近日，工商銀行再次因?yàn)?ldquo;首付貸”問(wèn)題受到處罰。所謂“首付貸”，就是指購(gòu)房首付款不是來(lái)自自有資金、而是來(lái)自借貸。大家對(duì)這個(gè)概念應(yīng)該不陌生，但對(duì)其危害性的認(rèn)識(shí)則嚴(yán)重不足。
種種跡象表明，大量首付款正在借道“消費(fèi)貸”
“如果是100萬(wàn)的房子，20萬(wàn)首付，當(dāng)?shù)?span lang="EN-US">6家銀行中有三家可以提供裝修分期額度，每家可獲得最高為首付款即20萬(wàn)元……”，一位網(wǎng)友如是反映其所在縣城的購(gòu)房貸款情況。“裝修分期”與購(gòu)車、婚慶、旅游等非房貸的分期貸款一樣，被商業(yè)銀行俗稱為“消費(fèi)貸”(央行的統(tǒng)計(jì)口徑中，房貸也是消費(fèi)貸)。種種跡象表明，購(gòu)房者使用消費(fèi)貸來(lái)“湊首付”已經(jīng)是常見(jiàn)情況。有記者假扮購(gòu)房者，得到售樓人員“面授機(jī)宜”——首付款不夠，可協(xié)助申請(qǐng)?zhí)旖蚰彻煞葜沏y行的“消費(fèi)貸”，無(wú)需抵押、不計(jì)入征信，最高可貸30萬(wàn)元。而我們近日親自試驗(yàn)，在某銀行手機(jī)銀行上輕點(diǎn)幾下，10分鐘后26.1萬(wàn)元的貸款就放進(jìn)了賬戶。
從央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，8月份住戶新增短期(1年內(nèi))消費(fèi)貸驟然提升至1425億元，這或許和8月一、二線城市的“搶房”熱潮不無(wú)關(guān)系。而考慮到消費(fèi)貸分期期限可以是1年以上，所以其也可能隱藏在了中長(zhǎng)期貸款中，而央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前8月住戶中長(zhǎng)期消費(fèi)貸新增33738億，是去年同期的兩倍。
居民中長(zhǎng)期消費(fèi)貸加速上行
按照政策要求，此“消費(fèi)貸”本不能流入房市，那為何銀行“洞門(mén)大開(kāi)”呢?統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)揭示了奧秘：7月非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款新增額為-347億元，說(shuō)白了，就是經(jīng)濟(jì)下行期間企業(yè)貸款意愿疲弱。而企業(yè)貸款正是銀行一貫的利潤(rùn)“奶牛”。銀行面臨“斷奶”危機(jī)，卻恰逢房市高歌猛進(jìn)，可謂東方不亮西方亮，銀行抓住了新的“救命稻草”，猛發(fā)房貸，并樂(lè)于讓消費(fèi)貸也流入房市，這樣既能多放消費(fèi)貸，又能刺激新的房貸產(chǎn)生，一石二鳥(niǎo)。與企業(yè)貸款減少形成鮮明對(duì)比的是，7月住戶消費(fèi)貸款新增4858億。
如果首付也可以來(lái)自銀行貸款，則猶如為房?jī)r(jià)“松開(kāi)韁繩”
為什么說(shuō)上述情況非常危險(xiǎn)呢?這要先澄清一個(gè)常見(jiàn)誤解。人們通常以為央行(或者說(shuō)其背后的“主使”——政府)才能印鈔(發(fā)行貨幣)，而實(shí)際上，任何一家商業(yè)銀行都能“印鈔”。試想，你向銀行貸款100萬(wàn)，批貸后，你的銀行賬戶上是不是馬上多了100萬(wàn)?這個(gè)錢，可不是從張三李四那里來(lái)的，而就是銀行“生造”給你的(傳統(tǒng)上所說(shuō)的“銀行吸收了張三的錢將其放貸給王五”是錯(cuò)誤的)。所以每一筆貸款都是一次“印鈔”。
你拿到房貸后，這個(gè)社會(huì)上就多了一筆錢，你將其付給賣家，賣家就可以拿它做首付再去貸款買房，印更多鈔票。這就是貸款多——鈔票多——貸款更多——鈔票更多……的循環(huán)。如果放任這種循環(huán)，則不愁房?jī)r(jià)上不了天。
怎樣遏制，讓循環(huán)放慢放緩呢?主要有三個(gè)手段——首付款、月供能力審核、還款壓力。
要求購(gòu)房者湊齊首付款，既能減少其貸款數(shù)量，也能減緩其貸款速度。要求購(gòu)房者月收入大于月供的兩倍，可以限制其貸款數(shù)量。然而“首付貸”、假收入證明、銀行出于利益的默許已經(jīng)讓這兩道防線非常松動(dòng)。
再看最后一道防線。即便你能如愿從銀行拿到足夠數(shù)量的“首付貸”和房貸，這錢也終歸要還的，在還款壓力下，你真敢貸這么多錢嗎?
“漲漲漲”之下，泡沫會(huì)自我強(qiáng)化
答案是敢。底氣就是“房?jī)r(jià)會(huì)漲”。
貸款是長(zhǎng)期的，所以只要儲(chǔ)備一定的資金，幾年之內(nèi)就有能力還款。而幾年后，房?jī)r(jià)可能已經(jīng)翻番，具備了再次抵押貸款的條件;實(shí)在不行，把它賣了還貸，還能剩下一大筆。
一旦這樣想的人多了并付諸實(shí)施，房?jī)r(jià)就真的可能如他們預(yù)期的那樣上漲——實(shí)際上是被他們買上去了。這既堅(jiān)定了這部分人的信念，也刺激其他人紛紛加入，于是房?jī)r(jià)更高……——又一個(gè)循環(huán)。
逐漸的，全社會(huì)的心態(tài)都在發(fā)生變化。銀行屢試不爽之下防范意識(shí)愈發(fā)淡薄、各種民間金融介入、企業(yè)加入(最近不就有一家面臨退市的上市公司要靠出賣兩套學(xué)區(qū)房扭虧嗎，這樣的現(xiàn)實(shí)夠刺激企業(yè)主們的神經(jīng)了)……，泡沫越來(lái)越大。
有了這兩套房，*ST寧通B將有望扭虧為盈，最終保殼成功
這絕不是危言聳聽(tīng)。現(xiàn)在搶房潮正在從一線城市和部分二線城市波及到全國(guó)范圍。成都一貫是房?jī)r(jià)穩(wěn)定的代表城市，現(xiàn)在也出現(xiàn)“跳漲”。
人們總習(xí)慣于為泡沫尋找支撐理由——學(xué)區(qū)、二胎、經(jīng)濟(jì)發(fā)展種種(就像2007年人們用“中國(guó)黃金發(fā)展20年”為48元的中石油背書(shū))，而實(shí)際上泡沫根本不需要什么支撐，它本身就能自我強(qiáng)化。
一旦刺破，就是又一場(chǎng)“美國(guó)次貸危機(jī)”
上述推演，其實(shí)和美國(guó)2007年次貸危機(jī)的形成沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別。
美國(guó)次貸危機(jī)前，房貸沒(méi)有了門(mén)檻
美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)并引發(fā)全球性金融危機(jī)之后，美國(guó)國(guó)會(huì)成立專門(mén)委員會(huì)調(diào)查危機(jī)成因。委員會(huì)找到了美國(guó)企業(yè)和金融界數(shù)一數(shù)二的人物、“股神”巴菲特，各種旁敲側(cè)擊想讓巴菲特說(shuō)出誰(shuí)該為危機(jī)負(fù)責(zé)。然而巴菲特認(rèn)為，居民、華爾街、政府各有各的問(wèn)題，但很難說(shuō)誰(shuí)該負(fù)責(zé)，本質(zhì)上這是一個(gè)心理問(wèn)題，當(dāng)一致預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)漲后，危機(jī)可能就無(wú)法避免。居民脫離了買房的初衷，把它作為賺錢工具，與華爾街一拍即合，而政府不敢忤逆民意，于是泡沫吹大。而房地產(chǎn)作為幾十萬(wàn)億美元的資產(chǎn)，它產(chǎn)生泡沫就不是一般的泡沫。
只是泡沫遲早會(huì)破，可能是政策上的風(fēng)吹草動(dòng)，也可能是一部分人預(yù)期改變后的拋售……。一旦房?jī)r(jià)下跌，無(wú)法還貸，銀行壞賬就會(huì)激增。實(shí)際上類似的故事剛剛在中國(guó)上演過(guò)：在此輪房?jī)r(jià)熱潮之前，中國(guó)也經(jīng)歷了工業(yè)發(fā)展熱潮，企業(yè)盲目貸款上項(xiàng)目，不管生產(chǎn)出來(lái)的產(chǎn)品將來(lái)能否賣出去，最后造成嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩，失去還貸能力。最近爆出的江西賽維一家企業(yè)，就給銀行造成數(shù)百億壞賬。這里面的教訓(xùn)整個(gè)社會(huì)不可不察。
首付和還貸的錢必須來(lái)源于購(gòu)房者現(xiàn)有資金和未來(lái)收入，而不是房?jī)r(jià)上漲的盈余。這條界線一旦逾越，金融危機(jī)就會(huì)靠近。