一、松綁
2024年4月28日，成都市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》，其中明確規(guī)定：“全市范圍內(nèi)住房交易不再審核購房資格”。
也就是說，成都市全面取消了住房限購政策。
近期以來，各地的樓市寬松政策不斷出臺(tái)，目前僅剩下少數(shù)地方繼續(xù)維持限購政策。
——據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至目前，海南省、北京、上海、廣州、深圳、杭州(新房市場(chǎng))、天津、西安核心區(qū)仍維持限購政策。預(yù)計(jì)這些城市不久也會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的松綁措施。
昨天看到消息稱，北京自2011年起執(zhí)行了13年的住房限購政策，迎來首次調(diào)整;同日，天津也發(fā)布了松綁樓市限購的新政。
二、新變化
新政引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，有人預(yù)期：房地產(chǎn)的春天回來了!
有朋友問我：取消限購能“救房市”嗎?
我問：何謂“救房市”?是讓房?jī)r(jià)重新上漲，還是不讓房?jī)r(jià)下跌?
朋友說：手里有N套房的，總是希望房?jī)r(jià)別跌下來吧!
我告訴朋友：這就要看房地產(chǎn)供求關(guān)系了。能不能“救房市”，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)需求，而不是在于房地產(chǎn)供給。
或問：房地產(chǎn)的供求狀況究竟如何?
答曰：房地產(chǎn)的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生“新變化”，或者說是“重大變化”——我提醒大家注意官方的用語。
在我看來，這個(gè)判斷不是隨便說說的，而是有嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的宏觀數(shù)據(jù)和客觀經(jīng)濟(jì)事實(shí)作為支撐。
換言之，“新變化”或“重大變化”的判斷是有實(shí)證依據(jù)的，而不是主觀想象出來的結(jié)論。
三、黃先生是明白人
黃奇帆先生列舉的“當(dāng)下房地產(chǎn)處于十大拐點(diǎn)”(注1)，就是對(duì)“供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化”最有說服力的解讀，這十大拐點(diǎn)是：
(1)總?cè)丝跍p少。
(2)城市化率已經(jīng)到了65%，相當(dāng)于歐美75%，再增長也就增加5、6個(gè)百分點(diǎn)。
(3)老齡化加深。
(4)到2021年為止，房產(chǎn)商手中造好的一年以上沒賣掉的房子有6億平方米。
(5)世界發(fā)達(dá)國家人均住房面積50平米是天花板，2000年后中國城市人均住房面積達(dá)到50平方米。
(6)中國年度房地產(chǎn)建設(shè)量 20年翻了四番，達(dá)17億平方米，這意味著中國造了全世界房地產(chǎn)的一半。
(7)中國的土地價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格20年翻了四番。
(8)大規(guī)模舊城改造已經(jīng)差不多了。
(9)城市的學(xué)校、醫(yī)院建設(shè)已經(jīng)飽和。
(10)中國房地產(chǎn)商負(fù)債率都到90%的天花板了，再過10年也不會(huì)變成105%。
趙按：以上十大拐點(diǎn)中，除了第八條“大規(guī)模舊城改造已經(jīng)差不多了”或還可商榷之外(至少小規(guī)模和局部的舊城改造比如“三大工程”仍有空間)，其他九條都是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>
四、剛需和泡沫
朋友問我：放開限購能否拉動(dòng)需求?
答曰：那就要看什么需求了。
朋友不解：此話怎講?
我為朋友做了如下分析：
(1)在需求當(dāng)中，剛需是常態(tài)化的，較為穩(wěn)定，但也是有限的。在如此高的房?jī)r(jià)背景下，想指望有限的剛需來“救房市”，顯然不現(xiàn)實(shí)。因此，中央把“保障+市場(chǎng)”作為未來房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的，也是明智的。
(2)炒房需求是異化的需求，是從剛需這種正常需求中衍生出來的需求。這種需求是否正常，學(xué)界和業(yè)內(nèi)的分歧很大。但是，這種需求本質(zhì)上是在虛擬經(jīng)濟(jì)的絞肉機(jī)中制造泡沫，所以其正負(fù)效應(yīng)因時(shí)因地因人而異，利益相關(guān)者甚廣(比如開發(fā)商背后的銀行以及眾多購房者)。竊以為取消限購，主要針對(duì)的正是這種需求。
(3)問題是，泡沫需要有樂觀預(yù)期作為保障，即所謂信心。信心看似主觀的東東，其實(shí)背后總要有客觀的物質(zhì)基礎(chǔ)作為支撐。從房地產(chǎn)供求關(guān)系的新變化看，黃奇帆說的10條拐點(diǎn)，說明支撐信心背后的物質(zhì)基礎(chǔ)已經(jīng)悄然發(fā)生改變，過去支撐炒房信心的樂觀預(yù)期，開始出現(xiàn)拐點(diǎn)。
(4)因此，不論是剛需還是炒房，今后房地產(chǎn)的需求很難再像過去那樣依靠巨大的泡沫來支撐了。即便全面放開限購能夠重新激活零星的炒房泡沫，除非出現(xiàn)奇跡，那也成不了燎原之勢(shì)，其能量難以重新托起高房?jī)r(jià)的“春天”了。
五、結(jié)語
房產(chǎn)新政的政策含義究竟何為，我不妄議。
然而不論是理性地講還是現(xiàn)實(shí)地講，若寄希望取消限購“救房市”，未免有些一廂情愿。
全面放開限購，與其說是為了“救房市”，不如說是順其自然，盡力避免硬著陸，力求房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平衡發(fā)展的新常態(tài)。
注1：《黃奇帆談房地產(chǎn)：重組問題房企，是中國地產(chǎn)“軟著陸”的殺手锏》。
(作者系西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授，博士生導(dǎo)師)