房地產(chǎn)周期性調(diào)整正在開始
易憲容
《央行第三季度的貨幣政策報告》表示，2008年第三季度，房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)整，商品房成交量大幅減少，房價開始下降。房地產(chǎn)市場變化帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，房屋新開工面積增速和土地購置面積下降，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增速明顯放緩。
1-9月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.1萬億元，同比增長26.5%，增速比上半年回落7%，比上年同期回落3.8%。其中，住宅投資1.6萬億元，同比增長28.7%，增速比上半年回落7.9%，占開發(fā)投資總量的72.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長全國性的回落開始。
房屋新開工面積增幅回落較多，土地購置面積明顯下降，商品房銷售量大幅減少。1-9月份，全國房屋新開工面積7.4億平方米，同比增長10.2%，增速比上半年回落8.9%，比上年同期回落11.4%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積2.8億平方米，同比下降2.9%，增速比上半年回落10.5%。
全國商品房銷售面積4億平方米，同比下降14.9%，增速比上半年繼續(xù)下降7.7%。商品房銷售額為1.6萬億元，同比下降15.0%，增速比上半年下降12%。其中，商品住宅銷售面積和銷售額同比分別下降15.3%和15.5%。北京、上海、深圳、廣州住宅銷售面積同比分別下降55.8%、41.1%、46.2%和25.9%。受房地產(chǎn)市場交易量下降、投資增速減緩的影響，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增速明顯放緩。1-9月份個人住房貸款僅2432億，比去年同期少增了3119億。
住宅交易量下降的主要原因，一是前期房價上漲過快，市場有調(diào)整的內(nèi)在需求；二是經(jīng)濟(jì)形勢面臨較大不確定性、股市大幅下跌等因素使購房人對房價和收入的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，市場觀望氣氛濃厚。受交易量持續(xù)下降影響，房屋銷售環(huán)比價格開始下降。
從上述的數(shù)據(jù)來看，到9月底為止，全國的房地產(chǎn)市場，除了房價還有上升之外（但房價上漲幅度減?。瑹o論是房地產(chǎn)開發(fā)投資、開工面積、銷售面積及銷售金額等都出現(xiàn)了較大幅度回落。而回落最為明顯的是房地產(chǎn)銷售。房地產(chǎn)銷售的下降原因有很多，從上述數(shù)字來看，最為直接的是個人住房按揭貸款。1-9月份比去年同期少增了一半以上。即今年的個人住房按揭貸款不及2007年8699億的三分之一，而且按照現(xiàn)在的態(tài)勢。2008年個人住房按鬼蜮貸款不會超過3000億，即只為2007年三分之一左右。而個人按揭貸款下降，不僅在于個人沒有意愿進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而且還在于2007年對個人住房按揭貸款審查不嚴(yán)，讓一些投機(jī)性炒作性的人利用銀行的金融杠桿大量地進(jìn)入房地產(chǎn)市場。相應(yīng)政策的限定，金融市場條件的變化，這些投機(jī)者立即會退出市場。估計這是個人住房按揭貸款快速下降的重要原因。
對于住宅交易量下降的主要原因分析，央行的報告分析到一些重要方面。比如，2007年房價上快、經(jīng)濟(jì)形勢的不確定、股市大幅下降等，這是對的。同時，報告也指出了，在這些原因下，房地產(chǎn)的價格調(diào)整是市場的內(nèi)在需求，或是市場的內(nèi)在邏輯性。事實上，任何市場，價格永遠(yuǎn)是有漲有落。既然國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格能夠出現(xiàn)近10年的快速上漲，其價格的下落也是必然。而且，美國次貸危機(jī)為什么會發(fā)生，為什么會如此瘋狂沖擊當(dāng)前的實體經(jīng)濟(jì)，就在于早些時候，基本上是所有的人都假定房地產(chǎn)市場的價格只漲不跌。如果不是假定房地產(chǎn)價格只漲不跌，怎么會有那樣多的金融衍生產(chǎn)品出來，這些金融衍生產(chǎn)品出來又會那樣多的來購買。這就是美國次貸危機(jī)的根源所在。
同樣，在中國，有人也一直在鼓吹房地產(chǎn)價格永遠(yuǎn)只漲不落，甚至于用這個假定來要挾政府，房地產(chǎn)價格下跌會導(dǎo)致什么什么問題。因此，他們總是希望政府的政策按照這種假定而為。事實上，這些年來，這種要挾也一次又一次地成功。但是，其結(jié)果是，建立在房地產(chǎn)價格只漲不跌的假定上的愿望只能是空中樓閣，只能是為少數(shù)人利益服務(wù)。因為，這種空中樓閣最后一天總是會消失。當(dāng)這種空中樓閣消失時，房地產(chǎn)市場所有的問題就會顯示出來。當(dāng)前美國的情況就是如此，中國也不例外。還好，中國政府對此有足夠的警惕，但是還是晚了一些。因此，央行看到了房地產(chǎn)價格只漲不跌的假定不成立，中央政府還得對此有足夠的警惕。
也就是說，既然房地產(chǎn)市場的價格只漲不跌假定不成立，是一些人的臆想，因此，當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)近10年的快速上漲之后，這種價格出現(xiàn)周期性的調(diào)整也是必然。它是房地產(chǎn)市場的內(nèi)在邏輯。特別是，當(dāng)政府的政策出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變、金融市場的環(huán)境（無論是國內(nèi)還是國外）及人們對房地產(chǎn)市場預(yù)期發(fā)生根本性改變時，這種房地產(chǎn)市場的價格調(diào)整也就開始了。同時，我們也應(yīng)該看到，既然房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)近十年的上漲，它的調(diào)整也是一個自然周期性過程，不是一天幾天、一月幾月、一年幾年就能夠完成的事情，會經(jīng)過一個周期性的過程。至于這個過程的周期性有多長，既取決于這個市場變化，也取決于整個國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
目前，我們的房地產(chǎn)企業(yè)及地方政府，都抱著僥幸的心理，以為這種調(diào)整在一天或幾天就可以過去，只要堅持這幾天，就能夠云開月明，特別是一些地方政府還希望以某種人工方式來驅(qū)散天上的云彩，但實際越是這樣的人工方式，越是會讓云彩聚集，只不過延遲這種房地產(chǎn)調(diào)整的周期性。還有，許多人仍然在用早幾年發(fā)生的事情來度量現(xiàn)在發(fā)生的事情，以為2007年某些房地產(chǎn)政策才讓這個市場出現(xiàn)調(diào)整，因此，只要恢復(fù)這些政策能夠重新回到2007年房地產(chǎn)繁榮。但是實際上，這樣的日子永遠(yuǎn)不會復(fù)返。比如說，不少人一直在要取消第二套住房的政策，以為第二套住房的政策一取消，房地產(chǎn)又會回到2007年的繁榮。但條件環(huán)境變了，即使取消第二套住房的政策，同樣是沒有多少效果。房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整誰能改變呢？因此，我們能夠做的只是順應(yīng)這種房地產(chǎn)調(diào)整的周期性。全世界的房地產(chǎn)市場都在進(jìn)行周期性有調(diào)整，中國能夠超越這種市場的內(nèi)在邏輯嗎？