為什么租房租賃市場(chǎng)不能被資本壟斷？
李達(dá)希
最近房租暴漲成為熱點(diǎn)，網(wǎng)上的觀點(diǎn)明顯分為兩派，以新華社為代表的主流媒體和廣大網(wǎng)民都在抨擊長(zhǎng)租公寓，因?yàn)橘Y本的進(jìn)入，操縱市場(chǎng)、哄抬房租導(dǎo)致暴漲。而房租中介資本則認(rèn)為這是主次不分，真正的根源是供不應(yīng)求導(dǎo)致房租上漲，一些自媒體也跟在資本的屁股后面為其辯護(hù)。
貝殼研究院提供的報(bào)告《北京租金上漲的真相》中稱，近來(lái)北京市集中清理與拆除違規(guī)公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導(dǎo)致市場(chǎng)上低端租賃房源減少，同時(shí)對(duì)“黑中介”“二房東”的打擊導(dǎo)致部分不合規(guī)房源下架，掛牌房源總數(shù)下滑。此前低端房源的租客不得不轉(zhuǎn)向收費(fèi)更高的其他產(chǎn)品類(lèi)型，需求端的增長(zhǎng)推動(dòng)了這部分產(chǎn)品租金上漲。
然而我們只要再看一下別的城市的房租情況就會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)理由的牽強(qiáng)了。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的《2018年7月中國(guó)城市租賃價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，在中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，有10個(gè)城市7月份租賃價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲，四個(gè)一線城市全部在內(nèi)；同比數(shù)據(jù)方面，深圳、北京同比上漲，漲幅分別為1.84%、1.55%。深圳、北京的租賃價(jià)格指數(shù)同比持續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)已經(jīng)超過(guò)了19個(gè)月。
過(guò)去一年，在全國(guó)的一二線城市中，有13個(gè)城市房租漲幅超過(guò)20%。漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其后的是深圳，漲幅高達(dá)29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣。
這些城市并并沒(méi)有大規(guī)模拆違，為什么房租也大幅上漲了呢？而且漲的比北京還多！
這樣大規(guī)模的暴漲顯然不是市場(chǎng)正常的供求關(guān)系調(diào)整導(dǎo)致的，其實(shí)稍加分析我們就不難發(fā)現(xiàn)房租暴漲的背后是壟斷資本操縱的結(jié)果。
一、中介壟斷租賃市場(chǎng)，利用長(zhǎng)租公寓推高房租，牟取暴利
目前租賃市場(chǎng)交易分成兩類(lèi)：一類(lèi)是普通租賃，租戶和業(yè)主直接交易，另外一類(lèi)是中介，中間有一個(gè)轉(zhuǎn)租方，轉(zhuǎn)租方參與了出租，獲得差價(jià)。
而目前以鏈家自如、蛋殼公寓、我愛(ài)我家等為代表的長(zhǎng)租公寓就是典型的轉(zhuǎn)租方。
之前租房中介一直否認(rèn)自身具有干預(yù)市場(chǎng)價(jià)格的能力，但是但是8月20日，北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)召開(kāi)座談會(huì)上，包括自如、蛋殼在內(nèi)的10家住房租賃企業(yè)批露，手上共有超過(guò)12萬(wàn)套的全部存量房源。
從量上說(shuō)，12萬(wàn)套什么概念？北京2017年二手房成交量才13萬(wàn)套，12萬(wàn)套足夠擾亂租房市場(chǎng)了。
當(dāng)下租賃市場(chǎng)超過(guò)一半房源已經(jīng)被各種租賃代理機(jī)構(gòu)壟斷，最大的租賃機(jī)構(gòu)已經(jīng)控制幾十萬(wàn)套房源。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，鏈家自如擁有房屋40萬(wàn)間，8棟自如寓，進(jìn)入北京、上海、深圳、杭州、南京，超過(guò)100萬(wàn)租客；蛋殼公寓從2015年初創(chuàng)立至今，已進(jìn)入北上廣深等8地，管理超過(guò)17萬(wàn)間公寓；2017年年末，我愛(ài)我家旗下相寓共擁有27萬(wàn)套、55萬(wàn)間在管房屋套數(shù)。
這些租房資本憑借著手里數(shù)量龐大的房源使得租房定價(jià)權(quán)轉(zhuǎn)移到了自己手中。以前的租房市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)分散的市場(chǎng)。這其實(shí)沒(méi)有什么不好，雖然存在房屋品質(zhì)不高，服務(wù)質(zhì)量不好等各種問(wèn)題，但這是在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)較為充分的市場(chǎng)，各類(lèi)不同的產(chǎn)品，會(huì)滿足不同客戶的需求。比如好的公寓，可以高價(jià)錢(qián)租給收入高的白領(lǐng)。老破小租金就低一點(diǎn)，租給剛畢業(yè)的大學(xué)生或者收入低一點(diǎn)的白領(lǐng)。
自如、蛋殼等企業(yè)，通過(guò)發(fā)行ABS從金融市場(chǎng)募資，以及通過(guò)投資機(jī)構(gòu)融資52億之后，他的資金優(yōu)勢(shì)就能夠讓他們?cè)诙唐趦?nèi)迅速壟斷市場(chǎng)中的增量，劇烈影響價(jià)格，就像游資炒作民生必需品，操縱股票價(jià)格一樣，只要在短期內(nèi)高價(jià)收購(gòu)10%左右的籌碼，就能把市場(chǎng)中的增量一掃而空，進(jìn)而操縱價(jià)格和市場(chǎng)預(yù)期。
北京市放出來(lái)的可租賃房源只有17455套，一套的年租金按10萬(wàn)計(jì)算，總租金不過(guò)17億，自如、蛋殼、相寓等從資本市場(chǎng)拿到52億融資，輕而易舉的吃下絕大部分北京市租房增量。
這些資本以高于市場(chǎng)的價(jià)格囤積大量房源，自然不是為了“大庇天下寒士俱歡顏”。資本都是逐利的，千方百計(jì)獲得租房定價(jià)權(quán)當(dāng)然是為了漲價(jià)。
前期資本不惜一切賠錢(qián)收房，推動(dòng)房租上漲，其實(shí)跟滴滴們前期閉著眼睛搞活動(dòng)砸錢(qián)道理一樣，先占領(lǐng)市場(chǎng)上的房源再說(shuō)，讓小企業(yè)活不下去，形成巨頭壟斷，以后就好漲房租，賺錢(qián)，盈利。
曾任我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁的胡景暉直指，以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格，而且這些長(zhǎng)租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房?jī)r(jià)格上漲。他認(rèn)為，在這一波房租上漲中，這些長(zhǎng)租企業(yè)的推波助瀾占到了三分之一的權(quán)重。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品價(jià)格主要由供求關(guān)系決定，如果生產(chǎn)成本并未發(fā)生改變，在市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況下，價(jià)格出現(xiàn)一定上浮實(shí)屬正常，這也是價(jià)值規(guī)律發(fā)揮指揮棒作用的體現(xiàn)。問(wèn)題是，眼下的房租暴漲現(xiàn)象并沒(méi)有多少市場(chǎng)因素，而是租房巨頭壟斷，囤積居奇哄抬房租的結(jié)果。
對(duì)于壟斷的程度，經(jīng)濟(jì)學(xué)中常用勒納指數(shù)進(jìn)行衡量。勒納指數(shù)也稱為勒納壟斷勢(shì)力指數(shù)。它通過(guò)對(duì)價(jià)格與邊際成本偏離程度的度量，反映市場(chǎng)中壟斷力量的強(qiáng)弱。其計(jì)算公式為：L= (P-MC)/P。式中：L——勒納指數(shù)，P——價(jià)格，MC——邊際成本。
我們只舉一個(gè)現(xiàn)在網(wǎng)上最熱的一個(gè)案例，來(lái)衡量一下北京租房市場(chǎng)中壟斷勢(shì)力的強(qiáng)弱。
8月1日，陳先生以網(wǎng)名“仙翩”，在水木社區(qū)發(fā)表了一篇帖子，截止8月6日，共得到了532個(gè)回復(fù)。其內(nèi)容原文如下：
原本7500就可以租到的房，最后到了10800元，而租房中介再租出去肯定不止這個(gè)價(jià)，但我們就姑且以這個(gè)價(jià)來(lái)計(jì)算。
L=(P-MC)/P=（10800-7500）/10800=0.31
這意味著房租價(jià)格中30%以上為非成本因素，而是壟斷因素，這還只是最保守的估算，實(shí)際情況只會(huì)更嚴(yán)重。
二、經(jīng)濟(jì)學(xué)的共識(shí)：資本通過(guò)壟斷獲取暴利，危害甚遠(yuǎn)
其實(shí)對(duì)于資本壟斷的產(chǎn)生及其危害，馬克思早就有過(guò)深刻的分析。
馬克思指出，“資本主義生產(chǎn)方式本身造成的壟斷”。而壟斷的實(shí)質(zhì)是獲取壟斷利潤(rùn)，壟斷利潤(rùn)是壟斷組織憑借在生產(chǎn)和流通中的壟斷地位獲得的超過(guò)平均利潤(rùn)的那一部分利潤(rùn)。壟斷利潤(rùn)是在流通過(guò)程中掠奪已有價(jià)值和收入而產(chǎn)生的，壟斷資本通過(guò)壟斷價(jià)格來(lái)獲取壟斷利潤(rùn)。馬克思分析了壟斷價(jià)格與壟斷利潤(rùn)之間的關(guān)系，指出：“某些商品的壟斷價(jià)格,不過(guò)是把其它商品生產(chǎn)者的一部分利潤(rùn)，轉(zhuǎn)移到具有壟斷價(jià)格的商品上。”
就連部分主流的西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家也承認(rèn)壟斷的危害。
亞當(dāng)·斯密（1776）就認(rèn)為壟斷有著這樣一些不利影響：（1）使市場(chǎng)供給數(shù)量減少——“壟斷者使市場(chǎng)存貨經(jīng)常不足，從而使有效需求不能得到充分供給。”（2）使市場(chǎng)價(jià)格上升——“壟斷價(jià)格，在各個(gè)時(shí)期都是可能得到的最高價(jià)格。反之，自然價(jià)格或自由競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)格雖然不是在各個(gè)時(shí)期，但在長(zhǎng)期內(nèi)卻是可能有的最低價(jià)格。”（3）使社會(huì)福利減少——“獨(dú)占提高了利潤(rùn)率，但使利潤(rùn)總額不能提高到和沒(méi)有獨(dú)占的時(shí)候一樣。”（4）不利于企業(yè)良好經(jīng)營(yíng)——“獨(dú)占乃是良好經(jīng)營(yíng)的大敵。良好經(jīng)營(yíng)，只有靠自由和普遍的競(jìng)爭(zhēng)才能得到普遍確立。自由和普遍的競(jìng)爭(zhēng)，勢(shì)必使各人為了自衛(wèi)而采取良好經(jīng)營(yíng)法。”
Harberger（1954）證明與完全競(jìng)爭(zhēng)相比壟斷導(dǎo)致產(chǎn)量減少，價(jià)格上升，存在資源配置低效率。這是壟斷的與定價(jià)行為相聯(lián)系的扭曲。Leibenstein（1966）證明由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)，壟斷企業(yè)平均成本比完全競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)要高，存在“X效率”損失。這是壟斷的成本扭曲。Tullock（1967）證明企業(yè)爭(zhēng)取壟斷利潤(rùn)的尋租行為造成了社會(huì)資源的浪費(fèi)。這是壟斷的與尋租行為相聯(lián)系的扭曲。CowlingandMueller（1978）、JennyandWeber（1983）等更是估算出了壟斷的總福利損失占到國(guó)民生產(chǎn)總值的7%！
三、捍衛(wèi)人民的美好生活，必須節(jié)制資本
縱觀一段時(shí)間以來(lái)引爆輿論的熱點(diǎn)問(wèn)題，從疫苗的造假到原料藥的暴漲，再到現(xiàn)在房租的暴漲，無(wú)不與一些重要的民生領(lǐng)域被資本壟斷有關(guān)。作為國(guó)內(nèi)第二大的狂犬疫苗生產(chǎn)商，長(zhǎng)春長(zhǎng)生為了追求高額利潤(rùn)，居然大肆對(duì)疫苗造假，而作為鼻炎常用藥的撲爾敏在被資本壟斷后，一個(gè)月內(nèi)從400元/kg暴漲到了23300元/kg，而現(xiàn)在由于租房領(lǐng)域被資本介入形成壟斷之勢(shì)，瘋狂暴漲。
早在1924年孫中山就正式提出要“節(jié)制資本”，并把它與“平均地權(quán)”并列為民生主義的兩大基本綱領(lǐng)。“節(jié)制資本”的基本內(nèi)容是發(fā)達(dá)國(guó)家資本和節(jié)制私人資本，把“不能委諸個(gè)人及有獨(dú)占性質(zhì)”(《實(shí)業(yè)計(jì)劃》)的企業(yè)收歸國(guó)家經(jīng)營(yíng)，對(duì)私人資本則采取既保護(hù)、鼓勵(lì)又加以限制的政策，防止其操縱國(guó)計(jì)民生。解放之初，面對(duì)上海資本家惡意囤積糧食，共產(chǎn)黨從東北調(diào)運(yùn)大批糧食擴(kuò)大供給，并輔以強(qiáng)制手段打贏了“米面之戰(zhàn)”，贏得了大城市的民心。而我們今天卻在關(guān)鍵民生領(lǐng)域接連失守，甚至拱手讓予壟斷資本，使得其操縱國(guó)計(jì)民生牟取暴利。
十九大宣布社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代。新時(shí)代社會(huì)的主要矛盾不再是落后的社會(huì)生產(chǎn)和人民物質(zhì)需求之間的矛盾，而是人民對(duì)美好生活的向往和不充分不均衡的發(fā)展之間的矛盾。而關(guān)鍵民生領(lǐng)域的加速市場(chǎng)化，非但不會(huì)解決上述問(wèn)題，反而會(huì)讓人民飽受資本盤(pán)剝，與黨和政府離心離德。在關(guān)鍵民生領(lǐng)域領(lǐng)域，政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更大的責(zé)任，堅(jiān)持社會(huì)主義方向，為人民提供普惠、優(yōu)質(zhì)、平價(jià)的社會(huì)公共服務(wù)。對(duì)于被稱為“壓死年輕人的第一根稻草”的住房租賃市場(chǎng)，更不能放任資本壟斷，否則年輕人失去了期待，整個(gè)國(guó)家還能有希望嗎？