蛋殼碎了一地，是誰(shuí)在裸泳？
赤色的星靈佐伊
2020年最大的事情就是疫情，疫情影響之大，威力之猛，不斷重塑你我的生活，也在重塑著世界的方方面面。疫情可謂是放大鏡，疫情之下，才發(fā)現(xiàn)各種花式裸泳者，好不熱鬧。最近傳言瀕臨破產(chǎn)、將要暴雷的蛋殼公寓，就是泳姿最?yuàn)Z人眼球的那個(gè)仔。
生逢其時(shí)，長(zhǎng)租公寓橫空出世
偉大的人物需要偉大的時(shí)代來(lái)襯托，長(zhǎng)租公寓的橫空出世也是坐擁天時(shí)、地利、資和，方能吸收資本和利欲之精華，一出世即非尋常，一出手便顯不同。
天時(shí)
在城市化進(jìn)程中，大批的農(nóng)民離開(kāi)農(nóng)田，大批的年輕人背井離鄉(xiāng)，進(jìn)入大城市，成了資本食利的螺絲釘，養(yǎng)家糊口，發(fā)光發(fā)熱。這其中，造就了一個(gè)個(gè)千萬(wàn)級(jí)大城市，成了無(wú)數(shù)“打工人”離不開(kāi)又留不下的“家”。
在經(jīng)過(guò)反復(fù)的樓市調(diào)控之后，決策者將目光移向了住房租賃市場(chǎng)。早在2015年，國(guó)家就開(kāi)始大力支持住房租租賃市場(chǎng)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中多次強(qiáng)調(diào)“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”、“要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃”。長(zhǎng)租公寓也就呼之欲出了。
地利
由于虹吸效應(yīng)，東南沿海經(jīng)濟(jì)帶大量的工作崗位，吸引了大批的“打工人”，但城市的配套設(shè)施無(wú)法消化這膨脹的人口，廣大的“打工者”經(jīng)歷著，或者正在經(jīng)歷著地下室格子間、農(nóng)民房“握手樓”、工作在二環(huán)，生活在六環(huán)的“折疊世界”，還要不時(shí)忍受房東逢年過(guò)節(jié)的“漲租”彩蛋，往往是工資未動(dòng)，漲租先行。相比房租的節(jié)節(jié)攀升，居住條件對(duì)“普通打工人”來(lái)講，就是一些“小問(wèn)題”。
但對(duì)于大量的“白領(lǐng)打工人”來(lái)講，居住的舒適也是不容忽視的“大問(wèn)題”。集中式長(zhǎng)租公寓正是瞄準(zhǔn)“白領(lǐng)打工”群體的喜好，大打品牌化運(yùn)營(yíng)、拎包入住等廣告，雖然租金也相較更高，往往是普通住宅租金的1.5倍以上。但“無(wú)押金即可入住”、“為畢業(yè)生減輕負(fù)擔(dān)”等宣傳加持，讓年輕的“打工人”“自愿入甕”。
資和
政策的支持，海量的消費(fèi)群體，怎么看都是資本市場(chǎng)的寵兒，再加上資本運(yùn)作，一場(chǎng)資本的盛宴已經(jīng)準(zhǔn)備完畢，請(qǐng)君入甕。這里的資本運(yùn)作，主要是“租金貸”。
“租金貸”
我們以一個(gè)例子說(shuō)明：狗剩有套住房，想要出租，蛋殼公寓找到狗剩，以高于市場(chǎng)行情20%的價(jià)格，與狗剩簽訂代理合同，期限為3年，每季度支付租金。狗蛋大學(xué)剛畢業(yè)，在蛋市找到人生第一份工作，經(jīng)過(guò)一番尋找，選定了蛋殼公寓，想要租1年。然后在蛋殼公寓工作人員的指引下，狗蛋簽訂租房合同的同時(shí)，與某金融機(jī)構(gòu)簽訂了個(gè)人信貸合同，由金融機(jī)構(gòu)一次性將租期內(nèi)的全部或部分租金支付給蛋殼公寓。
故事的結(jié)局就是：狗剩把房子順利出租出去，租金高于行情20%，每季度等著收租。狗蛋租到了自己想要的公寓，只是每個(gè)月要向某金融機(jī)構(gòu)還貸。某金融公司順利完成一項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)，每個(gè)月坐等收取貸款及利息。蛋殼公寓順利幫狗剩把房子出租，拿到中介費(fèi)，還順便拿到了以狗蛋名義申請(qǐng)的1年期租金貸款，按約定，它需要按季度將房租付給狗剩。
劇本的打開(kāi)方式本來(lái)是各司其職，狗蛋照常還貸，金融機(jī)構(gòu)照常收息，蛋殼公寓照常付房租，狗剩照常收租。但蛋殼公寓不這樣認(rèn)為……
房源為上，長(zhǎng)租公寓迎來(lái)大混戰(zhàn)
畢竟市場(chǎng)不是一個(gè)資本的市場(chǎng)，某殼、某巢、某穴等長(zhǎng)租公寓為了搶占房源，使出了十八般武藝。
據(jù)文章《資本盯上租房，要吸干年輕人的血吧》介紹，一個(gè)房東自己發(fā)帖稱，自家天通苑的120平米三居要出租，心理預(yù)期價(jià)位是7500元/月，到鏈家自如和蛋殼公寓兩家公司詢問(wèn)后，經(jīng)過(guò)幾次加價(jià)，最終蛋殼給到10800元/月的價(jià)格，付11個(gè)月。這樣的“奇遇”，讓房東自己都感覺(jué)“活久見(jiàn)”。
可能有人就問(wèn)了，像這樣收房，長(zhǎng)租公寓能盈利嗎?在回答這個(gè)問(wèn)題之前，我們先思考一下像這樣收房，長(zhǎng)租公寓哪里來(lái)錢(qián)呢?
“資金池”和融資
熟悉當(dāng)年網(wǎng)約車(chē)、外賣(mài)、共享單車(chē)的朋友，自然而然會(huì)想到，長(zhǎng)租公寓搶房源大戰(zhàn)，也意味著搶占市場(chǎng)，排除競(jìng)爭(zhēng)，最終形成壟斷地位，好回過(guò)頭來(lái)慢慢割韭菜。甚至套路都似曾相識(shí)，不過(guò)相較共享單車(chē)區(qū)區(qū)百元押金，“租金貸”則更為隱蔽。
我們回到前面的故事中：蛋殼長(zhǎng)租公寓吸收了租戶的信用貸之后，形成了體量非?？捎^的“資金池”，一方面用現(xiàn)有租戶的信用貸不斷擴(kuò)充房源，搶占市場(chǎng)，另一方面用“新入甕”租戶的信用貸補(bǔ)前面的窟窿，玩起了“拆東墻、補(bǔ)西墻”的資本游戲。此時(shí)社會(huì)資本源源不斷注入，資本泡沫不斷膨脹，資本在此期間掙的盆滿缽滿。
以蛋殼長(zhǎng)租公寓為例，自2017年3月以來(lái)，不到4年的時(shí)間里，蛋殼完成了7輪融資，背后不乏愉悅資本、高榕資本、老虎環(huán)球基金、春華資本、CMC資本、螞蟻金服等投資機(jī)構(gòu)。
2020年1月17日，蛋殼公寓正式登陸紐交所，發(fā)行價(jià)定為13.5美元，股票代碼為“DNK”。每一個(gè)創(chuàng)業(yè)公司都有上市的夢(mèng)想，蛋殼公寓做到了，倒在它前面的瑞幸咖啡也做到了，唯一堅(jiān)挺不倒的是一茬又一茬的“韭菜”股民。
“ABS”融資之路
“ABS”簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是將長(zhǎng)租公寓租金項(xiàng)目打包成為金融產(chǎn)品，出賣(mài)給社會(huì)投資者，“長(zhǎng)租公寓+ABS”能順利實(shí)現(xiàn)杠桿加持，短時(shí)間撬動(dòng)上億元的資金，而“資金池”的順利運(yùn)轉(zhuǎn)，僅僅依靠租戶每個(gè)月按時(shí)還貸。
同樣做長(zhǎng)租公寓的自如，早在2017年就發(fā)行了國(guó)內(nèi)首單租房市場(chǎng)消費(fèi)分期類ABS“自如1號(hào)ABS”，按照計(jì)劃自如1號(hào)ABS、自如2號(hào)ABS共發(fā)行25億元。
2018年4月25日，證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，表示將重點(diǎn)支持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的住房租賃企業(yè)發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。
但好在蛋殼、自如這種長(zhǎng)租公寓，不持有物業(yè)，無(wú)法做抵押貸款，僅以應(yīng)收租金為底層資產(chǎn)，“ABS”融資之路并不順暢。這也是廣大投資者之幸了。
資本玩火，暴雷之聲不絕于耳
基于前面的分析，長(zhǎng)租公寓誕生伊始，就是資本的游戲，有玩火的，就有被火燒的那天，只是時(shí)間早晚罷了。自2018年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓陸續(xù)“爆雷”逾百家。也有出局人不愿意“掩耳盜鈴”，早在2018年，景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、原我愛(ài)我家副總裁胡景暉即表示，長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)比P2P暴雷更危險(xiǎn)。
疫情之下，大玩家亦朝不保夕
前期出局的各類玩家，要么體量太小，要么資本不足，經(jīng)過(guò)殘酷的競(jìng)爭(zhēng)，蛋殼挺了過(guò)來(lái)，并順利在紐交所上市，為投資者博得滿堂彩。但2020年疫情大棒一喝，資本也早已嚇出了原型。在2020年的疫情之年，公開(kāi)信息顯示，年內(nèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)爆雷數(shù)量已有40多家。
蛋殼的資金主要來(lái)自三部分，租金收入、租金貸以及附加服務(wù)，而其中租金貸占總租金收入將近70%。在今年疫情的影響下，租客大量減少，租金拖欠，直接導(dǎo)致“資金池”入不敷出，各大長(zhǎng)租公寓為保持出租率，被迫降低租金，也讓前期高價(jià)并入房源而導(dǎo)致的消化不良，病態(tài)凸顯。
此次蛋殼被傳破產(chǎn)、甚至資金鏈斷裂，瀕臨“暴雷”，也是資本引火上身的“應(yīng)有之意”。受前述影響，目前蛋殼公寓股價(jià)僅為3.4美元/股，總市值為6.22億美元，縮水3/4。
長(zhǎng)租公寓的“暴雷”是投資者劇本已經(jīng)寫(xiě)明了的，這些聰明的投資者秉著“人不為我，天誅地滅”的本性，早已玩熟了“金蟬脫殼”、“偷梁換柱”的把戲，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給社會(huì)，轉(zhuǎn)移給租客、供應(yīng)商，甚至房東。
城市，無(wú)處安放的“打工人”
故事里的狗蛋，一開(kāi)始就被“忽悠”，簽了信用貸。在長(zhǎng)租公寓“暴雷”后，又逼上了絕路：一面被房東“棍棒相持”，狼狽趕出，一面又要繼續(xù)還貸，否則背上“個(gè)人征信”污點(diǎn)。
其實(shí)，在長(zhǎng)租公寓沒(méi)有“暴雷”之前，廣大的租客從來(lái)就是處于被壓榨、被割韭菜的地位。不斷爆出的長(zhǎng)租公寓哄抬房租、不退押金、強(qiáng)制貸款付租金、暗藏?cái)z像頭丑聞，各大公寓將剛裝修好、甲醛超標(biāo)的房屋出租回籠資金，導(dǎo)致租客健康受損，甚至出現(xiàn)白血病。一波未平一波又起，資本盛宴好不熱鬧。
此次蛋殼“暴雷”，受害最深的，還是“打工人”。據(jù)報(bào)道，有的租客半夜被房東趕出，只能在麥當(dāng)勞里抹眼淚;有的租客選擇跳樓，有的租客選擇燒房子;當(dāng)然大部分的租客沒(méi)得選擇……
“一本正經(jīng)”的金融公司
金融公司在這場(chǎng)資本游戲中，是個(gè)幕后玩家，輸贏通吃。“暴雷”前穩(wěn)收個(gè)人信貸本息，動(dòng)輒上億的資本杠桿，為搶占房源煽風(fēng)點(diǎn)火。像“ABS”融資，耍一套“乾坤大挪移”，瞬間把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給社會(huì)投資者。“暴雷”后，趕緊抬出“合法合規(guī)”的大匾，明哲保身。
此次與蛋殼合作的金融機(jī)構(gòu)“微眾銀行”，在12月2日，在其官方服務(wù)號(hào)上發(fā)布了貸款償還方案，對(duì)所有受蛋殼公寓事件影響的租戶，其貸款本金免息延期至2023年底，在此之前不扣款、不計(jì)息、不影響征信。
“打工人”是免了征信影響的大棒，但“欠的錢(qián)遲早是要還的”。微眾銀行的營(yíng)生都是在陽(yáng)光底下做的，陰影處的勾當(dāng)當(dāng)然無(wú)微眾銀行之名，卻難逃微眾銀行之實(shí)。我們也無(wú)法禁止微眾銀行找無(wú)數(shù)個(gè)討債公司(甚至是地痞流氓者)，用短信、電話轟炸，甚至各種軟暴力逼人還貸。
裸泳的還有小河蝦
大資本的饕餮大宴，小資本跟在屁股后面也可以喝點(diǎn)湯湯水水。但碰上“蛋殼”這樣的貪心“裸男”，小河蝦們的日子也不好過(guò)。
圍繞長(zhǎng)租公寓，涉及書(shū)桌、衣柜等家具家私供應(yīng)、保潔、裝修服務(wù)等，蛋殼借著自己的優(yōu)勢(shì)地位，在尋找供應(yīng)商時(shí)，專門(mén)找中小企業(yè)下手，因?yàn)橹行∑髽I(yè)能夠接受更低的價(jià)格，并容忍蛋殼欠賬。蛋殼在簽訂的合同中將到賬期延長(zhǎng)到2個(gè)月，實(shí)際拖欠更久。
擾了房東的“收租夢(mèng)”
此次“暴雷”，對(duì)于房東的影響，相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較小的，畢竟“賠了幾個(gè)月的租金”，房子還是在的。但奪人之食、擋人錢(qián)財(cái)是萬(wàn)萬(wàn)不可的，房東也斷然不能接受租客“白嫖”。盡管有地方政府表示：“根據(jù)合同相對(duì)性原則，對(duì)于租客有證據(jù)證明仍在合約期內(nèi)，且已向長(zhǎng)租公寓企業(yè)支付租金的，房東不得采取斷水、斷電、換門(mén)鎖等方式，干擾、影響、驅(qū)趕租客。”
但房東是不管你這套的，該趕的要趕，甚至是半夜，刻不容緩。有的地方政府又表示：“對(duì)于被房東驅(qū)趕的情況，租客應(yīng)當(dāng)出示相關(guān)合同及付費(fèi)憑證與房東協(xié)商，是否能各退一步，平穩(wěn)過(guò)渡。協(xié)商不成的，可以通過(guò)向公安機(jī)關(guān)反映或向街道申請(qǐng)調(diào)解等合法渠道尋求幫助、或通過(guò)法律途徑來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。”
當(dāng)然，能否調(diào)解成功，我們尚且不知，不過(guò)即使調(diào)解成功，租金還是要付的。但同時(shí)基于公司法人人格獨(dú)立原理，蛋殼公司完全可以申請(qǐng)破產(chǎn)，一破了之，至于債權(quán)人能分多少，我們也不得而知了。
不是結(jié)局的結(jié)局
故事中的狗剩還可以繼續(xù)做著“收租夢(mèng)”，金融公司繼續(xù)干著合法合規(guī)的營(yíng)生，資本的觸角可以繼續(xù)滲透“打工人”狗蛋的衣食住行、吃喝拉撒、生老病死，而我們的“打工人”狗蛋也將繼續(xù)生存下去，繼續(xù)面臨“996”，繼續(xù)面臨“被裁員”……