前天，隊長寫了《美元欲加息，央媽為何降息？》一文。在當天的讀者留言中，很多讀者說，央媽放水，房價又要壓不住了。
這種認知是非常膚淺的，是過去式的，是不符合當下房地產(chǎn)行業(yè)形勢的。在過去的30余年里，房價一路高漲，讓許多人對房價特別敏感，對“放水”特別敏感，以至于達到了“杯弓蛇影”的地步。
只要一看到“貨幣寬松”，就下意識地認為，房價的美好時代又要回來了。今天，隊長就來跟大家說，為什么房價不會漲？如今，中國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀到底是什么樣的？
總的來說就是八個字：“優(yōu)勝劣汰，平抑風險”。
國資房企作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的壓艙石，在經(jīng)營上，要比私營房企穩(wěn)健得多。在三道紅線的監(jiān)管政策下，總體上，國資房企的財務承壓能力也要強的多。
但私營房企則大多表現(xiàn)不盡人意。某些私營房企大規(guī)模舉債，大規(guī)模擴張，財務成本高企，杠桿率居高不下，其中的代表性房企就有恒大集團、華夏幸福、新力控股、陽光城以及融創(chuàng)集團等。
在高負債、高杠桿模式下，恒大集團擴張得最快，也發(fā)展得最猛，債務爆雷亦是頗為慘烈。私營房企過于追求短期擴張，成了本輪房地產(chǎn)調(diào)控中爆雷最大的導火線。相反，國資房企在中國房地產(chǎn)行業(yè)中，起著壓艙石的作用，對自身風險控制，要嚴格得多。
同時，在政策風向方面，國資房企也更早地嗅到了信號。最顯著的例子就是，在2018年的秋季例會上，萬科就喊出了“活下去”的口號?？杀藭r的恒大、融創(chuàng)等地產(chǎn)集團都在大舉擴張，絲毫沒有感受到凜冬將至的前兆。提前預警的萬科反而成了那一年，中國房地產(chǎn)行業(yè)中的另類。
事到如今，萬科成了發(fā)展最穩(wěn)健的頭部房企?？珊愦?、華夏幸福、新力控股、佳兆業(yè)等先后遭遇財務爆雷，陷入現(xiàn)金流危機的泥沼。而在2022年的伊始，又一家頭部房企財務爆雷了，它就是中國奧園。
中國奧園的爆雷比恒大更干脆，更不留余地。恒大在爆雷之前，許老板還賣項目、賣股權、賣飛機、賣別墅，垂死掙扎了一把。至今，恒大也沒放棄自救?？蓨W園就不同了，直接宣布：已到期的美元債和未到期的美元債，統(tǒng)統(tǒng)都不還了。
奧園攤牌了，就是耍賴，沒錢了，一毛不還。在美元債爆雷之前，奧園的60億理財產(chǎn)品也違約了，眾多投資者都損失慘重。
2022年的開年，奧園這一個雷的出現(xiàn)，足以證明，中國房地產(chǎn)行業(yè)的風險還沒有完全釋放，房企的債務仍然承壓。
在眾多私營房企中，融創(chuàng)算是抗壓能力比較強的，在近期還上了42.5億元債務。這時候，還能拿得出錢還債的房企，都算是在債務危機的邊緣能撐得住的了。這筆資金的來源很可能是融創(chuàng)賣掉了上海和杭州的三個項目。
在這里，大家就要想了，是誰還有錢來接盤？
據(jù)傳，接盤融創(chuàng)上海項目的是國資遠洋集團旗下的遠洋資本，而接盤融創(chuàng)杭州項目的則是浙江本地國企濱江集團。此外，融創(chuàng)武漢兩個項目分別賣給了武漢城建和首創(chuàng)集團，融創(chuàng)文旅城昆明項目二期40%股權轉(zhuǎn)讓給了珠海華發(fā)集團。
像這樣的例子不止于融創(chuàng)，像恒大足球體育館出售給了廣州城投、恒大香港總部大樓擬出售給越秀集團，陽光城轉(zhuǎn)讓紹興光逸51%股權，由廈門象嶼接盤，陽光城轉(zhuǎn)讓欣宇原100%股權，由中融信托接盤……
這些項目或者股權轉(zhuǎn)讓都有一個共同的特點，即，私營房企賣資產(chǎn)，國資房企接盤。
私營房企現(xiàn)金流承壓，無力繼續(xù)開發(fā)項目，很可能帶來潛在的爛尾風險。而國資房企接盤，則能依靠自身穩(wěn)健的現(xiàn)金流，防止項目爛尾，將風險在內(nèi)部消化和稀釋。
那么，國資房企的錢是哪里來的呢？這就要說回央媽降息了。
從企業(yè)債券市場來看，獲得發(fā)債審批通過的房企已經(jīng)不少了，有私營房企，也有國資房企，但總體以國資房企為主。
為什么是國資房企為主？原因很簡單，國資房企的現(xiàn)金流更多，財務更穩(wěn)健，有國家背書，信譽更高。試想，像恒大這種債務爆雷的房企，能讓它繼續(xù)大規(guī)模發(fā)債嗎？那豈不是擴大它的債務規(guī)模？
這跟降負債、降杠桿的方針不符。
因此，誰的財務更穩(wěn)健，誰的信譽更好，誰才能更容易通過發(fā)債審批。在私營房企中，成功發(fā)債的房企有碧桂園、龍湖地產(chǎn)、星河集團、榮盛控股等，這些房企賬上現(xiàn)金流都更為充裕。
國資房企發(fā)債成功的則有廈門象嶼、華僑城、深業(yè)集團、保利置業(yè)以及廣州、天津、福州等地方城投集團。
地方城投集團發(fā)債是有巨大需求的。因為各地要將房企的債務風險化解在轄區(qū)以內(nèi)，比如，恒大廣州項目則主要由廣州本地化解，融創(chuàng)杭州項目則由杭州本地化解，上海項目由上海化解。這樣做，可以最大限度地降低風險擴大化。
這種把風險分解，再消化的方式，只最符合當下中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀的。因為不管是恒大，還是華夏幸福，中國奧園等房企，他們的資金缺口都太大了。任何一家房企若是整體并購，一旦財務并表，兩家都完蛋。
比如，恒大2萬億債務，誰能擔得起？唯有分解，再消化，才能最大限度地稀釋風險。
同時，對于現(xiàn)金流承壓的私營房企，各大銀行也都為他們的債務進行了展期，也就是延遲還錢。在這個期限內(nèi)，發(fā)債成功的房企手握現(xiàn)金流，缺錢的房企得抓緊時間把能賣的項目都賣了。等下一次債務到期時，至少資金還能填上債務的坑。
因此，我們可以看到，財務較良好的碧桂園拿出100億并購了富力物業(yè)，合生創(chuàng)展拿200億擬并購恒大物業(yè)部分股權，龍湖物業(yè)并購九龍倉旗下股權物業(yè)資產(chǎn)等。
在而今的房地產(chǎn)市場，簡單地說就是：“誰有錢，誰就是爸爸。”
如此，銀行信貸不會出現(xiàn)塌方的風險，交了錢買樓的業(yè)主也至于收不到樓。那些在盲目擴張中，賺得盤滿缽滿的私營老板們，該吐出來的還是得吐出來。這錢不是他們賺來的，都是抵押借出來的。
為什么我們總說，國資要占據(jù)國民經(jīng)濟的主體地位？在這時，我們就能知道，真正能夠為老百姓兜底的，只有國資才靠譜。
許老板不是不想跑路，是有一只無形的手，不讓他跑。
寫到這里，大家就應該要明白，央媽降息，房價上漲的預期是不會出現(xiàn)的。貨幣寬松，不是救死扶傷，更不是讓地產(chǎn)老板們重新奏響高歌猛進的號角，而是平抑風險，防止信貸塌方。
房企仍需勒緊褲腰帶過日子，黎明來了，可黑暗仍未驅(qū)散。
事實上，制造業(yè)正在進行一場暗流激用的資本并購浪潮。資金大規(guī)模涌入制造業(yè)，正在真正地吹響中國制造業(yè)產(chǎn)業(yè)升級的號角。