目前房地產市場問題并非僅是增加供給
從最近發(fā)改委的數(shù)據來看，今年的房價越漲越快，越漲越成為全國各地的普遍現(xiàn)象。而且這種房價上漲并非僅是過去的一線城市，而且二、三線城市，甚至于縣城的房價也在快速飚升。對不斷上漲房價，社會上意見很大，房地產市場的矛盾越來越突出。
對此，目前一個基本的傾向是，一是要求政府加大住房的有效供給，只有過大供應量對市場造成巨大的沖擊，房地產市場供給大于需求，那么房價就能平穩(wěn)下來。二是住房問題應該分為兩條線，一條是商品房市場，這一條線的發(fā)展政府根本就不要管，完全由于市場來做；一條是保障性住房，這一條線不是市場的事情，即對于購買不起住房的低收入者通過政府來解決。中國住房的問題完全采取“雙軌制”。
對于上述兩種說法，如果政府政策按照這樣來做，不僅不能夠化解目前中國的房地產市場問題，而且使房地產市場的問題越來越復雜。
因為，房地產是一個特殊的市場及特殊的產品。它具有完全公共性，每一個公民具有天賦的居住權、具有天然需求，但產品的要素供給是既定的（即地球的土地供給是既定的）。同時它又是可投資及可消費的產品。如果解決房地產的問題僅是按照市場一般產品的思路來處理，那么其問題就會越來越困難、越來越復雜。
比如說，目前市場上流行的觀點，目前市場上房價過高，是由于市場需求過大，是由于市場有剛性需求在，因此對于這些剛性需求，就得增加土地供給，讓房地產開發(fā)商生產更多的住房，加大市場的住房供給。對于市場一般產品，這樣的思路當然沒有多少錯，但是對于房地產市場來說，其效果就十分令人質疑了。
就增加土地供給上來說，因為地球土地供給是既定的或剛性的，如果土地的使用效率不提高，就既定的土地供給來看，現(xiàn)在的土地供給增加，也就意味著未來土地供給的減少。在這樣的情況下，獲得土地的房地產開發(fā)商就會預期到今后土地供給會越來越少，土地的升值潛力就越來越大（特別是當政府提供更多的城市基礎性建設時，土地升值潛力更大）。在這樣的情況下，房地產開發(fā)商一定會利用房地產生產的較長的周期性，讓其產品生產的周期性延長，以便獲得更高的土地升值的利潤。比如上海的一些樓盤是90年代初獲得的土地延長十年后才生產出產品。也就是說，政府增加的土地供給最多，房地產市場并不會由于土地的供給增加而增加房地產市場供給。
另一方面，假定房地產開發(fā)商獲得土地后盡快生產更多的產品進入房地產市場，如果房地產是完全的消費品，在產品的供給增加、個人消費一定時，市場的供求關系就會得到改變。但是房地產市場并非僅僅是消費品而是投資品。當房地產市場的產品是投資品時，投資者對住房投資需求取決于投資者對住房投資的投資預期。如果投資者預期住房價格會上漲，那么投資者對住房的需求就會增加，如果投資者預期到住房價格更下跌時，投資者對住房需求就會減少。在這種情況下，投資者對住房的需求并不在于市場的供求大小，而在于投資對住房價格的預期。如果政府要穩(wěn)定房價，，政府要對這個房地產市場的價格作隱性擔保，那么作為投資品住房的價格也就僅是上漲而不跌，在這種情況下，就會讓更多的投資者進入房地產市場，房價上漲就會上漲，投資者對住房需求就會增加。在這種情況下，如果僅用有限供給來解決這種無限的投資需求，那么住房的價格上漲就是必然。
可見，如果上述問題不解決，僅是增加土地供給要解決房地產市場供給問題是不可能的。
還有，對于中國這樣一個大國來說，特別有70%為農民的大國來說，希望學習新加坡、香港模式來解決中國低收入居民的住房問題也是不現(xiàn)實的。特別是希望通過“雙軌制”思路來解決中國的房地產市場的問題更是遠離中國現(xiàn)實。很簡單，在房價炒得很高的情況下，如果讓80%居民通過保障性住房來解決其居民問題肯定會現(xiàn)實太遠。因為，即使香港這樣小、財政如此好的地方都花了50年的時間才能居民的保障性住房有所改善，那么以香港的標準來看中國則國內條件遠離太遠。如果讓國內房地產市場以兩條線分開，市場歸市場，政府歸政府，到時候，土地資源白白的浪費了，卻會讓中國城市居民的住房問題矛盾越來越大。只在市場與政府的作用互相融合時，才是解決國內房地產市場之正途。
希望更多的人參與這兩個問題思考與討論。