如何來理解當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)？
作者：易憲容
對(duì)于當(dāng)前的國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一邊是政府部門公布的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格還在持續(xù)上漲。比如，據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局近來發(fā)布的最新調(diào)查顯示，10月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5％，再創(chuàng)2006年以來的新高。二手房市場(chǎng)10月份70個(gè)大中城市住房銷售價(jià)格也同比上漲8.7%。而深圳與北京這樣一線城市房價(jià)上漲最快。
另一邊，從媒體傳來的消息來看，深圳樓市繼續(xù)著8月以來的市場(chǎng)成交低迷狀況，10月份深圳新房市場(chǎng)日均成交住宅不足60套，較9月份下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交僅在30套左右。而曾經(jīng)以半年上漲四五成的數(shù)據(jù)演繹著特區(qū)速度的深圳房價(jià)近來也開始松動(dòng)。
與深圳相鄰的廣州同樣是樓市成交低迷。10月份，廣州十區(qū)商品住宅簽約量為4502套，較上月下降14.77%；其商品住宅均價(jià)為11973元／平方米，環(huán)比增長6.44%。進(jìn)入11月后，廣州樓市成交低迷狀況將更加嚴(yán)重。
在北京和上海，盡管房價(jià)依然堅(jiān)挺，但成交量成急劇萎縮之勢(shì)。中國指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，11月5日至11日這一周，上海樓市盡管供應(yīng)量有一定幅度增加，但住宅類房源僅成交4332套，比前一周的5457套跌了20.6%。
同樣，在北京，住宅的成交量也在急劇萎縮。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，11月5日至11日這一周，北京市期房住宅日均簽約量比前一周每天少了近100套。9月和10月，北京期房住宅的日均成交量都不大，分別為391套和404套。
看到這些數(shù)據(jù)，有人在問，高房價(jià)下的成交量萎縮以及部分城市房價(jià)的局部松動(dòng)，是意味著樓市的短暫喘息，還是樓市下跌的開始？
對(duì)于這樣的一些現(xiàn)象，這樣的問題，我們?nèi)绾蝸砼袛?，如何來回答？可以從我前天發(fā)表在網(wǎng)上博客中的文章民眾的關(guān)注程度說起?？梢哉f，這篇《國內(nèi)房價(jià)快速上漲能夠持續(xù)多久？》的文章，上網(wǎng)之后，立即引起網(wǎng)上民眾大量瀏覽，而且不少人從自己的角度發(fā)表不少評(píng)論。文章的瀏覽量大、民眾評(píng)價(jià)多說明了以下幾個(gè)方面問題。一是由于房價(jià)快速上漲、由于目前房價(jià)過高，絕大多數(shù)民眾都希望過高的房價(jià)能夠有所下降；二是過高的房價(jià)已經(jīng)激起絕大多數(shù)民眾與房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)抗的心理，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過高的經(jīng)濟(jì)問題已經(jīng)開始轉(zhuǎn)化為社會(huì)問題及政治問題，對(duì)此希望引起中央政府嚴(yán)密關(guān)注；三是對(duì)房價(jià)上漲的松動(dòng)，絕大多數(shù)民眾希望政府的政策能夠有所作用，但是過去幾年經(jīng)驗(yàn)，民眾有希望但是又不敢相信政府的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所作為。正是抱著這樣一些心態(tài)，網(wǎng)上不少人都對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化十分關(guān)注，特別是希望我們的媒體、我們政府能夠給予他們一個(gè)好的答案。
對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，我們?nèi)绾蝸砝斫?，又是如何來判斷？大家?yīng)該以下幾個(gè)方面來思考。一是房地產(chǎn)是一個(gè)生產(chǎn)周期性較長的行業(yè)，它的產(chǎn)品的價(jià)格變化往往也會(huì)反映在這種產(chǎn)品生產(chǎn)較長周期中，因此，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，大家也不應(yīng)該太著急，不要希望有立竿見影的效果，而是要靜觀其態(tài)，并根據(jù)個(gè)人自己情況做出合理的決策。
二是房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)。它是一個(gè)個(gè)分割的市場(chǎng)，其價(jià)格變化也是各個(gè)地方不相同的。既然房地產(chǎn)是一個(gè)個(gè)分割的市場(chǎng)，因此各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的程度、價(jià)格高低及漲跌程度也是不一樣的。因此，不同城市的民眾不可同一標(biāo)準(zhǔn)，同一方式來判斷當(dāng)前各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，而要根據(jù)各地不同的情況做出不同的分析。
比如說，國內(nèi)一線城市早幾年的房價(jià)上漲快，特別是一些城市房地產(chǎn)炒作較嚴(yán)重，那么這些城市的房價(jià)泡沫成份就會(huì)高；而內(nèi)地一些城市，由于起步晚，發(fā)展慢，價(jià)格水平可能還是比較低的水平上，因此，房價(jià)的泡沫成份也就可能小。在這樣的情況下，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格上的逆轉(zhuǎn)，它也應(yīng)該是一個(gè)一個(gè)地方、一個(gè)一個(gè)城市，而不是全國性。盡管從這兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)增長情況來看，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上掀起了全面投資過熱的高潮，但實(shí)際價(jià)格上漲差異性仍然很大。
正是在上述意義上，國內(nèi)各地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，它必須具備以下幾個(gè)條件。一是從當(dāng)?shù)胤績r(jià)早幾年的上漲幅度，及這種房價(jià)上漲幅度與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胫Ц端絹肀容^。如果房價(jià)上漲過快、上漲價(jià)格過高，與居民實(shí)際收入水平或購買能力差距大，那么居民消費(fèi)能力就小，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)較大，那么這樣的地方房價(jià)調(diào)整就會(huì)快一些或早一些。
二是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式重新認(rèn)識(shí)并改變的程度。如果政府決心要改變目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大利益關(guān)系就得調(diào)整。對(duì)此，十七大報(bào)告已經(jīng)給出答案，住房就是民生。因此，從最近出臺(tái)的24號(hào)文件、359號(hào)文件及39號(hào)令來看，政府房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式將發(fā)生重大的調(diào)整。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式有重大的調(diào)整，那么目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益格局就會(huì)發(fā)生巨大的變化。盡管早幾年政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策有許多不理想之處，但是這幾年文件已經(jīng)看到這種利益關(guān)系調(diào)整曙光。
比如，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式，24號(hào)文件、359文件、39號(hào)令，有了一個(gè)明確的態(tài)度。也就是說，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是消費(fèi)者的市場(chǎng)，應(yīng)該是解決居民基本居住條件的市場(chǎng)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者，當(dāng)然政府的政策也不反對(duì)，但是既然是個(gè)人投資，是為了增加收入，那么個(gè)人投資房地產(chǎn)就得承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，就是按照市場(chǎng)的價(jià)格與機(jī)制來做。在這樣的政策條件下，如果個(gè)人覺得這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)過高，投資收益不理想自然進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的人會(huì)減少。
三是政府如何把一些房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本原則轉(zhuǎn)化可操作的政策。通過銀行信貸、稅收、住房保障等政策來調(diào)整。比如，對(duì)于359號(hào)文件的第二套住房的界定，在各家商業(yè)銀行出臺(tái)細(xì)則之前，網(wǎng)上爭(zhēng)論得十分激烈，不少人總是希望按照自己的利益來出臺(tái)細(xì)則，提出各種各樣有利自己的第二套住房界定的理由。但是，盡管這種第二套住房界定爭(zhēng)論十分激烈，最后國內(nèi)商業(yè)銀行的主流意見還是采取更為公允的方式對(duì)第二套住房做出了清楚的界定。甚至于，不少商業(yè)銀行把家庭已經(jīng)購買過一套住房并付清貸款的，如果再購買住房要貸款也以第二套住房來界定。可以說，這些界定，對(duì)購買第二套住房的投資者來說，市場(chǎng)準(zhǔn)入提高并沒有多少，但是其影響是相當(dāng)大。
因?yàn)椋M管就目前的情況來說，各家商業(yè)銀行對(duì)住房按揭貸款競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，但是國內(nèi)商業(yè)銀行在基本道義面前仍然是站在絕大多數(shù)人利益一邊，而沒有由于商業(yè)銀行的一點(diǎn)小利而失其義。再就是從商業(yè)銀行防范風(fēng)險(xiǎn)角度來看，國內(nèi)商業(yè)銀行這樣做對(duì)自己也是有利，美國的次級(jí)按揭貸款的問題已經(jīng)給國內(nèi)商業(yè)銀行敲響的警鐘。
同時(shí)，我們也應(yīng)該看到，359號(hào)文件對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)住房的消費(fèi)與投資的區(qū)分，不僅增加房地產(chǎn)投資者進(jìn)入市場(chǎng)的門檻，也增加房地產(chǎn)的投資者進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的成本。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)如其他國家那樣對(duì)房地產(chǎn)投資有更多的限制條件的話，那么國內(nèi)居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資肯定會(huì)更加減少了?，F(xiàn)在的問題是，不僅對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者要有比較多的限制，而是要對(duì)國外的進(jìn)入中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者進(jìn)行嚴(yán)格的限制，甚至于采取嚴(yán)格禁止的原則，而不是目前所采取的居住原則。如果這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大的變化就容易了。
可相信，隨著政府信貸政策進(jìn)一步緊縮，隨著房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)一步完善，那么政府對(duì)房地產(chǎn)投資限制會(huì)更多。因?yàn)?，只有這樣，才能讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正持續(xù)健康發(fā)展，才能真正讓國內(nèi)民眾的居住水平或居住福利水平不斷地增加。這應(yīng)該是落實(shí)黨的十七大報(bào)告的重要方面。
如果是這樣，我想這些條件已經(jīng)在向有利絕大多數(shù)民眾方面調(diào)整。特別是黨的十七大報(bào)告，明確地指出了住房的民生，指出了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展就是如何來保障居民的基本居住權(quán)利的問題。因此，我們應(yīng)該相信中央政府來化解目前房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾與問題，來保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。這些就是國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲價(jià)格能否逆轉(zhuǎn)的條件，也是我對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一點(diǎn)理解。（本文章來自和訊網(wǎng)）