【核心提示】從供給角度看，一些地方政府在住房保障上的不作為和在土地供應(yīng)上的亂作為；從需求角度看，住房保障的過度市場化、城鄉(xiāng)差距的日趨擴大、炒房團和金融機構(gòu)的推波助瀾，二者共同推動了城市住房供求矛盾的日趨尖銳，進而造成了中國房地產(chǎn)市場價格不斷飆升的走向。
從本世紀(jì)初開始，中央連續(xù)出臺了數(shù)十條房產(chǎn)調(diào)控措施，產(chǎn)生了一定的效果，但總起來看，房價上漲的腳步并未停止，一些城市的房價甚至依然高漲。那么，究竟是何種因素導(dǎo)致房控措施達不到預(yù)期效果呢?筆者認(rèn)為，主要原因有四：
第一，住房保障的過度市場化使住房越來越異化為投機品。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，存在著兩類不同性質(zhì)的房屋。一種是用于百姓居住的，即民用住房。這種住房理應(yīng)成為社會保障的重要內(nèi)容，政府在其中應(yīng)起主導(dǎo)作用。另一種，是用于商業(yè)經(jīng)營或是用于高收入群體奢侈消費的，政府在其中的責(zé)任主要在于按章收稅，監(jiān)督其合法經(jīng)營，引導(dǎo)其理性消費。然而，由于改革初期設(shè)計上的偏差以及一些部門利益掣肘，加之部分金融機構(gòu)違規(guī)資金的介入和各地炒房行為日趨活躍，使房地產(chǎn)領(lǐng)域逐步演化為瘋狂的投機場所、圈錢場所以及一些政府官員腐敗的高發(fā)地，房價因此在不斷被推高。
第二，地方政府對土地財政的過度依賴使房價越來越被地方財政所綁架。地方政府的財政支出負(fù)擔(dān)沉重，由此導(dǎo)致不少地方政府長期處于寅吃卯糧的財政赤字狀態(tài)。為解決這一問題，不少地方政府靠提高地價以增加財政收入，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的土地成本不斷上升，進而推動房價不斷攀升。
第三，大中小城市發(fā)展的失衡使一線城市的住房供求矛盾日趨尖銳。一線城市的房價不僅明顯高過二三線城市，而且房價的漲幅也明顯高于二三線城市。當(dāng)中央出臺限購二套房政策時，二三線城市在短期內(nèi)出現(xiàn)了房價止升企穩(wěn)的態(tài)勢，究其原因，與中國的大中小城市發(fā)展失衡有關(guān)。由于教育、醫(yī)療等公共資源在大城市過度集中，使大城市對人們的吸引力明顯高于二三線城市。隨著城市間戶籍管制的放松以及城鄉(xiāng)二元戶籍制度的打破，城市流動人口規(guī)模不斷攀升。
第四，新農(nóng)村建設(shè)的滯后使越來越多的農(nóng)民工涌入城市，推升住房矛盾加劇。上世紀(jì)80年代末90年代初，城市因此迎來了快速發(fā)展期，而農(nóng)村則進入了較長時間的相對停滯期。由此城鄉(xiāng)發(fā)展差距不斷擴大，并以中西部地區(qū)表現(xiàn)為甚。伴隨著城鄉(xiāng)戶籍管制的放松，中西部農(nóng)村勞動力開始向各大中城市，特別是一線城市涌入。這種涌入，既帶動了這些城市建設(shè)的發(fā)展和房屋租賃市場的火爆，也使中西部農(nóng)村因大量勞動力的流失而進一步蕭條，由此驅(qū)使新生代農(nóng)村勞動力進一步外流，城鄉(xiāng)差距就在這種惡性循環(huán)中不斷擴大。隨著城市居民原有住房的外租，“租舊房購新房熱”帶動了城市住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一些房地產(chǎn)開發(fā)商看到了這一巨大商機，紛紛加大開發(fā)力度，導(dǎo)致各大中城市地皮驟然緊張。加之一些炒房團和金融機構(gòu)的違規(guī)介入，使城市房價年年漲、月月漲成為新常態(tài)。
上述分析表明，從供給角度看，一些地方政府在住房保障上的不作為和在土地供應(yīng)上的亂作為;從需求角度看，住房保障的過度市場化、城鄉(xiāng)差距的日趨擴大、炒房團和金融機構(gòu)的推波助瀾，二者共同推動了城市住房供求矛盾的日趨尖銳，進而造成了中國房地產(chǎn)市場價格不斷飆升的走向。
（作者系國防大學(xué)馬克思主義教研部教授）