自十月中旬以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策明顯轉(zhuǎn)向救市，金融監(jiān)管當(dāng)局不斷放松對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的融資限制，從信貸、債券和股權(quán)融資這“三支箭”著手，確保行業(yè)生存能夠持續(xù)。在政策急速轉(zhuǎn)向的背后，是這兩年的嚴(yán)厲的調(diào)控政策已經(jīng)引起行業(yè)危機(jī)，經(jīng)營主體在境外債券市場不斷違約，在境內(nèi)償付周轉(zhuǎn)均出現(xiàn)嚴(yán)重問題，“爛尾樓”大規(guī)模再現(xiàn)。
僅從數(shù)據(jù)[1]上看，1—10月份，房屋新開工面積103722萬平方米，下降37.8%。商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，商品房銷售額108832億元，下降26.1%。截至2022年10月31日，房企待償債券余額共計(jì)30075.9億元。一年內(nèi)到期的債券合計(jì)9552.8億元，這還只是債券，總負(fù)債規(guī)模更是遠(yuǎn)高于此。著名房地產(chǎn)開發(fā)商中，恒大、融創(chuàng)、龍湖、碧桂園、世茂、泰禾等都出現(xiàn)了各式各樣的危機(jī)，更不用說之前已經(jīng)出現(xiàn)危機(jī)的萬達(dá)、新城、華夏幸福等。
2021年1月，房地產(chǎn)企業(yè)融資“三條紅線”推出，這是調(diào)控政策在供應(yīng)端力度最大的一次，之前調(diào)控政策主要集中在限購、限貸、差別化稅收等方面，主要以遏制房地產(chǎn)投機(jī)需求為主，這一政策效果立竿見影，疊加疫情沖擊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金到位速度急速下降，行業(yè)景氣指數(shù)急劇降溫，違約事件也開始頻發(fā)，2021年全年，房地產(chǎn)債券違約17家，金額799.17億元，而到了2022年上半年，僅在美元債務(wù)市場，2022年上半年地產(chǎn)債務(wù)違約規(guī)模已逼近200億，人民幣市場，債務(wù)展期規(guī)模也逼近200億元[2]。
11月28日晚，監(jiān)管機(jī)構(gòu)宣布重啟房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資和上市，受此消息刺激，房地產(chǎn)、金融、建筑行業(yè)集體大漲，房地產(chǎn)ETF一度漲停。但從市場參與者私下交流中的態(tài)度來看，對(duì)房地產(chǎn)繁榮周期已成往事的共識(shí)，已成空前一致。用句玩笑話來說，就是開發(fā)商這群重癥患者終于送進(jìn)了ICU，插上了呼吸機(jī)，續(xù)不續(xù)得下去，還得看自身免疫力再說。
狂飆突進(jìn)二十年的“灰犀牛”
自2003年定調(diào)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)開始至今，已經(jīng)接近20年了，無論怎樣憂慮這個(gè)巨大的“泡沫”，在實(shí)際層面上，房產(chǎn)已成為中國居民資產(chǎn)中最重頭的構(gòu)成：2020年，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查課題組在《中國金融》3撰文稱，調(diào)查顯示，我國城鎮(zhèn)居民家庭戶均總資產(chǎn)317.9萬元，北京位居第一位；家庭資產(chǎn)以實(shí)物資產(chǎn)為主，住房占比近七成，住房擁有率達(dá)到96%。
當(dāng)然，按照有論者指出的那樣，住房私有率高，并不代表住房自有率高，此外，由于職住分離、城際遷徙，家庭往往是戶籍居住地有住宅，但在工作生活地沒有住宅；由于福利和制度差異，上一代有住宅，下一代沒有住宅；由于規(guī)劃和建設(shè)更新速度極快，二三十年房齡的住宅已經(jīng)成為“老破小”，電梯、水電氣、車位、戶型等都不能與新建住宅在質(zhì)量上相比；由于城鄉(xiāng)差異和戶籍制度限制，鄉(xiāng)村宅基、縣鎮(zhèn)住宅和一線城市“學(xué)區(qū)房”的資產(chǎn)估值，更是不能同日而語。
還是依據(jù)前述報(bào)告的數(shù)據(jù)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的居民家庭資產(chǎn)水平高，東部地區(qū)明顯高于其他地區(qū)。東部地區(qū)居民家庭戶均總資產(chǎn)為461萬元，分別高出中部、西部、東北地區(qū)197.5萬元、253.4萬元和296萬元。東北地區(qū)居民家庭戶均總資產(chǎn)最低，僅為東部地區(qū)居民家庭戶均資產(chǎn)的三分之一左右。分省份看，家庭資產(chǎn)最高的三個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）為北京、上海和江蘇，分別達(dá)到892.8萬元、806.7萬元和506.9萬元。最低的三個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）為新疆、吉林和甘肅。其中，北京居民家庭戶均總資產(chǎn)約為新疆居民家庭的7倍。這也與當(dāng)?shù)刈》績r(jià)格水平呈現(xiàn)出明顯的關(guān)聯(lián)態(tài)勢。
城市與城市之間的差異也相當(dāng)可觀，按照2019年10月貝殼研究院發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場白皮書》，深圳住房自有率僅為23.7％，然而，過去十年，深圳住宅用地成交面積為431.5萬平米，位居103個(gè)城市中倒數(shù)第四，不到北京十分之一，上海5.8%。相比之下，過去十年深圳工業(yè)用地成交達(dá)到1147.78萬平米，成交面積位居全國第82位；規(guī)劃建筑面積3586萬平米，位居全國第52位。商服用地成交達(dá)到394.42萬平，位居第67位；規(guī)劃建筑面積1765.55萬平米，位居第41位。按照任澤平在《中國住房存量報(bào)告：2021》中的測算，當(dāng)前一線、二線、三四線城市人均住房建筑面積分別為26.4、34.6、37平方米，套戶比分別為0.97、1.08、1.12，一線城市住房供給偏緊。
任澤平的研究顯示，1978-2020年中國城鎮(zhèn)住宅存量從不到14億平增至313.2億平，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從8.1平方米增至34.7平方米，城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3.63億套，套戶比從0.8增至1.09。有約97%的城鎮(zhèn)住房為1978年以來建造，約87%為1990年以來建造，約60%的城鎮(zhèn)住房為2000年以來建造。當(dāng)前全國城鎮(zhèn)住房存量中商品房約占4成，自建房約占3成，還有3成為原公房、保障性住房及其他。在城鎮(zhèn)內(nèi)部，城市和建制鎮(zhèn)家庭戶的住房來源結(jié)構(gòu)存在顯著差異。根據(jù)2010年人口普查，城市家庭戶住房來自購買新建商品房、原公房的比例分別為26%、17.3%，明顯高于建制鎮(zhèn)的14.7%、5.8%；而建制鎮(zhèn)家庭戶住房來自自建房的比例高達(dá)56.2%，明顯高于城市的16.4%。
由于我國習(xí)慣按照建筑面積統(tǒng)計(jì)住房數(shù)據(jù)，任澤平對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行了折算，把2020年中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積按照0.7的系數(shù)折合為使用面積僅為24.8平方米，明顯低于主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體水平?？紤]到國際上對(duì)人均住房面積的統(tǒng)計(jì)一般不分城鄉(xiāng)，如簡單以0.85的系數(shù)把各國人均住房面積換算為各國城鎮(zhèn)人均住房面積，當(dāng)前韓國、俄羅斯的城鎮(zhèn)人均住房面積分別為27.9、27.9平，日本為32.9平，德國、法國分別為37.9、34平方米，美國為66.9平。此外，1985年中國城鎮(zhèn)住房成套率僅為24.1%，1995年居住在成套住宅的家庭戶比例快速提升至61%，2010年、2015年分別達(dá)75.6%、84.3%。其中，根據(jù)2015年小普查數(shù)據(jù)，城市、鎮(zhèn)家庭戶中同時(shí)擁有廚房和廁所的比例分別為89.3%、76.8%。中國城鎮(zhèn)家庭戶中居住在平房比例從1995年的46.1%降至2015年的20.6%，其中城市、建制鎮(zhèn)分別為10.2%、36.1%。
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)對(duì)GDP貢獻(xiàn)率7.34%，房地產(chǎn)與建筑業(yè)合計(jì)貢獻(xiàn)14.5%。更不用說，房產(chǎn)是我國金融體系中最重要的底層擔(dān)保資產(chǎn)，2018年末，抵押貸款超10萬億的上市銀行的抵債資產(chǎn)中，房地產(chǎn)占比高達(dá)76.4%。
根據(jù)中國人民銀行統(tǒng)計(jì)，2019年末，國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額153.11萬億元，同比增長12.3%。其中，人民幣房地產(chǎn)貸款余額44.41萬億元，同比增長14.8%，占比達(dá)到29%；全年增加5.71萬億元，占同期人民幣各項(xiàng)貸款增量的34.0%。2018年我國居民住房貸款余額則占到了居民總負(fù)債的56.4%，房地產(chǎn)開發(fā)貸占金融機(jī)構(gòu)貸款余額9.5%。
此外，地方財(cái)政/城投模式高度依賴土地出讓周轉(zhuǎn)，在1993-2018年的分稅制期間，土地相關(guān)收入是地方政府最大的財(cái)源。根據(jù)恒大研究院[4]數(shù)據(jù)，2018年，地方政府房地產(chǎn)相關(guān)收入總計(jì)9萬億，占地方本級(jí)財(cái)政收入的比重高達(dá)52.7%；其中5項(xiàng)房地產(chǎn)專項(xiàng)稅1.8萬億、房地產(chǎn)行業(yè)其他6項(xiàng)主要稅收估計(jì)0.7萬億、土地出讓金收入6.5萬億。我們可以看出僅土地出讓金收入一項(xiàng)在2018年就占到地方政府財(cái)政支出的35%，這一比例較2007年增加了約10個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年我國各級(jí)政府總負(fù)債53.74萬億元，其中，中央23.27萬億元，地方30.47萬億元。但當(dāng)年年底，我國各地投融資平臺(tái)的有息債務(wù)余額已經(jīng)高達(dá)56萬億左右[5]，比政府債務(wù)還高4.2%。2018-2021年，全國城投債非標(biāo)違約年合計(jì)數(shù)量分別為9、26、22和19個(gè)，2022年1-8月已經(jīng)發(fā)生了22個(gè)。
違約高發(fā)與城投債務(wù)基本以土地為抵押資產(chǎn)，以土地開發(fā)收入為主要現(xiàn)金流有重要關(guān)聯(lián)，在地產(chǎn)下行階段，城投-土地-地方財(cái)政-金融系統(tǒng)的連環(huán)鐵索，才是開發(fā)商危機(jī)之后需要及時(shí)滅火隔離的要害。2022年1-8月，全國一般公共預(yù)算收入138043億元，按自然口徑計(jì)算下降8%。全國政府性基金預(yù)算收入39979億元，比上年同期下降25.5%，情況已經(jīng)極不樂觀。
在宏觀杠桿率無以為繼的情況下，房地產(chǎn)“戒癮”之后，如何不再“復(fù)吸”，如何克服“戒斷反應(yīng)”才是關(guān)鍵。
信用、產(chǎn)權(quán)與更深層次的制度障礙
從“資產(chǎn)”的角度講，作為投資品的商品住宅在中國實(shí)際上回報(bào)率很低，名義出租回報(bào)率，基本不超過4%。智谷趨勢在2019年的一項(xiàng)研究[6]中指出，全國百城租金回報(bào)率中位數(shù)大約是2.59%。作為對(duì)比，目前股票市場上，中證紅利指數(shù)的股息率是6.30%。
四個(gè)城市中，北京的租金回報(bào)率最低，以1.37%在百城里排名第96位，其次是深圳（1.38%）、上海（1.48%）和廣州（1.69%）。
房產(chǎn)收益此前仍被房價(jià)主導(dǎo)，人們都在望著房價(jià)盼其漲以獲得利潤，租金回報(bào)率越低房價(jià)漲幅越高。
在國際對(duì)比上，在中國投資用于出租的房地產(chǎn)也是不合算的。
在每個(gè)等級(jí)，中國城市的租金回報(bào)率都低于國外城市。
前面我們講過，中國的住宅自有率世界領(lǐng)先，但產(chǎn)權(quán)和建設(shè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不平衡，這與我國“抑制兼并”、“平抑地租”的歷史經(jīng)驗(yàn)和治國理念是分不開的。在1998年住宅制度改革之前，福利分房和自建房是解決住宅問題的主要途徑，1998-2003年，集資建房和商品房并進(jìn)，2003年以后，主流方式是商品住宅，社會(huì)保障性住宅直到2009年以后才提上日程，2014年以后逐漸加速。
由于青年人口就業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷向大城市集中，在北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市，租房人口占常住人口比例已達(dá)40%以上，但實(shí)際上，對(duì)租賃市場無專門政策支持，導(dǎo)致售賣一條腿長，租賃一條腿短，市場結(jié)構(gòu)失衡，而在中小城市、中西部地區(qū)，則是年輕人口不斷流出，呈現(xiàn)出沒有二手房市場，也沒有租賃需求的局面。2021年開始，國家開始大力推動(dòng)保障性租賃住房，也是主要對(duì)應(yīng)人口流入城市的新市民和青年就業(yè)人口。
限制租房回報(bào)率的還有另一個(gè)原因，非常嚴(yán)格的土地供應(yīng)管制，和“招拍掛”體系形成的實(shí)質(zhì)上的地方政府壟斷，一方面要兼顧“安得廣廈千萬間”的理想，另一方面還要兼顧糧食安全、耕地紅線、招商引資、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等等，這使得城市土地利用必然走向高度集約化，形成高容積率、高建筑密度和高房價(jià)并存的情況，而且城市密度越大，這一供求矛盾就越突出。
2006年，住建部制定“70/90”政策，初衷可以說是為了盡快緩解住宅“剛需”矛盾，但實(shí)際上經(jīng)過十幾年，造成了居住質(zhì)量體驗(yàn)不佳的現(xiàn)實(shí)，改善性需求受到了束縛，市場上可供出租的私有住房，主流是條件較差的老舊住宅和城中村自建房，這些住房的重置成本較低，因此租金也較低，對(duì)次新住宅的業(yè)主而言，一方面限購政策使其持有多套住宅受限，另一方面，高昂成本下折舊加速，出租租金在心理賬戶上無法彌補(bǔ)損失，業(yè)主寧可選擇空置。
戶籍制度的綁定，更是使得購房考慮遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)先于租房，雖然“租售同權(quán)”呼吁了多年，但實(shí)際上從居民委員會(huì)制度到就近入學(xué)教育體制，再到一系列社會(huì)福利的設(shè)置，仍需要綁定在自有住所的產(chǎn)權(quán)上面，之前北京就有新聞爆出，小區(qū)核酸點(diǎn)要求業(yè)主持房產(chǎn)證做核酸，這使得城市商品住宅存在高度的“制度溢價(jià)”。在2010-2017年的調(diào)控周期中，各種限購政策綁定戶籍，導(dǎo)致地方政府通過放松落戶條件來托底土地市場，就是這種博弈的直觀體現(xiàn)。
經(jīng)過二十年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)形成了密集管制與疊床架屋的各種利益捆綁，如為了土拍市場而通過政策推動(dòng)的一手房限價(jià)，從而出現(xiàn)二手房高于一手房的倒掛市場，“搖號(hào)打新”、“借人頭買積分”進(jìn)行套利尋租，部分主管機(jī)構(gòu)干部參與其中謀利；利用國家對(duì)中小企業(yè)金融扶植政策進(jìn)行住宅抵押融資再重新進(jìn)入房地產(chǎn)市場投機(jī)；開發(fā)商各種抵押挪用資金的套路；甚至還有買房送地鐵乘坐免費(fèi)卡之類的操作亂象，不一而足。
這其中最關(guān)鍵的三條因素，一是住宅消費(fèi)屬性和投資屬性的矛盾，二是住宅居住屬性和身份屬性的矛盾，三是住宅市場屬性和公共屬性的矛盾。
就第一條而言，自住住宅可謂是一個(gè)家庭中最大宗的耐用消費(fèi)品，購買完成后，后續(xù)還有大量耐用消費(fèi)品、公用事業(yè)和日常維護(hù)的支出，但其可交易屬性又使得房地產(chǎn)投機(jī)成為人類社會(huì)的普遍現(xiàn)象。在我國農(nóng)地和自然資源交易嚴(yán)格受限的情況下，城市住宅和商業(yè)地產(chǎn)投資在某種意義上成為“耕讀傳家”的替代品，“一鋪養(yǎng)三代”一度成為格言。
在這個(gè)維度，實(shí)際上通過對(duì)二手房交易的嚴(yán)格限制和稅收征管，過度投機(jī)需求已經(jīng)被抑制，但要想真正解決這個(gè)矛盾，我認(rèn)為需要徹底將自住房市場與投資房市場分離，執(zhí)行差異化稅收和交易流程，大部分國家也是這么做的，家庭除唯一自住住宅外，其他住宅均按照投資性住宅處理，對(duì)租金、售賣所得和房產(chǎn)稅都區(qū)別對(duì)待，并輔以資本利得稅、印花稅、貸款利息抵扣等手段來加以平衡，抑制過度投機(jī)需求，而在供應(yīng)端的面積、戶型和形態(tài)類型上并不做太多限制，因地制宜，以滿足自住需求。
第二條則涉及到對(duì)居民身份的重新定位，戶籍制度的底層框架從1958年起至今已有60余年，我國的城鎮(zhèn)化率、食品和工業(yè)品供應(yīng)、就業(yè)結(jié)構(gòu)和內(nèi)外環(huán)境都發(fā)生了巨大變化，繼續(xù)將公民權(quán)利深度綁定住宅所有權(quán)，帶來的矛盾今后會(huì)越來越多，在最近幾年的疫情防控實(shí)踐中，也可以看到此類矛盾的突出表現(xiàn)。
上海金融與法律研究院[7]的最新研究顯示，我國14.1億總?cè)丝谥?，有超過四分之一離開戶口所在地，在異鄉(xiāng)長期工作、生活，而由于種種原因，他/她的戶籍并沒有遷往現(xiàn)在的居住地。2016年，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》，提出推動(dòng)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口等非戶籍人口在城市落戶，但很多完成城市戶籍轉(zhuǎn)化的人口會(huì)進(jìn)一步向大城市集聚，他們依然會(huì)因?yàn)閼艏粩r在本地公共服務(wù)體系之外。
同時(shí)市轄區(qū)人戶分離過于普遍，即便是在同一個(gè)市，這些人在孩子學(xué)區(qū)入學(xué)等問題上所受的待遇也往往與外來人口無異，這也意味著以戶籍為主提供公共服務(wù)的問題，比想象的要更大。同時(shí)，研究結(jié)果也顯示，人口進(jìn)一步向東南沿海和中心城市集中，這使得住宅帶來的身份矛盾在這些區(qū)域會(huì)更加突出。
陳沁和聶日明的研究[8]指出，按照七普數(shù)據(jù)，深圳和上海是年輕人增加倍數(shù)最大的兩個(gè)城市，由于外來人口的增加，年輕人在總?cè)丝谥械恼急忍岣吡艘槐吨?。從流出比例看，排名第一的城市白銀，年輕人占比下降近50%。而青年人口普遍從小城市流向大城市，從這個(gè)角度而言，青年人口流出的地區(qū)，房地產(chǎn)市場長期衰退的趨勢恐怕無法逆轉(zhuǎn)，這些地區(qū)的土地財(cái)政模式轉(zhuǎn)型的需求更為迫切。
第三個(gè)矛盾的關(guān)鍵在于，重回分配住房模式，顯然是不可能的，按照廈門大學(xué)趙燕菁教授的觀點(diǎn)[9]，由于商品房很難證券化并交易，投資商品房必須購買實(shí)物住房，這就出現(xiàn)了可套利空間。1998年住房制度改革一開始提出的，就是“以經(jīng)濟(jì)適用房為主，以商品房為輔”雙軌。最后之所以發(fā)展到“只炒不住”一軌，就是因?yàn)樯唐贩渴袌龊徒?jīng)濟(jì)適用房價(jià)格拉開后，出現(xiàn)巨大的套利活動(dòng)。
他的觀點(diǎn)顯然比較激進(jìn)：商品房市場的創(chuàng)立創(chuàng)造了中國第一代中產(chǎn)階級(jí)。但我認(rèn)為，趙教授分離“炒”和“住”，同時(shí)允許以租代售，長期租賃后允許購買保障房的模式建議，是可取的。趙教授給出的方式是，通過限定資格（無房、有穩(wěn)定就業(yè)）、限定價(jià)格（以成本為基準(zhǔn)）、限定標(biāo)準(zhǔn)（每套面積）加上較長的解禁期，就能實(shí)現(xiàn)政策性住房與商品房市場的有效區(qū)隔。而穩(wěn)定租金和到期可以進(jìn)入商品房市場，使保障房自身就可以成為合格融資的抵押，從而徹底解決保障房融資難題。
同時(shí)，我個(gè)人也認(rèn)為，現(xiàn)在各地正在試點(diǎn)推進(jìn)的保障房投資基金（"REITS"）,在剝離了土地制度性溢價(jià)和中間環(huán)節(jié)之后，可望在一個(gè)較低水平上實(shí)現(xiàn)租金回報(bào)的可持續(xù)性，但要避免之前開寶馬住公租房之類尋租現(xiàn)象的再次發(fā)生（以目前的技術(shù)條件，這種資質(zhì)審核完全可以實(shí)現(xiàn)）。
最后，是作為金融系統(tǒng)“灰犀牛”的房地產(chǎn)抵押債務(wù)。要解決信用貨幣時(shí)代的幣值錨問題和承載主體問題，完成黃金脫鉤之后對(duì)土地的脫鉤，關(guān)鍵在于生產(chǎn)力的發(fā)展，只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出對(duì)土地的依賴越來越低，土地抵押價(jià)值才會(huì)越來越低。
從這個(gè)角度而言，脫離房地產(chǎn)債務(wù)循環(huán)，需要房地產(chǎn)增值無以為繼，然而，日本地產(chǎn)泡沫后的長期痛苦經(jīng)驗(yàn)放在眼前，不由得讓我們在思考這個(gè)問題時(shí)慎之又慎。美國次貸危機(jī)依靠大量違約來進(jìn)行債務(wù)勾銷和出清，其長期QE帶來的后果在過去一年表現(xiàn)為劇烈的通貨膨脹，按照我國的歷史經(jīng)驗(yàn)，這一方式絕不可取，對(duì)通貨膨脹的嚴(yán)格警惕，是保證近20年經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的關(guān)鍵。
從這個(gè)角度而言，房地產(chǎn)救市政策在執(zhí)行上，為了防止債務(wù)規(guī)模重新反彈，必然會(huì)偏重股權(quán)融資，提高風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)水平?；蛟S，通過設(shè)立住宅保障投資基金，進(jìn)行大規(guī)模的商品房資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化、股權(quán)化、份額化，將實(shí)物投資需求轉(zhuǎn)換為金融資產(chǎn)投資方式，將債務(wù)融資轉(zhuǎn)化為長期股權(quán)投資，是一種較可行的方式，但這需要一系列制度變革，也需要房價(jià)下跌、租金上漲，以使出租現(xiàn)金流能夠在市場承受力的均衡處重新實(shí)現(xiàn)可持續(xù)。
周期到了，總要結(jié)賬，問題在于，誰來買單，不是么？
“繁榮時(shí)期房產(chǎn)的價(jià)格支撐不是任何具體的實(shí)物，而僅僅是人們對(duì)房價(jià)不斷上漲的信念和預(yù)期。一旦這一信念和希望破滅，不論什么原因使然，房價(jià)都將不可避免地暴跌。”——托馬斯·索維爾，《房地產(chǎn)的繁榮與蕭條》。