透視2007年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)
易憲容
(本文為易憲容先生為博客中國(guó)2006年12月30日“中國(guó)房?jī)r(jià)改革與國(guó)民經(jīng)濟(jì)”研討會(huì)準(zhǔn)備的發(fā)言稿)
根據(jù)國(guó)家信息中心的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告，2007年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)中趨穩(wěn)，其GDP增長(zhǎng)為9.5%，固資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)20%。因此，明年的宏觀經(jīng)濟(jì)政策將穩(wěn)中偏緊，并繼續(xù)抑制固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)為核心，進(jìn)一步鞏固2006年宏觀調(diào)控的成果。對(duì)于這種預(yù)測(cè)，如果經(jīng)濟(jì)能夠在其預(yù)測(cè)的指標(biāo)內(nèi)運(yùn)行，那么中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行一定會(huì)出現(xiàn)處于理想之態(tài)勢(shì)中。當(dāng)然，這種預(yù)測(cè)并非不可能，如果宏觀調(diào)控能夠把握住國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之主線，其他問(wèn)題也就會(huì)迎刃而解。因?yàn)榫湍壳敖?jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控關(guān)鍵所。
可以說(shuō)，近幾年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控持續(xù)不斷，特別是2006更是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀政策出臺(tái)最多的一年，有國(guó)六條、國(guó)六條細(xì)則，有征收二手房交易所得稅的、限制外資進(jìn)入的、有土地宏觀調(diào)控與管理、銀行信貸政策等，可以說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)方面都有新規(guī)定出來(lái)。但是這樣多的政策出臺(tái)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響如何，盡管一系列的房地產(chǎn)政策出臺(tái)給市場(chǎng)帶來(lái)不少的不確定性，也讓一些沒(méi)有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商膽戰(zhàn)心驚，但由于所出臺(tái)的房地產(chǎn)政策的溫和性，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響基本上不大。
首先，從房地產(chǎn)開發(fā)投資來(lái)看，1-9月完成投資額1.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)24.3%，比上年同期快2.1個(gè)百分點(diǎn)，高于2005年19.8%的4.5個(gè)百分點(diǎn)。其中商品住宅投資同比增長(zhǎng)29.5%，比上年同期加快8個(gè)百分點(diǎn)。而且房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)已經(jīng)從以往的東部沿海及特大城市向內(nèi)地二線以下的城市轉(zhuǎn)移。比如1-10月份東部、中部、西部房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)分別為19.3%、34.2%、 33.4%，即東部房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)不僅不減，反之房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)熱已經(jīng)由東部向中西部或全國(guó)蔓延，即使在一些內(nèi)地的中小縣城都是如此。當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資過(guò)熱蔓延全國(guó)時(shí)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)投資過(guò)熱要想降下來(lái)是不容易了。
其次，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資過(guò)熱之所以不能夠降下來(lái)，就是在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格一直在快速飚升。一般來(lái)說(shuō)，在任何市場(chǎng)體系中，價(jià)格是市場(chǎng)最為核心的信息。它既反映了市場(chǎng)供求關(guān)系的信息，也反映了市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制及市場(chǎng)當(dāng)事人的利益關(guān)系。因此，任何一個(gè)市場(chǎng)的當(dāng)事人，市場(chǎng)的價(jià)格應(yīng)該是他最為關(guān)注的方面。
從目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，盡管有人說(shuō)大家根本就不要去關(guān)注房?jī)r(jià)的漲跌，其實(shí)這不是重要的事情。其實(shí)，如果大家都這樣來(lái)認(rèn)為，那么這種看法應(yīng)該是對(duì)市場(chǎng)的誤導(dǎo)，市場(chǎng)的價(jià)格不重要還有什么比市場(chǎng)更為重要的，只不過(guò)，在市場(chǎng)化程度較低時(shí)，市場(chǎng)的價(jià)格并沒(méi)有真正的聚集市場(chǎng)供求信息。同時(shí)，不管有人如何來(lái)強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)漲跌的不重要，但房?jī)r(jià)仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)最為關(guān)注的焦點(diǎn)及最為重要的信息。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，價(jià)格的變化來(lái)決定其營(yíng)銷策略，決定了企業(yè)未來(lái)發(fā)展速度；對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的變化決定個(gè)人在什么時(shí)候進(jìn)入或退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。正因?yàn)榉績(jī)r(jià)的重要性，每到年低問(wèn)題會(huì)有人出來(lái)說(shuō)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲會(huì)有多少個(gè)理由，也總是會(huì)有人出來(lái)說(shuō)未來(lái)房?jī)r(jià)下跌有多少理由。但這些都是意見。對(duì)于意見，既不能夠增加我們對(duì)房?jī)r(jià)的知識(shí)，也不能夠幫助對(duì)房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)的了解。
事實(shí)上，對(duì)于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)，既非僅是一般人所說(shuō)的只是少數(shù)地方的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，也不是既得利益者所主張的，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就是讓國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲，如果讓房?jī)r(jià)下跌，那么就是宏觀調(diào)控失敗。我們可以從這幾年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幅度來(lái)看（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)），多數(shù)地方每年房?jī)r(jià)上漲都不會(huì)超過(guò)10%，如從1999-2004年5年全國(guó)平均房?jī)r(jià)累計(jì)上漲僅19.3%，每年不會(huì)超過(guò)4%；2005年上漲為7.6%；2006年1-3季度分別上漲5.5%、5.6%、5.5%。如果國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)真是這樣一個(gè)漲幅，那么國(guó)內(nèi)居民可支配收入的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這樣一個(gè)上漲的幅度。在這種情況下，政府對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控不是多此一舉嗎？
但是，為什么會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲不高而宏觀調(diào)控不斷呢？這里可能會(huì)有房?jī)r(jià)指數(shù)原始數(shù)據(jù)收集的真實(shí)性問(wèn)題，也可能會(huì)有房?jī)r(jià)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的科學(xué)性與規(guī)范性。對(duì)于前者，如果房?jī)r(jià)的原始數(shù)據(jù)是來(lái)自于房地產(chǎn)開發(fā)商自報(bào)，是來(lái)自于地方政府房地產(chǎn)管理部門歸納，那么面對(duì)中央宏觀政府的宏觀調(diào)控，這些企業(yè)及地方政府自報(bào)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)能夠高嗎？否則就會(huì)成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)整的對(duì)象了。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)真實(shí)性是相當(dāng)令人質(zhì)疑的。
對(duì)于房?jī)r(jià)指數(shù)的科學(xué)性與規(guī)范性問(wèn)題，目前這樣的一種房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系是以各地方一手房的平均房?jī)r(jià)來(lái)計(jì)算的。這種平均房?jī)r(jià)不僅不科學(xué)不規(guī)范，因?yàn)橛靡皇址坎煌漠a(chǎn)品進(jìn)行價(jià)格比較是無(wú)法來(lái)確定這些產(chǎn)品漲跌的，而且也容易為各地方政府來(lái)操縱當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)變化。從市場(chǎng)的意義上說(shuō)，用一個(gè)地方不同時(shí)期的一手房平均房?jī)r(jià)作比較，其實(shí)是在用不同的東西在比較，不一樣?xùn)|西不一樣的價(jià)格如何來(lái)確定其是漲是跌呢？只有二手房市場(chǎng)價(jià)格的變化，同一東西在不同時(shí)期表現(xiàn)為不同的價(jià)格，這才能房?jī)r(jià)的漲跌。
還有，這個(gè)價(jià)格是一個(gè)地方一手房的平均價(jià)格，而一手房的開盤多少、什么時(shí)候開盤又基本上掌握在地方房管部門手上，因此，如果中央對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控加緊，那么當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)高低完全出自中央政府宏觀調(diào)控要求或目標(biāo)，如果中央政府要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，那么地方就可以根據(jù)中央的要求讓當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的穩(wěn)定，或當(dāng)?shù)卣湍軌蚋鶕?jù)中央政府宏觀調(diào)控目標(biāo)來(lái)出臺(tái)什么價(jià)格。比如，當(dāng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)高了可以多開盤一些遠(yuǎn)郊的房子把整個(gè)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)拉底；如果當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)要高一些，就多開盤一些城市中心的樓盤來(lái)抬高當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)。這樣，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)在當(dāng)?shù)卣种芯筒倏v自如了。
再就是，為什么幾年來(lái)中央政府要對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，問(wèn)題在于實(shí)際的房?jī)r(jià)上漲得離譜了。比如，今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有得到一定程度遏制，反之，全國(guó)房?jī)r(jià)全面的飚升。如深圳，2006年前三季度整體房?jī)r(jià)同比上漲19.66%的情況下，福田、南山以及寶安三個(gè)區(qū)域的住房?jī)r(jià)格分別漲了5-6成，其中，144平方米以上的非普通住宅，福田區(qū)漲幅高達(dá)156%。如福田區(qū)，在2005年9月底房?jī)r(jià)為7941元/平方米，到2006年9月底已經(jīng)漲到了13184元/平方米，1年時(shí)間，又暴漲了5243元/平方米，而深圳的南山區(qū)及寶安區(qū)情況也是如此。深圳是這樣，北京及其他城市，也是如此。而且這種房?jī)r(jià)飚升已經(jīng)開始蔓延到全國(guó)，即使在一些邊遠(yuǎn)省份的縣城也是如此。
正因?yàn)楦鞯胤績(jī)r(jià)快速上漲，近幾年來(lái)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控就成了十分頻繁的事情了。但是，為什么越是對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，其各地的房?jī)r(jià)越是快速上漲？正如有人所說(shuō)的對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控成了國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲理由。實(shí)際上，這只是現(xiàn)象，問(wèn)題的關(guān)鍵并不在這里。在這里，有一個(gè)問(wèn)題我們必須明白，即如果政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，那么，這實(shí)際上是對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格作了一個(gè)隱性擔(dān)保，即如房地產(chǎn)開發(fā)商所說(shuō)的國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)只能是上漲而不能下跌。
其實(shí)，如果國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)是這樣一個(gè)隱性擔(dān)保，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是很難向下調(diào)整的。因?yàn)?，在市?chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房?jī)r(jià)的變化應(yīng)該由市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定而不是由政府的政策來(lái)穩(wěn)定。否則政府的政策要穩(wěn)定市場(chǎng)某個(gè)行業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格，那么這就是說(shuō)政府用自己的信用在對(duì)這個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)品的價(jià)格擔(dān)保。如果以政策的方式來(lái)穩(wěn)定價(jià)格，就會(huì)使得讓市場(chǎng)參與人認(rèn)為該產(chǎn)品的價(jià)格只能夠在這樣穩(wěn)定價(jià)格之內(nèi)，如果低于這樣的穩(wěn)定價(jià)格，那么政府就一定會(huì)出手救之。這幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)為什么會(huì)越是調(diào)控越是上漲，盡管其中的原因有很多，但其中重要原因與政府這樣的隱性擔(dān)保有關(guān)。
特別是當(dāng)我們把住房當(dāng)作一種投資品時(shí)，如果政府對(duì)住房的價(jià)格進(jìn)行隱性擔(dān)保，那么投資者就會(huì)奮不顧身地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。特別是當(dāng)投資者可以利銀行金融杠桿炒作房地產(chǎn)時(shí)候，投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)一定是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的投資。因?yàn)?，投資者進(jìn)入這樣的市場(chǎng)，賺了錢是自己的，如果虧損了，有政府來(lái)為其擔(dān)保，其損失會(huì)讓國(guó)家來(lái)承擔(dān)。比如，早幾年的國(guó)內(nèi)股票市場(chǎng)，不少投資者在大獲其利時(shí)，從來(lái)都不會(huì)認(rèn)為他們能夠大獲其利是因?yàn)檎恼呤谷唬钱?dāng)這些投資者出現(xiàn)虧損時(shí)，他們就會(huì)把個(gè)人虧損之責(zé)任推托到政府的政策上面，并要求政府來(lái)承擔(dān)他們股票虧損之責(zé)任。
同時(shí)，當(dāng)政府的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格作隱性擔(dān)保時(shí)，這不僅會(huì)讓大量的國(guó)內(nèi)投資者紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)一些大城市一個(gè)人購(gòu)買幾套房子十分普遍；同時(shí)也讓國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行更是看好房地產(chǎn)業(yè)，讓大量的信貸資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且也會(huì)讓外國(guó)的投資者也紛紛進(jìn)入國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。正因?yàn)檫@樣，我把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)看作是一個(gè)政策市。對(duì)于一個(gè)政策市，市場(chǎng)的價(jià)格是無(wú)法以市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)判斷的，它只能根據(jù)政府的政策來(lái)確定。而政府的政策是不確定的。正是這意義上說(shuō)，誰(shuí)有能力來(lái)預(yù)測(cè)中國(guó)的房子未來(lái)趨勢(shì)嗎？
不過(guò)，我們也應(yīng)該看到，2006年政府的國(guó)六條中，明確地指出了要調(diào)整目前國(guó)內(nèi)不合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，要通過(guò)技術(shù)性硬約束來(lái)保證這種結(jié)構(gòu)調(diào)整得以進(jìn)行。特別是建立和諧社會(huì)，讓絕大多數(shù)民眾都能夠分享到中國(guó)改革的成果，從國(guó)六條的精神中，2007年政府房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)表述得清清楚楚了，即房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就在于調(diào)整當(dāng)前不合理的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，在于就生產(chǎn)更多的中低檔的產(chǎn)品，就在于生產(chǎn)更多的國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)民眾都有支付能力的住房產(chǎn)品，以適用和諧社會(huì)國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)居民住房條件的改善。如果是這樣，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)理性回歸已經(jīng)成了社會(huì)的共識(shí)及絕大多數(shù)民眾對(duì)政府愿望。這也是未來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與房?jī)r(jià)的根本所在。
正因?yàn)椋瑖?guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速上漲，或只漲不落，就必然國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，導(dǎo)致大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于銀行的資金涌入國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，它不僅導(dǎo)致國(guó)內(nèi)銀行信貸規(guī)模快速擴(kuò)張。如從10月份金融運(yùn)行數(shù)據(jù)來(lái)看，廣義貨幣同比增長(zhǎng)17.1%，增幅比上月高0.3個(gè)百分點(diǎn)；而且造成國(guó)內(nèi)銀行體系巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
2006年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資資金20592億元，同比增長(zhǎng)幅度29.2%，資金總額同比增長(zhǎng)了4652億元。而今年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源增長(zhǎng)最快的有國(guó)內(nèi)銀行貸款，同比增長(zhǎng)為46%（2005年同比增長(zhǎng)為15.%），金額同比增長(zhǎng)為1368億元；利用外資同比增長(zhǎng)為39.2%（2005年同比增長(zhǎng)為24.3%），金額同比增長(zhǎng)為81億元,其中外商直接投資同比增長(zhǎng)為73.3%（2005年同比增長(zhǎng)為24.3%），金額同比增長(zhǎng)為90億元；自有資金同比增長(zhǎng)為22.7%（2005年同比增長(zhǎng)為37.9%），遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2005年的增長(zhǎng)速度，金額同比增長(zhǎng)1249億元；其他資金來(lái)源同比增長(zhǎng)為26.8%（2005年同比增長(zhǎng)為13.6%），金額同比增長(zhǎng)為1968億元，其中定金及預(yù)收款（一般是指居民住房預(yù)售資金）同比增長(zhǎng)為-0.2%（2005年同比增長(zhǎng)為10.2%），金額同比增長(zhǎng)減少了12億元。
從這樣一組國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可以看到，盡管今年以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度不小，但是銀行進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金仍然在快速增長(zhǎng)。而這種快速增長(zhǎng)是在房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金增長(zhǎng)下降及個(gè)人住房預(yù)售為負(fù)增長(zhǎng)的情況下出現(xiàn)的。
從房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的快速增長(zhǎng)主要來(lái)源來(lái)看，主要表現(xiàn)以下幾個(gè)方面，一是國(guó)內(nèi)銀行信貸，二是其他資金來(lái)源，三是利用外資。從上面的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年房地產(chǎn)利用外資增長(zhǎng)幅度是較快，但由于往年的基數(shù)小，利用外資增加金額的比重仍然十分微?。▋H占1.39%）。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源增長(zhǎng)主要銀行信貸及其他資金來(lái)源兩個(gè)方面。
為什么政府在管住銀行信貸的情況下仍然有大量的銀行信貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)？而且其增速大于2005年的3倍以上。這并非國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行不知道房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，也不是銀行監(jiān)管部門監(jiān)管不力，而在于商業(yè)銀行利益之驅(qū)動(dòng)使然。從已經(jīng)披露出來(lái)的銀行基層的窩案還是來(lái)自銀行高層的貪污大案來(lái)說(shuō)，這些案件無(wú)不是與大量的銀行貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)，都會(huì)與國(guó)內(nèi)銀行的管理人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的尋租行為有關(guān)?？梢哉f(shuō)，由于國(guó)內(nèi)銀行信貸大量地涌入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅能夠讓該銀行的業(yè)績(jī)大增，也會(huì)讓相關(guān)的當(dāng)事人大謀其利。但是，當(dāng)這些事情敗露時(shí)，從來(lái)就沒(méi)有看到過(guò)哪家銀行高層管理者由于銀行信貸在房地產(chǎn)市場(chǎng)的尋租行為而受到追究與處罰的。比如上海姚達(dá)康事件，盡管為國(guó)家審計(jì)署審計(jì)披露了出來(lái)，但處理結(jié)果卻沒(méi)有看到下文。正因?yàn)椋y行信貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是銀行與銀行個(gè)人短期雙贏的事情，正因?yàn)檫@些事情即使敗露出來(lái)也是違法成本極低，那么國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行豈不會(huì)讓大量的銀行信貸涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)？
而且從已經(jīng)的一些數(shù)據(jù)可以看到，國(guó)內(nèi)銀行進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)資金，不僅在于正式的渠道，而且也在于非正式的渠道。就是在銀行信貸緊縮的情況下，一些房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)把銀行的資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。這樣，也就出現(xiàn)了國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控或信貸緊縮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大的現(xiàn)象。
而且我們也應(yīng)該看到，在房地產(chǎn)開發(fā)投資其它資金來(lái)源來(lái)看，這部分資金來(lái)源中,定金與預(yù)收款為6030億元（它其中一半以上是個(gè)人住房消費(fèi)預(yù)售款）,占其比重為65%。剩余的部分看上去會(huì)與銀行信貸無(wú)關(guān)，但實(shí)際上并非如此。這部分資金一是各種委托貸款，但所占的比重不會(huì)太高。比如上海的社保資金及一些單位信托資金。而更多的可能是通過(guò)房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司貸款及其他方式進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些資金同樣是來(lái)自銀行信貸。因?yàn)椋瑹o(wú)論是在民間信貸市場(chǎng)還是委托貸款，其成本都大大高來(lái)自銀行的資金成本（比如目前民間信貸市場(chǎng)平均利率達(dá)17%以上，而銀行信貸的基準(zhǔn)利率只在6.12%）。也就是說(shuō)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金無(wú)論是直接的還是間接的，基本上是來(lái)自國(guó)內(nèi)銀行信貸（比如1-10月國(guó)內(nèi)銀行貸款和其他資金來(lái)源相加其資金就達(dá)到了13551億元，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資資金比重的65.8%）。因此，對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，把重心放在銀行信貸上才是解決問(wèn)題的根本之道。
怪不得，早些時(shí)候北京銀監(jiān)會(huì)要求各家商業(yè)銀行對(duì)于自有資金低于35%的房地產(chǎn)開發(fā)商不得貸款，禁止向未封碩的樓盤不得發(fā)放按揭貸款，立即就有大量的房地產(chǎn)開發(fā)商群起而攻之。本來(lái)，防范國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)是銀監(jiān)會(huì)的基本職能，他們從行業(yè)的角度提出其專業(yè)化的要求也是毫無(wú)疑問(wèn)的事情，但一些房地產(chǎn)開發(fā)商僅是以其利益角度出來(lái)反對(duì)，其司馬昭之心路人皆之。
可見，如果房?jī)r(jià)過(guò)高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高收益，必然會(huì)吸引社會(huì)上的人力、物力、財(cái)力等各種資源涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而國(guó)內(nèi)銀行的資金涌入不僅是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲重要因素也是資源涌入的重要部分。這樣不僅會(huì)掀起國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資新熱潮，也會(huì)帶動(dòng)與房地產(chǎn)相關(guān)的50多個(gè)產(chǎn)業(yè)的價(jià)格上漲與企業(yè)投資增加。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，也會(huì)拉動(dòng)國(guó)內(nèi)各地的造城運(yùn)動(dòng)。這樣，國(guó)內(nèi)新一輪的投資過(guò)熱又會(huì)到來(lái)。
從上面的數(shù)據(jù)可以看到，2006年對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控不僅沒(méi)有讓過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資減弱，反之，增長(zhǎng)幅度仍然高于去年。宏觀調(diào)控對(duì)國(guó)內(nèi)銀行的信貸緊縮，不僅沒(méi)有減少進(jìn)入房地產(chǎn)的銀行資金，反之，增幅比去年要大，而且更多的銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)的飚升、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不可變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)熱要得到遏制是不可能的。
當(dāng)然，在房地產(chǎn)開發(fā)商看來(lái)，2006年宏觀調(diào)控影響最大的是有關(guān)住房套型面積90平方米占70%以上的技術(shù)性硬約束。對(duì)于這種硬約束，無(wú)論是地方政府還是絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都頗有微詞，認(rèn)為這種“一刀切”政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一種倒退。但實(shí)際上，這種政策既有國(guó)際慣例，如日本和香港等，也是符合中國(guó)的實(shí)際情況。因?yàn)椋鳛橥恋毓兄频纳鐣?huì)主義國(guó)家，這種住房套型面積的硬約束，既可體現(xiàn)住房產(chǎn)品市場(chǎng)分配的效率原則，也可體現(xiàn)住房產(chǎn)品分配的公平性原則。它是保障中國(guó)公民基本權(quán)利一個(gè)方面。
而這種對(duì)住房套型面積的硬約束最為重要的是提高了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入門檻，即可以讓國(guó)內(nèi)一些不具體條件企業(yè)退出這個(gè)市場(chǎng)；它改變目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式，使得以往的房地產(chǎn)市場(chǎng)只是“富人”的市場(chǎng)改變生產(chǎn)中低檔產(chǎn)品的市場(chǎng)，改變?yōu)樯a(chǎn)絕大多數(shù)中低收入民眾都可進(jìn)入的市場(chǎng)。而這種改變也就會(huì)改變國(guó)內(nèi)居民的住房消費(fèi)模式、改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，并重構(gòu)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)體系。但要達(dá)到這點(diǎn)有一個(gè)過(guò)程。
根據(jù)以上分析，對(duì)于2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，本文仍然認(rèn)為它是一個(gè)政策市。這種情況在短期內(nèi)無(wú)法改變。既然國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策市，那么2007年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化就在于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解與判斷，就在于政府還有推出什么樣的政策。如果順著2006年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策思路，那么2007年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)圍繞著改變房地產(chǎn)發(fā)展模式、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)這個(gè)大思路進(jìn)行，就得生產(chǎn)更多絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房產(chǎn)品。
為了達(dá)到這一目標(biāo)，政府就得從銀行信貸政策、稅收政策、土地管理政策等方面入手，比如首先就得清除政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的隱性擔(dān)保，并讓快速飚升的房?jī)r(jià)回歸理性；其次，在現(xiàn)階段，住房作為民生必需品，政府就有責(zé)任把住房產(chǎn)品的性質(zhì)完全界定自住或個(gè)人消費(fèi)上，用嚴(yán)格的技術(shù)性硬約束讓住房的投資性質(zhì)清除出市場(chǎng)，尤其是嚴(yán)格禁止外國(guó)投資者進(jìn)入炒作國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)；第三以市場(chǎng)化的方式（如稅收、利率、貨幣補(bǔ)貼等）建立起覆蓋全民住房保障體系。如果能夠這樣做，那么2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將是出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。不過(guò)，目前最大的困難就是既得特殊利益集團(tuán)對(duì)這種改革與調(diào)整嚴(yán)重的阻礙！