是個(gè)人買房，還是銀行在買房？
邋遢道人
看到一篇關(guān)于最近房?jī)r(jià)瘋漲的文章，題目是：《誰打開了本輪中國(guó)房?jī)r(jià)瘋漲的“潘多拉盒”?》，分析究竟是什么原因造成了這次瘋漲，或者說房?jī)r(jià)瘋漲的真正推手是誰。文中提供了8月份的一些數(shù)據(jù)，引起貧道的憂慮，于是打破本來的計(jì)劃，專門就這篇文章提到的數(shù)據(jù)談一些看法。
根據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新的“2016年8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”，說全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅比去年同期上漲的62個(gè);二手住宅上漲的53個(gè)。最高的廈門暴漲44.3%，合肥、南京分別達(dá)到40.5%和38.8%。北上廣深”老牌領(lǐng)漲的一線城市漲幅同樣分別達(dá)到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。二手房的情況也大體如此，最高的合肥高達(dá)46.9%。
今年年初房?jī)r(jià)開始逐月上漲，到6月開始平緩，八月竟然又沖向新高。真的應(yīng)了《蝸居》里海萍的那句話——中國(guó)樓市沒有最高，只有更高!
貧道憂慮倒不是房?jī)r(jià)是否又瘋漲的問題——因?yàn)榉績(jī)r(jià)肯定還會(huì)漲。貧道注意到文章這樣一個(gè)數(shù)據(jù)：央行公布說8月份新增的9487億元人民幣貸款中，住戶部門增加的貸款就有6755億元，占到了71.2%。也就是8月一個(gè)月個(gè)人住房貸款就增加了6755億元，這是個(gè)很不好的數(shù)字，迫使貧道查閱了相關(guān)資料，最終讓貧道非常憂慮：銀行開始比較深的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫中，不僅越來越深，而且已經(jīng)到了危險(xiǎn)的地步。有可能如同日本一樣：隨著房地產(chǎn)泡沫陷入比較嚴(yán)重的金融危機(jī)，以至于一蹶不振。
貧道早在2007年就注意到中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)際變成了如同股市匯市期貨一樣的投資市場(chǎng)，泡沫越來越嚴(yán)重。但有一點(diǎn)貧道始終認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂雖然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重影響，但對(duì)金融影響有限。因?yàn)橹袊?guó)房貸占住宅商品房銷售比重一直比較低，起碼遠(yuǎn)比西方、日本以及大部分市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家低。在西方國(guó)家，每年的住宅銷售額幾乎等于貸款增加額，或者按揭數(shù)只是略小于新房銷售數(shù)。很多國(guó)家買房首付只要求10%(當(dāng)然要符合收入條件)，甚至零首付的都不少(尤其經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí))。因此，如果房?jī)r(jià)暴跌，受沖擊金融機(jī)構(gòu)首當(dāng)其沖。比如首付10萬按揭90萬買了一套房，第二年跌到50萬了，就算銀行把房子收回，損失也不會(huì)低于40萬。因此，無論東京樓市泡沫在上世紀(jì)九十年代初破裂還是2008年美國(guó)“兩房”危機(jī)，倒霉的都是金融機(jī)構(gòu)。而金融危機(jī)引導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，比單純的經(jīng)濟(jì)危機(jī)要嚇人得多!
貧道很早就注意到，中國(guó)個(gè)人住房貸款占住宅商品房銷售額的比重始終不高。一直在20-30%之間，低的年份甚至不到20%。也就是說，中國(guó)人買房主要來自“城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄”，也就是老百姓自己的錢。有人計(jì)算過，大約20%的人擁有80-90%的城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄，這些人一般正是那些有兩套以上房子而且參與過買賣房子的群體，他們買房是為了保值增值，也就是“投資房地產(chǎn)”。除了早期的“溫州炒房團(tuán)”利用當(dāng)時(shí)的空子大量借貸炒房外，占“投資買房”絕大部分的普通有錢人是不去借錢買房投資的。他們買第二第三套房的錢一般都是家庭存款。實(shí)際上只有非常需要住房(典型的就是新婚、擬婚青年)的才會(huì)到銀行辦理按揭。這大概是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)占用銀行資金相對(duì)偏低的主要原因。
也就是說，如果中國(guó)發(fā)生樓市泡沫破裂，受損最主要的是占中國(guó)人口20%左右參與住房投資的富裕群體，銀行雖然也受沖擊，但這群富人擋住了70%以上的沖擊波。只要銀行系統(tǒng)沒垮，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不會(huì)發(fā)生崩潰性的坍塌。
數(shù)據(jù)顯示2010-2013年的四年購(gòu)房款中銀行按揭比重平均為24.4%，達(dá)不到四分之一。這種情況在西方國(guó)家是看不到的。
2015年新增住房貸款突然上揚(yáng)。前五年年均增加4.2%，2015年增加55%。而2016年上半年新增房貸就接近2015年一年的房貸，到8月底就比上年多出30%，全年增幅肯定超過去年。最主要的是，2015年貸款占購(gòu)房款比重第一次接近40%，到今年年中已經(jīng)超過一半。也就是一半以上的購(gòu)房款已經(jīng)來自銀行。如果發(fā)生房?jī)r(jià)暴跌情況，銀行將首當(dāng)其沖。
當(dāng)然，由于中國(guó)買賣房子的主要是富裕人口，這些人主要用個(gè)人存款支付購(gòu)房款，房貸主要是偏低收入中少數(shù)人辦理的，因此每年個(gè)人住房貸款是有限的，而且每年個(gè)人住房貸款余額一直不高，2014年以前一直在10萬億以下，占各年銀行貸款總額比重一直在20%以下。但隨著這兩年住房貸款增速加快，個(gè)人住房貸款占銀行貸款比重已經(jīng)到了客觀的水平。下面是住房貸款余額及其占銀行貸款總額比重的變化情況。
房地產(chǎn)貸款除了個(gè)人房貸以外，還包括房地產(chǎn)企業(yè)的貸款。這些貸款分地產(chǎn)貸款和房產(chǎn)開發(fā)貸款。如果房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，這兩項(xiàng)加上個(gè)人住房貸款會(huì)一起影響中國(guó)金融的安全問題。下面是這兩項(xiàng)貸款余額及加上個(gè)人住房貸款占銀行貸款總額的比重變化情況。
房地產(chǎn)貸款除了個(gè)人房貸以外，還包括房地產(chǎn)企業(yè)的貸款。這些貸款分地產(chǎn)貸款和房產(chǎn)開發(fā)貸款。如果房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，這兩項(xiàng)加上個(gè)人住房貸款會(huì)一起影響中國(guó)金融的安全問題。下面是這兩項(xiàng)貸款余額及加上個(gè)人住房貸款占銀行貸款總額的比重變化情況。