郎教授抬房價貶黃金錯在哪里？
——與郎咸平教授商榷上篇
張庭賓
在黃金和房子的問題上，教授您這回有可能錯了，至少是局部錯了，作為老朋友，我不能不提醒您。
教授以前是很少談黃金的，但近幾個月來，或許因為金價不斷上漲，已經(jīng)成為熱點，引起了您的關(guān)注，您開始談黃金，但基本是貶斥黃金的。作為國內(nèi)黃金投資的主要啟蒙者之一，我也一直沒有回應(yīng)，這里面有回避和老朋友直接辯論的原因。
最近您的一篇文章“現(xiàn)在應(yīng)該買房子還是買黃金？”的博文，發(fā)表在11月9日的下午四點許，那相當有可能是針對我同一天凌晨發(fā)表的《5年內(nèi)，兩公斤黃金可以買上海一套房》這篇文章的，而某網(wǎng)站又將兩篇文章處理的針鋒相對，那就避無可避了，不回應(yīng)就好像理虧了一樣。在此做出回應(yīng)。
相信雙方能夠就事論事，理性探討，觀點可以不同，邏輯可以有異，真理越辯越明，讓社會公眾看一場熱鬧的討論或辯論賽，這是還社會公眾財富選擇權(quán)的最好方式。而最后的裁判——未來樓市和金市的走勢會給出公正的裁決。
首先聲明，本人上述文章討論的是國內(nèi)房地產(chǎn)和國際黃金價格3-5年的中長期趨勢，不是短期的房價和金價的漲跌。對于短期房價，我的觀點是有可能還有一輪上漲，但如果上漲30%，那也是最后一波，接下來會暴跌不低于50%；對于金價，我認為短期可能有一輪下探1000美元，但不影響金價中長期上漲趨勢。
郎教授此文的觀點可謂鮮明——黃金并不保險，高檔房子價更廉，和本人的觀點可謂截然相悖。
遺憾的是，教授論證房地產(chǎn)堅挺的論據(jù)事實出現(xiàn)了一個比較大的硬傷。該文稱：“這種（房地產(chǎn)保值）觀念不是空穴來風，而是從歷史資料來看，歷朝歷代，對于一個戰(zhàn)亂頒仍的國家，房地產(chǎn)相對而言是比較保值的。為什么當我們經(jīng)濟碰到危機的時候，房地產(chǎn)價格總是漲?！?
“為什么當我們經(jīng)濟碰到危機的時候，房地產(chǎn)價格總是漲。”這句話顯然是錯誤的。并不遙遠或者緊鄰的證據(jù)至少有三個：
1，本次美國金融危機中，房地產(chǎn)價格下跌是禍端之一，也是金融危機加劇后的重要結(jié)果，美國房價在危機中一路下跌是全球共識；
2，1997-1998年亞洲金融危機中，香港房地產(chǎn)暴跌約70%，香港豪宅也沒有表現(xiàn)出所謂的抗跌性，10萬計的香港人淪為負資產(chǎn)，其情形之慘烈，可見梁詠琪所演《女人本色》http://www.56.com/u30/v_MzE5NjY5ODc.html，我曾看過此片，當時痛徹心肺，當即立下決心——盡最大努力不讓這種悲劇在中國內(nèi)地重演。在此之前，我一直以為梁詠琪是一個花瓶演員，但看過此片，我對她肅然起敬，在此順帶向她表示敬意！當時郎教授應(yīng)當已經(jīng)從美國回到香港，應(yīng)該不會忘記香港人在樓市上的悲慘故事吧；
3，1990年日本金融危機后，日本的房地產(chǎn)價格約下跌了85%，無數(shù)家庭、房地產(chǎn)商和金融機構(gòu)因此破產(chǎn)，日本經(jīng)濟由此開端“失去的10年”，后來又延伸為“失去的20年”。
正是因為房地產(chǎn)資產(chǎn)是一個家庭最大最主要的資產(chǎn)，我才覺得有必要和老朋友在網(wǎng)上打一次擂臺，因為房地產(chǎn)泡沫極度膨脹后破滅實在事關(guān)重大，個人家庭高處中套，無數(shù)家庭崩潰，國家高位中套，則經(jīng)濟體系崩潰，金融體系崩潰，其后果不堪設(shè)想。我也不想看到教授此前積累起來的人望和聲譽受到不可挽回的損失。
至于“歷朝歷代，對于一個戰(zhàn)亂頒仍的國家，房地產(chǎn)相對而言是比較保值的”這句話顯得有些草率（這可能與您工作太忙，寫的較隨意有關(guān)，我在寫博客的時候也常有此類情況）。最近建國60周年，放了很多的電視劇，又是抗日戰(zhàn)爭，又是解放戰(zhàn)爭，還沒有哪個片子中演，一戶大戶人家，抗日戰(zhàn)爭來了，要逃到重慶；解放戰(zhàn)爭國軍兵敗如山倒，官僚富豪要逃到香港，有背著房子逃的嗎？如果有，那也是蝸牛。
在最近熱映的《勇者無敵》中，蔣介石老先生也知道要收買高級將領(lǐng)的人心，要用金條，而新九軍的軍長要買參謀長忠于自己，送了參謀長一套房子，結(jié)果參謀長還是叛變了他，可見在戰(zhàn)亂頻仍的時候，黃金比房子金貴，參謀長知道，房子背不走，要打起仗來，那房子就是工事！
我說亂世黃金的話是為了回應(yīng)郎教授，沒有任何意思說中國未來不安全，我相信未來10年，中國是世界最安全的地方，基本不會有戰(zhàn)爭，因為中國軍力已經(jīng)強大到?jīng)]人敢主動惹中國的程度，中國人又沒有主動侵略別人的傳統(tǒng)。此輪黃金價格的上漲，主要動因是美元紙幣系統(tǒng)未來很可能崩潰所至。這暫且按下不表。
先講房地產(chǎn)泡沫，現(xiàn)在房地產(chǎn)的泡沫已經(jīng)是很明顯的，問一句話就明白，還有多少中國人能夠買得起房子？2009年二季度以后，我發(fā)表了數(shù)篇文章分析和警告房地產(chǎn)泡沫，在此回顧四篇，分別為《買房應(yīng)對通貨膨脹是個天大陷阱>，2009年7月19日，見附件，以下同 ）、《房地產(chǎn)泡沫已成中國人財富的頭號威脅》（2009年10月19日）、《房地產(chǎn)泡沫硬在地方政府既得利益》（2009年11月2日），以及11月9日的這篇，它的另一個題目是《結(jié)婚房為何會成為中國人財富命運的絞索》，對房地產(chǎn)硬泡沫的市場特征、政策成因、文化背景和巨大危害做了系統(tǒng)的分析。
今天，先就房地產(chǎn)泡沫的問題與郎教授商榷，作為回應(yīng)您的上篇；在接下來的下篇中，我將分析教授貶黃金可能錯在哪里——很可能是因為您是科班出生的博士和教授的經(jīng)歷。而我在金融和經(jīng)濟學(xué)方面的西方科班造詣遠難以望您項背，所以我只能回歸常識，對貨幣追根溯源，對歷史刨根問底，反而可能成為指出“皇帝新裝”真相的小孩。于是便有了最新出版的《黃金保衛(wèi)中國》一書，全面系統(tǒng)地闡述了為什么美元紙幣系統(tǒng)會崩潰，而金本位回歸是大勢所趨的邏輯。這幾天也會寄給您，請您批評指正。
8年前的那次長達3個小時的對話，是你我認識的開始，那次您是老師，我從您哪里學(xué)到了很多寶貴的知識，至今都在受用，在“舉證責任在辯方”和“集體訴訟”的理念上，我迄今一直都在弘揚。
這是歷史的事實，不會因為現(xiàn)在和未來而改變，即不論此次討論或辯論結(jié)果如何，都不會改變您是我曾經(jīng)的老師這一事實。古人一字即為師，何況我當時偷師三小時？而我們這樣開誠布公的探討本身，就已經(jīng)是對社會是一個很大的貢獻了。（作者為資深財經(jīng)評論員，不代表所在媒體立場，僅供參考，投資者決策風險自負，聯(lián)系郵箱[email protected]）
附錄：我與郎咸平的淵源
我和郎教授應(yīng)當說了老朋友了，2001年前后，郎教授登陸內(nèi)地，曾經(jīng)一度以“郎監(jiān)管”的稱號風靡一時，成為教授在中國內(nèi)地知名度提升的一個重要臺階。很少有人知道，那篇題為《郎監(jiān)管：要自由股市不要自由操縱》文章中，對話的另一方（也是作者）是我，當時我是南方一家財經(jīng)媒體的編委。教授是“集體訴訟”和“舉證責任在辯方”理念在中國最早的引入者。后來我代表當時的媒體聘請郎教授作為財務(wù)方面主要的學(xué)術(shù)顧問之一。
我在5年前到上海工作后，因為轉(zhuǎn)入專門的貨幣和金融市場的報道和研究，和郎教授主要研究的方向有所錯位，聯(lián)系少了。但我對教授還是一直關(guān)注和尊重的，他是中國最好的財務(wù)專家之一（個人以為很可能這個“之一”可以去掉，但別人未必同意），擅長公司組織財務(wù)和商業(yè)模式的研究，后來對中國特色的產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟也頗有心得。教授語言犀利，性格直率，敢作敢當，有時說話欠沉穩(wěn)，不太懂政治，因而難以容身主流，但民間人望很高。也正因如此，我擔心他在房地產(chǎn)泡沫的重大方向上一旦犯錯，對社會公眾和其個人影響較大。當然也有可能是我錯了，或者我們倆都錯了，但我們倆爭一爭，讓社會公眾看一場辯論賽，由此公眾的投資方向選擇權(quán)會得到充分的尊重，這也是我們能夠做出的最大的貢獻了。
張庭賓相關(guān)房地產(chǎn)評論：
2009年7月19日
買房應(yīng)對通貨膨脹是個天大陷阱
現(xiàn)在搶購房產(chǎn)無異于堆柴自焚
張庭賓
2007年5月間的股市悲劇正在中國房地產(chǎn)重演！
2007年5月，A股狂熱，散戶開戶數(shù)不斷飆升，15萬、20萬、30萬，35萬，越來越多的新股民、新基民將他們辛辛苦苦積累的紙幣存款投入了股市，我的心在流淚，我的筆在流血。筆者以自己能發(fā)出的最大聲音向這些洶涌“羊群”呼喊——危險！
那一年的5月14日，筆者以《中國選擇題：海洛因一年或黃金十年》大聲疾呼：“目前（中國A股）‘黃金十年’蛻變?yōu)椤Ｂ逡蛞荒辍目赡苄哉c日俱增，后果也必如吸食海洛因后的癮君子一樣，從此一蹶不振。”
現(xiàn)在這些公眾投資者的錢就如同向火堆中添柴，但在不遠的將來，“它將不再是中國庭院中晚會的篝火，而是足以燒毀整個院落的熊熊烈焰。在烈火還未燒著房屋之前，追逐熱鬧，尋求刺激，沉迷于海洛因迷幻中的國人將不斷狂歡。只是在曲終人散，黃粱美夢醒來之時，方才發(fā)現(xiàn)，客人已去，主人的房舍已經(jīng)被烈焰焚毀，辛辛苦苦積累起來的財富已被席卷一空，一如1990年之后的日本?！?
這個警告不幸而言中，這些新股民的命運甚至比1990年后的日本人還慘。從2007年10月16日的6124點到2008年11月28日的1664點，上證指數(shù)僅僅用了1年零12天就跌去了72.8%，令當年日經(jīng)指數(shù)黯然失色——跌了66.58%用了8年！
那么，現(xiàn)在還有誰會比當年的新股民更慘烈，還有誰比套在中石油48.6元更悲劇的嗎？有！就是現(xiàn)在瘋狂搶購房產(chǎn)者，他們正重演2007年夏天狂熱的堆柴自焚之事。不同的是，他們把A股變成了規(guī)模大10倍的房地產(chǎn)。由于房地產(chǎn)的3成首付實際上是應(yīng)用了3.3倍的杠桿，一旦A股超級過山車悲劇重演，未來他們不僅將輸光所有的資產(chǎn)，還會變成嚴重的負資產(chǎn)，辛苦奮斗最后欠下沉重債務(wù)。
當前這些瘋狂搶購房產(chǎn)者或許有這樣那樣的理由，比如說惡性通貨膨脹的預(yù)期。筆者也不否認，未來中國房地產(chǎn)還有上漲的可能，甚至不排除再漲30-50%。
但是，我必須嚴重警告的是，中國的房地產(chǎn)，特別是北京、上海、杭州的房地已經(jīng)陷入了嚴重瘋狂的泡沫之中。在此僅警示五個指標：
1，中心城市，特別是上海、北京和杭州等地房產(chǎn)已經(jīng)在過去8年中上漲了600—1000%，其已經(jīng)達到了彼得林奇的“10倍”大牛股上漲投資的上限。
2，現(xiàn)在的房價已經(jīng)漲到了超出絕大多數(shù)人1年、3年、5年前的想象。即存在嚴重的超預(yù)期上漲。
3，中心城市的諸多地段的房租收益率低于3%，租房比買房所繳納的利息要便宜的多。
4，資產(chǎn)投資的鐵律是，當最多的人最瘋狂地熱議某個投資品的時候，這就是這種投資品進入瘋狂泡沫期的大眾情緒征兆。這時候理性的投資者應(yīng)當堅決拋出這種資產(chǎn)，而不是買入，現(xiàn)在的樓市正呈現(xiàn)這種典型的癲狂癥狀。
5， 高昂的房價已經(jīng)使購房者成為房奴。微觀經(jīng)濟尚待走出低谷，失業(yè)增多，薪酬下降的威脅仍然存在。
此外，即使本人認同未來通貨膨脹的預(yù)期，但是必須指出的是，惡性通貨膨脹對購房者來說是把“雙刃劍”，甚至是一個天大的陷阱。
在通貨膨脹預(yù)期出現(xiàn)，或通貨膨脹發(fā)生的早期，房地產(chǎn)的價格是會上漲。但是，通貨膨脹一旦發(fā)展到中期，當利率不斷提高，高達20、30%甚至更高的時候，其高額的利息將成為購房者的“絞索”。
當越來越多的斷供出現(xiàn)，越來越高的高位購房者不得不拋出房產(chǎn)，那么，房價將直線下墜。越是下墜，越是更多的人恐慌性拋售，那么房價更是雪崩，其速度將令上輪股災(zāi)中上證指數(shù)的下跌速度汗顏。如果中國未來不能針對美元大崩潰采取及時有效措施的話，在未來3年前后，房價跌到目前房價的50-70%并非不可思議。
因此，現(xiàn)在尚沒有買房的人，尤其是那些靠工薪辛辛苦苦積累首付，又借來高額貸款的人，今后堅決不要買房。已經(jīng)買了自住以外房產(chǎn)的人，應(yīng)當鄭重考慮賣房。因為，你不買房，最壞的結(jié)果是正財富縮水，但不會陷入“負資產(chǎn)”的黑洞——辛辛苦苦工作若干年，一家老老少少一起集資買了套房，最后反欠了巨額的債務(wù)。這是最不公平的現(xiàn)象——一個正常的社會是絕對不能容忍的，一個有正義感的人絕對不能容忍的。
那么，人們可能會問，存在著通貨膨脹的預(yù)期，又不能買房，那么去買什么保衛(wèi)自己的財富呢？總不能眼睜睜看著自己的財富縮水吧！
最好的反通脹的辦法是買實物黃金。自2005年7月以來，筆者反復(fù)強調(diào)這一觀點。黃金是當前全球范圍內(nèi)價值仍被嚴重低估的極少數(shù)投資品之一。其原因是美元背后的國際銀行家勢力幾十年來不斷詆毀壓制的結(jié)果。
筆者認為，在每盎司2000美元以下的價格，黃金均屬于被嚴重低估的階段，都可以建倉購買，多種測算方法表明，未來國際金價上漲到每盎司5000-6000美元，筆者不會感到意外。
最近幾年，隨著對國際貨幣金融體系研究日益深入，筆者對黃金的特殊重要的貨幣功能認識的更加清晰，近幾個月來，更是潛心系統(tǒng)地梳理了黃金與貨幣的本質(zhì)關(guān)系，撰寫了《黃金保衛(wèi)中國》一書，7月底8月初將正式面世，在這本書的封底，編輯寫道：“沒有這本書，是社會蒙蔽了你的選擇權(quán)；錯過這本書，是你放棄了財富自決權(quán)”。
現(xiàn)在最佳的投資策略是，除非你現(xiàn)金非常富裕，一般堅決不再買房，租房，然后將部分資金購買實物黃金儲備起來。筆者相信，現(xiàn)在二公斤黃金（現(xiàn)價約43萬元人民幣）3、5年后能在中心城市買一套房；一公斤黃金（現(xiàn)價約21.5萬）3、5年后能在省會城市買一套房。
是做現(xiàn)在的房奴，未來的負資產(chǎn)者；還是抓住黃金價值回歸的大牛市，成為現(xiàn)在和未來的財富主人——這道選擇題和參考答案已經(jīng)寫在這里，決定由你們自己做出，未來的命運由你們自己把握。
2009-10-19
我們會像日本人那樣輸?shù)粑磥?0年嗎？
房地產(chǎn)泡沫已成中國人財富頭號威脅
張庭賓
房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)升級為中華經(jīng)濟文明復(fù)興的頭號威脅。
一個國家崛起和社會發(fā)展總會遇到各種挑戰(zhàn)，演變出各種財富再分配，其成敗利鈍再反映在經(jīng)濟和資本市場上，有贏家，也有輸家；有共贏，也會有共輸。
絕大多數(shù)的博弈只牽涉到局部人的利益再分配，筆者一般不會太在意，因為不得不承認“水至清則無魚”——大多數(shù)人的人性是自私的，有聰明愚鈍之別，實力強弱之分，隨機動態(tài)的利益博弈和財富轉(zhuǎn)移從未有一刻停止過。
盡管總期盼理性共贏，但由于人性的貪婪和自私，現(xiàn)實往往事與愿違，因而雖不會盲目奢求人性的喜劇，但是絕不能容忍的是——出現(xiàn)了絕大多數(shù)人慘輸，極少數(shù)人贏，乃至所有參與者共輸?shù)拇蟊瘎 ?/p>
共輸?shù)拇鬄?zāi)難是否是杞人憂天呢？非也，在未來三年內(nèi)，在中國與世界出現(xiàn)這種惡之果的概率并不低。如果大多數(shù)中國人出現(xiàn)了財富的嚴重縮水，致使很多人難以維系最基本的生活水平，會激化中國內(nèi)部矛盾，它甚至?xí)舸┲袊鐣沙掷m(xù)發(fā)展和國家和平崛起的最底線，像1982年后的阿根廷，1990年后的日本那樣，失去未來的10年，中華更將失去文明復(fù)興的歷史機遇。
這將對整個人類意味著什么呢？1974年，偉大的歷史學(xué)家和最后的哲學(xué)家湯因比在《展望21世紀》一書中斷言：“世界的統(tǒng)一是避免人類集體自殺之路。在這點上，現(xiàn)在各民族中最充分準備的，是兩千年來培育了獨特思維的中華民族?！苯o人類的未來指出了唯一的生路。
對此，本人深為贊同，中華文明的“和”基因——儒家人與人的和諧、道家人與自然的和諧，佛家人的肉體與心靈的和諧——是新的全球多極化的核戰(zhàn)國時代的最寶貴精神財富，只有它有可能消化和融合“以外部擴張掠奪滿足內(nèi)部欲望膨脹”的西方現(xiàn)代主流文明。否則，在地球村時代，各大國和各種文明惡性競爭必是囚徒困境，必將導(dǎo)致自我毀滅的大劫難。
鑒于任何失敗的文明只會被看成劣等文化，并受到勝利者的侮辱和拋棄。因此，在本人看來，任何試圖毀掉中華文明復(fù)興的力量，都是人類和平可續(xù)未來的大敵，都是個人、子孫后代、中國人民，世界人民的公敵，與它們的斗爭都具有不可妥協(xié)性，不可退縮性。
在可以預(yù)見的未來，有什么力量可以摧毀中華文明的偉大復(fù)興呢？
有的。一，臺海戰(zhàn)爭或東亞局部戰(zhàn)爭；二，紙幣系統(tǒng)崩潰的危機，中國深受重創(chuàng)，無以復(fù)原；三，中國房地產(chǎn)大泡沫破滅的危機。
此三者中，由于大閱兵所展示的中國軍事實力，戰(zhàn)爭威脅已經(jīng)不大；以美元為中心的全球紙幣系統(tǒng)的崩潰，其應(yīng)對的方法也比較簡單，即中國官方、金融機構(gòu)和民間大規(guī)模增加黃金儲備，別無它法。這個巨大的隱患由于我們過去4年多的反復(fù)警告，各方面日益重視，民間儲備黃金熱潮興起，其威脅力也在下降。特別是本人最近出版的《黃金保衛(wèi)中國》一書，全面闡述了黃金的貨幣金融屬性回歸的必然性，中國國家和民眾匱乏黃金的嚴重危害，以及國人應(yīng)對的策略，使得這一隱患徹底大白于天下，歸還了中國社會公眾的一個重要財富選擇自決權(quán)，因此，即使今后有人漠視排斥之，卻由紙幣泡沫的破滅而財富嚴重損失，他們也無法歸責于社會和他人，并成為危害社會穩(wěn)定的籍口。
最令人頭疼的是，房地產(chǎn)泡沫的隱患正日益放大，如果不能果斷有效遏制其繼續(xù)膨脹的態(tài)勢，如再膨脹三年，將難免出現(xiàn)巨大雪崩，也難免將擊穿中華文明復(fù)興的經(jīng)濟底線，最糟糕的是，它與全球紙幣崩潰同時襲來，則中國國內(nèi)矛盾將空前激化，中國將難免被迫用武力向外轉(zhuǎn)嫁社會危機，將導(dǎo)致國際社會喪失最后的和平融合力量。
千萬不能小覷房地產(chǎn)泡沫破滅的危機，房地產(chǎn)危機歷來處于經(jīng)濟和金融危機的核心環(huán)節(jié)。1990年的日本金融危機后，日本的樓市價格最大下跌了85%，由此引發(fā)了信貸危機的無底洞，無數(shù)金融機構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)。在1997-1998年的亞洲金融危機中，香港樓市最大慘跌70%，數(shù)10萬人計的購房者淪為“負資產(chǎn)”一族。
在2008年，中國投資者已經(jīng)品嘗到了在國際熱錢翻云覆雨下的股市泡沫破滅的慘痛。上證指數(shù)一度狂跌去72.8%，最多時高達7萬億元的流通股財富蒸發(fā)。但國人顯然沒有吸取這一教訓(xùn)。
如果說有什么泡沫破滅后果會超過A股，那么就是樓市。因為A股財富是10萬億元人民幣級的，而房地產(chǎn)是100萬億元級的。A股大跌只是輸?shù)暨^去的財富積累，房產(chǎn)大跌不僅將輸?shù)暨^去，更將輸?shù)粑磥碜约阂?0年計的預(yù)期收入。即將像日本人那樣輸?shù)粑磥?0年。
現(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫的瘋狂已經(jīng)一點也不亞于2007年春的A股。進入2009年二季度以來，特別明顯的是，大眾房地產(chǎn)狂熱進一步升級。在杭州的公交車上，幾乎每個人都在談?wù)撡I上百萬的房產(chǎn)。另外一個不祥之兆是，房地產(chǎn)里面的玩家越來越只剩下了公眾資產(chǎn)公司——包括國有企業(yè)、上市公司和保險資金——它們的錢大多都不是經(jīng)營者自己的，而投機購房者，其錢也主要來自于銀行貸款。這與2008年三季度美國房地產(chǎn)泡沫破滅前頗為相似，即國家和公眾財富成為最后的接盤者和買單者。
各種理性數(shù)據(jù)更是提醒房地產(chǎn)危機的日益逼近——自亞洲金融危機以來，國內(nèi)房價已經(jīng)上漲超過了10年，大都市中心區(qū)已經(jīng)上漲超過10倍，三線城市的房價也上漲超過3倍；房價收入比遠遠高于國際水準；房租收益率遠遠低于房貸利率。
市場輿論信號也不太妙，唱空樓市者越來越少——政府日益兩難，房地產(chǎn)商只會不見棺材不見淚，早期唱空樓市者在預(yù)言一再落空后也無顏面再唱。這正反映了一個大泡沫的最后階段的特征，即當市場上再無唱空者時，市場將迎來由多頭向空頭的轉(zhuǎn)折。
如果一個房地產(chǎn)膨脹周期分為10個階段，現(xiàn)在大約進入了第8個階段，盡管未來房價短期內(nèi)仍可能上漲，但如果再上漲20-30%，未來3年內(nèi)一定會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的大破滅，下跌50%能夠止住都算幸運了。
一言以蔽之，無論對個人還是國家，現(xiàn)在是對房地產(chǎn)泡沫“亡羊補牢”的最后機遇期了！
郎教授原文：
現(xiàn)在應(yīng)該買房子還是買黃金？
閱讀(626839) 評論(1177) 發(fā)表時間：2009年11月09日 16:38
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最近很多人說要買黃金，因為金融海嘯的緣故，只有金條可靠。也有人說買房子，可是現(xiàn)在房價這么高。到底買房子好還是買黃金好？大家現(xiàn)在的共識是不能存現(xiàn)金，因為越來越貶值。我們今天不討論股票，今天要和大家討論的的話題是黃金與房子。
黃金并不保險
民國初年，一兩黃金可以買二畝良田，五兩黃金買北京一個四合院。一百年后的今天，一公斤的黃金等于25萬元人民幣，只能買北京四合院落的一個廁所。如果你在一百年前沒有買四合院，而保存五兩黃金，那你今天是一個非常貧窮的人。這么一比大家就可以理解，為什么我們中華民族有這種置產(chǎn)的觀念。這種觀念不是空穴來風，而是從歷史資料來看，歷朝歷代，對于一個戰(zhàn)亂頒仍的國家，房地產(chǎn)相對而言是比較保值的。為什么當我們經(jīng)濟碰到危機的時候，房地產(chǎn)價格總是漲。
高檔房子價更廉
幾年前被人當做笑話的12萬一平方的上海湯臣一品，幾年只賣了四套。今年三四月就賣了16套。大家不要以為這些人是瘋子，買房子的人都不是傻子，因為投資營商環(huán)境惡化和產(chǎn)能過剩以后，他們竟然去買12萬一平的湯臣一品，我相信這樣的舉動會讓老百姓產(chǎn)生新的認識。他們?yōu)槭裁磿@樣做?？隙ㄊ?，他認為這個比他手中的現(xiàn)金更要保值，比他做的制造業(yè)還要有前途。這些人能拋棄自己的制造業(yè)而去買湯臣一品，顯然認為這個超高價的、性價比極其差的湯臣一品比他的制造業(yè)、其它管道更有利可圖。除了制造業(yè)資金之外，今年上半年的7.37萬億的銀行信貸，無可避免的造成了通貨膨脹的預(yù)期。大家都會認為通貨膨脹要來了，最正確的做法就是不要把錢存在銀行里面。所以大量逃避通貨膨脹的避險資金就進入樓市。
北京、上海、深圳、廣州中國幾個最主要的城市，一千塊的房租是最低檔的。從06年一月份開始，這幾個大城市的房租不斷的上漲，到了08年波動是比較小的，到了2009年5月開始，這四大城市的低檔樓盤租金猛漲，所以我們社會的最弱勢群體、社會大眾要租低檔樓盤，就會付出沉重代價。同樣的時間，高檔樓盤中服務(wù)性公寓的租金大幅下滑，也就是說有錢人租的房子越來越便宜，最有錢租的別墅沒有漲價。真正漲價的就是我們?nèi)鐣钬毟F的弱勢群體，房租漲了百分之十幾以上。
最近上海甲級寫字樓的租金依然大幅下滑，到了09年四月份已經(jīng)接近谷底。深圳也一樣。代表全社會購買力的不是房價，是房租。經(jīng)過我們分析之后，得出這個結(jié)論，中高端樓盤租金下跌，寫字樓的租金大幅下跌，只有我們?nèi)鐣鮿萑后w的租金大幅上漲，這印證了一句話：經(jīng)濟危機來的時候，社會財富重分配。到今年年底或明年年初，我還擔心另一種現(xiàn)象，通貨膨脹一來，更加速財富的重分配。只有有錢人、富裕人通過投資最保值的高端樓盤達到避險的功能，而我們社會的弱勢群體由于買不起高端樓盤，變成通貨膨脹的最大受災(zāi)者。所以，通貨膨脹還沒有爆發(fā)之前，你已經(jīng)看到了社會財富的重分配。購買力很難有體現(xiàn)的指標，以我的分析為例，我認為房租是最好的購買力指標之一。
在通貨膨脹沒來之前，社會財富已經(jīng)向富人轉(zhuǎn)移了。因為房子都是向社會的有產(chǎn)階級來租的，有產(chǎn)階級之所以把房子租出去，因為他們不止一套房子。有幾套房子的人都是社會的有錢人，這些有錢人在經(jīng)濟蕭條的時候竟然向社會的弱勢群體增加房租，而他們可以購買高端樓盤達到避險的效果。
在我們國家還沒有進入通貨膨脹之前，菜藍子的批發(fā)價格、豬肉價格、雞蛋的價格上漲使的全社會的弱勢群體負擔加重，加上房租的上漲，使的社會大眾的負擔更重，高端在下跌。這種現(xiàn)象已經(jīng)清楚的告訴大家，就算通貨膨脹還沒來，中國的財富已經(jīng)產(chǎn)生重分配現(xiàn)象。這種現(xiàn)象如果持續(xù)下去，就叫做嚴重通貨膨脹。加上我們過去的三駕馬車已經(jīng)難以拉動中國經(jīng)濟，這叫滯漲，任何國家都要避免進入滯漲，一旦進入滯漲全有政策全部失效。
美中兩國誰能更快復(fù)蘇
我們還要擔心美國嗎？我們用租金來做一個比較，我們就會發(fā)現(xiàn)誰處在危險的邊緣。美國高中、低檔樓盤租金走勢極其平穩(wěn)，20年幾乎沒有漲過，也沒有跌過。如果是這種現(xiàn)象，你就會發(fā)現(xiàn)沒有危機出來。租金穩(wěn)定背后的本質(zhì)意義是什么？那就是美國的實質(zhì)購買力沒有改變。這種情況下美國的房價大跌對美國老百姓是有利的，對一個購買力沒有下跌的國家而言，他要走入回暖與復(fù)蘇，他要容易的很多。而中國寫字樓的租金大幅下跌那就是企業(yè)的購買力大幅下跌，中檔服務(wù)性公寓的租金在下跌那就是中國富有人群的購買力也在下跌，和美國相比這種租金的下跌是非?？膳碌?，它代表的是中國實質(zhì)購買力在下跌，富人的購買力在下跌，更可怕的是最貧窮的人還要負擔更高的房租來承擔這一切的后果。美國聲稱他們走出了金融海嘯也不是沒有根據(jù)的，因為房價跌的很多，租金沒有變，全社會的購買力又沒下跌，在這種情況下，復(fù)蘇是值得期待的。我們快改變這種社會財富逆向重分配的現(xiàn)象，不要等到滯漲。