2006年，對于盼望房價(jià)走低的眾多消費(fèi)者而言，無疑是令人十分失望的一年。這一年，全國各地房價(jià)漲勢驚人，引起百姓痛恨、總理憂心。然而，接連出臺的各種宏觀調(diào)控政策，看到的結(jié)果卻是房價(jià)越調(diào)控越瘋狂的景象！根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局11月17日發(fā)布的報(bào)告顯示，今年1月至10月，中國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14611億元，同比增長24.1%，比去年同期加快了2.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，不少主要城市的房價(jià)也在持續(xù)上漲。國家發(fā)改委近日發(fā)布的10月全國70個(gè)大中城市房價(jià)報(bào)告顯示，這些城市的房屋銷售價(jià)格比9月上漲0.4%，比去年10月上漲5.4%，漲幅也出現(xiàn)微升——房地產(chǎn)的局面正在把中央政府推到了一個(gè)無限尷尬的境地！
中國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，最早可以追溯到1992年鄧小平“南巡講話”之后出現(xiàn)在海口、北海、惠州等地的房地產(chǎn)局部過熱。鑒于當(dāng)時(shí)金融秩序混亂、通貨膨脹嚴(yán)重等宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的矛盾和問題，中共中央和國務(wù)院于1993年6月出臺了《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見》，從緊縮銀根、收回炒作土地等方面嚴(yán)格整頓國內(nèi)房地產(chǎn)秩序，迅速摧毀了這些地區(qū)的的房地產(chǎn)熱。由于當(dāng)時(shí)國內(nèi)房屋需求主要由單位提供的福利房滿足，房地產(chǎn)炒作還處于一個(gè)基本上沒有多少“接盤”的大氣候下，加之中央對房地產(chǎn)炒作深惡痛絕，采取了幾乎最猛烈措施進(jìn)行宏觀調(diào)控，曾經(jīng)火爆一時(shí)的房地產(chǎn)泡沫由此灰飛煙滅，房地產(chǎn)業(yè)也步入了諸多研究者和開發(fā)商“大腕”所說的“漫長的調(diào)整期”。如今，北海、?？诘鹊氐臓€尾建筑還在見證著十幾年前的那場房地產(chǎn)災(zāi)難。
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在1998年下半年。這一年7月3日，國務(wù)院發(fā)文從當(dāng)日起進(jìn)行住房制度改革，“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”。與此同時(shí)，中國人民銀行也于1998年4月和1999年2月分別下發(fā)了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》和《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》，提出將住房建設(shè)培育成國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。這是20世紀(jì)90年代初期南方房地產(chǎn)崩潰之后，中央政府態(tài)度轉(zhuǎn)變，開始支持房地產(chǎn)發(fā)展的第一個(gè)明確信號。由此，中國新一輪房地產(chǎn)的牛市開始正式啟動(dòng)。
停止福利分房將大部分1998年后參加工作的年輕人推倒了住房購買的第一線，城市化運(yùn)動(dòng)背景下的大量城市新“移民”需要在城市安家置業(yè)，房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)推動(dòng)的拆遷活動(dòng)驅(qū)動(dòng)大量的被拆遷戶進(jìn)入住房市場，還有更多的原有居民為改善住房條件重新進(jìn)入了住房市場——這些可以稱之為“住房真實(shí)性需求”的因素，是拉動(dòng)房價(jià)上漲的基礎(chǔ)性因素。
然而，僅有需求的強(qiáng)烈愿望，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以拉動(dòng)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。而銀行信貸則成為放大住房需求的“變壓器”——有數(shù)據(jù)表明，目前個(gè)人購房，91%以上的民眾是通過個(gè)人住房按揭貸款完成的。1998年全國銀行發(fā)放房貸426億元，2005年房貸總額為49100億元，7年間飆升115倍。而僅僅到2006年上半年，全國的房貸總額就已達(dá)高達(dá)34000億元。這些數(shù)據(jù)說明，1998年以來我國的房地產(chǎn)投資和市場需求的快速增長，基本上是建立在國內(nèi)銀行貸款基礎(chǔ)上的。
在我們的現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，能夠魚目混珠、隱身參與到“住房真實(shí)性需求”這一基礎(chǔ)變量的因素遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止上面我所列舉的“睡覺用住房需求”。由于銀行過分鼓勵(lì)居民個(gè)人住房消費(fèi)信貸的政策，不僅促使一些遠(yuǎn)期需求提前“兌現(xiàn)”購買行為，更助長了一些類似“溫州炒房團(tuán)”等利用銀行貸款的杠桿優(yōu)勢大量囤積住房的投機(jī)活動(dòng)。銀行的“曲意奉承”不僅實(shí)現(xiàn)了某些人上百套持有住房的“地主夢”，更為開發(fā)商借助“虛構(gòu)合同”的“假按揭”行為廣開了大門。據(jù)說，只要找到足夠多的身份證，房地產(chǎn)開發(fā)商就可以在一套房屋也沒有賣出的情況下，隨意地、自主地抬高房屋價(jià)格，然后獲得按照這個(gè)價(jià)格計(jì)算的房屋總價(jià)80%的銀行貸款；很多銀行人員也自發(fā)地參與到與開發(fā)企業(yè)相互配合甚至“勾結(jié)”的行列當(dāng)中，他們認(rèn)為即使最后貸款收不回，有超過貸款1/4的不動(dòng)產(chǎn)作抵押，銀行處于無風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)。
“假按揭”造成的需求格局是，購房者總是被告知房屋已經(jīng)大部分賣出去了，而且價(jià)格是定期調(diào)升的，這在一定程度上了加劇了購房者群體的心理恐慌。而開發(fā)商則可以利用這筆“回籠”的資金投放到其他開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，實(shí)現(xiàn)“以小博大”的財(cái)富游戲。所以，目前被我們當(dāng)作固定資產(chǎn)投資的房地產(chǎn)開發(fā)投資，一個(gè)很大部分是來自于“居民消費(fèi)信貸”名目下的直接形態(tài)轉(zhuǎn)換。
除了像“溫州炒訪團(tuán)”那樣的數(shù)目眾多的投機(jī)者，大量黨政人員利用“灰色收入”在多個(gè)大中城市購置住房也成為一個(gè)普遍的常態(tài)。民間有一個(gè)說法是，全國一半以上的縣委書記在北京擁有住房，而京畿大省河北省的接近一半的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一把手以上的官員在北京擁有住房——這大概就是我們常常看到的存在于一些居住小區(qū)40%以上的“黑屋”的秘密所在吧！可笑的是，這樣的“黑屋”在地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)、董藩等人的理論中算不上“空置”，而進(jìn)入“空置率”分子的部分應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)開發(fā)商沒有賣掉的房子，而分母甚至包括所有房屋建筑！
除了上述的“空置性”購房或囤房者外，還有一些自稱住房“投資者”的買家，他們與投機(jī)者的區(qū)別在于把房子短期或長期租賃出去。但是考慮到目前全國大中城市越來越大的“房價(jià)-租金比”，這種單靠租金為生的住房投資是注定會蝕本的。而最現(xiàn)實(shí)的方法是在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候把房子賣出去獲得升值，所以這些所謂的住房“投資者”，實(shí)際上仍然應(yīng)當(dāng)歸入“投機(jī)者”的行列。值得注意的是，大量新購住房的租用者為中小商戶，而商業(yè)公司用人上的流動(dòng)性給所謂“安全小區(qū)”帶來了巨大的隱患和生活質(zhì)量的下降，所以這種投資回報(bào)是建立在其他人的痛苦基礎(chǔ)上的。
2005年以來，受人民幣升值和國內(nèi)房地產(chǎn)熱的誘惑，境內(nèi)寫字樓物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)開始受到境外投資者的熱捧，同時(shí)高檔住房、別墅等項(xiàng)目和物業(yè)也成為境外資金投機(jī)的目標(biāo)。目前，摩根士丹利、高盛、麥格理銀行、美林集團(tuán)、荷蘭國際集團(tuán)等諸多外資機(jī)構(gòu)，已深度介入境內(nèi)房地產(chǎn)市場，也有境外基金入股的境內(nèi)房地產(chǎn)公司正抓緊境外上市。由于現(xiàn)行政策無法清楚地界定FDI和以投機(jī)為目的的熱錢之間的區(qū)別，限制外資炒樓的政策對資金實(shí)力雄厚的外資影響不大，2006年以來加速進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，且進(jìn)入方式亦日益多元。外資炒房對房地產(chǎn)熱有推波助瀾的作用，已經(jīng)成了中國經(jīng)濟(jì)的重大禍害，它所獲得的利益巨大，但其進(jìn)入導(dǎo)致的整個(gè)經(jīng)濟(jì)的危機(jī)，可能還要深重的多。
由于現(xiàn)行政策缺乏對住房是消費(fèi)品還是投資品的基本屬性的認(rèn)定，住房的真實(shí)性需求被大規(guī)模地掩藏在投機(jī)需求當(dāng)中了。讓我們驚訝的是，無論是政府部門還是占據(jù)主流的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，都把這種由投機(jī)為主的需求當(dāng)成了一種“可持續(xù)的、巨大的、持久的真實(shí)性需求”。由此，“像這種有限供給的資產(chǎn)，需求又來自全球范圍，上海沿江和市中心的一些房地產(chǎn)，其實(shí)就像買賣名畫一樣，賣出天價(jià)也很難講是泡沫?！?/DIV>
承載本國居民最基本居住權(quán)的房屋，被海內(nèi)外購買者當(dāng)成了“名畫”一樣的投資品，并且可以頻繁買賣獲取暴利。這些需求竟然也可以得到銀監(jiān)會的信貸支持，可見現(xiàn)行政策處于一種什么樣的盲目狀態(tài)。打一個(gè)比喻，如果把蔬菜的需求分成商戶的需求與消費(fèi)者的需求之和，是否有放大需求的嫌疑？而商戶的需求與其說是投資需求，不如說是一種供給！房地產(chǎn)與蔬菜的不同在于其商品屬性的永久性，但是如果政府能夠清楚地界定住房為消費(fèi)品，而把用于生產(chǎn)經(jīng)營性的房屋界定為投資品，則政府管理的思路要清晰的多。
從2003年4月的121號文件開始，中央對房地產(chǎn)的調(diào)控就沒有中斷，但由于把基本的調(diào)控重點(diǎn)放在對土地供給限制和房屋戶型這種具體的控制上，而前者甚至反過來成了地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商哄抬地價(jià)的借口，造成地價(jià)和房價(jià)越調(diào)控越高漲，幾乎完全處于失控的狀態(tài)；而對于需求的調(diào)控則基本上處于搖擺不定的“曖昧”狀態(tài)，2006年上半年銀行對住房信貸實(shí)行總量控制，但6月銀監(jiān)會主席劉明康要求銀行“大力發(fā)展實(shí)質(zhì)性首套住房消費(fèi)貸款”的表態(tài)，再次洞開了住房個(gè)人信貸的閘門；信貸利率的調(diào)整有助于打擊住房投機(jī)，但由于顧慮普通住房消費(fèi)者的壓力，兩年來累計(jì)1.8個(gè)點(diǎn)的調(diào)升，相信在房價(jià)翻番上漲的格局下，不會對投機(jī)者構(gòu)成任何的阻礙；雖然各地出臺了征收房地產(chǎn)營業(yè)稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅的政策，但在投機(jī)者占據(jù)主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)市場上，稅收則完全變成了住房消費(fèi)者的額外價(jià)格。
解決當(dāng)前的房地產(chǎn)問題，中央政府不能再局限于過去那種修修補(bǔ)補(bǔ)的政策，而應(yīng)下定決心，從供給和需求兩個(gè)方面進(jìn)行徹底的調(diào)控。從供給層面，應(yīng)該下大決心，徹底打破現(xiàn)行的由“無本萬利”的地方政府和“整合資源”的房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合掠奪公眾財(cái)富的暴力模式。在政府的規(guī)劃和管理之下，讓農(nóng)民集體、城市居民成為房屋建設(shè)開發(fā)的主體，用“城中村”改造取代現(xiàn)行的政府和房地產(chǎn)拆遷，徹底切斷地方政府經(jīng)營土地和借用土地掠奪的牟利機(jī)制。這是一個(gè)讓老百姓住得起房的最基本的政策，也是市場經(jīng)濟(jì)國家政府提供給老百姓最基本的權(quán)利。與此同時(shí)，應(yīng)該把住房投資和投機(jī)（含空置）列入供給管理范疇，通過征收累進(jìn)的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅和土地增值稅的政策，促進(jìn)這個(gè)“流通”環(huán)節(jié)盡快進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，則房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和速度可以大大減緩。此外，要督促地方政府依靠稅收履行廉租屋政策，保證低收入者的住房權(quán)利。從需求方面，目前最重要的是要廓清消費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)問題，例如規(guī)定每個(gè)家庭在國內(nèi)城市只能申報(bào)一套住房列入消費(fèi)范疇，可以享受住房信貸和稅收等方面的優(yōu)惠政策，超過的部分則列入“供給”和“經(jīng)營”的范疇進(jìn)行管理。
在2006年中國各地房地產(chǎn)價(jià)格高漲大局已定的態(tài)勢下，預(yù)測2007年中國房地產(chǎn)的走勢既簡單、又復(fù)雜。簡單的是，我們可以根據(jù)2006年房地產(chǎn)價(jià)格慣性，十分輕易地預(yù)測起碼在2007年上半年以前，國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)上漲的結(jié)論；復(fù)雜的是，房地產(chǎn)價(jià)格上漲面臨一系列新的政策變量影響，如果政策制定和實(shí)施到位，房價(jià)在2007年后期得到控制并逐步回落，也是完全有可能的。由于2006年的兩次調(diào)息將在2007年1月1日正式實(shí)施，必然會對投機(jī)需求形成一定抑制，所以2007年上半年國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度不可能超過同期的2006年；其次，國內(nèi)對房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的腐敗問題調(diào)查和懲治可能擊潰某個(gè)中心城市的房地產(chǎn)泡沫，并對周邊城市形成一定的示范效應(yīng)；再次，2007年可能是房地產(chǎn)投機(jī)者與消費(fèi)需求者之間博弈的最關(guān)鍵一年，基于2008年年北京奧運(yùn)之后房價(jià)回落的預(yù)期，投機(jī)者可能會選擇在北京奧運(yùn)會前出手囤積的房屋，將有可能在2007年后其形成賣方市場向買方市場的反轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)泡沫可能在京、滬等中心城市出現(xiàn)回落；最后，如果中央政府能夠采納有識之士的建議，在2007年出臺更有效、更堅(jiān)決的打擊房地產(chǎn)投機(jī)的舉措，國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫完全可能在2008年之前出現(xiàn)消減的趨勢。