中國(guó)房地產(chǎn)摔不起大跟頭
陳志龍
以中國(guó)房地產(chǎn)目前的體量和金融體系應(yīng)對(duì)內(nèi)外沖擊比較脆弱的彈性和韌性而言，摔不起大跟頭。因?yàn)槟菍⑹蔷奘瘔嬄?、山呼海嘯、爐心熔毀般的。對(duì)管理層來(lái)說(shuō)，面對(duì)復(fù)雜局面已別無(wú)選擇，沒(méi)有退路。
中國(guó)房地產(chǎn)摔不起大跟頭
10月以來(lái)，一輪史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)限購(gòu)限貸政策以雷霆之勢(shì)擊中瘋狂的市場(chǎng)，摁住了瘋狂的牛頭，這種中國(guó)特色的管制手段，效果立桿見(jiàn)影。
此前，業(yè)內(nèi)仍有大佬覺(jué)得這是個(gè)“樹可以長(zhǎng)到天上去”，是個(gè)漫無(wú)邊際信天游的市場(chǎng)。萬(wàn)達(dá)的老板王健林承認(rèn)“中國(guó)房地產(chǎn)是史上最大的泡沫”，但他說(shuō)“我也想不出什么好辦法”。面對(duì)近乎癔癥般癲狂的市場(chǎng)，真的是沒(méi)辦法了嗎?
上海市一位主要領(lǐng)導(dǎo)同志談及這一問(wèn)題時(shí)，明確表態(tài)說(shuō)：“有的是辦法，難點(diǎn)在于是否能下決心。”對(duì)這位領(lǐng)導(dǎo)同志的談話記憶猶新，是因?yàn)樗奶拐\(chéng)和實(shí)事求是。房地產(chǎn)深度綁架地方財(cái)政、金融體系和民眾利益，人們一度普遍沐浴著泡沫的恩澤。管理者難下決心，主要是因?yàn)榇蟛糠值胤絺鶆?wù)償還、財(cái)政稅收、保開門等一系列支出剛性依賴土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)，并且形成“自循環(huán)”，日益強(qiáng)化。所以，過(guò)去N年間，房地產(chǎn)市屢調(diào)屢漲，文件車載斗量，但房?jī)r(jià)疊創(chuàng)新高，各種“口水戰(zhàn)”你來(lái)我往，滔滔不絕，但房?jī)r(jià)依舊一騎絕塵，沖天而去，歷次調(diào)控淪為“光靠吼”的“空調(diào)”，政府調(diào)控房地產(chǎn)的誠(chéng)意受到置疑，政府形象和公信力受傷也是難免的。
在房?jī)r(jià)飆升的黃金時(shí)代，從媒體、學(xué)界到監(jiān)管者，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)泡沫問(wèn)題上有廣泛的共同利益，達(dá)成的普遍共識(shí)是“泡沫不可知論”。誰(shuí)都不愿意因預(yù)判或斷言泡沫房地產(chǎn)泡沫承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)——讓政府和開發(fā)商不開心，他們只會(huì)在各種場(chǎng)合變本加厲地鼓吹“沒(méi)有泡沫的啤酒不好喝”，“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)會(huì)漲下去”。次貸危機(jī)前，美聯(lián)儲(chǔ)副主席科恩就曾說(shuō)過(guò)：“鑒定泡沫是一個(gè)棘手的難題，因?yàn)槲覀儾豢赡苤苯佑^察到推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格的所基本因素。因此，中央銀行對(duì)股價(jià)或者房?jī)r(jià)高低的任何判斷，在本質(zhì)上都是非常不確定的”。
房地產(chǎn)的美國(guó)夢(mèng)如此，中國(guó)炒作更甚。今年以來(lái)，隨著一線城市房?jī)r(jià)加速趕頂炒翻天，市場(chǎng)焦糊一片，有人又祭出十個(gè)最有希望“接龍炒作”的二線城市名單——那些地方政府和開發(fā)商是要給他發(fā)紅包的，各種活動(dòng)都要請(qǐng)他站臺(tái)布道。而也正是這因?yàn)槿绱耍罱K造成局面險(xiǎn)些失控，并引發(fā)最嚴(yán)厲的調(diào)控。無(wú)論是當(dāng)年的美國(guó)，還是眼下的中國(guó)，全民普遍的自利情、所謂精英的誘導(dǎo)、普遍的曖昧、貨幣的放縱、杠桿的失控，管理者的投鼠忌器，首鼠兩端……各種力量齊心協(xié)力的結(jié)果，把資產(chǎn)價(jià)格推升到難以為繼的程度，最終迎來(lái)黑暗的“撒旦磨坊”時(shí)刻，教訓(xùn)和代價(jià)都是十分高昂的。中國(guó)人對(duì)專家的迷信更是到了無(wú)以復(fù)加的程度， 而美國(guó)人在次貸危機(jī)后反省說(shuō)，哪怕是美聯(lián)儲(chǔ)的話，你都不要迷信它，要敬畏市場(chǎng)、敬畏常識(shí)，服從內(nèi)心的召喚，自己作出獨(dú)立判斷。
過(guò)去兩百年的歷次金融危機(jī)告訴我們，十次危機(jī)九次是禍起蕭墻——栽倒在房地產(chǎn)上。美國(guó)一位著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家也說(shuō)過(guò)，每次把銀行家送上斷頭臺(tái)的都是房地產(chǎn)。我在今年以來(lái)的一系列文章中指出，市場(chǎng)短期這種非理性繁榮，在任何國(guó)家都是一個(gè)重大的宏觀風(fēng)險(xiǎn)事件，任何一個(gè)負(fù)責(zé)任的政府都不會(huì)坐視，聽之任之放縱不管。過(guò)去二十間，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了強(qiáng)大的利益階層，而當(dāng)這個(gè)行業(yè)的野蠻生長(zhǎng)威脅到整體經(jīng)濟(jì)金融安全甚至國(guó)家安全時(shí)，這需要一個(gè)民族偉大而深刻的理性覺(jué)醒。從精英到民眾，要能拋開既得利益的藩籬，正視日益復(fù)雜嚴(yán)峻的房地產(chǎn)形勢(shì)。一個(gè)基本常識(shí)是，覆巢之下無(wú)完卵，市場(chǎng)過(guò)度透支榨干玩爆了，最后必然是一地雞毛，一場(chǎng)烏托邦式的財(cái)富幻象，并極易帶來(lái)難以想象的社會(huì)沖擊波。
應(yīng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)多重復(fù)雜利益的博弈困境，不是“想不出什么好辦法”，而是如那位領(lǐng)導(dǎo)同志在上海所說(shuō)的，“有的是辦法，難在是否能下決心”。其實(shí)，業(yè)內(nèi)人士都明白，“工具箱里有的是工具”——這就像是核威懾，只要保留它的存在和威懾力即可，如果一定要按下核按鈕，那可能就是一場(chǎng)災(zāi)難。
讓過(guò)熱的房地產(chǎn)軟著陸，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)才有可能告別“三高”——貨幣泛濫下的高血壓、高血脂、高血糖。如果執(zhí)迷不悟，繼續(xù)一條路走到底，那可能要摔大跟頭。問(wèn)題在于如何與過(guò)去的利益切割，真正打破利益的藩籬，讓民眾擺脫烏托邦式的自利情結(jié)和投機(jī)性貨幣幻覺(jué)，需要一個(gè)民族深刻的理性覺(jué)醒，也考驗(yàn)著管理層的智慧、決心和歷史擔(dān)當(dāng)。
以中國(guó)房地產(chǎn)目前的體量和金融體系應(yīng)對(duì)內(nèi)外沖擊比較脆弱的彈性和韌性而言，摔不起大跟頭。因?yàn)槟菍⑹蔷奘瘔嬄?、山呼海嘯、爐心熔毀般的。對(duì)管理層來(lái)說(shuō)，面對(duì)復(fù)雜局面已別無(wú)選擇，沒(méi)有退路。這個(gè)市場(chǎng)如果任其膨脹、癌變，后果難以想象。現(xiàn)在，市場(chǎng)進(jìn)入速凍后的冷靜期，如何以時(shí)間換空間，加快推進(jìn)關(guān)鍵領(lǐng)域的改革，必須要有壯士斷腕的堅(jiān)定決心和堅(jiān)強(qiáng)意志，有歷史的使命、責(zé)任和擔(dān)當(dāng)。
不要浪費(fèi)任何一場(chǎng)危機(jī)。“在所有的危機(jī)中，都會(huì)有兩類人：敢于行動(dòng)者和懼怕行動(dòng)者。我們必須采取行動(dòng)，趁我們還能掌控這一切”。這是美聯(lián)儲(chǔ)前主席伯南克在危機(jī)后的名著《行動(dòng)的勇氣》中的一段開篇詞。是的，我們正在采取行動(dòng)，該是抉擇的時(shí)候了，“趁我們還能掌控這一切”。
所有的歷史都是當(dāng)代史，要善于從那些并未遠(yuǎn)去的歷史教訓(xùn)中長(zhǎng)記性，以避免踏進(jìn)同一條河流。重溫伯南克的這番話，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)云激蕩的恢宏歷史進(jìn)程中的所有參與者、見(jiàn)證者、思想者和決策者都應(yīng)有深刻的啟示和警示意義。如果我們及時(shí)醒悟，合理糾錯(cuò)，力挽狂瀾，也許“未來(lái)的故事依然精彩，因?yàn)槲覀冞€在路上”。
(本文作者介紹：南京大學(xué)長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究中心特聘研究員，財(cái)經(jīng)作家。）