打開中國的新聞媒體，幾乎沒有一天能離開房地產(chǎn)調(diào)控的話題，這似乎已經(jīng)成了中國的死結(jié)，始終不得其解。事實(shí)上，做一事件如果不得要領(lǐng)，做比不做還壞。房地產(chǎn)業(yè)就其影響面而言關(guān)乎13.4億人民利益，然而，就其決策過程來講，好象經(jīng)常只是在13.4個(gè)人之間打轉(zhuǎn)。建立在此基礎(chǔ)上的產(chǎn)業(yè)不可能是一個(gè)健康的產(chǎn)業(yè)。
這十年來，我認(rèn)為房地產(chǎn)對(duì)中國影響最大的并非房價(jià)問題，也不是什么讓多少人露宿街頭的問題，而是它攪亂了國民思想，攪亂了幾乎所有產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，攪亂了價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，與之相對(duì)應(yīng)的是嚴(yán)重?fù)p毀了黨和政府的形象，讓政府誠信度降至歷史上的最低點(diǎn)。
要讓它走入良性發(fā)展軌道，我個(gè)人認(rèn)為必須做好五件事。
一、全國性“房產(chǎn)普查”工作刻不容緩。
我在2009年曾給中央兩位領(lǐng)導(dǎo)寫了建議信，建議由國務(wù)院牽頭對(duì)全國城鄉(xiāng)所有房產(chǎn)進(jìn)行檔案式普查，以期獲得一個(gè)完整的房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，進(jìn)而為國家進(jìn)行科學(xué)決策提供依據(jù)，我的掛號(hào)信編號(hào)為：XA12685872743和XA12685821343 。當(dāng)然，由于人微言輕，結(jié)果還是石沉大海。
今天，我還是要重提這個(gè)建議，我認(rèn)為中央必須建立這樣的一個(gè)數(shù)據(jù)庫。有些人可能認(rèn)為，中央對(duì)全國住房是清楚的，不用再查。我不同意這個(gè)說法，大體上講可能是有數(shù)的，比如說已經(jīng)登記房產(chǎn)權(quán)的商品房有多少可能清楚，未登記產(chǎn)權(quán)的總量有多少就未必清楚，總量清楚不代表分布情況也清楚，有人持100房，有人無房，平均容易計(jì)算，但決策起來就難以科學(xué)地照顧到多數(shù)人。在房產(chǎn)管理部門有登記的房產(chǎn)雖然數(shù)量上是清楚的，但各類房產(chǎn)的微觀信息未必清楚。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)問題已經(jīng)由大城市擴(kuò)散到小城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，并且還擴(kuò)散到農(nóng)村，“全國人民炒房產(chǎn)”的現(xiàn)象已經(jīng)十分嚴(yán)重，農(nóng)村私拆亂建、貪大求洋也不見得比城市更良性，所以，搞一次包括農(nóng)村住房在內(nèi)的集中性全國大普查甚至比計(jì)劃生育普查還要重要。
現(xiàn)在，正是因?yàn)檫@樣的一個(gè)科學(xué)數(shù)據(jù)庫沒有建立，“剛需理論”和“過剩理論”互不認(rèn)帳，公說公有理，婆說婆有理，國家沒有給出一個(gè)讓百姓看得見并且可以信任的數(shù)據(jù)支撐，誰都不知道相信誰的結(jié)論，惟有用科學(xué)數(shù)據(jù)說話，才能判斷房地產(chǎn)調(diào)控到底把著力點(diǎn)放在哪里是對(duì)是錯(cuò)，才能知道如何調(diào)控才算科學(xué)，如果普查數(shù)據(jù)顯示中國房產(chǎn)已經(jīng)過剩，那么，即使房價(jià)1000元每平也要調(diào)控，如果住房確屬嚴(yán)重不足，即使房價(jià)仍然上漲，也要滿足剛性需求。我始終認(rèn)為房產(chǎn)普查是一次國情普查，十分必要。
我只是提個(gè)普查建議，至于如何設(shè)計(jì)普查統(tǒng)計(jì)表和普查程序，國家可以認(rèn)真設(shè)計(jì)、周密部署，只要政府重視起來，我相信沒有做不好的事，關(guān)鍵就怕不認(rèn)真去做。
二、住房信息聯(lián)網(wǎng)與公開。
一旦全國住房普查信息完整科學(xué)，就應(yīng)當(dāng)在合適的時(shí)間內(nèi)發(fā)布到網(wǎng)上，讓全國人民可查可讀，讓全國人民了解自己的基本國情，從而為自己的購房判斷提供參考。
有些人認(rèn)為，房產(chǎn)信息是個(gè)人隱私，不能網(wǎng)上公開。我認(rèn)為不完全合理，該公布的要公布，比如家庭房產(chǎn)總量和套數(shù)等信息，不該公布的可以不公布，住房位置、個(gè)人身份信息等，至于公布到什么程度，我建議借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，中國要與國際接軌，這就是一個(gè)好接軌點(diǎn)。
有些人可能設(shè)想把房產(chǎn)信息公開作為打擊腐敗的一種途徑，道理上是可以的，但我個(gè)人不建議把官員房產(chǎn)信息公開放在這個(gè)范圍內(nèi)，而應(yīng)當(dāng)是放到“官員財(cái)產(chǎn)公示制度”里面去考慮，因?yàn)?ldquo;普查信息”這個(gè)數(shù)據(jù)庫是全民信息，是國情信息，不是反腐敗基地，它的主要作用是為征稅提供科學(xué)信息，減少偷稅漏稅的案件，也為群眾舉報(bào)提供方便。當(dāng)然，如果能用于輔助反腐敗工作也未嘗不可。
三、取消開房商主導(dǎo)的單一建房模式。
“開發(fā)商模式”實(shí)際上是一種壟斷模式，也是一種“權(quán)力模式”，是最壞的模式。大家去查查中國的開發(fā)商，看看他們都是如何起家的?看看多少有權(quán)力背景?這種模式說白了就是讓少數(shù)人暴斂社會(huì)財(cái)富，讓少數(shù)人借權(quán)力吸取全國人民的血汗錢，到了非取消不可的時(shí)候。
中國最適宜的建房方式是“自由模式”，有自主宅基地的人可以想怎么建就怎么建，沒有土地使用權(quán)的人按國家法律政策和土地使用規(guī)劃取得土地使用證，然后自由建房，無論是法人主體和自然人都擁有平等權(quán)力。
至于房產(chǎn)建設(shè)的質(zhì)量問題按國家法律法規(guī)執(zhí)行即可，自由建房并非私搭亂建，放開的是建房權(quán)，遵守的仍然是國家法律法規(guī)，從建房到驗(yàn)收仍然要按法律程序辦。自由建房的根本目的是減少國民財(cái)富向少數(shù)人集中的渠道，減少人民財(cái)富被瘋狂掠奪的機(jī)會(huì)。
四、持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅必須盡快開征。
我在2009年最早提出征收住房持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，并寫了一個(gè)《民間房產(chǎn)稅法草案》，還通過有關(guān)途徑寄給中央政府兩個(gè)部委。我認(rèn)為我的方案比上海和重慶的試點(diǎn)方案要好很多，上海和重慶的房產(chǎn)稅方案本質(zhì)上不叫房產(chǎn)稅，只對(duì)少數(shù)豪宅征稅實(shí)質(zhì)是在保護(hù)炒房人，有很多人手上持有上百套中小型住房，你征不了他們的稅，所以就不算真正的房產(chǎn)稅調(diào)控。
持有環(huán)節(jié)征稅已經(jīng)刻不容緩，其它所有的行政調(diào)控都要退出歷史舞臺(tái)。交易環(huán)節(jié)征稅可以保留，但只能用作輔助，因?yàn)榻灰锥惵试俑叨贾粚?duì)少數(shù)人有震懾力，有些大富人，他根本就沒打算短期拋房，并且他們都清楚中國的行政政策朝三暮四，具有極強(qiáng)的不穩(wěn)定性和不可持續(xù)性，過了兩三年，說不定又是一個(gè)新政策，這些權(quán)貴根本不怕行政調(diào)控，惟有法律調(diào)控才是長效調(diào)控，并且還要有嚴(yán)格的、能讓房產(chǎn)快速增加成本的房產(chǎn)稅法作基礎(chǔ)，否則，又要淪為假調(diào)控，希望大家能在網(wǎng)上參看一下本人提出的《房產(chǎn)稅法草案》。
還有人會(huì)提到免征范圍的問題，我想這也是符合國情和國際慣例的要求，到底怎么個(gè)免法，很難滿足所有人的想法，有的要求按人均60平米免征，有的要求按人均50平米免征。照我看，國家先根據(jù)住房普查情況測算一下人均住房面積，然后再在這個(gè)基礎(chǔ)之上確定免征面積。比如說人均面積是35平米，那么，我認(rèn)為免征面積不能超過40平米每人，因?yàn)橐呀?jīng)擁有超出人均水平的國民納稅也算正常義務(wù)，也算是合情合理。
至于那些特殊家庭，可以在房產(chǎn)稅法里面作出詳細(xì)說明，比如：軍烈屬家庭、殘疾人家庭、祖輩留下的超過50年以上的文物級(jí)住屋等等。
另外，還有一些人提到房產(chǎn)稅會(huì)得不到善用的問題。這個(gè)問題其實(shí)很荒唐，誰能保證哪一項(xiàng)稅收能得到善用嗎?征房產(chǎn)稅的目的為了讓國民住有所居，至于稅收是否合理使用屬于對(duì)政府職能的監(jiān)管問題，需要通過其它環(huán)節(jié)去實(shí)現(xiàn)。
征了房產(chǎn)稅，國家當(dāng)然就要減免一些稅或者降低一些稅，比如個(gè)人所得稅、交易稅、企業(yè)增值稅、營業(yè)稅等。
中國人的自私性很強(qiáng)，一旦觸及到自己的利益可能就會(huì)列出萬千理由反對(duì)征稅，政府不調(diào)控好房價(jià)，他們又會(huì)罵政府失職，總之，一項(xiàng)政策和一部法律，不可能讓100%人都滿意，關(guān)鍵看它有利于多數(shù)還是有利于少數(shù)。
五、消費(fèi)觀念要革命，住房出租行業(yè)的法律要完善。
住房之痛決非政府之痛，是國家之痛，是全民之痛，貪婪地占有欲、低齡化的享樂群體、膨脹的攀比心理，從政府到國民無處不在，不進(jìn)行觀念革命，就沒有理性消費(fèi)。
中國彌漫這種不正常思想的根源不完全是國民自身的責(zé)任，政府和主流媒體起了決定性作用，自上世紀(jì)末，政府和主流媒體大肆炒作“房子是重要資產(chǎn)”的觀點(diǎn)，房子逐步成為中國人財(cái)富的象征，也是身份地位的標(biāo)志，房子大小和房子多少標(biāo)定了某些個(gè)體人的社會(huì)地位及層次。
用房產(chǎn)稅能調(diào)節(jié)的主要是投資客，而真正要讓更多的空置房釋放出來，還要把“以房守財(cái)”的那部分人思想轉(zhuǎn)變過來，要讓所有人認(rèn)為靠房養(yǎng)老是靠不住的，否則的話，仍然會(huì)有大量的房源積壓在空閑狀態(tài)。
并不是說中國人一開始就不愿意租房，過去，分房時(shí)代，大家并沒有把房當(dāng)終身守護(hù)對(duì)象的思想，也不排拆逐步換房，隨著社會(huì)的發(fā)展，也有經(jīng)常升級(jí)換房的情況。今天的年輕人不愿意租房的很重要原因與租房規(guī)范性政策不夠有關(guān)，租房客的權(quán)力得不到保障，國家對(duì)房東的剛性約束完全是真空，既不能約束暴利，也不能約束其誠信守約。歐美年輕人之所以愿意租房居住和租房結(jié)婚，主要還是靠完備的法律保障，中國必須在這方面加快推進(jìn)立法。
中國的房地產(chǎn)行業(yè)走到今天，決不是一個(gè)簡單的經(jīng)濟(jì)矛盾，而是一個(gè)國家性整體矛盾，它甚至關(guān)系著中國所有產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展空間，還關(guān)系到中國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略性問題，如果再用行政性手段瞻著顧后的假性調(diào)控，必將禍及子孫，也禍民族復(fù)興大業(yè)，已經(jīng)到了痛下決心鐵腕調(diào)控的時(shí)刻，再也不能因GDP的下降而猶豫不決，若再以短期經(jīng)濟(jì)指標(biāo)犧牲長期發(fā)展戰(zhàn)略必定會(huì)讓中國付出慘重的代價(jià)。