最近，房?jī)r(jià)下跌的輿論開(kāi)始蔓延。香港部分新房開(kāi)始下降。內(nèi)地杭州也出現(xiàn)部分新房開(kāi)盤價(jià)格大幅下調(diào)。看空房?jī)r(jià)的輿論這幾天又開(kāi)始出現(xiàn)了。
美國(guó)次貸危機(jī)就是由于美國(guó)房?jī)r(jià)引起，美國(guó)房?jī)r(jià)下跌大概在30%左右，就導(dǎo)致美國(guó)大量銀行倒閉。最嚴(yán)重的時(shí)候，幾乎所有美國(guó)金融機(jī)構(gòu)都岌岌可危。即使如美國(guó)銀行、花旗銀行、摩根銀行都依靠美國(guó)政府救助才度過(guò)難關(guān)，高盛也不得不求助巴菲特才度過(guò)難關(guān)。中國(guó)的銀行究竟能承受多大的房?jī)r(jià)下跌呢?
前銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在2011年7月接受采訪中稱根據(jù)壓力測(cè)試的結(jié)果，即使房?jī)r(jià)下跌5成，銀行業(yè)也能夠承受。
銀行是怎么壓力測(cè)試的呢?為什么會(huì)得出這樣的結(jié)論呢?
先看看一組數(shù)據(jù)：
1、 2013年末，金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額76.63萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.9%。人民幣貸款余額71.90萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.1%，比上年末低0.9個(gè)百分點(diǎn)。全年人民幣貸款增加8.89萬(wàn)億元，同比多增6879億元。外幣貸款余額7769億美元，同比增長(zhǎng)13.7%，全年外幣貸款增加935億美元。
2、個(gè)人住房貸款余額為9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21%，比上年末高8.1個(gè)百分點(diǎn);房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為3.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.3%，比上年末高6.1個(gè)百分點(diǎn);地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為1.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.8%，比上年末低3.8個(gè)百分點(diǎn)。
3、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了2013年度監(jiān)管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月末，我國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)境內(nèi)外本外幣資產(chǎn)總額為151.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.3%。
4、2011年中國(guó)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)稅后利潤(rùn)1.25萬(wàn)億;銀監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示2012年商業(yè)銀行凈利潤(rùn)1.24萬(wàn)億。
銀行之所以壓力測(cè)試的結(jié)果是50%不外乎是下面的原因：
1、個(gè)人房貸和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款總余額大概13.6萬(wàn)億，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額76.63萬(wàn)億的17.6%。意思是，如果房?jī)r(jià)下跌50%。銀行貸款中可能出現(xiàn)的壞賬理論上是17.6%。
2、貸款首付降低了銀行虧損的風(fēng)險(xiǎn)，銀行首套房貸一般在三成，甚至更高。二套房貸更高。所以即使房?jī)r(jià)下跌50%，銀行出現(xiàn)壞賬貸款理論最高虧損比例僅僅不到20%。
3、對(duì)貸款人有資質(zhì)審核，貸款人償付能力較強(qiáng);
4、 房貸是每年分別貸款，房?jī)r(jià)是逐漸上漲。所以，平均房貸價(jià)格是遠(yuǎn)低于市場(chǎng)最高價(jià)的。
如果按以上方法計(jì)算，房?jī)r(jià)如果下跌50%。即使按所有房貸都是最高點(diǎn)計(jì)算，銀行可能遭受的損失占貸款余額比例僅僅17.6%*20%=3.52% 。如果考慮大部分貸款低于最高點(diǎn)價(jià)格這個(gè)實(shí)際情況。銀行貸款虧損理論可能大概不到總額貸款余額的2.5%。也就是說(shuō)房?jī)r(jià)下跌，理論上銀行賬目虧損不會(huì)超過(guò)2萬(wàn)億。和銀行151萬(wàn)億的總資產(chǎn)比較起來(lái)好像是很小的一個(gè)數(shù)據(jù)。
房?jī)r(jià)真的下跌50%，銀行都能安然無(wú)恙嗎?當(dāng)然不是，世界上很多國(guó)家因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重的下滑，美國(guó)房?jī)r(jià)下跌最低不到40%，美國(guó)銀行大量倒閉。美國(guó)經(jīng)濟(jì)6年還沒(méi)有完全恢復(fù)，即使現(xiàn)在美國(guó)房?jī)r(jià)再次大幅上漲，美國(guó)經(jīng)濟(jì)依然還未走出低谷。1990年以后日本房?jī)r(jià)最多下跌也不到50%，日本銀行巨額虧損，很多日本銀行長(zhǎng)期成為“僵尸銀行”。日本經(jīng)濟(jì)衰退20多年。
我認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌會(huì)銀行的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是銀行測(cè)試就能計(jì)算出來(lái)的，原因如下：
1、大量貸款以其它名義貸款曲線進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè);
溫州房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致大量企業(yè)倒閉實(shí)際就是很多企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營(yíng)名義貸款投機(jī)房地產(chǎn)，在房?jī)r(jià)下跌的情況下大幅虧損所致;CCTV-2昨晚也報(bào)道鋼鐵行業(yè)利用鋼鐵大量抵押投機(jī)房地產(chǎn);CCTV-2也曾經(jīng)報(bào)道金融機(jī)構(gòu)和中介合伙以消費(fèi)貸款名義貸款給部分買房者
2、部分陰陽(yáng)合同導(dǎo)致實(shí)際首付比例下降;
3、部分貸款者虛開(kāi)收入，推高貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)增加;
4、房?jī)r(jià)一旦下跌，會(huì)導(dǎo)致其他行業(yè)出現(xiàn)衰退，進(jìn)而引起經(jīng)濟(jì)危機(jī)，并導(dǎo)致抵押資產(chǎn)價(jià)格下跌，甚至出現(xiàn)大量企業(yè)倒閉，進(jìn)而增加銀行其它方面貸款的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在溫州企業(yè)大量倒閉引發(fā)銀行大量壞賬就是證據(jù);
5、經(jīng)濟(jì)下滑導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格和金融產(chǎn)品價(jià)格下降，進(jìn)而導(dǎo)致人們名益財(cái)富縮水，在債務(wù)無(wú)法減少的情況下，名義財(cái)富縮水會(huì)導(dǎo)致負(fù)資產(chǎn)人大量增加，進(jìn)而導(dǎo)致銀行壞賬增加;
6、經(jīng)濟(jì)下滑會(huì)導(dǎo)致失業(yè)率大幅增加，收入下降，進(jìn)而導(dǎo)致很多人償還能力下降。進(jìn)而引發(fā)銀行更多的壞賬。這些壞賬當(dāng)然不僅僅局限于房貸;
7、房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致地方政府收稅大幅減少，土地拍賣資金大量下降。進(jìn)而導(dǎo)致地方政府償還能力下降，加劇銀行壞賬;
8、銀行現(xiàn)金流枯竭;
美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)以后，部分賬目盈利的銀行也因?yàn)楝F(xiàn)金流枯竭而突然倒閉。中國(guó)銀行在去年房?jī)r(jià)上漲的情況下還出現(xiàn)幾次錢荒。如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌、壞賬大量增加現(xiàn)金流問(wèn)題必定更大。
很房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是數(shù)學(xué)方法能計(jì)算出來(lái)的。因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致大量投機(jī)者和投資者拋售囤積的房源，進(jìn)而引起房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，而房?jī)r(jià)的下跌會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的萎縮，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的衰退，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是經(jīng)濟(jì)的火車頭。一旦房地產(chǎn)萎縮會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)形成惡性循環(huán)。房地產(chǎn)擴(kuò)張對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用有多大，那么房地產(chǎn)萎縮對(duì)經(jīng)濟(jì)的打擊也一樣的嚴(yán)重。
房?jī)r(jià)下跌——房地產(chǎn)投機(jī)、投資減少，拋售增加——供過(guò)于求——價(jià)格下跌——房地產(chǎn)投資盈利下降，甚至虧損——投資減少，甚至出現(xiàn)爛尾樓——相關(guān)行業(yè)萎縮——相關(guān)需求減少、勞動(dòng)者需求減少——失業(yè)增加、企業(yè)倒閉——人們收入下降——消費(fèi)下降——其他行業(yè)需求減少——失業(yè)進(jìn)一步增加——收入繼續(xù)下降—— 不斷循環(huán)
所以，房?jī)r(jià)下跌會(huì)導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)下滑和資產(chǎn)價(jià)格下跌。進(jìn)而導(dǎo)致銀行壞賬大量增加。
2008年以后，由于美歐先后爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，導(dǎo)致中國(guó)出口增速下滑。中國(guó)政府通過(guò)刺激消費(fèi)和擴(kuò)大基礎(chǔ)建設(shè)提振經(jīng)濟(jì)?，F(xiàn)在，出口依然不振，政府投資和消費(fèi)難以為繼。中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑無(wú)法避免。而房?jī)r(jià)下跌只是導(dǎo)火線而已。
多經(jīng)濟(jì)學(xué)家通過(guò)數(shù)據(jù)計(jì)算得出房地產(chǎn)下跌對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)造成太大的打擊。這個(gè)結(jié)論是數(shù)學(xué)計(jì)算的結(jié)果，根本不應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)學(xué)家應(yīng)該說(shuō)出來(lái)的話，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不是數(shù)學(xué)。很多經(jīng)濟(jì)變化不是數(shù)學(xué)家能計(jì)算出來(lái)的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)是聯(lián)動(dòng)的，很多時(shí)候牽一發(fā)而動(dòng)全身。那些一談經(jīng)濟(jì)就拿出一大堆數(shù)據(jù)的人，開(kāi)口閉口要求別人數(shù)據(jù)說(shuō)話的人，可能并不真正懂經(jīng)濟(jì)。
如果經(jīng)濟(jì)是可以數(shù)學(xué)計(jì)算出來(lái)的，為什么當(dāng)年亞洲金融危機(jī)沒(méi)有哪個(gè)數(shù)學(xué)家能提前計(jì)算出來(lái)呢?美國(guó)2次那么嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，全世界沒(méi)有一個(gè)數(shù)學(xué)家能計(jì)算出來(lái)呢?日本經(jīng)濟(jì)衰退這么多年，全世界那么多數(shù)學(xué)家現(xiàn)在還沒(méi)有計(jì)算出結(jié)論呢?
我個(gè)人認(rèn)為只要房?jī)r(jià)下跌20%左右，銀行壞賬將會(huì)大量增加。因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌20%就意味中國(guó)泡沫徹底開(kāi)始泡沫，也就意味中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑無(wú)可避免。中國(guó)銀行絕對(duì)無(wú)法承受房?jī)r(jià)下跌50%的打擊。這就是為什么外資銀行拼命拋售中國(guó)金融股票的原因。
我曾經(jīng)寫了很多關(guān)于房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)危害的文章，可惜，一直沒(méi)有引起足夠的重視。今天，房地產(chǎn)泡沫即將泡沫，部分人還在自我陶醉，危險(xiǎn)近在眼前而不自知!