北京6環(huán)以內(nèi)，有近100萬套房子既不自住，也未出租
胡景暉
創(chuàng)業(yè)家訊(曹珂)8月26日，前我愛我家副總裁、中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉出現(xiàn)在2018網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)夏季論壇上，他表示，最近一個(gè)星期內(nèi)被迫不斷變換住處、請(qǐng)私人保鏢。
他還稱，北京6環(huán)以內(nèi)有近100萬套房子既不自住，也未出租，房租還漲得很高，建議政府出臺(tái)“空置稅”。
以下內(nèi)容根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)演講整理，未經(jīng)胡審閱：
我可能是中國(guó)最老、最不性感的網(wǎng)紅。有人說，我是地產(chǎn)界的“小崔”，有些悲情。最近，我希望邀請(qǐng)崔永元先生會(huì)面，公開答媒體問。
我們兩者不同之處是他做傳媒，我做地產(chǎn);相同之處是我們都得過抑郁癥，都想過結(jié)束自己的生命，都在家人、朋友和親人的關(guān)心下走出了人生的至暗時(shí)刻，都堅(jiān)守價(jià)值觀，都說了些真話，但都因?yàn)檎f真話不得不在一個(gè)星期內(nèi)不斷更換住處，且不情愿地請(qǐng)了私人保鏢。
為什么在中華民族偉大復(fù)興的時(shí)代，說真話的人卻如此下場(chǎng)?我希望邀請(qǐng)崔永元先生一起和媒體探討，當(dāng)前的中國(guó)需要怎樣的價(jià)值觀!中國(guó)到底是被資本挾持，還是應(yīng)該被13億中國(guó)人美好生活的愿望所左右。
什么叫新經(jīng)濟(jì)?我認(rèn)為“不破不立”。“破”是要破局，是說實(shí)話、說真話，這可能會(huì)讓某些利益集團(tuán)不舒適； “立”是立法、立機(jī)制。
談幾個(gè)問題：
1.房租上漲的原因。
從我2001年入行至今，北京房租每年都會(huì)上漲(除了2009年次貸危機(jī)爆發(fā)后北京房租跌過一次)，漲是正常的。
房租上漲與CPI、季節(jié)性因素、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等因素有關(guān)，每年房租上漲要略滯后CPI些。如果房東發(fā)現(xiàn)物價(jià)上漲，房租卻不漲的話，生活水平會(huì)下降。在需求端，租房人員更加注重居住品質(zhì);在供應(yīng)端，房源不足。
過去5年，我愛我家以毛坯房出售的房產(chǎn)比例為11%，也就是說這些房子既未自住，也未出租，而北京約有880萬-900萬套房產(chǎn)。所以，這意味著北京6環(huán)以內(nèi)有約100萬套空置房，而房租還在不斷上漲，很多年輕的碼農(nóng)、記者被迫到6環(huán)以外租房。
長(zhǎng)租公寓在資本挾持下，以超出市場(chǎng)合理租金的20%-40%高價(jià)收房。我認(rèn)為，資本在房租上漲過程中起了三分之一的因素。所以，如果沒有資本，房租價(jià)格一定不會(huì)漲的這么快。
2.房租高嗎？
房租漲這么快，房租高嗎?
今天，如果一個(gè)人在北京買套房然后出租，年租金投資回報(bào)不到1.5%，發(fā)達(dá)國(guó)家的年租金回報(bào)則至少為5%-6%。
所以，機(jī)構(gòu)投資人和小業(yè)主會(huì)認(rèn)為，房租太低了，投資回報(bào)率太低了;然而，在美國(guó)紐約，即使一個(gè)人租一間高檔公寓，租金絕不會(huì)超過月收入的30%-40%;但在中國(guó)，很多媒體記者月租金占工資的比例逼近或超過50%。
所以，房租可以漲，但房租的上漲應(yīng)高于CPI，低于人均可支配收入的漲幅，否則你就在這個(gè)城市混不下去!
如果北京的租金回報(bào)率能達(dá)到美國(guó)的平均水平6%，意味著房?jī)r(jià)要跌一半，房租翻一番。但如果房?jī)r(jià)跌一半，那么銀行就瘋了;房租翻一番，那么租客就瘋了。到底是什么原因?就是土地財(cái)政，是高地價(jià)推動(dòng)高房?jī)r(jià)，租金和房?jī)r(jià)不匹配。
未來該如何解決?可以效仿其他地區(qū)或國(guó)家的做法。比如，香港出臺(tái)了“空置稅”，如果有人空著房子，既不出租，也不自住，政府就要收稅;法國(guó) “空置稅”更嚴(yán)格，鄰居可以舉報(bào)那些空置房子半年以上的人，一經(jīng)核實(shí)，政府可讓窮人破門而入住進(jìn)去。雖然在西方講究私人財(cái)產(chǎn)權(quán)，但西方人權(quán)高于私人財(cái)產(chǎn)權(quán)，而居住權(quán)又是基本的人權(quán)，所以居住權(quán)大于財(cái)產(chǎn)權(quán)。
中國(guó)政府如果出臺(tái)“空置稅”，租金會(huì)應(yīng)聲而跌，諸位的居住條件將極大改善。
3.關(guān)于長(zhǎng)租公寓。
長(zhǎng)租公寓本身就是很Stupid的叫法。按國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，該行業(yè)應(yīng)該叫住宅租賃運(yùn)營(yíng)商。
長(zhǎng)租公寓本身沒有錯(cuò)，但為什么和“租售并舉”差距如此之大?和美國(guó)對(duì)標(biāo)下：
第一，美國(guó)最大的租賃運(yùn)營(yíng)是產(chǎn)權(quán)式的，是把樓買下來再改造、運(yùn)營(yíng)、出租，然后價(jià)格漲后再賣掉;而中國(guó)是租權(quán)式的，即“二房東式”模式，沒人敢買下來。
第二，美國(guó)發(fā)的是REITS，中國(guó)發(fā)的是ABS，美國(guó)房地產(chǎn)背后是凱雷、黑石等風(fēng)險(xiǎn)厭惡型的、低投資回報(bào)的金融機(jī)構(gòu);而國(guó)內(nèi)的基金則認(rèn)為年化20%都太少了。
4.資本是天使，更是魔鬼。
資本是天使，可以加速企業(yè)和行業(yè)發(fā)展，提升市場(chǎng)效率;但資本又是魔鬼，要求高投資回報(bào)率，快速發(fā)展，甚至不惜一切代價(jià)。
以前，很多租賃企業(yè)用的是租金和押金沉淀;現(xiàn)在在資本的挾持下，不光用租金和押金沉淀，還動(dòng)用了金融杠桿等，所以風(fēng)險(xiǎn)和爆倉(cāng)是必然的。
如何解決這些問題?
1) 把資本變成政府控股的，關(guān)乎國(guó)際民生行業(yè)由國(guó)家控股，就不容易跑偏;
2) 通過立法、監(jiān)管、舉報(bào)、實(shí)施警戒等多重手段，有效管控資本。
3) 資本投資要有技術(shù)含量。今天，中國(guó)許多投資機(jī)構(gòu)，在沒有進(jìn)行太多數(shù)據(jù)分析、行業(yè)分析等情況下就投資。