為什么你們老說房?jī)r(jià)高 我覺得還早著呢
任志強(qiáng)
華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)
鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)訊 華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)11月29日在“財(cái)經(jīng)年會(huì)2018：預(yù)測(cè)與戰(zhàn)略”上表示，中國(guó)超過兩萬(wàn)塊錢的不到十個(gè)城市，超過一萬(wàn)塊錢平均房?jī)r(jià)的不到二十個(gè)城市全國(guó)所有的地級(jí)市都加起來，去年年底平均房?jī)r(jià)不到四千塊錢，到今年為止十月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，全國(guó)的平均房?jī)r(jià)也就是七千塊錢，“我沒太搞懂，為什么你們老說房?jī)r(jià)高啊？我覺得還早著呢。”
他表示，如果想要完成小康目標(biāo)，那么城鎮(zhèn)化率至少要達(dá)到60%-70%，不蓋房子住哪兒啊。而且，在城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過程中，老百姓對(duì)于住房還有巨大的需求，比如獨(dú)居人口。中國(guó)未來城市里最少有五千萬(wàn)戶獨(dú)居人口，僅僅滿足中國(guó)獨(dú)居人口的家庭需求，大概要再干25年，結(jié)婚的、生孩子的還不算。從1990年開始到現(xiàn)在為止，一共建了一億五千萬(wàn)套，包括租賃性租房、廉租房、保障性租房等所有的房子。而商品房只占住房總量的40%或者還不到，像大城市，北京、上海都不到40%。
他還表示，中國(guó)的房?jī)r(jià)扣除地價(jià)以后的房?jī)r(jià)收入比非常低，大概全國(guó)平均起來扣除地價(jià)以后的房?jī)r(jià)收入比不到6，大概只有五點(diǎn)幾。北京、上海比較高，但是扣除地價(jià)以后相差多少？相差60%。他指出，我們計(jì)算一個(gè)扣除地價(jià)以后的房?jī)r(jià)收入比，非常非常合理，而且比國(guó)際上還低，比大多數(shù)國(guó)家低。
任志強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)其他的國(guó)家不是一次性支付70年土地出讓金，而且是競(jìng)拍價(jià)格的時(shí)候，它的房?jī)r(jià)是相對(duì)合理的。而如果用這樣一個(gè)制度導(dǎo)致的結(jié)果是什么？是房?jī)r(jià)高漲。
他指出，我們房?jī)r(jià)從什么時(shí)候開始高漲的？大概是2004年8月31號(hào)以后，但是出文件的是2002年的6月1號(hào)開始招拍掛。從1998年23號(hào)文件開始出臺(tái)，到2003年沒有實(shí)行土地招拍掛期間，房?jī)r(jià)平均年漲幅不到3%。但是收入平均漲幅多少呢？9.5%。自從2004年813以后，土地價(jià)格急劇上漲，所以到2007年開始出現(xiàn)大量的地王，隨后開始出現(xiàn)天價(jià)地，面粉高過面包等等，于是才開始出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策。
以下為任志強(qiáng)演講實(shí)錄：
任志強(qiáng)：十九大里其中有兩個(gè)沒有改變，你們誰(shuí)知道十八大有幾個(gè)嗎？有人舉手嗎？看來都沒我學(xué)習(xí)的好。十八大有三個(gè)沒改變，十九大變成了兩個(gè)，有一個(gè)改了，就是李鐵剛才說的，主要矛盾改了，但是兩個(gè)沒改的是什么呢？第一個(gè)是社會(huì)主義初級(jí)階段沒改，第二個(gè)是發(fā)展中國(guó)家地位沒改。這兩個(gè)沒改就說明什么呢？說明中國(guó)還得回到原來的建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)框架、高速發(fā)展的過程。
那預(yù)計(jì)是什么呢？預(yù)計(jì)就是城市化任務(wù)還沒完成。要完成小康目標(biāo)最少也得到60%、70%的城市化率，中國(guó)的社會(huì)主義初級(jí)階段現(xiàn)狀周期還長(zhǎng)著呢，你們不要以為今天就建完了，早著呢，所以我們應(yīng)該說，中國(guó)的城鎮(zhèn)化這個(gè)路還有一段時(shí)間，十九大說每年1.2個(gè)點(diǎn)，要完成小康，2035年的目標(biāo)最少每年得有1.3個(gè)點(diǎn)才能完成，不蓋房子住哪兒啊，這是一個(gè)大的問題。
很多專家都認(rèn)為我們的住房問題已經(jīng)解決了，老說有多少人口有多少房子，李鐵剛才說了一大堆的外來人口的流動(dòng)情況，說明房子是不夠用的，因?yàn)槟翘追孔釉谵r(nóng)村的，他人在城市里，所以城市的發(fā)展過程中，住房的需求還是一個(gè)巨大的需求。特別是李鐵非常重視，談到了我們的老齡化問題，老齡化問題非常嚴(yán)重，但更嚴(yán)重的是年輕人的獨(dú)居問題。在歐洲，像北歐很多國(guó)家，年輕人的獨(dú)居達(dá)到40%，什么意思？就是父母有房子我也不住，我得單獨(dú)住。中國(guó)現(xiàn)在達(dá)到多少？大概最少有七千七百萬(wàn)戶。獨(dú)居的增加和過去的傳統(tǒng)計(jì)算是完全兩個(gè)概念，也就是說家庭的人口比例數(shù)在大幅度下降，我們從1984年的三點(diǎn)九幾，現(xiàn)在下降到二點(diǎn)八幾，但是北京、上海已經(jīng)降到了2.3、2.4，換句話說就是兩個(gè)人一個(gè)家庭，或者兩個(gè)人多一點(diǎn)點(diǎn)，而不是過去說的三個(gè)人、四個(gè)人一個(gè)家庭了。
那一個(gè)人一個(gè)家庭已經(jīng)占到比例很大，占到全世界多少？大約現(xiàn)在占到全世界的25%的左右，而中國(guó)未來的獨(dú)居發(fā)展趨勢(shì)是什么？獨(dú)居就是沒有結(jié)婚的單身，他和已經(jīng)結(jié)婚又離婚是兩個(gè)概念，要把那個(gè)加起來，我們預(yù)計(jì)中國(guó)未來城市里最少有五千萬(wàn)戶，那也就是說中國(guó)的房子還得蓋多少年呢？僅僅滿足獨(dú)居人口的家庭需求，大概要再干25年，別的還不算，結(jié)婚的、生孩子的還不算，為什么？從1990年開始到現(xiàn)在為止，一共建了多少房子？一億五千萬(wàn)套，包括租賃性租房，什么廉租房，什么保障性租房，所有都算上，就建了這么多房子。
你們以為商品房有多少嗎？商品房只占住房總量的40%，或者還不到，像大城市，北京、上海都不到40%。那么真正的房?jī)r(jià)有多高呢，李鐵講了半天房?jī)r(jià)，超過兩萬(wàn)塊錢的不到十個(gè)城市，超過一萬(wàn)塊錢平均房?jī)r(jià)的不到二十個(gè)城市。大部分在去年年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，我們?nèi)珖?guó)所有的地級(jí)市都加起來，平均房?jī)r(jià)不到四千塊錢，到今年為止十月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，全國(guó)的平均房?jī)r(jià)，平均房?jī)r(jià)也就是七千塊錢，我沒太搞懂，為什么你們老說房?jī)r(jià)高啊？我覺得還早著呢。
你們覺得個(gè)別城市，就是剛才李主任說的，個(gè)別城市，北京、首都或者什么，他們老算房?jī)r(jià)比，那房?jī)r(jià)比確實(shí)很高，為什么？外地最有錢的人也到這兒來了，他自然房子就高了，因?yàn)槟闶呛屯獾氐哪切┯绣X人去比這個(gè)房?jī)r(jià)啊，所以它就高了。因此我們真正超過兩萬(wàn)塊錢平均房?jī)r(jià)的只有九個(gè)城市，所以這二十個(gè)城市決定了全國(guó)的平均房?jī)r(jià)大幅度上漲，全國(guó)平均普遍下來，我們的房?jī)r(jià)離合理水平還差的很遠(yuǎn)。
最近我也讓易居幫我們做了一個(gè)調(diào)查，什么調(diào)查呢？就是房?jī)r(jià)扣除地價(jià)以后的房?jī)r(jià)收入比是什么？非常低，大概全國(guó)平均起來扣除地價(jià)以后的房?jī)r(jià)收入比不到6，大概只有五點(diǎn)幾，全國(guó)。那么大城市可能北京、上海比較高，但是扣除地價(jià)以后相差多少？相差60%。換句話說，我們計(jì)算一個(gè)扣除地價(jià)以后的房?jī)r(jià)收入比，非常非常合理，而且比國(guó)際上還低，比大多數(shù)國(guó)家低，那也就是說，當(dāng)其他的國(guó)家不是一次性支付70年土地出讓金，而且是競(jìng)拍價(jià)格的時(shí)候，它的房?jī)r(jià)是相對(duì)合理的。而如果用這樣一個(gè)制度導(dǎo)致的結(jié)果是什么？是房?jī)r(jià)高漲，我們從什么時(shí)候開始的？大概是2004年8月31號(hào)以后，但是出文件的是2002年的6月1號(hào)開始招拍掛，2003年以后開始實(shí)現(xiàn)的。
那從1998年23號(hào)文件開始出臺(tái)，到2003年沒有實(shí)行土地招拍掛期間，我們房?jī)r(jià)平均年漲幅多少呢？不到3%。但是我們的收入平均漲幅多少呢？9.5%。自從2004年813以后，土地價(jià)格急劇上漲，所以到2007年開始出現(xiàn)大量的地王，隨后開始出現(xiàn)我們所說的天價(jià)地，面粉高過面包等等，于是才開始出臺(tái)了我們一系列的調(diào)控政策。
調(diào)控政策最大一個(gè)是無法，你們可以查一查，地方出臺(tái)的所有調(diào)控政策哪個(gè)是依據(jù)上位法了嗎？你們誰(shuí)給我舉個(gè)例子。不管你限了什么，我們1995年開始實(shí)現(xiàn)《房地產(chǎn)管理法》，你們查查《房地產(chǎn)管理法》有地方政府允許批準(zhǔn)價(jià)格嗎？沒有。上面只寫著商品房賣完了以后，你把那價(jià)格到政府那去備案，我們住建部出臺(tái)了88號(hào)令，商品房預(yù)售管理辦法，上面寫著很清楚，價(jià)格是交易雙方?jīng)Q定的。所以，中國(guó)沒法。第二個(gè)，沒有契約，完全沒有契約精神，因?yàn)橥恋睾贤袑懥宋铱梢陨w這個(gè)房子，蓋那個(gè)房子，沒寫著我必須限價(jià)，但是我蓋完房子以后你說這契約不算數(shù)，我重新做規(guī)定，你這房子只能賣這么多錢，不能賣那么多錢。而且你只能變成這樣，我已經(jīng)蓋好了，那也不行，商住房你也不能賣，如何如何，沒有契約精神。
第三個(gè)，我們有市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)嗎？沒有。所有的價(jià)格信號(hào)都是假的，什么叫市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)？最直接的一個(gè)就是看不見的手，就是憑價(jià)格信號(hào)而來的，但是我們沒有價(jià)格信號(hào)。就是李鐵剛才說的，要不然給你限價(jià)，批價(jià)，要不然就是高價(jià)的不準(zhǔn)你賣，讓你賣低價(jià)的，然后把那平均房?jī)r(jià)壓下來，舉了很多例子，很多地方要限價(jià)，為什么要限價(jià)？就這個(gè)。那如果市場(chǎng)里頭沒有價(jià)格這只手，沒有價(jià)格信號(hào)了，那么所有的市場(chǎng)做出來的，任何人做出來的判斷就一定是錯(cuò)誤的，不管你是中央政府還是地方政府，還是所有的政府，也包括市場(chǎng)中所有的人，你們做的信號(hào)能是正確的嗎？不是，因?yàn)槟憧吹降氖翘摷俚?，不管是統(tǒng)計(jì)局公布還是誰(shuí)公布，都是假的。既然是假的市場(chǎng)信號(hào)，怎么轉(zhuǎn)換的呢？你們說未來是漲還是跌，不知道，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格它可以隨便做，想做多少就做多少。這可能是我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)來了，因?yàn)槟阌肋h(yuǎn)不知道未來的價(jià)格信號(hào)是什么。