房地產(chǎn)市場的預期正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)
易憲容
隨著從緊的貨幣政策出臺、隨著“房貸新政”的推出，國內(nèi)房地產(chǎn)的市場預期正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。比如房地產(chǎn)股的下跌、土地拍賣的流拍、“捂盤”“捂地”的現(xiàn)象退潮、不少地方房價下跌等。
一般來說，股市是實體經(jīng)濟的晴雨表，股市某個行業(yè)價格波動，也就預示著這個行業(yè)未來幾個月將發(fā)生變化。在前一二年的時間，房地產(chǎn)股的價格一路飚升，隨之房地產(chǎn)市場也持續(xù)繁榮。但是，上一個星期，國內(nèi)A股市場的房地產(chǎn)股地產(chǎn)指數(shù)一周內(nèi)下跌10%。而房地產(chǎn)股的下跌，也就是預示著市場的投資者開始不看好國內(nèi)房地產(chǎn)市場未來發(fā)展，預示著投資者對房地產(chǎn)市場的預期開始改變。
還有，對2007年來說，國內(nèi)房地產(chǎn)市場最為熱鬧的事情莫過到絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都在大量囤積土地，都在全國各地大量地購買土地。特別是，一些房地產(chǎn)上市公司都在利用其資金優(yōu)勢，在各地土地拍賣中拍出一個一個的“地王”。正因為“地王”的出現(xiàn)，也就成了房地產(chǎn)開發(fā)商或市場認為由于土地價格高企而房價必然上漲的理由。但是，從目前的情況來看，則是另外一番光景，不少地方的土地拍賣都出現(xiàn)了流拍的現(xiàn)象。為什么？其實，土地的價格是住房的價格決定，房地產(chǎn)開發(fā)商預期土地的價格會上漲，他們也就有信心以價高的方式來購買土地。如果房地產(chǎn)開發(fā)商預期房價不會上漲，或房價的上漲幅度低于地價上漲的幅度，那么房地產(chǎn)開發(fā)商是不會高價來拍賣土地的。而目前不少地方土地的流拍，也預示著房地產(chǎn)開發(fā)商并不看房地產(chǎn)市場前景，至少在一定的時間內(nèi)不看好房地產(chǎn)市場的價格上漲，他們對房地產(chǎn)市場的預期正在發(fā)生變化。
還有，在早幾個月房地產(chǎn)市場討論甚多的“捂地”“捂盤”的現(xiàn)象，不少媒體都在說，這種現(xiàn)象是如何不合理，是如何破壞市場秩序，甚至于不少地方政府出臺規(guī)則來整頓這種“捂盤”“捂地”現(xiàn)象。當時我就指出，這種現(xiàn)象政府根本上就不用過多的擔憂，只要這些“捂盤”“捂地”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有以市場欺騙性方式來這樣做，市場就不值得對此有更多的指責。因為，他們這樣做的理由就在于預期到房地產(chǎn)市場的價格會持續(xù)上漲。而房價持續(xù)上漲，那么越是銷售向后，其利潤水平就越高。但是，房地產(chǎn)是一個高風險的行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦預期市場的價格不能夠持續(xù)上漲，甚至于下跌時，那么這種“捂盤”“捂地”的現(xiàn)象立即會消失。從最近一些城市正發(fā)生的情況來看，許多房地產(chǎn)開發(fā)商不僅不敢“捂地”“捂盤”，反之正采取種種營銷方式爭取讓其手上的住房盡快銷售出去。為什么？因為他們預期房地產(chǎn)市場將發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。
再就是，目前一些城市房價開始下跌。房價由上漲而改變?yōu)橄碌?，也就表明不僅市場的產(chǎn)品過多，供大于求，而且在于市場的預期發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)。無論是市場的開發(fā)商不是投資者，都希望以更低的價格把自己手上的產(chǎn)品賣出去，以便降低投資在房地產(chǎn)市場的風險。
總之，從目前國內(nèi)房地產(chǎn)一些現(xiàn)象就可以看到，房地產(chǎn)市場的預期正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。這種房地產(chǎn)市場預期的逆轉(zhuǎn)盡管不是暴風驟雨式的，但卻在每一個人身邊漸漸地發(fā)生，希望我們的民眾密切關(guān)注。