任志強為房價上漲又找新理由，你信不信？
張 平
10月19日，任志強在以“橫盤、長效、探尋新增長極”為主題的中國地產(chǎn)金融年會上表示，“從城市化的角度看，中國城市的房子不是太多，而是不夠。中國的現(xiàn)有政策讓那些想進城的人進不了城，因為有限購。目前中國的城市化率還很低，城市缺少住房，需要快速發(fā)展房地產(chǎn)，而如何解決高房價問題根本原因是土地制度。
任志強還認為：2018年，中國的戶籍城市化人口只有42%，遠低于發(fā)達國家水平。從世界范圍來看，2016年城市人口40億，超過農(nóng)村人口。相比之下，中國城市化發(fā)展很慢。2017年，中國500萬人口以上的城市只有16個，這與我們的城市化目標還差很多。
在任志強看來，人口集中的城市是發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。1960年，當時世界上千萬以上人口的城市只有紐約和曼哈頓，與此相對應(yīng)的是這兩個城市的GDP非常高。
城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)，中國經(jīng)濟的高速增長來自于城市化。因為人口的高度集中，可以提高設(shè)施利用效率，增強科技創(chuàng)新。
事實上，任志強主要觀點與他的城鎮(zhèn)化進程有密切相關(guān)。任志強之所以稱今年不買房，2019年想買房也沒機會了，這主要基于城鎮(zhèn)化使房地產(chǎn)需求上升，城市始終是缺少住房供應(yīng)的，未來城市還將有高增長期房價當然會漲。但是，我們認為任志強很多觀點難以成立。
觀點一：中國城市化率還很低，房價還要漲
在任志強看來，中國城市化水平太低，不管是42%，還是58%，遠低于發(fā)達國家90%的水平。而隨著城市化水平的推進，大量農(nóng)村人口涌入城市，需要快速發(fā)展房地產(chǎn)，以滿足基本居住條件。
但是，我們卻認為，城市化與城鎮(zhèn)化是有所區(qū)別的。城市化就是讓大量農(nóng)村人口進入大中城市，而城鎮(zhèn)化是讓農(nóng)村人口就近分散在附近的小城鎮(zhèn)居住。而發(fā)達國家80%至90%的數(shù)據(jù)，應(yīng)該是他們的城鎮(zhèn)化水平，而絕不是大家擁向大城市，推高大城市的房價。
而且發(fā)達國家城鎮(zhèn)化高達80%至90%，未來中國未必一定要跟著發(fā)達國家走。現(xiàn)在很多年輕人返回農(nóng)村，搞起現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)。還有一些人喜歡呆在農(nóng)村，覺得在家鄉(xiāng)也能找到一份滿意的工作，并不一定非要背井離鄉(xiāng)，跑到城市中去。
實際上，正是目前的高房價和高房租，才遲滯了中國的城市化進程。每年很多農(nóng)村人口往往在過完春節(jié)后就不來大城市了。原因很簡單，大中城市里房價和房租都這么貴，生活壓力巨大，想長期安居下來并不是容易的事。在這種情況下，很多人都選擇了返回自己的家鄉(xiāng)找工作和創(chuàng)業(yè)。
觀點二：對土地和限購政策頗有微詞
除任志強說的城鎮(zhèn)化率低之外，他還建議政府通過加大土地供應(yīng)方式，來降低土地市場價格，壓低高房價。但是，我們認為，土地價格是隨著房地產(chǎn)景氣度而起落的，如果房地產(chǎn)業(yè)遇冷，開發(fā)商謹慎拿地，土地價格就要下跌，否則就會低溢價成交或者流拍。
今年1-8月全國有850多宗土地流拍，還有更多的土地是低溢價成交。更讓人震驚的是，部分流拍的土地還是在一二線熱點城市。這說明樓市冷暖決定地價漲跌，如果房地產(chǎn)市場去去投機化，讓開發(fā)商看不到房價繼續(xù)大漲的空間，那土地價格自然會調(diào)降下來。
還有，任志強埋怨現(xiàn)在一些大中城市嚴格執(zhí)行限購政策，使外來人員難圓住房夢。事實上，包括限購政策在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控政策也都是權(quán)宜之計。后面長效機制建立后，就會退出。
我們認為，實行限購就是為了遏制外來投機炒房需求對當?shù)鼐用駝傂栊纬蓴D壓。難道說取消限購，放任投機性需求肆意妄為，造成當?shù)胤績r亂漲，這就是好的嗎？這就是市場化了嗎？要知道，房地產(chǎn)不僅有投資屬性，還兼具民生保障的屬性。
觀點三：小學生增長是將來房價暴漲動能
任志強除了埋怨當前的戶籍制度，影響城市化進程外。近期，他還拋出新理論。任志強認為，成年人進城市增長很快，都是農(nóng)民工，他們租房不買房，但是小學生一來，就說他們要在城市生根了，這是人口真實的增長。而孩子長大了就得買房子，這就是房價暴漲的理由。
而我們認為，戶籍制度改革需要有一個漸進的過程，先是放開城鎮(zhèn)戶籍，后是三四線城市戶籍，然后再在二線城市通過人才引進的方式放開?，F(xiàn)在的問題是，應(yīng)該把原來過于集中在大城市的各種社會資源，向中小城市和城鎮(zhèn)擴散，只要各種社會資源均衡分配了，大城市的戶籍就不那么吃香了。
說到小學生增長促使房價暴漲，那要等到二十年多以后，那時候中國年輕人口比現(xiàn)在大幅減少，城市中房源肯定是供大于求。任志強到現(xiàn)在還沒弄明白，如果僅是自住型購房需求，即使是供不應(yīng)求，也是緩慢上漲，而如果是投機性購房需求，一個人擁有十幾或者幾十套房，你提供再多的房源，建再多的房產(chǎn)，房價也會暴漲的。
任志強之所以過去這么多年對房地產(chǎn)走勢看得比較精準，這是因為他算準了沒人敢擠暴房地產(chǎn)泡沫，此時房價也恰好走在向上通道中。但現(xiàn)在，中央已經(jīng)定調(diào)“房子是用來居住的，不是用來炒的”。所以，任志強的精準預(yù)測只能是過去式。將來國內(nèi)房價的漲跌將與當?shù)鼐用竦氖杖霋煦^，而絕不是任志強的預(yù)測來說了算。