兩會(huì)上，許多代表都提議，取消商品房預(yù)售制度。
這一提議很快就沖上熱搜。這種熱搜不是花錢(qián)買(mǎi)的，它所反映的是真實(shí)民意。老百姓忍受商品房預(yù)售制度已經(jīng)很多年了，不少人更是在這里面踩了不少雷，掉進(jìn)不少坑。
商品房預(yù)售制度最開(kāi)始誕生于香港，被稱(chēng)為“樓花”。
什么叫“樓花”？就是把商品房的規(guī)劃圖拿出來(lái)賣(mài)，樓一棟都沒(méi)有建。房地產(chǎn)商只需要拿地，然后把小區(qū)規(guī)劃圖拿出來(lái)，就可以賣(mài)給購(gòu)房者了，迅速回籠大額的工程啟動(dòng)資金。
某小區(qū)規(guī)劃示意圖
拿到錢(qián)后，房企只要在約定的時(shí)間內(nèi)，把房子建設(shè)完畢，按時(shí)交房就完事了。即便延期交房，因復(fù)雜的購(gòu)房合同由賣(mài)方擬定，買(mǎi)房者缺乏專(zhuān)業(yè)的法律知識(shí)，往往也得不到違約金賠付。在爛尾樓中，開(kāi)發(fā)商常常是拍屁股跑路，而購(gòu)房者卻只能吞下苦果，收房遙遙無(wú)期。
像廣州著名的爛尾別墅群——澳洲山莊，爛尾超過(guò)25年，業(yè)主從黑發(fā)熬成白發(fā)，也沒(méi)能收樓。維權(quán)官司打到精疲力竭，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)跑路，法院想支持業(yè)主，也同樣有心無(wú)力。在維權(quán)的早年，澳洲山莊的業(yè)主還積極接受媒體采訪，希望借助輿論引起有關(guān)部門(mén)介入。
澳洲山莊施工未完成的建筑
可是，25年過(guò)去，前前后后，大大小小的媒體都去采訪過(guò)，曝光過(guò)，澳洲山莊的爛尾問(wèn)題始終無(wú)法解決。其根源就在于，商品房預(yù)售制度。
如果是現(xiàn)房銷(xiāo)售，就絕不可能出現(xiàn)樓盤(pán)爛尾現(xiàn)象。
一個(gè)樓盤(pán)爛尾，往往砸進(jìn)去的是無(wú)數(shù)業(yè)主大半輩子的血汗錢(qián)。樓沒(méi)有收到，銀行貸款還要還，這就宛如一座大山。前半輩子的血汗錢(qián)都付了首付，下半輩子還要扛著銀行的貸款。最終是，錢(qián)沒(méi)了，房子也沒(méi)有，真真是買(mǎi)房撞上爛尾樓，大半輩子一無(wú)所有。
取消商品房預(yù)售，是廣大人民的心聲，也是廣大爛尾樓業(yè)主不可承受之痛。
這不是第一次有代表提議取消商品房預(yù)售制度了。這一提議，已經(jīng)在輿論場(chǎng)上沸沸揚(yáng)揚(yáng)了十多年?？蔀槭裁瓷唐贩款A(yù)售制度遲遲難以取消呢？
這里面有三大難點(diǎn)：
一是，商品房預(yù)售制度有利于降低中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的成本。房企是城市建設(shè)的主體，降低房企的門(mén)檻，就是降低城市建設(shè)的門(mén)檻。通過(guò)商品房預(yù)售制度，能夠迅速聚攏資金，集中社會(huì)資源，加速推動(dòng)中國(guó)城市化建設(shè)。
二是，商品房預(yù)售制度有利于土地財(cái)政高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)。土地財(cái)政是中國(guó)財(cái)政收入中的核心來(lái)源之一。商品房預(yù)售能加速房企回籠資金，有了錢(qián)的房企則在買(mǎi)地方面，出手更快，更狠。土地財(cái)政也能獲得豐厚的回報(bào)。
依托于土地財(cái)政獲得的稅收，政府可憑借充裕的資金大力推進(jìn)公共建設(shè)，完善中國(guó)城市基礎(chǔ)設(shè)施。
三是，降低老百姓的購(gòu)房成本。買(mǎi)期房就相當(dāng)于提前2-3年買(mǎi)下房子。在房?jī)r(jià)高漲的年代，提前2-3年購(gòu)買(mǎi)的房子價(jià)格一般都要低得多。隊(duì)長(zhǎng)有個(gè)朋友，在中山買(mǎi)下一套期房時(shí)，總價(jià)為50萬(wàn)?？僧?dāng)交房時(shí)，那套房已經(jīng)漲到200萬(wàn)，翻了4倍。
同一套房，如果是買(mǎi)現(xiàn)房，就要等到房子溢價(jià)充分釋放，以更高的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。
以上這三大難點(diǎn)產(chǎn)生的根源就在于，房?jī)r(jià)快速上漲。如果房?jī)r(jià)快速上漲的預(yù)期消失，那么，期房就僅僅有利于開(kāi)發(fā)商。房?jī)r(jià)不漲，地價(jià)也不會(huì)漲，房企就不會(huì)高周轉(zhuǎn)買(mǎi)地。
對(duì)土地財(cái)政而言，中國(guó)整體城鎮(zhèn)化率已經(jīng)高達(dá)64%，即將觸頂。東部某些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城鎮(zhèn)化率更是超過(guò)80%。政府手里能賣(mài)的地已經(jīng)不多了。土地不能再放量出售，必須留夠產(chǎn)業(yè)用地的空間。對(duì)政府而言，未來(lái)更需要規(guī)劃產(chǎn)能，發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，而非房地產(chǎn)。
因此，在隊(duì)長(zhǎng)看來(lái)，議論了十多年的取消商品房預(yù)售制度，到2022年，已經(jīng)具備實(shí)施的條件。
一是，中國(guó)嚴(yán)控房地產(chǎn)行業(yè)，堅(jiān)決將房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)給遏制住了，打擊了一批炒房團(tuán)，讓炒房者無(wú)機(jī)可趁。
二是，在央行“三道紅線”的指導(dǎo)下，中國(guó)房企經(jīng)歷了一輪痛苦的刮骨療毒，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)大洗牌。這讓房企從擴(kuò)張，趨于保守和穩(wěn)健。“去庫(kù)存”和“保交樓”成為房企首要任務(wù)。
三是，在房企債務(wù)危機(jī)頻發(fā)的當(dāng)下，購(gòu)房者更傾向于購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房。對(duì)房企而言，采取現(xiàn)房銷(xiāo)售也能提振購(gòu)房者的信心。像深入債務(wù)泥沼中的恒大就宣布，將全面轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷(xiāo)售。
沒(méi)有了房?jī)r(jià)快速上漲的預(yù)期，無(wú)論是房企，還是購(gòu)房者，都更有耐心。房企需要清庫(kù)存，房子的金融屬性降低，剛需和改善型住房也使購(gòu)房者更加冷靜，不再為炒房而瘋狂。
此時(shí)，取消商品房預(yù)售制度，既能進(jìn)一步推進(jìn)房企“降杠桿，降負(fù)債，去庫(kù)存”，還能增強(qiáng)購(gòu)房者信心，促進(jìn)房屋銷(xiāo)售回暖。
最重要的是，房企已經(jīng)適應(yīng)了過(guò)苦日子，緊日子。身處債務(wù)危機(jī)中的恒大尚且能夠立志現(xiàn)房銷(xiāo)售，其他房企也該向恒大學(xué)習(xí)。勒緊褲腰帶，一分錢(qián)一分貨，一手交錢(qián)，一手交樓。
取消商品房預(yù)售制度，告別爛尾樓，把選擇權(quán)交到老百姓手里，不要再讓購(gòu)房者被開(kāi)發(fā)商套牢了。
此時(shí)取消，時(shí)機(jī)恰好。