貧道還是堅持房價不會真的跌，明年一定反彈
2009年底，很多人說房價已經(jīng)到頂點了，而且供大于求，要跌了。貧道說，房價明年一定漲。2010年年底，中央限購政策出臺了，大家都說房價要跌，但貧道依然說房價明年還會漲。今年下半年房價已經(jīng)明顯降了，而且中央工作會明確說堅持房地產(chǎn)調控政策不動搖，促進房價合理回歸。有人說“房價大跌已經(jīng)成定局”、“房價跌50%是正常跌幅”。貧道還是說，房價明年最終不會跌，到一定時候還有新一輪暴漲。為此，很多人跟帖罵貧道說：“這個臭道士就是不希望老百姓有住房！”這倒是有點冤枉貧道，因為貧道只是根據(jù)一些經(jīng)濟關系進行推測，并沒有什么主張。就像貧道上個帖子分析股市是賭場，完全是一種事實和邏輯的推演，描述一下事物的特性而已。沒有什么別東西?！ ?/p>
看到專家們說房價要跌的理由無非是：“依靠固定資產(chǎn)投資拉動的經(jīng)濟增長不具有可持續(xù)性”；“我國城鎮(zhèn)房屋供過于求、房屋過剩明顯” ；“住房具有明顯的不可支付性……很多人買房的理由是買房可以賺錢，根本沒有考慮一旦房價出現(xiàn)回落，家庭可能要面臨的財務支付問題?！薄 ?/p>
這些理由講的都很有道理?？蓡栴}在于，這些因素早就有了，2007年年初就非常明顯了，但從來沒有阻礙過房價暴漲。“不可持續(xù)”？靠投資促增長再持續(xù)幾年沒問題。“房屋過?！保堪慈司杖胫袊?0多平米就達到一般水平了，可暴漲就是在20多平米以后發(fā)生的?！胺績r會跌投資要賠錢”？投資股票賠錢的人多了去了，到現(xiàn)在有幾個股民心灰意冷的？
專家們始終不研究賭博經(jīng)濟與一般經(jīng)濟，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)經(jīng)濟與金融經(jīng)濟的差別。也沒注意到這樣一個問題：假如房地產(chǎn)市場萎縮了對中國經(jīng)濟、政治的最大影響是什么。關于這兩個道理，貧道在關于中國房市的議論中說了很多遍，從2007年初在烏有之鄉(xiāng)做講座時到現(xiàn)在幾乎每次都講。貧道就倒著再說一遍道理：
中國房地產(chǎn)市場如果不能再持續(xù)火一陣子會有什么影響？會有非常嚴重的影響。
首先，房地產(chǎn)交易萎縮意味著房地產(chǎn)商不再大量蓋房。這直接導致中國鋼鐵、有色、玻璃、建材、裝修材料、家具、家用電器、紡織品市場的萎縮。2009年，僅僅這幾項的凈增量就相當于當年新增GDP的90%。如果這一塊沒有了，沒有其他可替代增長部分，7%增長就有點玄。當然，去年1000萬套和今年700萬套安居房是個替代品，但在找不到新增長點前能年復一年蓋安居工程？
其次，房市不火，房地產(chǎn)商手里房子不賣，就不會買地。房地產(chǎn)商不買地，地方政府就沒有土地出讓金。在多數(shù)地方政府財政收入30-50%的來源與賣地有關情況下，地方政府怎么活？財政支出的剛性特征將立刻表現(xiàn)出來?！ ?/p>
這兩點都是要政府命的事兒，尤其第二個。只要這兩個問題沒有解決，房市就必須火。尤其是地方政府近10萬億借債中5、6萬億在2012年要還錢的時候，更是火燒眉毛的事情?！ ?/p>
因此，房市必須繼續(xù)火。房市要火，就要有大量的人買才行?，F(xiàn)在房價高到了一般消費者不可能買得起。可以說對于北京、上海、杭州、廣州、深圳等城市來講，就算房價跌50%，真正需要住房的一般年輕人也買不起，而這批人是唯一可能在投資者離場后接盤的群體。那么房價會跌50%嗎？不可能。大部分房地產(chǎn)商挺得住，因為他們頭寸不緊，日常費用很低。最主要的是，降價50%意味著自殺——連當年的購置地價都不夠。他們根本不會大幅降價。二手房交易再火對上述問題不起作用。
因此，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場繼續(xù)火只有一條路：讓買房是為了投資保值的群體繼續(xù)買房。而讓他們繼續(xù)買房只有一個條件，就是房價又漲了?！ ?/p>
中央政府是怎么讓房價沒再漲呢？是限購令，不讓買了自然漲不起來。政府怎么敢這樣做，不擔心經(jīng)濟增長乏力？不擔心，這就是1000萬套加700萬套的安居工程。不擔心地方政府沒法活？沒那么緊迫，他們還都有些老底兒，撐到明年上半年估計還沒問題。要出問題也會是明年下半年才會發(fā)生的事兒。不管那屆政府，沒錢花都不行，經(jīng)濟不增長都不行。而現(xiàn)在的情況是，只要房市不再火，這兩件事兒都沒著落。因此，房市必須火，結果是房價繼續(xù)漲。
只是現(xiàn)在無論一手還是二手交易量都大幅下降，就看能不能撐到明年年中了。房價再次上漲的過程會與2008年時一樣：過不下去的那些地方政府開始適度放寬限購令，中央也只能睜一只眼閉一只眼。到一定時候，大面積突破限購令的貓膩都想出來了，最后中央政府默認?，F(xiàn)在等待放寬限購的人多得是，都是兜里有點錢的主。你情我愿，一拍即合，房價自然還會漲。
教科書上關于房地產(chǎn)市場的那些道理是不管用的。要管用早就管用了。管用的是政府政策，而政府制定什么政策取決于政府根本利益，也就是有沒有錢發(fā)工資。只要沒有為地方政府提供一個替代土地出讓金后依舊持續(xù)穩(wěn)定的，有一定水平的收入來源，啥都別想！不信試試。這與感情無關，與立場無關。只要有國家就要由政府，只要有政府它就要花錢，只要政府要花錢就必須有來源——這是硬道理，顛撲不破。
從這個道理看，怎么能讓房價降下來？最關鍵的是找到讓政府不靠土地出讓金還活下去的辦法。其實這個辦法全世界都一樣，就是從房屋的存量上征稅而不是從增量上征稅，也就是開征房產(chǎn)稅（財產(chǎn)稅）。房子只要不塌就有的稅征，地方政府還怕個啥？全世界只有中國竟然靠房產(chǎn)增量活，全都是靠存量活的。所有國家財產(chǎn)稅都是有起征點和累進制的，也就是一般老百姓不征或征得很少，房子越多越豪華稅率越高。一些國家不是“限購”，而是“限有”——一家不能有多余空閑房。你有錢不怕交稅？給你沒收了！
幾乎所有人都認為房產(chǎn)稅是為了抑制房價，其實房價高低不是政府擔心的，地方政府沒錢花才是真擔心的。開征房地產(chǎn)稅不是因為房價高了，開征房地產(chǎn)稅一定讓房價下來，而是只有開征了這個稅種，房價才可能下去?！ ?/p>
因此，只要房地產(chǎn)稅沒開征，并且不是上海、重慶那樣浮皮潦草，不能成為地方財政主要來源之一的征收辦法，貧道就不會認為房價會有什么實質性的下行拐點。什么限購令，花招而已。而且與安居工程配合起來，還是個意味深長的大花招！
貧道這個帖子還是在根據(jù)自己判斷描述一下房地產(chǎn)相關問題，如果說有主張，那就是開征房產(chǎn)稅解決問題。上個帖子說股市是賭場，無非是一種描述。很多網(wǎng)友喜歡用立場來評價貧道的帖子。貧道寫帖子都有題目，不能每次都宣示自己立場，用立場代替敘述。如果有意見，這里只好用祖師爺?shù)脑捇卮穑骸疤斓夭蝗?，以萬物為芻狗；圣人不仁，以百姓為芻狗?！薄 ?/p>
又到年底了，貧道再說一次：明年房價一定漲?！ ?/p>