磚家建議：堅(jiān)決不能取消預(yù)售制。
對(duì)于磚家的建議，隊(duì)長(zhǎng)堅(jiān)決反對(duì)。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩在一檔節(jié)目中提出：堅(jiān)決不能取消預(yù)售制。
他的理由是，一旦取消預(yù)售制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本會(huì)大幅提高，新房供應(yīng)量至少會(huì)下降2/3。在新房供應(yīng)量大幅下滑后，房地產(chǎn)市場(chǎng)立即就會(huì)轉(zhuǎn)入供不應(yīng)求的狀態(tài)。屆時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)大幅上漲，業(yè)主的購(gòu)房成本將大幅提高。
相反，在預(yù)售制條件下，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本較低，房企可以大規(guī)模借錢拿地蓋樓，讓新房的供應(yīng)量滿足市場(chǎng)需求。而且，在預(yù)售制條件下，期房銷售可以降低業(yè)主的購(gòu)房成本。因?yàn)榈确孔咏ê迷儋u，價(jià)格會(huì)大幅上漲，業(yè)主利益受損。
你看，這磚家就是磚家，說(shuō)得頭頭是道，處處是為老百姓著想，一切都是為了老百姓好。可是，這話能信嗎？
如果把這些話放在2016年以前，它是沒(méi)毛病的。因?yàn)槟鞘且粋€(gè)房?jī)r(jià)連續(xù)高漲的時(shí)代，在2016年以前買入的業(yè)主，完美地吃到了房?jī)r(jià)暴漲的紅利。但是，自2016年以后，各大主要城市的房?jī)r(jià)就進(jìn)入了一個(gè)橫盤狀態(tài)。就算部分城市的房?jī)r(jià)上漲，其上漲幅度也很小，難以覆蓋銀行的貸款利率。
在2018年至2021年期間買入的期房業(yè)主，很多都成了站在山頂?shù)慕颖P俠。如京郊業(yè)主，因?yàn)榉績(jī)r(jià)暴跌，不僅中產(chǎn)夢(mèng)想破碎，甚至一夜返貧，背負(fù)巨額貸款，有的還因斷供成了老賴。
房?jī)r(jià)只漲不跌的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。所謂的預(yù)售制降低業(yè)主的購(gòu)房成本，在2022年的今天，完全就是瞎扯淡。如果房?jī)r(jià)預(yù)期仍然會(huì)大漲，武漢東西湖區(qū)政府還需要連哄帶騙地忽悠體制內(nèi)職工買房嗎？中國(guó)不缺有錢人，為什么有錢人都不買房了？
一個(gè)根本原因就是，房子作為資產(chǎn)，已經(jīng)不具備增值的作用。要是運(yùn)氣差一點(diǎn)，還要面臨貶值的風(fēng)險(xiǎn)。有錢人都不愿意買房了，這時(shí)候還拿“預(yù)售制”來(lái)忽悠老百姓，他不是蠢，他是純粹的壞！
在房企爆雷之下，全國(guó)各大城市爛尾樓事件頻發(fā)，預(yù)售制退出市場(chǎng)，已是必然之勢(shì)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩，不再需要為房企創(chuàng)造低成本融資的開(kāi)發(fā)環(huán)境來(lái)快速推進(jìn)城市化。中國(guó)完全可以淘汰掉一批資金實(shí)力不足的房企，留下一批實(shí)力雄厚的國(guó)營(yíng)房企，就能做好中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)了。
而且，預(yù)售制傷害的不只有業(yè)主，還有大量的承建商、供應(yīng)商。在預(yù)售制條件下，業(yè)主首付款不會(huì)第一時(shí)間打給房企，而是存入監(jiān)管賬戶，房企只能借錢開(kāi)發(fā)。只有樓盤封頂時(shí)，房企才能拿到業(yè)主繳納的首付款。
但在實(shí)際操作中，房企提前挪用了業(yè)主的首付款。這就可以看出，房企的資金主要來(lái)源于業(yè)主、銀行、承建商和供應(yīng)商四方，房企自身出錢極少。
在一個(gè)樓盤動(dòng)工之前，房企對(duì)承建商招標(biāo)。承建商為拿下標(biāo)的，需要向房企繳納保證金，還要墊付房企的開(kāi)發(fā)資金。由于承建商沒(méi)有事先拿到錢，承建商也只能對(duì)下面的包工頭賒賬，包工頭也需要繳納保證金，墊付工程款。
在供應(yīng)商方面，同樣如此。房企一般就開(kāi)具一張借條，找供應(yīng)商拿錢。這一套借錢開(kāi)發(fā)的模式，只有在預(yù)售制的前提下才玩得轉(zhuǎn)。試問(wèn)，如果業(yè)主不提前按揭付款，承建商、供應(yīng)商憑什么無(wú)息墊資，把錢借給房企開(kāi)發(fā)？
預(yù)售制極大地提高了房企的資金周轉(zhuǎn)效率。有了預(yù)售制的保障，承建商、供應(yīng)商才敢?guī)зY進(jìn)組，墊資開(kāi)發(fā)。
圖片來(lái)源于富途牛牛
可是，當(dāng)房企爆雷時(shí)，承建商、供應(yīng)商的損失一點(diǎn)都不比業(yè)主小。如恒大爆雷后，作為恒大承建商或者供應(yīng)商的南通六建、南通三建、蘇中建設(shè)、成龍建設(shè)、云南路建設(shè)、廣田集團(tuán)、文科園林以及金螳螂裝飾等公司，不是破產(chǎn)，就是位于破產(chǎn)的邊緣。其中，南通六建是享譽(yù)世界的建筑公司，曾承建世界第一高樓——哈利法塔！
這些公司的破產(chǎn)對(duì)恒大而言，卻是一個(gè)好事。因?yàn)閭鶛?quán)人破產(chǎn)后，作為老賴的恒大只要拖著債務(wù)不還，待債權(quán)人清算完畢，法人資格消失，恒大的許多債就會(huì)變成爛賬，不用還了。
恒大沒(méi)死，供應(yīng)商、承建商已經(jīng)是死傷一片。就像當(dāng)年樂(lè)視爆雷，賈躍亭出逃后，樂(lè)視員工沒(méi)有996，沒(méi)有007，工資還漲了，但那些當(dāng)初被賈躍亭坑得血本無(wú)歸的樂(lè)視供應(yīng)商，還有誰(shuí)關(guān)心呢？
預(yù)售制是高周轉(zhuǎn)的前提，取消預(yù)售制，也是給房企“降杠桿”的重要一環(huán)。讓有實(shí)力的房企，用自有資金去兜底，而不是拿業(yè)主的按揭貸款去兜底，才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)走上健康良性可循環(huán)。
當(dāng)然，取消預(yù)售制不是一蹴而就的，為避免更多房企爆雷，宜緩不宜急。但在大方向上，取消預(yù)售制是必然。因?yàn)橹袊?guó)的城市化已經(jīng)高達(dá)64%，即將達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平。房?jī)r(jià)一直漲的預(yù)期不復(fù)存在，只要房?jī)r(jià)跌，預(yù)售制就會(huì)對(duì)業(yè)主造成直接損失，這會(huì)對(duì)購(gòu)房者信心造成巨大打擊。
繼續(xù)堅(jiān)守預(yù)售制，只會(huì)在業(yè)主和房企之間制造更多的矛盾。買了不漲，買了就跌，會(huì)成為一種常態(tài)。而買了就漲的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，將成為稀缺資源，只會(huì)在有錢人之間流轉(zhuǎn)，普通老百姓上車的機(jī)會(huì)極少。
而在處理爛尾樓方面，由央行牽頭，各大銀行參與，成立國(guó)家房地產(chǎn)基金，以保障業(yè)主利益，完成樓盤交付。在國(guó)家房地產(chǎn)基金的介入下，未來(lái)，中國(guó)會(huì)有更多的公租房，共有產(chǎn)權(quán)房，普通的私人住宅會(huì)更加沒(méi)有漲價(jià)空間。這樣是對(duì)“房住不炒”的進(jìn)一步落實(shí)。
未來(lái)，真正具有資產(chǎn)價(jià)值的房產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)和高端豪宅、別墅以及其他帶有稀缺學(xué)位等額外附加值的房產(chǎn)。
磚家到這時(shí)候，還忽悠老百姓，堅(jiān)決不能取消預(yù)售制，房?jī)r(jià)仍然會(huì)漲。難道是磚家不聰明嗎？要知道，董藩是北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的主任。一個(gè)專門研究房地產(chǎn)的專家，會(huì)看不清中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)？
非也。屁股決定腦袋罷了。
據(jù)隊(duì)長(zhǎng)所知，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)專家基本上都持有大量的房產(chǎn)。他們本身就是房地產(chǎn)紅利的受益者。一個(gè)靠房地產(chǎn)賺錢的磚家，能真心為老百姓好嗎？他惦記的無(wú)非就是老百姓口袋里的那點(diǎn)錢罷了。