昨日在香港舉行的國際金融領(lǐng)袖投資峰會上，我國人行副行長張青松表示，在2020年，我國人均居住面積41.8平方米，平均每戶居住面積達到118.2平米。
這兩個數(shù)據(jù)放眼全球超過絕大多數(shù)國家，接近最發(fā)達國家的水平，被許多專家“吹噓”為利好和“政績”。
我卻認為，這兩個數(shù)據(jù)最多算“中性”的，既有好的一面，也折射許多問題。
好的一面，人均居住面積的增加，說明老百姓居住環(huán)境實實在在的改善，在“居者有其屋”的路上，這十幾年進步明顯。
說這兩大數(shù)據(jù)體現(xiàn)“利好”的文章，往上一抓一大把，我主要談談這兩個數(shù)據(jù)反映的真實問題。
首先，我國當前“居住數(shù)據(jù)”放眼全球，真的很驚艷。
我國每戶居住面積118.2平米如果是建筑面積的話，那么去除公攤，放在全球統(tǒng)一的房屋居住面積標準，應該是接近100平米。
這個數(shù)據(jù)放在全世界兩百個國家里，與大家想象中的排名不一樣，能夠高達第12位，將日本，西班牙，英國，意大利等發(fā)達國家壓在身后。
根據(jù)世界各國發(fā)布的住房戶均面積數(shù)據(jù)，排名前四的是大家公認的“地廣人稀”國家。
全球居住面積第一的澳大利亞高達214平米，第二名新西蘭202平米，因此從住房數(shù)據(jù)和生活空間角度，澳洲確實全球第一，得天獨厚。
緊接著就是北美洲面積龐大人口卻不多的美國和加拿大，戶均面積分別是201和181平米，這四個國家的戶均面積都是我國的兩倍。
因為人口結(jié)構(gòu)和地理國土的稟賦差異，這四個國家的“居住環(huán)境”我們是不可能追得上的。
接下來排名第五到第九位的都是丹麥，盧森堡，荷蘭等歐洲中小型國家，他們居住面積都在130~120平米左右。
排在第三檔的是法國和德國這兩個歐洲國力最強，國土面積和人口規(guī)模最均衡的國家，戶均面積分別是112和109平米。
緊跟著我國去除公攤，將近100平米的戶均面積排在第12位，達到法國和德國的戶均面積，應該是我國城市化未來十年的“發(fā)展方向”。
說實話，我們當前老百姓的收入水平，人均GDP等數(shù)據(jù)都還處在中等收入國家，和發(fā)達國家還有“幾倍”的龐大差距。
在人均收入與人均創(chuàng)造的經(jīng)濟價值遠低于發(fā)達國家的同時，“人均居住面積”成為率先超越絕大多數(shù)發(fā)達國家的指標，最先實現(xiàn)“追英超美”，這真的好么？
在居住面積數(shù)據(jù)“全球亮眼”的背后，我認為至少有三大問題。
第一，老百姓的“真實獲得感幸福感”不強。
在“平均居住面積”41.8平米的熱點新聞回復區(qū)，“我和馬云平均一下，兩個都是千億富豪”的梗最為普遍。
許多人認為“全球領(lǐng)先”的人均居住面積，自己卻“拖后腿”，是被“別墅富豪”給平均掉的原因。
真實情況并非如此，實際上我國“富豪階層”在大城市的“豪宅別墅”，與十幾億普通民眾平均之后，他們的影響微乎其微。
咱們絕大多數(shù)人感受到“居住環(huán)境”與世界領(lǐng)先國家有差距，最大的問題是“資源的錯配”。
咱們?nèi)司?/span>41.8平米的數(shù)據(jù)，是計算全國所有住房，或者稱之為“所有鋼筋混泥土建筑物”的結(jié)果，和多少建筑物真實住人無關(guān)。
在三四線城市，空置樓房早就不是一棟棟或者一個個小區(qū)的問題，而是一個個“新城區(qū)”，“產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”都變成實實在在的空城。
這個人均居住面積和戶均居住面積都是我國“2020年全國人口普查”得出的數(shù)據(jù)，同樣在這份資料里，也提及我國至少有2~3億的“流動人口”，他們處在“人房分離”的狀態(tài)。
許多在一二線城市租住地下室或者多人合租格子間的年輕人，他們的父母給他們在“老家縣城或三四線城區(qū)”買了“未來保底”的房子。
另外是一些在城市務工沒有穩(wěn)定居所的農(nóng)民工，他們在老家都蓋了“小洋樓”，只是一年到頭只有春節(jié)和清明住幾天。
所以我們居住數(shù)據(jù)“世界領(lǐng)先”，超過發(fā)達國家，但絕大多數(shù)是我們擁有的“紙面面積”，是工作地與居住地分離的面積。
除了一二線城市土生土長的被敵人，三四線城市“多少與行政系統(tǒng)沾邊”的中等收入群體，他們能夠做到“工作與居住環(huán)境”配套，一些三四線城市的中等收入群體，一般三口之家能住上帶公攤130平米左右的房子。
除此之外，絕大多數(shù)的“新市民”，“漂”在一二線城市的年輕人，無論父母是否為他們在家鄉(xiāng)買房，老家蓋房，他們的實際居住環(huán)境和“獲得感”都很差。
第二，“人均居住面積”接近發(fā)達國家，證明房產(chǎn)市場已無發(fā)展?jié)摿Α?/span>
我國當前人均GDP，人均收入要達到全球12名，至少需要繼續(xù)保持20年以上的經(jīng)濟中高速增長，可我們局屬數(shù)據(jù)卻“提前達到”了。
這說明什么？
說明我們房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，蓋房子速度“遠超經(jīng)濟發(fā)展速度”，發(fā)展過快，過頭了。
在最近幾年，我們屢次看到“經(jīng)濟增速放緩，是否要重拾刺激房地產(chǎn)政策”的專家爭議觀點。
這些觀點，仿佛在說“刺激房地產(chǎn)是猛藥，只看我們還愿不愿意再次服用”的問題。
但實際上，人均面積，戶均面積都達到世界12位，排名我們前后的國家，早就過了“房地產(chǎn)驅(qū)動經(jīng)濟”階段幾十年了。
因此人均居住面積領(lǐng)先世界，折射的另一個信號，是我們接下來“沒啥房產(chǎn)需求”了。
所以接下來不是“要不要選擇房地產(chǎn)刺激”這猛藥的問題，而是現(xiàn)有居住數(shù)據(jù)，反映再怎么刺激，也沒有龐大的需求了。
我國2020年的居住數(shù)據(jù)，反映的是“房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟”模式，徹底失效，我國房產(chǎn)市場從“多年供應不足”，徹底轉(zhuǎn)為“總量過剩，結(jié)構(gòu)調(diào)整”的階段了。
這幾年，大型房企“日子難過”的互聯(lián)網(wǎng)聲浪很大，但是真正難受的應該是絕大多數(shù)“二手房東”。
不是大家憎惡的“炒房客”，而是絕大多數(shù)年輕人，在結(jié)婚前后，或者雙方父母贈送，或者老人去世，都會變成“擁有多套房”的家庭。
甚至一些家庭因為二胎或者讀書都有“改善住房”的需求，于是他們高杠桿買了新房，只要原有房產(chǎn)能夠賣掉，家庭財政狀況就能運轉(zhuǎn)起來。
可是人均住房面積，戶均面積反映的現(xiàn)實就是不僅三四線城市二手房一個月成交不了幾套，連武漢，成都等省會城市，都需要多次掛牌降價，超過半年才能出手。
所以，人均居住面積，戶均面積達到發(fā)達國家水平，說明接下來房產(chǎn)市場不再有機會。
第三，人均戶均面積“亮眼”，折射“人口塌陷”問題。
我國人均住房面積41.8平米，戶均面積118.2平米，最直觀的感受，就是“平均每戶不到三人”。
這背后折射出的不僅是二胎家庭比重不大，更是連“三口之家”的基本繁衍都沒達到。
可見單身居住比例，結(jié)婚無孩家庭的比例激增。
如果這種趨勢繼續(xù)下去，戶均局面會繼續(xù)亮眼下去，可是背后反映的是“人口存續(xù)”的巨大缺口。
另外，我國去年進入人口“負增長”的拐點，無論這個趨勢“多么平緩”，人口質(zhì)量多么提升，“增量市場”的斷崖下跌都是不可忽視問題。
只要接下來我們?nèi)丝诶^續(xù)下降，但是每年新蓋樓房的速度不減，那我們“人均居住面積”會越來越亮眼。
人口銳減換來的人均面積增長，這“利好”數(shù)據(jù)怎么看都有些滲人。
在許多人看來，我國“人均戶均居住面積”達到發(fā)達國家，是民生領(lǐng)域的“亮眼成績”，可老百姓真實感受看看評論區(qū)就知道了。
相比較這些數(shù)據(jù)，如何讓多孩家庭能夠?qū)崿F(xiàn)居住地與工作地的匹配，讓人均住上大房子而不是“空著大房子”才是重中之重，急民所急！