中國房地產(chǎn)業(yè)從無到有，從小到大，經(jīng)過30多年快速發(fā)展和急劇擴張，已發(fā)展成為緊聯(lián)千家萬戶、影響民生福利的國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)。近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉步維艱，房地產(chǎn)市場亂象叢生，房企爆雷事件頻發(fā)，已成為引發(fā)老百姓焦慮和恐慌的社會熱點焦點。因此，需要重新審視和反思房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和作用。
一、清醒認識房地產(chǎn)行業(yè)暴露的問題
自上世紀90年代以來，我國學(xué)習(xí)西方，推行住房商品化市場化，以信貸拉動居民住房消費，房地產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在一定時期內(nèi)對于改善城市居民居住條件，拉動就業(yè)，帶動上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加GDP，支撐地方政府財政發(fā)揮了重要作用，功不可沒，但城鎮(zhèn)居民住房和房地產(chǎn)業(yè)市場化商品化也越來越顯露出諸多弊端。30多年來，房子越建越多，房價越來越高，不少房企逐利無底線爆雷頻發(fā)。一方面，大量房子空置積壓，供大于求，造成資源嚴重浪費；另一方面，廣大勞動群眾買不起房，終生成為替銀行與房企打工的“房奴”，因而對房企接連爆雷高度焦慮和恐慌，對住房商品化市場化日益不滿。政府房價調(diào)控已陷入兩難困境。房地產(chǎn)市場化商品化已越來越成為誘發(fā)民生焦慮，干擾社會穩(wěn)定的消極因素。
二、精準認識房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位
首先從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景看。我國經(jīng)濟已進入高質(zhì)量發(fā)展新時期，以科技創(chuàng)新為動力的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級已成為推動高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵，培植發(fā)展以高質(zhì)生產(chǎn)力為主體的高科技產(chǎn)業(yè)和實體經(jīng)濟已成為應(yīng)對美西方國際競爭的重中之重。房地產(chǎn)行業(yè)是民生消費性產(chǎn)業(yè)，而非應(yīng)對美國西方國際競爭的先進工業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代化制造業(yè)，更不是需要大力培植和發(fā)展的未來高質(zhì)生產(chǎn)力。房地產(chǎn)業(yè)作為民生消費性產(chǎn)業(yè)，最終產(chǎn)品只是讓群眾掏盡錢包成為“房奴”的一堆住房，它占用巨量土地資源、銀行資金、人力物力，卻在國家長遠發(fā)展中發(fā)揮不了什么積極作用。推動國民經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，必須重新審視房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟與國際競爭中的地位作用，不能再盲目刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展了。各級黨委政府應(yīng)當(dāng)按照黨的二十大高質(zhì)量發(fā)展和發(fā)展高質(zhì)生產(chǎn)力的戰(zhàn)略決策，對房地產(chǎn)業(yè)的地位作用和發(fā)展前景重新審視、冷靜思考、科學(xué)決策，謹防在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上懼怕變革，陷入政績思維貫性。
其次從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀看。在經(jīng)歷了30多年高速發(fā)展后，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)過了發(fā)展黃金時期，以住房商品化市場化支撐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式已經(jīng)差不多走到了盡頭，發(fā)展紅利基本釋放殆盡。非但如此，城鎮(zhèn)居民住房和房地產(chǎn)業(yè)市場化商品化積累的涉及民心民意民生和社會穩(wěn)定牽一發(fā)動全身的問題越來越多。建議國家相關(guān)部門以超前思維、戰(zhàn)略眼光和全局意識，主動轉(zhuǎn)變以房地產(chǎn)拉動GDP增長、靠“土地財政”維持政府支出的現(xiàn)有發(fā)展模式，適度減緩新建住房供地和新住宅樓盤建設(shè)，消化房產(chǎn)存量、扼制增量，實現(xiàn)房地產(chǎn)供求平衡良性發(fā)展。
三、對于調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策、重塑房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的建議
應(yīng)當(dāng)以時不待我的時代緊迫感，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式，重塑房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，及時推出房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新政。在這個過程中，必須堅持黨的實事求是原則，遵循市場供求規(guī)律，加強調(diào)查研究，切忌病急亂投醫(yī)式的盲目決策。一方面，我國房地產(chǎn)已嚴重過剩，大量商品房積壓在房企手中賣不動，或售后無人居住，房屋空置率高、供大于求已成不爭事實；另一方面，隨著人口規(guī)模減少，老齡化、少子化時代的到來，在未來五年十年內(nèi)，城市居民一家擁有兩三套住房者越來越多，居民住房將出現(xiàn)富余空置，而且隨著新出生人口斷崖式減少，未來住房剛需將減少。
面對房地產(chǎn)嚴重過剩的現(xiàn)實，按照市場供求規(guī)律，在刺激需求的同時重在抑制供給，在消化存量的同時果斷終止“增量”供給，從根本上減少供給，以實現(xiàn)供求平衡良性發(fā)展。我們在調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與宏觀調(diào)控政策時要有長遠戰(zhàn)略眼光，決不可明知房地產(chǎn)已嚴重過剩，未來幾十年都消化不了存量的事實，還在為了保GDP增長和財政支出而放任房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，這既有違市場供求規(guī)律，也不符合黨的實事求是原則，這種飲鴆止渴的做法后患無窮，不符合國家和人民利益。
為了貫徹落實黨的二十大關(guān)于推進高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略決策，當(dāng)下要把經(jīng)濟發(fā)展重心放在做好產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級提質(zhì)上，大力發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)，培植新質(zhì)生產(chǎn)力和高質(zhì)生產(chǎn)力，下決心轉(zhuǎn)變以房地產(chǎn)支撐GDP增長，以“土地財政”支撐政府財政支出的傳統(tǒng)發(fā)展模式，探索房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級和重塑房地產(chǎn)供給的新路子，為解決長期困擾我國經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定的房地產(chǎn)行業(yè)問題攻堅克難。
特提出如下建議：
1．建議有關(guān)部門針對恒大集團爆雷等嚴重問題舉一反三，重新審視全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題和政策，未雨綢繆，及早發(fā)現(xiàn)、排除和解決房地產(chǎn)業(yè)與房產(chǎn)市場存在的已暴露和未暴露的問題，制定與高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略要求相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)新政，以確保經(jīng)濟健康發(fā)展和社會穩(wěn)定。
2．建議有關(guān)部門成立房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場整治工作專班，全面清理和整治房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的問題，堅決打擊非法經(jīng)營、資金外流、騙貸逃稅、行賄受賄、坑害消費者等違規(guī)違法行為，扎實推進清廉房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場建設(shè)。
3．建議有關(guān)部門及時調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場管理政策，按照黨的二十大“增進民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的要求，“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，盡快推出與國民經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展相適應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場政策：
一是適度減緩城鎮(zhèn)新建房屋供地與新樓盤開發(fā)建設(shè)。
二是全面整治房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場，按市場規(guī)則引導(dǎo)房企合并重組，淘汰小微落后房地產(chǎn)企業(yè)，鼓勵支持引導(dǎo)有一定實力的房地產(chǎn)企業(yè)率先轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)行，如轉(zhuǎn)型城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、農(nóng)民住宅提質(zhì)與建設(shè)、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等，以滿足消費者住房需求的多樣化、個性化和城鄉(xiāng)均等化需求。
三是政府收購房企空置積壓房源，轉(zhuǎn)為由政府供應(yīng)的廉租房、公共租賃房、定向安置房等保障性住房，以解決進城農(nóng)民工和畢業(yè)大學(xué)生以及城鎮(zhèn)新引進高層次人才等各類人員的住房需求?？捎烧Y或部分出資收購，與房企合作經(jīng)營，讓房企能得到合理收益。
四是凡房企拿到政府批地尚未在規(guī)定時間內(nèi)開工建設(shè)的，一律停建，并收繳房企土地閑置稅，土地原則上由政府按原價回購。
五是已開工興建尚未竣工的房企預(yù)售樓盤，由政府督促、銀行支持，加快建設(shè)，確保交樓，防止變成爛尾樓，傷害購房群眾利益?，F(xiàn)在，有的城市充分發(fā)揮國有企業(yè)在舊房區(qū)改造中的主體作用，以減少改造風(fēng)險和社會矛盾的做法，值得各地借鑒。
六是取消商品住房預(yù)售，嚴禁房企在商品房尚未蓋好前預(yù)售以集聚資本，全部實行現(xiàn)房銷售“所見即所得、交房即交證”。
七是房地產(chǎn)金融監(jiān)管要圍繞和跟蹤房地產(chǎn)周期展開，加速推進房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)管，積極構(gòu)建房地產(chǎn)金融管理長效機制。對貸款比例過高房企限制貸款或停止貸款，嚴禁非法融資，加大對房地產(chǎn)企業(yè)存量債務(wù)風(fēng)險排查力度，加強房企大額貸款追蹤，嚴禁將貸款資金流向境外，加大對惡意轉(zhuǎn)移資金、轉(zhuǎn)嫁房企金融風(fēng)險的房企及房企管理層的懲罰力度，提高違約、違紀、違法成本。
（作者：程恩富系中國社會科學(xué)院學(xué)部委員、世界政治經(jīng)濟學(xué)學(xué)會會長，譚勁松系浙江理工大學(xué)馬克思主義學(xué)院原院長、教授）