前幾天，有著開發(fā)商大嘴之稱、自詡為“地產(chǎn)總理”的任志強又對房價甩出了“狠話”。按照他的最新說法，房價還將繼續(xù)上漲，“你可以不信但別后悔”。
這次任志強給出的房價要繼續(xù)上漲的“理由”，看起來比以往都要顯得更“上層次”。按照他的說法，是“新一屆政府可能更希望房價漲，要保證地方債能夠運轉(zhuǎn)起來”。
任此次“房價還要上漲”說法的“根據(jù)”，深究起來并不靠譜。多年前還是有建設(shè)部的時代，由于他的一些“政策建議”致使房地產(chǎn)調(diào)控政策“屢調(diào)屢敗”，導(dǎo)致他最終被排除在決策層的咨詢?nèi)ν狻２豢蜌獾恼f，和李克強總理的新一屆政府，任志強基本沒有“瓜葛”。所以，這次他也只能用一種“推測式”的“可能”字眼，來推銷他的“房價繼續(xù)上漲”論。
一般來說，新上任的政府都不會違逆和罔顧民意，縱容和聽任房價上漲這類國民最反感的問題任其發(fā)展?？偨Y(jié)上一屆政府大話多、承諾最終未能兌現(xiàn)的教訓(xùn)，本屆政府正在尋找治本的長效調(diào)控方式。最終期望達到新的房地產(chǎn)調(diào)控舉措亮劍之時，能“一劍封喉”。
有不少人都以為，任志強的“房價分析”最準。但任何人只要認真梳理一下就不難發(fā)現(xiàn)，他每次喊出的房價上漲“理論根據(jù)”都極其荒唐。與其說是“分析”，還不如說是打響了開發(fā)商集體漲價的“信號槍”。很多人沒注意到一個不可小瞧的細節(jié)，任志強每年從房地產(chǎn)界拿到的各種“講課費”名義的津貼，早就超過他的年薪收入(注：前幾年上市公司公布的他的年薪就高達774.3萬元)。從本質(zhì)上說，任志強雖然房地產(chǎn)做的在中國不算大，但他卻是拿著房地產(chǎn)商高額補貼的業(yè)界“代言人”。每年拿著數(shù)百萬元的開發(fā)商“兄弟”的補貼，任志強自然要“全方位服務(wù)”。不斷的鼓吹房價上漲。在關(guān)鍵的時候打響房價上漲“第一槍”，就成為他責無旁貸的“使命”。
中國的房地產(chǎn)，是自由競爭的市場，還是被高度壟斷操控的寡頭市場，這點早已沒有疑問。在高度壟斷的寡頭市場，房價本身不是市場競爭的產(chǎn)物，而是被壟斷操控的。其壟斷暴利的程度，不知道要比受到國家發(fā)改委重罰的五糧液茅臺和奶業(yè)跨國公司巨頭要高出多少倍。只要代言人“一聲槍響”，房價就在房地產(chǎn)商的合謀下“從容”的集體上漲?？辞辶诉@個本質(zhì)，就會對任志強的“房價預(yù)測”有了徹底的認清。
對房價究竟是由市場決定還是由寡頭操控，筆者自己也有個認知的過程。早在06年，筆者在“中國房地產(chǎn)十大批判”系列文章就指出：中國的房價已經(jīng)是世界公認的泡沫水平的數(shù)倍。但越是到后來，筆者就越是不敢在“房價走勢”上去“爭高低”。這倒是不少因為中國的房價因為“市場不確定性”高深莫測，恰恰相反，越是深入破析中國的房市，越是會發(fā)現(xiàn)：中國的房地產(chǎn)市場、尤其是房價，是一個被寡頭壟斷操控的市場。用市場競爭的理論分析評判，甚至去“預(yù)測”房價的走勢，那就太“八卦”了。在中國房地產(chǎn)市場這樣的壟斷格局未被打破的情況下，任何人說“成功的預(yù)測了房價”，都是天大的笑話。
那么，操控房地產(chǎn)的寡頭市場，又是怎樣在決定中國的房價呢?
首先，中國房地產(chǎn)在總體設(shè)計上它就被“釘死”在一個極端“供不應(yīng)求”基礎(chǔ)之上。眾所周知，被稱為人類史上最大“遷徙”的中國城鎮(zhèn)化，每年有1000多萬人成為新市民。此外，還有數(shù)億城鎮(zhèn)“老市民”住房小康(人均住房面積達到30平米以上)的剛性需求。要滿足這兩者的剛需，每年全國城鎮(zhèn)的住房供應(yīng)量至少要達到15-20億平米。但是翻翻中國統(tǒng)計年鑒就可以知道，過去十年全國城鎮(zhèn)總共銷售出的商品住房僅僅只有67.26億平方米，年均連7億平方米也不到。這將使全國城鎮(zhèn)的住房的實際供應(yīng)總量，僅僅只能滿足正常需求量的三分之一到二分之一。在國家開發(fā)土地和住宅總量供應(yīng)都“極端不平衡市場”下，任何“用市場的眼光來分析走勢”都成為一種奢談。
其次，中國的房地產(chǎn)市場是只有開發(fā)商才有“資質(zhì)”進行運作的壟斷市場。其他任何人沒有這個“資質(zhì)”，連競拍土地的權(quán)利都沒有，這也是前幾年不少地方出現(xiàn)的個人合作建房被部門扼殺原因所在。本來中國房市就是一個極端供不應(yīng)求的市場，供應(yīng)權(quán)再交由開發(fā)商獨家壟斷，雖然全國看起來開發(fā)商有數(shù)萬，但落腳到某個城市和區(qū)域，開發(fā)商對樓市和房價的寡頭合謀操控就“勢不可擋”。就連在房產(chǎn)賣不出的“最瘟的時候”，開發(fā)商也可繼續(xù)通過囤地捂盤惜售，維持其高高在上房價。這些方面的“事例”比比皆是，早已不是什么新聞。半年多前洛陽等地出現(xiàn)的“合作建房”，使房價下降三分之一以上，就從另一個側(cè)面證明：一天不破除住房供應(yīng)上的開發(fā)商壟斷，城鎮(zhèn)的房價就一天不會由“自由競爭的市場”說了算。
當然，話也說回來，沒有買方的狂熱，也不會有高房價市場的支撐。由于通脹和調(diào)控的不到位，使房價的“堅挺”產(chǎn)生了蝴蝶效應(yīng)。越來越多的大小投資者，把買房作為資產(chǎn)“保值增值”的利器，也使不少人誤以為住房是像黃金一樣的“硬通貨”。畢竟，中國買房人還沒有經(jīng)歷過像日本和香港那樣房價暴跌二分之一以上的慘痛教訓(xùn)。實際上，像房姐龔愛愛那樣擁有幾十套房的畢竟是少數(shù)。最可怕的，還是幾千萬富裕起來的中產(chǎn)階級，把房產(chǎn)作為投資工具。
此外，房價的“堅挺”，也使眾多條件不具備的剛需“創(chuàng)造條件”拼市場。過去是夫妻倆買房，現(xiàn)在成了一家三代七口人買房。爺爺奶奶外公外婆拿出養(yǎng)老的保命錢，孩子長大后也必須替父母買房還貸。這樣被大大透支出的“買房消費”，也成了當今高房價市場的“生力軍”。既然政府保證不了“房價回歸合理水平”，早下手就意味著成本更低。沒有幾個傻子會聽信“租房”之說。誰也不愿意因為今天的租房，使以后的買房要多交十幾萬甚至幾十萬元的“學(xué)費”。
不過，過去十年對高房價最大的支撐，還是中央層面不當?shù)姆康禺a(chǎn)政策。眾所周知，在2008年房價剛剛在“市場作用”下降了一些的時候，高層就出臺了房地產(chǎn)的救市政策。其威力之強大，以至于后來數(shù)年的調(diào)控都沒壓住其瘋狂的勢頭。在2004年也出現(xiàn)過類似的情況。由于其前一年推出的“房產(chǎn)新政”，結(jié)果使實施新政第一年的全國商品住宅的漲幅，竟然比此前5年的房價漲幅之和還要高出三分之一，超過近6個百分點。歷史用事實來證明了一句話，政策和策略，是房價的生命。
綜上所述，任何人要想“預(yù)測房價”，首先必須厘清，究竟是誰在決定中國的房市和房價。開發(fā)商和政府官員。一個掌握市場的供應(yīng)量，一個控制土地的上市量。在這樣的寡頭壟斷下，可憐的文人要以“市場經(jīng)濟的規(guī)律”預(yù)測房價，并天真的以為任何調(diào)控政策都能“落地生根、開花結(jié)果”，不跌跟頭才怪。
不過，知道了誰在操控市場和房價，也就知道了調(diào)控的主要目標和對象。只有調(diào)控政府本身，調(diào)控開發(fā)商，房地產(chǎn)調(diào)控才能“綱舉目張”。