易憲容：嚴厲遏制外資進入中國房地產(chǎn)市場
2006-2007年，盡管外資進入房地產(chǎn)開發(fā)資金所占的比重仍然十分?。?.6%），但是在近兩年的時間里外資加快了進入中國房地產(chǎn)業(yè)的步伐。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2006年外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金達到394億元，同比增長53%；2007年1-6月份，外資進入房地產(chǎn)的資金為282億，同比增長68.7%。如果加上外國企業(yè)及個人商品房的投資，外資進入中國房地產(chǎn)的資金的比重應該比這要高得多。比如說，2007年深圳的住房有10%為香港居民購買。
不過，這僅是政府統(tǒng)計機構公布的數(shù)據(jù)，大量外資正在以各種各樣的方式進入中國房地產(chǎn)市場。特別是正如央行《2007年中國區(qū)域金融穩(wěn)定報告》所指出的那樣，在人民幣升值預期下，外匯資金開始大量地流向天津、山西、廣西、海南、重慶等地房地產(chǎn)市場。有媒體推測，目前有千億外資下注到了中國的二線三線城市的樓市。如果正如媒體所推測的那樣，有這樣多的資金進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，那么中國經(jīng)濟面臨的沖擊也會不小了。
對于大量的外匯資金涌入中國的房地產(chǎn)市場，它將對中國經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響？國內(nèi)居民、企業(yè)、及監(jiān)管部門對此準備好了嗎？如果正如媒體所報道的那樣，大量外資涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市場給國人帶來的是什么？等等。
首先，外資涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，盡管從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看所占的比重不高，盡管加上非法進入國內(nèi)房地產(chǎn)資金所占的比重也不會是太高，但是就目前政府對房地產(chǎn)市場的界定而言，國內(nèi)房地產(chǎn)作為一個投資品市場，進入高檔產(chǎn)品開發(fā)與房地產(chǎn)投資的外資如果要推高房價并非難事。已有的事實表明，國內(nèi)不少地方的房價，先是外資進入，然后是外地資金進入，最后本地資金一起對土地價格、房價炒作。比如上海，最高的房價就是外資炒作而短期內(nèi)快速飚升的。作為一個發(fā)展中國家、一個轉(zhuǎn)型經(jīng)濟的國家，房價快速飚升，不僅會把絕大多數(shù)居民排除在房地產(chǎn)市場之外，會嚴重損害國內(nèi)居民的住房福利水平，而且也容易吹大房地產(chǎn)市場的泡沫。而房地產(chǎn)市場泡沫的吹大，房地產(chǎn)泡沫總有一天要破滅。那時候，外資在中國房地產(chǎn)市場賺取暴利后撤出中國市場，房地產(chǎn)泡沫的災難則要中國廣大民眾來承擔了。1997年的泰國金融危機就是最好的教訓。
其次，外資大量地涌入中國的房地產(chǎn)市場，一定會阻礙中國現(xiàn)代化的進程。因為，當大量外資進入國內(nèi)的房地產(chǎn)市場把中國房價炒高時，一方面會激勵政府在極短的時間內(nèi)揮霍既既定的土地，損害下一代國人的利益；另一方面會誘導國內(nèi)大量的企業(yè)也涌入房地產(chǎn)市場，從而使不僅阻礙了中國經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變，也阻礙了中國經(jīng)濟結構的調(diào)整。我們可以看到，當國內(nèi)許多高科技企業(yè)都進入房地產(chǎn)，當國內(nèi)各方面的資金都涌入房地產(chǎn)市場時，那么這些高科技產(chǎn)業(yè)要得到很好的發(fā)展是不可能的，中國經(jīng)濟增長的轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整也都不可能。
第三，外資大量地涌入中國的房地產(chǎn)市場也干擾了中國貨幣政策的有效性。就目前中國金融市場形勢來看，流動性過剩、銀行信貸增長過快及人民幣升值壓力過大，是目前國內(nèi)金融市場所面臨大問題。而外資大量地流入中國房地產(chǎn)市場，從而使得央行不得不用更多的基礎貨幣來沖銷大量的外幣流入，從而使過多的流動性進一步泛濫。同時，大量的外資流入也使得中國的外匯儲備增長速度加快，人民幣升值壓力加大。可以說，在中國資本項目沒有完全開放的情況下，在國內(nèi)資金過多都在尋找高回報的產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)暴利的情況下，讓外資大量進入不僅加大人民幣升值的壓力，也可能讓中國巨大的財富流向國外。因為，進入中國房地產(chǎn)的外資不僅獲得人民幣升值的益處，也能夠獲得房地產(chǎn)的暴利。
可以說，無論是從國際慣例、國家利益及絕大多數(shù)民眾利益來看，還是這種現(xiàn)象導致的負面影響來看，全面遏制外資進入中國房地產(chǎn)市場應該是政府政策的題中之義。所以，在2006年政府出臺了《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理意見》的171號文件，對境外企業(yè)持有房地產(chǎn)的方式及外商投資房地產(chǎn)作了嚴格的規(guī)定。2007年3月，商務部出臺25號文件，重申了嚴格限制外資投資房地產(chǎn)的精神。最近，國家外管局又下發(fā)了130號文件，對外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的企業(yè)將一律不予辦理外債登記和外債結匯批準手續(xù)?？梢哉f，130號文件下發(fā)，它不僅表明中國政府對外商投資房地產(chǎn)的政策性降溫，表明了中國政府已經(jīng)認識外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟影響的嚴重負面性，而且也表明了中國政府吹響全面遏制外資進入中國房地產(chǎn)新號令。
總之，境外資金進入中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)給中國經(jīng)濟發(fā)展帶來嚴重的負面，對此中央政府有所認識，也出臺一系列相應政策，但是這還不能夠，還應該出臺更為全面嚴厲遏制外資進入中國房地產(chǎn)市場的政策。這些政策不僅要針對房地產(chǎn)的開發(fā)還得針對商品房的投資。在這點上中央政府要一個清醒的認識。同時，要加強對已出臺政府落實，對于一些不執(zhí)行這些政策的地方政府，要采取嚴格處罰措施。