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沈曉杰：開發(fā)商1.8萬億的暴利哪里來
當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)十大真相（一）
一年暴利超三成國(guó)稅
開發(fā)商成富可敵國(guó)的超級(jí)大地主階級(jí)
在中國(guó)，在“消滅了萬惡的剝削制度”60年后的今天，一個(gè)主要靠“背景”集合起來、以私營(yíng)和個(gè)人大股東為主的行業(yè)“特殊利益集團(tuán)”，正在以“創(chuàng)紀(jì)錄的空前水平”，聚斂全社會(huì)的財(cái)富，而越來越為公眾所側(cè)目：
2009年，它經(jīng)營(yíng)的行業(yè)一種產(chǎn)品所獲取的暴利，已相當(dāng)于當(dāng)年全國(guó)稅收總收入的30%；
和2009年的全國(guó)財(cái)政收入相比，這項(xiàng)商品的暴利達(dá)到了驚人的26.3%。也就是說，該類商品一年攫取的暴利，比當(dāng)年全國(guó)財(cái)政收入的四分之一還要多；
把它和全國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入相比，更可形象的認(rèn)識(shí)其斂財(cái)規(guī)模，已等同于把中國(guó)城鎮(zhèn)1.05億人全年的可支配收入全部收入囊中；
如果把這類產(chǎn)品的暴利分?jǐn)偟饺珖?guó)城鎮(zhèn)居民的身上，相當(dāng)于它從每個(gè)城鎮(zhèn)居民的頭上攫取了2857元的超額利潤(rùn)。已接近國(guó)民平均稅負(fù)的三分之二（64.1%）；
再把這類產(chǎn)品的暴利，分解到具體的每件商品上，相當(dāng)于購(gòu)買者平均為每個(gè)單件商品暴利，多付出了22.39萬元。僅為此就要多掏4.35年的全家可支配收入。
這個(gè)“特殊利益集團(tuán)”的就叫開發(fā)商；上述的商品就是被稱為“最大民生”的商品住房；它在2009年給開發(fā)商所帶來的暴利，高達(dá)1.8萬億元。
2009年對(duì)中國(guó)的開發(fā)商來說，實(shí)在是值得“大書特書”和“可圈可點(diǎn)”的一年：來自中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)報(bào)告表明：2009年全國(guó)商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長(zhǎng)42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)43.9%；當(dāng)年的商品房銷售額也比上年增長(zhǎng)75.5%，高達(dá)43995億元。特別是，在房?jī)r(jià)暴漲的支撐下，為城鎮(zhèn)居民住房需求所提供的商品住宅，銷售額更是猛增了80.0%。
盡管到了年末，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)出臺(tái)了新的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”調(diào)控政策措施，但決策層對(duì)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)總的評(píng)價(jià)看起來也“很正面”：高層不僅肯定了房地產(chǎn)救市政策所取得的“積極成效”，而且還認(rèn)為當(dāng)年的中國(guó)房市“對(duì)于提振信心、活躍市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問題、促進(jìn)住房消費(fèi)和投資，實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生的目標(biāo)，發(fā)揮了重要作用。”
但在2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)“欣欣向榮”的背后，作為決策層似乎忽略了它對(duì)社會(huì)政治層面所產(chǎn)生重大影響：以高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)暴利為特征的2009年中國(guó)房市，究竟給中國(guó)城市社會(huì)的各階層的財(cái)富分配帶來了什么樣的后果；這樣的“逆向二次分配”，在極化貧富不均和兩極分化同時(shí)，給社會(huì)的穩(wěn)定和諧又帶來了多大的負(fù)面效應(yīng)；它所引發(fā)出的尖銳的社會(huì)矛盾，又該如何解決。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)加權(quán)計(jì)算，2009年我國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比為9.7.，這比國(guó)際上公認(rèn)的房?jī)r(jià)最難承受地區(qū)（房?jī)r(jià)收入比為7）要高出近40%。按照各國(guó)的慣例，房?jī)r(jià)收入比在3—6之間為合理的房?jī)r(jià)水平。實(shí)際上，在中國(guó)眾多大中城市，一套市區(qū)90平方米商品住房的平均房?jī)r(jià)，已達(dá)到房?jī)r(jià)收入比的15—20以上，超過25以上的大城市也絕不是少數(shù)。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的有關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算，2009年我國(guó)城鎮(zhèn)銷售的商品住宅的平均價(jià)格為每平方米4571元。如果扣除所包含的經(jīng)濟(jì)適用房的因素（2007年全國(guó)商品住宅的平均價(jià)格比經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格高出一倍以上），2009年我國(guó)城鎮(zhèn)商品住宅的平均價(jià)格每平方米至少超過5000元。
這里就引出一個(gè)關(guān)鍵而核心的問題：我國(guó)城鎮(zhèn)居民為高房?jī)r(jià)及超高的房?jī)r(jià)收入比所多付的支出，究竟落到的誰的腰包。
開發(fā)商總是竭盡所能大造輿論，宣稱高房?jī)r(jià)是由高地價(jià)和高稅費(fèi)所導(dǎo)致。確實(shí)，任何人都不能否認(rèn)，政府部門、尤其是各地的地方政府，從土地出讓金和各種房地產(chǎn)稅費(fèi)中不當(dāng)過度獲利。但這是不是就意味著高房?jī)r(jià)的大頭，都是由政府拿去的呢？讓我們還是用事實(shí)來說話。
眾所周知，商品房的成本主要由土地出讓金（商品房中的地價(jià)）、造房的建安費(fèi)和各種配套費(fèi)、稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用所組成。其中，最主要的就是土地出讓金和建安費(fèi)。由于我國(guó)商品房的開發(fā)周期較長(zhǎng)，開發(fā)商故意囤地捂盤現(xiàn)象比較普遍，所以，從開發(fā)商競(jìng)拍拿地，到完成開發(fā)和銷售兩個(gè)周期，加起來至少3年以上。我們就以3年時(shí)間計(jì)算，2009年全國(guó)商品房所用土地，平均拿地時(shí)間應(yīng)為2006年。而根據(jù)國(guó)土部“中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”提供的權(quán)威信息，2006年“全國(guó)主要城市”用在“居住用途”上的“地價(jià)平均值”為每平方米1681元。由于我們比較的房?jī)r(jià)是全國(guó)城鎮(zhèn)所有的商品住房，不僅范圍要比“主要城市”大得多，而且土地出讓金的均價(jià)也要比“主要城市”低不少。保守估計(jì)，全國(guó)城鎮(zhèn)商品住房的平均土地出讓金價(jià)格比“主要城市”的居住地價(jià)低三分之一。新建商品住房的容積率再以1.8來計(jì)算（目前多數(shù)城市容積率已超過2，不少大城市已超2.5），分?jǐn)偟矫科椒矫鬃》恐械摹皹敲娴貎r(jià)”，就只有 623元。全國(guó)城鎮(zhèn)造房的建安費(fèi)，我們高估為每平方米1000元（以比同期我國(guó)農(nóng)村建房成本高一倍計(jì)算，也可以通過一些單位的合作建房成本做比較參照）。其他的配套費(fèi)、稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)，全國(guó)城鎮(zhèn)的平均費(fèi)用我們推算為600元。綜上所述，2009年全國(guó)城鎮(zhèn)商品住房的平均成本，每平方米僅僅只有2223元（大中城市成本要比這高。但房?jī)r(jià)水平更高，利潤(rùn)更大，往往均比“全國(guó)城鎮(zhèn)平均水平”高出數(shù)倍）。
國(guó)際上房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率一般在5%上下，我國(guó)工業(yè)品制造行業(yè)的平均利潤(rùn)率也在這個(gè)范圍。據(jù)此推論，我國(guó)的商品住房的利潤(rùn)率也應(yīng)在5%左右（注：這點(diǎn)在去年全國(guó)兩會(huì)上，也由中國(guó)最大的開發(fā)商之一，恒大地產(chǎn)才許家印所強(qiáng)調(diào)）。如果按照這樣的利潤(rùn)水平，我國(guó)城鎮(zhèn)正常的商品住房平均房?jī)r(jià)應(yīng)為2334元。除此以外的房地產(chǎn)利潤(rùn)，都屬暴利。由此計(jì)算，2009年我國(guó)城鎮(zhèn)商品住房的每平方米暴利平均就高達(dá)2666元（已扣除經(jīng)濟(jì)適用房因素）。它表明，在我國(guó)城鎮(zhèn)的商品住房的房?jī)r(jià)中，一半以上（超過53%）是開發(fā)商的的暴利，暴利率高達(dá)正常房?jī)r(jià)水平的114.2%。這就是說，在市民買房的所有支出中，有一半以上是為開發(fā)商的暴利“打工”。
那么，中國(guó)的開發(fā)商在2009年一年，究竟獲取了多少利潤(rùn)，攫取了多少暴利呢？根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年初公布的“2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況”報(bào)告計(jì)算，2009年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品住宅銷售額36769億元，比去年增長(zhǎng)了80%；銷售的商品住房面積為8.0438億平方米。由此可以得出：2009年中國(guó)的房地產(chǎn)商，僅在對(duì)城鎮(zhèn)居民銷售的商品住房上，一年賺取的利潤(rùn)就高達(dá)18887.6326億元（全年的36769億元銷售額 — 全年開發(fā)商商品住房成本17881.3674億元）。其中，屬于超過行業(yè)正常利潤(rùn)水平（5%）的暴利部分，就高達(dá)17994.7708億元。
這近1.8萬億元，還僅僅是開發(fā)商在銷售給城鎮(zhèn)居民的商品住房上一項(xiàng)攫取的暴利（不包括開發(fā)商在辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他方面所獲取的利潤(rùn)）。把它放在整個(gè)國(guó)民財(cái)富分配的格局中去分析觀察，人們就不難發(fā)現(xiàn)其中的“天大的秘密”，徹底了解中國(guó)的開發(fā)商利益集團(tuán)，通過在國(guó)有全民土地進(jìn)行商品住房的開發(fā)，從土地主人——中國(guó)城鎮(zhèn)居民的身上，攫取暴利已經(jīng)達(dá)到何等的“驚天動(dòng)地”的地步。
據(jù)中國(guó)之聲《新聞和報(bào)紙摘要》2月13日的報(bào)道，“2009年我國(guó)稅收總收入完成59514.7億元，同比增長(zhǎng)9.8%”；另?yè)?jù)財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人在全國(guó)財(cái)政工作會(huì)議上的報(bào)告，2009年，“全國(guó)財(cái)政收入預(yù)計(jì)達(dá)到68477億元，增長(zhǎng)11.7 %”；此外，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂在2009年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)上介紹，2009年我國(guó)“城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元，比上年增長(zhǎng)8.8%”。以上述數(shù)據(jù)做比較，得出的結(jié)論令人難以置信：
2009年中國(guó)開發(fā)商僅在居民商品住房上獲取的暴利，已相當(dāng)于當(dāng)年全國(guó)稅收總收入的30%；
這1.8萬億元商品住房上的暴利，同樣相當(dāng)于2009年的全國(guó)財(cái)政收入的26.3%。也就是說，開發(fā)商一年僅在商品住房上的暴利，比當(dāng)年全國(guó)財(cái)政收入的四分之一還要多；
把這1.8萬億元和全國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入相比，就可發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在商品住房上的“暴利之財(cái)”，已相當(dāng)于把全國(guó)城鎮(zhèn)1.05億人全年的可支配收入全部收入囊中；
如果把這1.8萬億元分?jǐn)偟饺珖?guó)城鎮(zhèn)居民的身上（2009年城鎮(zhèn)居民以6.23億人計(jì)），相當(dāng)于開發(fā)商從每個(gè)城鎮(zhèn)居民的頭上攫取了2857元超額利潤(rùn)。而2009年國(guó)家從每個(gè)國(guó)民身上收取的平均稅收，也就是4454元（2009年全國(guó)人口以13.36億人計(jì)）。這就是說，中國(guó)城鎮(zhèn)居民為開發(fā)商暴利所付出的“人頭費(fèi)”，已接近國(guó)民平均稅負(fù)的三分之二（64.1%）。
再把這1.8萬億元的暴利，平攤到每套商品住房的話（以每套100平方米計(jì)算，8.0438億平方米就是804萬套），則表明2009年的每個(gè)買房者，平均須為開發(fā)商的暴利，多付出了22.39萬元。這相當(dāng)于他們平均每戶（以三口之家計(jì)）僅此就要多掏4.35年的全家可支配收入（這在一般國(guó)家已經(jīng)夠普通居民買到一套像樣的住房了）。實(shí)際上，在一些大中城市，買房者為開發(fā)商暴利所多付出財(cái)富，早已超過這些家庭十年以上的全部可支配收入。
這就是在現(xiàn)今的開發(fā)商模式下，高房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)暴利對(duì)中國(guó)整個(gè)社會(huì)財(cái)富的分配格局所產(chǎn)生的“無與倫比”的“洗牌效應(yīng)”。實(shí)際上，這樣的狀況不是現(xiàn)在才有，而是在2003年下半年中國(guó)的房?jī)r(jià)開始瘋漲后就不斷的顯現(xiàn)出來。
為了驗(yàn)證房地產(chǎn)已成了中國(guó)“暴發(fā)戶的制造器”和“首富的生產(chǎn)流水線”，筆者曾經(jīng)對(duì)開發(fā)商和“富豪”及“首富”的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行過跟蹤分析。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在各種各樣的富豪榜上，都充斥著“房地產(chǎn)”三個(gè)字。在福布斯公布的“2007年福布斯中國(guó)富豪榜”上，不僅一半左右“富豪”的“主要產(chǎn)業(yè)”都是“房地產(chǎn)”，而且在前十名的“首富”中，至少有8人主營(yíng)項(xiàng)目中有房地產(chǎn)（其中兩個(gè)未標(biāo)注“房地產(chǎn)”的全國(guó)家電大亨張近東和黃光裕，房地產(chǎn)也是其主業(yè)之一）。其實(shí)“房地產(chǎn)出首富”在中國(guó)早已不是什么新聞。早在“2006胡潤(rùn)百富榜”上，登上前十名“中國(guó)首富”中，也有6人是靠房地產(chǎn)一舉暴富。這六人的“身價(jià)”財(cái)富，都在100億以上，最高的達(dá)到了160億。據(jù)報(bào)道，上了房地產(chǎn)富豪榜的50位房地產(chǎn)富豪，一共擁有的財(cái)富總值高達(dá)2010 |