中國房地產(chǎn)業(yè)的不可持續(xù)性
毋庸置疑，中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，對于中國今天成為全球制造業(yè)強(qiáng)國可以說功不可沒。但是問題在于，中國早期的財(cái)富分配和資源配置的機(jī)制，在今天中國房地產(chǎn)價(jià)格的長期大幅上升的過程中演變成了嚴(yán)重阻礙中國經(jīng)濟(jì)增長和中國科技創(chuàng)新的強(qiáng)大機(jī)制。
如果我們了解美國經(jīng)濟(jì)早期對于美國銀行業(yè)深惡痛絕的一幕，我們就會明白，2001年的“股市賭場論”其實(shí)會制造出未來中國經(jīng)濟(jì)體系中超級強(qiáng)大的中國銀行業(yè)。尤其是中國的制度更加容易導(dǎo)致政府過度參與經(jīng)濟(jì)，而政府過度參與經(jīng)濟(jì)的方式無非就是通過銀行業(yè)。在中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展早期，中國股市喪失了資源配置的重要地位后，強(qiáng)勁增長的中國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴于中國銀行業(yè)的資源配置功能。這樣，我們就會看到一個(gè)不停的自我強(qiáng)化過程——政府和銀行業(yè)的逐步聯(lián)盟，中國股市必然從此進(jìn)入長期的結(jié)構(gòu)性熊市。“股市賭場論”不僅讓當(dāng)時(shí)的美國資本以低廉的價(jià)格購買了中國銀行業(yè)的股份，更形成了中國銀行業(yè)、中國政府和中國房地產(chǎn)這三者之間強(qiáng)大的利益分配機(jī)制。中國是房地產(chǎn)泡沫+中國銀行業(yè)泡沫+中國工人的低收入+全球嚴(yán)重的貧富分化的國家。
中國市場災(zāi)難性的資金鏈
2012年的前10個(gè)月，中國大型房地產(chǎn)企業(yè)的銷售規(guī)模沖上新高。例如，萬科提前兩個(gè)月達(dá)到1000億元;中海、保利、恒大規(guī)模也急劇擴(kuò)張。如果中國樓市行情持續(xù)，2012年的中國房地產(chǎn)市場上會出現(xiàn)三四家規(guī)模過千億的超級地產(chǎn)巨頭。
2012年9-11月，在20個(gè)重點(diǎn)城市中，中國央企拿地共計(jì)32塊，總金額達(dá)365.37億元。而2012年年末，與中國的央企們血拼一二線城市地塊形成鮮明反差的是，中國三四線城市則是“陰云密布”。
比較2011年地方商品房銷售總量與2008-2011年這4年來平均土地年成交量，可以清晰地看到三四線城市的土地壓力。在華北地區(qū)的唐山，這個(gè)比較系數(shù)是7.6。也就是說，如果按照2011年房地產(chǎn)的銷售進(jìn)度，唐山想要消化掉1年的土地成交面積，需要13年的時(shí)間，消化掉此前4年的土地成交量，需要52年的時(shí)間。
此外，連云港、揚(yáng)州、中山、蕪湖、桂林、宜昌、宜興、煙臺等大量三四線城市在過去幾年的土地供給極度膨脹，與2011年以來商品房的實(shí)際消化速度形成巨大差距。2012年年底，中國大型房地產(chǎn)企業(yè)突擊在中國的一二線城市“集中”拿地。其中重要的原因是，中國三四線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)陷入嚴(yán)重的庫存過剩的困局中，而三四線城市的消費(fèi)能力根本無法消化這些龐大的過剩庫存。中國大型房地產(chǎn)企業(yè)在三四線城市已經(jīng)沒有了生存空間。一二線城市的房價(jià)還在漲，對于房地產(chǎn)商人來說，這是他們最后的孤島。
引誘房地產(chǎn)剛需進(jìn)場的迫切性和必要性
對中國房地產(chǎn)商人來說，手上大量隨時(shí)爆炸的tesobonos債券會大幅“蒸發(fā)”。
央行把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并且是折價(jià)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)賤賣，大量全球資本就會短期集中購買中國折價(jià)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，從而造成人民幣升值，人民幣升值后造成房地產(chǎn)商人手中大量的tesobonos債券收益上升，債務(wù)減輕后，中國房地產(chǎn)商人就會大量買地?cái)U(kuò)張，推高土地價(jià)格，最終迫使中國大量剛性需求恐慌性入場接盤。
這就是中國房地產(chǎn)2012年年末和2013年年初火熱行情中的殺機(jī)四伏。
放縱通脹，股市漲，樓市跌，中國騰飛
目前，中國高明的經(jīng)濟(jì)政策，應(yīng)該是推動中國房地產(chǎn)暴跌，同時(shí)推動中國股市大暴漲，甚至上升到萬點(diǎn)以上，這樣，中國經(jīng)濟(jì)就不會出現(xiàn)問題，危險(xiǎn)報(bào)警會立刻解除。但是，現(xiàn)在中國的經(jīng)濟(jì)政策是以穩(wěn)定房地產(chǎn)為目標(biāo)，是嚴(yán)重的戰(zhàn)略性錯(cuò)誤。在世界經(jīng)濟(jì)通貨緊縮的大背景下，維持中國房地產(chǎn)的穩(wěn)定是不具備現(xiàn)實(shí)可能性的。1989年，日本政府和央行也是在全球大通縮的結(jié)構(gòu)性趨勢下，提出了期望穩(wěn)定日本房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)政策，最終導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)的長期大衰退。
不高明的經(jīng)濟(jì)政策，就是中國的貨幣和財(cái)政擴(kuò)張政策。這可能或必然導(dǎo)致房地產(chǎn)暴漲、股市暴漲、通貨膨脹短期暴漲。但在當(dāng)前全球大緊縮的結(jié)構(gòu)性趨勢下，擴(kuò)張帶來的這點(diǎn)通脹是有益無害的，利于中國的發(fā)展。事實(shí)上，中國的貨幣和財(cái)政的猛烈擴(kuò)張，真正受到嚴(yán)重傷害的是美國和歐洲的財(cái)政。因?yàn)椋袊幌б磺写鷥r(jià)推動全球性通貨膨脹的上升，美國國債和歐洲國債的債券收益率就會面臨災(zāi)難性的大幅度暴漲。這樣的話，美國和歐洲的經(jīng)濟(jì)政策就會以推動自身的高福利改革和財(cái)政改革來參與全球化。然而，美國和德國的核心利益期望能夠長期受益于超低的債券收益率，期望中國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策也能服務(wù)于美國和德國的超低債券收益率。
所以，在目前全球化經(jīng)濟(jì)的大背景下，中國的宏觀經(jīng)濟(jì)政策根本不需要戰(zhàn)略性地防止通貨膨脹的問題，而需要戰(zhàn)略性地防止通貨緊縮的大爆發(fā)。這就好像你可以獲得“基輔戰(zhàn)役”[1]戰(zhàn)術(shù)上的大勝利，但是下一步你就必須面對一場戰(zhàn)略上的大失敗。
[1]1941年9月，德國軍隊(duì)對蘇聯(lián)軍隊(duì)發(fā)動了“基輔戰(zhàn)役”。 蘇聯(lián)軍隊(duì)共計(jì)有66萬士兵被德國軍隊(duì)俘虜，“基輔戰(zhàn)役”因此被稱為人類戰(zhàn)爭史上最大的圍殲戰(zhàn)。但是，“基輔戰(zhàn)役”只是德國軍隊(duì)的一場戰(zhàn)術(shù)上的大勝利，如果從戰(zhàn)略的角度來看，“基輔戰(zhàn)役”則是德國軍隊(duì)的一場大失敗，因?yàn)樵陔S后真正重要的“莫斯科戰(zhàn)役”中，德國軍隊(duì)無法短時(shí)間內(nèi)完成必要的作戰(zhàn)準(zhǔn)備。所以，“基輔戰(zhàn)役”戰(zhàn)術(shù)上的大勝利，必然導(dǎo)致“莫斯科戰(zhàn)役”戰(zhàn)略上的大失敗。