再不征收房地產(chǎn)稅中國一、二線城市房地產(chǎn)將崩盤
王小寧
中國房地產(chǎn)的泡沫越吹越大，房價越來越高，早晚有一天房價不再上漲，此時房地產(chǎn)將面臨崩盤。中國三、四線城市房地產(chǎn)已經(jīng)崩盤。中國一、二線城市房價已經(jīng)漲不動了。應(yīng)該說已經(jīng)面臨崩盤。現(xiàn)在北京的房價已經(jīng)到了5萬多元/平方米，同比增長40%。還有一些大城市房價到了3、4萬元/平方米。全國大城市只有重慶等的房價是合理的，重慶房價只有7000多元/平方米，同比僅增長3%。房地產(chǎn)商任志強和一些經(jīng)濟學家預(yù)言房價將漲到10萬元、20萬元/平方米，這可能嗎？絕對不可能。這是在忽悠人，人們的收入不會增長那么快，高收入的人很少，房價越高，買得起住房的人越少，需求明顯萎縮。過高房價使房地產(chǎn)商對房屋建設(shè)的投資會越來越多，供應(yīng)明顯泛濫，最后是嚴重的供大于求。如果在房價已經(jīng)漲不動時，不采取斷然措施，房地產(chǎn)就會崩盤。崩盤就是房價會出現(xiàn)突然大幅度下跌，購房者不愿再以過高價格購房，于是就違約不再還貸；房地產(chǎn)商、個人手中大量住房賣不出去，資金璉斷裂，不會再還貸；銀行、金融機構(gòu)出現(xiàn)大量壞賬。房地產(chǎn)商和金融機構(gòu)和一些個人會大量破產(chǎn)。民眾對政府的不滿情緒會越來越嚴重，社會和經(jīng)濟會出現(xiàn)大動蕩。
現(xiàn)在政府提出要保持房價穩(wěn)定。什么是房價穩(wěn)定，就是房價既不要上漲，也不要下跌。這個的主張是錯誤的，也根本不能實現(xiàn)。政府不擔心一、二線城市房地產(chǎn)的崩盤，反而擔心一、二線城市房價大跌，是搞不清什么是房地產(chǎn)崩盤，什么是房價下跌，沒有認識到崩盤的極度危害性。提出要保持房價穩(wěn)定，如果面對的是重慶7000多元/平方米的房價，這個要求是合理的。但大多數(shù)一、二線城市房價已經(jīng)漲到了3萬元到5萬元/平方米，要保持這樣超高的房價，這個要求就荒謬了。這個高價是近三、五年漲起來的，據(jù)統(tǒng)計，近三、五年一、二線城市房價竟然上漲2倍左右。北京與重慶同為超級大城市，房價竟然相差7倍，北京等一、二線城市的房價高得也太離奇了。多數(shù)一、二線城市房價大幅度下跌是合理的，它是近三、五年房價大幅度上漲的反制。保持虛高房價穩(wěn)定則是不合理的。政府由于怕一、二線城市房價大跌，所以對房地產(chǎn)業(yè)遲疑不決，重點表現(xiàn)在反對征收房地產(chǎn)稅上。
我們一定要搞清房價有控制的、比較緩和的下跌與房地產(chǎn)業(yè)崩盤的區(qū)別。崩盤是不可控的，就像堤壩決口一樣，其危害非常大，會造成經(jīng)濟的大衰退。經(jīng)過征收房地產(chǎn)稅等調(diào)解手段，使房價下跌則是可控的，雖然也會造成一些損失，但不會使經(jīng)濟出現(xiàn)大衰退。美國、日本等國都出現(xiàn)過因房地產(chǎn)業(yè)崩盤，而造成的經(jīng)濟大衰退的情況，尤其是日本1991年前后房地產(chǎn)崩盤，最終導(dǎo)致“泡沫經(jīng)濟”破滅，日本經(jīng)濟二十年陷入停滯不前，被稱為“失去的二十年”。
2014年開始，中國房地產(chǎn)出現(xiàn)銷售不振，房地產(chǎn)投資開始大幅度下降，這說明房地產(chǎn)業(yè)的泡沫已經(jīng)非常大了。緊接著三、四線城市房地產(chǎn)崩盤，出現(xiàn)了大量“鬼城”和爛尾樓，房價大跌也無人購買，銀行大量壞賬，民間金融機構(gòu)破產(chǎn)，欠賬者跑路，大批被高息借款者包圍政府討債。此時政府只是空洞地要求各地去房產(chǎn)庫存，沒有采取有效的調(diào)整措施。一、二線城市地方政府背后偷偷地支持房價上漲。它們壓制銀行對房地產(chǎn)商和個人購房提供貸款，限制和減少對城市建設(shè)用地的提供，反對征收房地產(chǎn)稅，拖延建設(shè)公租房、廉租房，拒絕對房地產(chǎn)進行重新登記，打擊、禁止“小產(chǎn)權(quán)房”，禁止城市人到農(nóng)村購買農(nóng)民住房，對房地產(chǎn)業(yè)進行壟斷，等。有一些房地產(chǎn)商(比如：任志強、許家印等)和一些經(jīng)濟學家跑出來說：房價還會大幅度上漲，一定要快買房。結(jié)果，一、二線城市房價又出現(xiàn)較快上漲。房價是受供求規(guī)律控制的。三、四線城市建了過多的住房，明顯起過了需求，所以房價大跌。一、二線城市實際住房供應(yīng)也超過了需求，但真實情況被掩蓋了?？匆豢匆?、二線城市非常高的房屋空置率就知道住房早已供過于求了。
最近，習近平說：房子是用來住的，不是用來炒的。這是非常正確的。世界上解決住房問題比較好的國家是德國，它的房價一直較低和保持穩(wěn)定，根本沒有人去炒房。香港房價非常高，政府建造了大量公租房、廉租房解決廣大市民的住房問題。美國等西方國家對房地產(chǎn)征收較高的房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅稅率高達房屋價值的3%、4%。這些都有效地解決房屋空置率和限制炒房。中國一、二線城市較高房屋空置率既是房價連續(xù)大幅度上漲的起因，也是結(jié)果。這種做法是對房地產(chǎn)市場的壟斷和囤積居奇，人為地拉高房價。在一、二線城市很多官員、富人擁有多套住房，這些住房是用來投資、投機的。一些房地產(chǎn)商和公司也擁有大量空置住房，等著房價上漲。還有腐敗的原因，一些官員擁有大量住房是受賄所得，他不敢拿出來出租，而讓房屋空置。房租過高，造成了很多人租不起，結(jié)果是一部分房屋空置。中國城市空置的住房有多少？有人研究認為中國到2015年底，空置住房達40億平方米，至少夠一億幾千萬人口居住。很高的房屋空置率造成房價上漲，房價較快上漲又造成更高的房屋空置率。由很高房屋空置率推高的房價是虛的，是泡沫。只要一征收房地產(chǎn)稅，房價立刻下跌。
過去20年間，政府，特別是地方政府錯誤地推動房地產(chǎn)業(yè)超常規(guī)地發(fā)展，房地產(chǎn)增長率竟然高達年均20%。同時，地方政府又與房地產(chǎn)商聯(lián)手推高房價、地價。結(jié)果是造成了過高的房價，造成了大量“鬼城”和嚴重的房屋空置率，造成了嚴重的房地產(chǎn)業(yè)泡沫。中國一些一、二線城市房價甚至高于西方發(fā)達國家的大城市房價。地方政府為什么熱衷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和推高房價是因為：1、使GDP增長明顯，GDP增長表現(xiàn)為地方黨委和政府的政績；2、房地產(chǎn)賣地收入、房地產(chǎn)業(yè)高額稅費是政府的第二財政收入。(有些地方甚至超過第一財政收入)政府是造成中國房地產(chǎn)嚴重泡沫，面臨崩盤的主要推動者。
中國正處于十字路口上，或者房地產(chǎn)業(yè)崩盤，造成經(jīng)濟硬著陸，或者主動進行調(diào)整，擠壓房地產(chǎn)泡沫，實現(xiàn)經(jīng)濟軟著陸。即使房地產(chǎn)沒有崩盤，過高的房價也有很大的危害：1、提高了物價，對所有人都造成了危害；2、增加了中國企業(yè)的人工成本，使中國企業(yè)競爭力大降；3、使企業(yè)外遷，阻礙地方經(jīng)濟發(fā)展；4、對沒有住房的中產(chǎn)階級和白領(lǐng)、青年知識分子的財富無恥剝奪，使他們貧窮；5、不利留住人才。政府不應(yīng)該擔心擠壓房地產(chǎn)業(yè)泡沫。正常房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整對經(jīng)濟的影響是有限的，一時的。而房地產(chǎn)業(yè)崩盤將造成對經(jīng)濟的致命打擊，造成經(jīng)濟的長期蕭條。日本經(jīng)濟20年停滯不前就是中國的前車之鑒。
政府現(xiàn)在應(yīng)該做的是：主動擠壓房地產(chǎn)業(yè)泡沫，防止房地產(chǎn)業(yè)崩盤。主要措施是：1、征收房地產(chǎn)稅；2、銀行和金融機構(gòu)對房地產(chǎn)商貸款和個人購房貸款實行緊縮；3、不準土地閑置，在一、二線城市適當增加土地供應(yīng)量；(政府手中有大量的已征土地)4、政府投資建造公租房、廉租房，實行購房租房并舉；5、加快城市老舊房屋的改造；6、對房產(chǎn)進行重新登記；7、反對少數(shù)房地產(chǎn)商對房地產(chǎn)業(yè)的壟斷，允許符合規(guī)劃的個人自建房，允許農(nóng)村集體建房；8、合理解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題；9、允許城市人到農(nóng)村購買農(nóng)民住房；10、對經(jīng)濟適用房進行清查；11、對于房改進行清查；12、取消住房公積金。
采取這些措施后，一、二線城市房價會大跌，會出現(xiàn)一批房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，政府GDP增長受到影響，房地產(chǎn)稅費收入降低，銀行出現(xiàn)大量壞賬，但這些并不可怕，這是必須付出的代價，交出的學費。采取這些措施后好的方面是，房價下降，會明顯降低住房空置率，解決更多的人的住房需求，會使大量資金從房地產(chǎn)業(yè)流出，投向?qū)嶓w經(jīng)濟發(fā)展，整個國民經(jīng)濟會走向良性發(fā)展。
征收房地產(chǎn)稅已經(jīng)提出很多年了。去年財政部長提出征收房地產(chǎn)稅，人們以為這次政府真的要征收了，但最近傳出的消息是，房地產(chǎn)稅要到2020年才會開始征收。政府這個決定令人感到不可理解。政府、房地產(chǎn)商、一些人大代表、政協(xié)委員和經(jīng)濟學家極力阻止房地產(chǎn)稅的征收。之所以如此，是為了保護富人的利益。很多公務(wù)員，特別是官員，商人、社會上的頭面人物，社會精英、白領(lǐng)、上層知識分子都是富人，他們擁有多套住房、住豪宅。這些人是不會站在國家和公眾的立場上的。他們對征收房地產(chǎn)稅散布了的三個謊言：1、房地產(chǎn)稅會普遍征收；2、征收房地產(chǎn)稅不會造成房價下跌；3、征收房地產(chǎn)稅會造成房租上漲。
散布房地產(chǎn)稅會普遍征收的目的是要廣大民眾出來反對征收房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅是富人稅。無論中國不是外國，房地產(chǎn)稅都不會普遍征收，都有一個很高的起征點。房地產(chǎn)稅的起征點的設(shè)計，應(yīng)保證城市70%的房主不用交房地產(chǎn)稅。交房地產(chǎn)稅的主要是擁有多套住房、住豪宅的人，是富人。有人說，居住在城市核心地區(qū)、黃金地段的窮人也會被征收房地產(chǎn)稅。為了避免被征收房地產(chǎn)稅，這部分窮人可以從核心地區(qū)、黃金地段遷出，遷到低房價的地區(qū)。這個遷出可以使這些窮人明顯改善居住條件，對他們是有好處的。這樣的結(jié)果也有利城市的改造和發(fā)展。
散布征收房地產(chǎn)稅不會造成房價下跌的目的是說征收無用。大房地產(chǎn)商許家印在兩會上說，征收房地產(chǎn)稅不會降低房價，只會多收點稅。房地產(chǎn)商是非常害怕征收房地產(chǎn)稅的。實際上只要征收房地產(chǎn)稅，房價就會應(yīng)聲而落。如果房主有價值五百萬元的房產(chǎn)要交納房地產(chǎn)稅，每年房地產(chǎn)稅的稅率是房屋價值的3%，房主每年要交納15萬元房地產(chǎn)稅，十年就要交納150萬元。沒有多少人愿意交納這個稅的，所以會有很多人賣房，或把豪宅換成價值較低的住房。大量住房在市場上出售，肯定要降價，此時購房者會觀望，使房價進一步下跌。新聞報道，深圳一位房叔聽說要征收房地產(chǎn)稅，一次出售40套住房，套現(xiàn)1億多元，他還要出售手中的另外60套住房，可套現(xiàn)3億多元。
散布征收房地產(chǎn)稅會造成房租上漲的目的是使租房者反對征收房地產(chǎn)稅。實際房價下跌，房租肯定會相應(yīng)下降?，F(xiàn)在有很多房屋空置，一征收房地產(chǎn)稅，房主即使不出售手中的住房，也會將住房出租，以多少抵消房地產(chǎn)稅的支出。出租房多了，房租只會更低，否則就租不出去，所以，房主根本不會把房地產(chǎn)稅加入房租，漲房租。
如何征收房地產(chǎn)稅？1、征收房地產(chǎn)稅的對象既包括個人，也包括房地產(chǎn)商、公司、單位等；2、是對房主的所有房產(chǎn)合并計算房地產(chǎn)稅。所以要求房產(chǎn)主動申報在中國境內(nèi)所有房產(chǎn)；3、房地產(chǎn)稅不按套數(shù)、面積計算，而按實際價值計算。居住在城市核心地區(qū)、黃金地段的人，即使居住面積較少，房屋較破舊也會被征收房地產(chǎn)稅；4、房地產(chǎn)稅不按戶征收，按每戶人均征收。按戶征收會造成被征稅人采取離婚、拆小家庭的辦法逃稅；5、對第一次結(jié)婚的二、三十歲夫妻組成家庭，房地產(chǎn)稅起征點適度提高。離婚取消這種優(yōu)惠；6、按實際居住人計算人均，不管戶籍；7、房地產(chǎn)稅起征點要考慮不同的地區(qū)房價的差異。
征收房地產(chǎn)稅后，應(yīng)該取消房屋限購。房屋限購搞了很多年，實際上起了促進住房銷售的作用，反而抬高了房價。這是十幾年的房屋調(diào)解的歷史所證明的。
對于不準土地閑置，政府有規(guī)定，閑置多少年后政府要無償收回，但從來沒有執(zhí)行過。北京市城區(qū)每走幾百米就可以看到一塊閑置土地。有的已經(jīng)閑置了十幾年了。房地產(chǎn)商手中有大量閑置土地，他要靠地價上漲發(fā)大財。實際上閑置土地最多的是政府，政府手中有大量的已征土地。一、二線城市政府限制土地供應(yīng)有兩個原因：1、要不斷推高房價、地價；2、由于是高價征地，拍賣土地時，底價定的較高，所以總是流拍。在一、二線城市政府應(yīng)該適當增加土地供應(yīng)量。
90年代建設(shè)部提出，要讓大多數(shù)人通過購買商品房解決住房問題。這是不實際的，錯誤的。應(yīng)該考慮到有很多人買不起商品房，政府有責任為他們提供住房，所以政府應(yīng)該投資建造公租房、廉租房，實行購房租房并舉。根據(jù)香港的經(jīng)驗，公租房經(jīng)營得好，可以做到收支平衡。廉租房是要政府給予補貼的，這是政府對貧窮階層的社會保障。對于公租房、廉租房的建設(shè)，一、二線城市政府喊了多少年了，但很少建設(shè)。有的建在很邊遠、交通不便地區(qū)。一、二線城市政府應(yīng)該立即大規(guī)模建設(shè)公租房、廉租房。公租房、廉租房不能過于邊遠，交通不便。
中國房地產(chǎn)登記管理混亂，有必要對房地產(chǎn)進行重新登記。這是征收房地產(chǎn)稅的需要，是反腐敗的需要，是官員財產(chǎn)公開的需要，是保護合法產(chǎn)權(quán)的需要。如果中國城市實行房地產(chǎn)重新登記，會出現(xiàn)大量的無主房，會查出大量房屋產(chǎn)權(quán)非法。這是因為中國腐敗嚴重，很多行賄是送住房，還有非法占有國有住房、單位住房、他人住房情況嚴重，非法得到經(jīng)濟適用房嚴重，房地產(chǎn)登記管理混亂。
我可以預(yù)言，如果政府今年不對一、二線城市征收房地產(chǎn)稅，明年一、二線城市房地產(chǎn)就會崩盤。