【核心提示】其一是房市供求關(guān)系長期失衡，房地產(chǎn)資本左右著賣方市場的房價(jià)走勢。其二是我國建房用地成本形成機(jī)制不合理。其三是我國城市舊房拆遷成本偏高。其四是我國最初的住房制度改革頂層設(shè)計(jì)有缺陷。其五是我國房地產(chǎn)市場中的惡意投機(jī)者與不良房地產(chǎn)商為了牟取暴利而興風(fēng)作浪。
2013年，我國許多城市，尤其是北上廣深等一線城市，房價(jià)突破嚴(yán)厲調(diào)控，繼續(xù)大幅上漲。筆者認(rèn)為，其原因是多方面的。
其一是房市供求關(guān)系長期失衡，房地產(chǎn)資本左右著賣方市場的房價(jià)走勢。過去我國受限于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與住房政策取向，城市居民住房水平長期處于短缺狀態(tài)，1978年人均居住面積僅有3.6平方米。改革開放后，廣大人民群眾改善住房的期望與日俱增，加之城鎮(zhèn)化浪潮中大量來自鄉(xiāng)鎮(zhèn)的打工者、經(jīng)營者，每年數(shù)以百萬計(jì)的大中專畢業(yè)生在非原籍城市就職、創(chuàng)業(yè)，以及我國民眾素有“安居才能樂業(yè)”、“屋多房大面子大”等傳統(tǒng)習(xí)慣性心理，匯聚成了持續(xù)強(qiáng)勁的住房剛性需求。雖然近二三十年來我國城市住房建設(shè)突飛猛進(jìn)，但在住房供求關(guān)系長期失衡、剛性需求持續(xù)保持強(qiáng)勁勢頭的形勢下，房地產(chǎn)資本依托金融資本與地方政府的強(qiáng)大支持，得以為追求利潤最大化而頻頻發(fā)力，呼風(fēng)喚雨般地左右著賣方市場的房價(jià)走勢，將超額利潤賺了個(gè)盆滿缽滿。
其二是我國建房用地成本形成機(jī)制不合理。我國現(xiàn)行非公益性建房用地采取一次性收取數(shù)十年土地使用權(quán)出讓金的辦法，并實(shí)行“競價(jià)拍賣、價(jià)高者得”的土地競得方式，結(jié)果導(dǎo)致“地王”頻出，土地使用權(quán)出讓價(jià)的記錄不斷被高價(jià)乃至“天價(jià)”刷新。“土地財(cái)政”為許多地方政府提供了巨額的建設(shè)資金，其負(fù)面作用之一則是，形成了地方政府對“土地財(cái)政”的過度依賴，推動(dòng)了房價(jià)不斷飆升，讓眾多中低收入者難圓“安居夢”。
其三是我國城市舊房拆遷成本偏高。這個(gè)問題在很大程度上是我國最初設(shè)計(jì)實(shí)施的“一刀切”貨幣化拆遷補(bǔ)償政策造成的。近年來，隨著房價(jià)不斷飆升，拆遷補(bǔ)償也“水漲船高”，釘子戶的要價(jià)更是高得令人咋舌。拆遷補(bǔ)償成本是建房用地成本的組成部分，其不斷上漲自然會推高房價(jià)。
其四是我國最初的住房制度改革頂層設(shè)計(jì)有缺陷。上世紀(jì)八九十年代，我國開始推行住房制度改革，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。不過當(dāng)時(shí)對住房問題的復(fù)雜性即解決住房問題的多樣化路徑認(rèn)識不足，對策設(shè)計(jì)偏于簡單化與“矯枉過正”。住房問題既是經(jīng)濟(jì)問題，又是民生問題，經(jīng)濟(jì)問題可以用市場化手段解決，民生問題則必須立足于社會保障的高度予以正確對待。然而在一段時(shí)間內(nèi)，對公租房等社會保障房重視不夠，投入不足，對培育與規(guī)范二手房、租賃房市場也不夠給力，形成了有購房意向的千家萬戶擁擠在商品房這座獨(dú)木橋上的局面。社會保障房建設(shè)一度滯后，二手房、租賃房市場不完善、不規(guī)范，放大了商品房的供求矛盾，影響房價(jià)保持均衡水平。實(shí)際上，即使在市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國家，也并非僅有商品房，更非戶戶都擁有自家的私有房。
其五是我國房地產(chǎn)市場中的惡意投機(jī)者與不良房地產(chǎn)商為了牟取暴利而興風(fēng)作浪。前者肆意進(jìn)行房地產(chǎn)買賣的投機(jī)性炒作，公開組建炒房團(tuán)，招搖過市，某些媒體也為之鼓噪，企圖制造轟動(dòng)性的廣告效應(yīng)，達(dá)到炒高房價(jià)從中牟利的目的;后者或有意捂盤囤積或制造搶購假象，用房市供求關(guān)系異常變動(dòng)的虛假信號，刺激剛性需求者對房價(jià)上漲、欲購從速的心理預(yù)期。這種投機(jī)性炒房行為的反復(fù)運(yùn)作、花樣百出，也在很大程度上推高了房價(jià)。
顯而易見，既然我國許多城市房價(jià)不斷上漲是多種原因造成的，就必須多管齊下、標(biāo)本兼治，才能有效調(diào)控房價(jià)，讓它回歸到合理水平。
（作者單位：中國社會科學(xué)院歷史研究所）