地方政府如何在房地產(chǎn)調(diào)控中有所作為？
——從南京市實(shí)施房價(jià)調(diào)控新政說開去
曹建海
2007年5月25日，南京市物價(jià)局一場動(dòng)員大會(huì)通過了南京市房價(jià)調(diào)控細(xì)則。其核心內(nèi)容主要是：限制開發(fā)商利潤；推行政府主導(dǎo)價(jià)和“一房一價(jià)”核價(jià)政策。該細(xì)則規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房凈利潤率被界定為3%；普通商品住宅的凈利潤率為8%。這個(gè)做法是否合理？和訊網(wǎng)謝劍、倪金節(jié)據(jù)此對筆者進(jìn)行了采訪，本文是筆者在對和訊網(wǎng)采訪文字的基礎(chǔ)上，進(jìn)行大量整理擴(kuò)充的成果。
問：這項(xiàng)規(guī)定的出臺會(huì)對房地產(chǎn)商產(chǎn)生多大的影響？政府來規(guī)定一個(gè)行業(yè)的利潤率的做法是否合理？
答：如果能夠嚴(yán)格按照這個(gè)細(xì)則控制住房價(jià)，將意味著政府對房地產(chǎn)商土地增值的那部分不予承認(rèn)，那么對房地產(chǎn)商的影響將會(huì)非常大。因?yàn)楦鶕?jù)我的研究，當(dāng)前中國房地產(chǎn)開發(fā)商所獲得的99%的利潤，來源于他們占有或囤積土地的增值。雖然房地產(chǎn)商披露的成本是不真實(shí)的，其中至少40%屬于各個(gè)環(huán)節(jié)的回扣或賄賂，鎖定8%的利潤率的做法，如果執(zhí)行得好，很有可能使南京的房價(jià)無法持續(xù)上漲。
這項(xiàng)政策固然很好，但如果不公開真實(shí)的房地產(chǎn)成本，房地產(chǎn)商將會(huì)把利潤和各項(xiàng)費(fèi)用、回扣等拼命打入成本，將會(huì)抵消出臺的即時(shí)非常完善的政策。
實(shí)際上，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例，是調(diào)控房價(jià)最有效的政策。如果經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)比例達(dá)到30%，這個(gè)城市的商品房價(jià)格將無法持續(xù)上漲；而如果能達(dá)到50%，那么任何城市商品房價(jià)格將至少會(huì)下降30%；如果能增加到80%，商品房的價(jià)格可能下跌50%以上。當(dāng)然，我這里所強(qiáng)謂的經(jīng)濟(jì)適用房采取由政府、單位和住宅合作社主導(dǎo)下的集資方式建設(shè)的，已經(jīng)剔出了房地產(chǎn)開發(fā)商在中間的盤剝。
溫家寶總理在今年的《政府工作報(bào)告》中明確指出，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，地方政府應(yīng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管切實(shí)負(fù)起責(zé)任。所以，南京市政府完全可以理直氣壯地管理房價(jià)。從理論上說，我國的城市土地是全民所有制的，房地產(chǎn)開發(fā)商不過是土地的臨時(shí)使用者（事實(shí)上土地不過是他們賺錢的一個(gè)工具），只應(yīng)該賺取正常利潤。因?yàn)楫?dāng)前的房價(jià)高漲，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了正常的人民生活，對未來我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，也帶來了嚴(yán)重潛在危害。翻開我們的黨史、黨章和中央各屆黨代會(huì)政治報(bào)告，提高人民生活水平可以說是任何時(shí)期中國共產(chǎn)黨的最大政治。
問：眾多開發(fā)商、市民更關(guān)心的是這項(xiàng)政策能走多遠(yuǎn)，那么這個(gè)政策可能長期執(zhí)行下去嗎？為什么？北京的房地產(chǎn)價(jià)格有可能參考這個(gè)做法嗎？
答：南京市出臺這項(xiàng)政策肯定是動(dòng)了腦筋的，但我認(rèn)為他們的路子還不太對。其實(shí)我國房地產(chǎn)政策的要害是不要拍賣土地，而且逐步從房地產(chǎn)開發(fā)商手中回收土地，用來建更多的經(jīng)濟(jì)適用房，這樣才能從根本上調(diào)控房價(jià)。拍賣過多的土地，是房價(jià)上漲的很重要原因。把人民的土地通過拍賣給開發(fā)商再加價(jià)賣給人民，這實(shí)際上是我們的政府對人民的一種犯罪。雖然拍賣土地政府獲得收入了，但開發(fā)商手中的土地增值可能數(shù)百倍于政府收入，炒房者手中的房價(jià)也會(huì)由于地價(jià)的重新評估而大幅度上漲。從這個(gè)意義上說，每一次土地拍賣，對于整個(gè)城市地價(jià)體系的影響，不亞于一次8級大地震，而“震中”就在政府拍賣的那塊土地上。
除了土地政策這個(gè)關(guān)鍵，南京的新政府要想長期執(zhí)行下去，還必須對于來自世界各地以及本地的炒房者有相應(yīng)的抑制甚至打擊政策。比如對于家庭第二套住房征收住房稅，或者至少應(yīng)該動(dòng)員當(dāng)?shù)劂y行不能再對第二套住房給與消費(fèi)貸款；否則，開發(fā)商還可以通過囤積、虛擬交易、假按揭等手段，借助“炒房者”的身份，重新把利潤重新賺回去。
我認(rèn)為這種政策和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、市場經(jīng)濟(jì)關(guān)系不大。不管是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)還是市場經(jīng)濟(jì)，只有能很好地解決人民生活問題的經(jīng)濟(jì)，才是好的經(jīng)濟(jì)。這句話我現(xiàn)在擺在這里，我認(rèn)為可以經(jīng)得起歷史和后人的驗(yàn)證。當(dāng)然我這里的民生是指長期的民生，并不是要我們一下子把當(dāng)前的資源完全消費(fèi)掉。
當(dāng)前一些學(xué)者包括最著名的吳敬璉先生，就特別擔(dān)心計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的回潮和所謂“復(fù)辟”，我看這本身就是一種歧視計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、把計(jì)劃經(jīng)濟(jì)妖魔化的傾向，這絕不是馬克思?xì)v史唯物主義的觀點(diǎn)?？匆粋€(gè)經(jīng)濟(jì)、政策好不好，一切要以能不能提高人民生活水平為衡量標(biāo)準(zhǔn)。“三個(gè)有利于”標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中，前兩個(gè)相對于提高人民生活水平，不過是手段而已。它們是不能平起平坐的，平起平坐不是科學(xué)的態(tài)度。看看我們的現(xiàn)實(shí)，經(jīng)濟(jì)好像發(fā)展了，國家的財(cái)政能力明顯增強(qiáng)了，但危害民生的經(jīng)濟(jì)很多很多。這里的經(jīng)濟(jì)事指危害人民生活的各類產(chǎn)業(yè)、企業(yè)和小生產(chǎn)。發(fā)展這樣的壞經(jīng)濟(jì)，對我們有什么意義呢？我認(rèn)為必須鏟除這種壞的經(jīng)濟(jì)，這樣整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展慢一些、甚至效率低一些，但都是有質(zhì)量的、有利于民生的經(jīng)濟(jì)，這又有什么不好呢？實(shí)際上，現(xiàn)在我們的學(xué)術(shù)界、多數(shù)媒體都出現(xiàn)了過度美化市場經(jīng)濟(jì)的問題。根據(jù)最基本的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，市場經(jīng)濟(jì)下的市場競爭，是建立在對一大批競爭失利者占有的資源損毀的基礎(chǔ)上的，是一種大規(guī)?！霸囧e(cuò)”，資源浪費(fèi)是非常嚴(yán)重的；盡管在信息化時(shí)代一些企業(yè)內(nèi)部通過“以銷定產(chǎn)”、資源計(jì)劃等手段消除盲目性，但根本不能避免社會(huì)在自由競爭中不斷產(chǎn)生的資源浪費(fèi)問題。
一個(gè)特別值得我們注意的傾向是，由于當(dāng)前我國的企業(yè)絕大部分不再是公有制的了，已經(jīng)變成少數(shù)有權(quán)勢者的私人資產(chǎn)了，這決定了我們現(xiàn)在的發(fā)展的成果，絕大部分被少數(shù)權(quán)貴和富豪階級攫取了；廣大的老百姓不僅不能享受生產(chǎn)力發(fā)展的成果，相反他們最可能承受的是隨時(shí)得掠奪，和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的資源環(huán)境枯竭的危害，例如房屋塌方、斷水、工業(yè)污染、各種致癌物的滋生，等等。這就是為什么我們當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)增長與人民生活越來越脫節(jié)的原因，也讓我們找到了為什么在高增長的情況下失業(yè)和低工資現(xiàn)象如此嚴(yán)重。我們可以簡單地算一下，一個(gè)年收入1億元人民幣的富豪，大概相當(dāng)于2500個(gè)年薪4萬元的公務(wù)員收入，相當(dāng)于1萬個(gè)農(nóng)民工的收入。這樣我們每出現(xiàn)一個(gè)這樣富豪，就可能扼殺了幾千和工作崗位，以及上萬個(gè)工薪階層提高工資的機(jī)會(huì)?，F(xiàn)在不僅實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而且在股市、房市都為一些特權(quán)階層和富豪提供了任意獲得億萬財(cái)富的機(jī)會(huì)。例如SOHO中國的潘石屹就計(jì)劃通過在香港上市，讓自己的財(cái)富再翻番幾十倍，從而一舉摘取中國首富的桂冠。很顯然，不是任何人都能獲得像潘石屹這樣的機(jī)遇的。這些屬于他們名下的巨額財(cái)富，是他們通過辛勤勞動(dòng)創(chuàng)造的嗎？絕對不是！在我看來，不過通過各種看似合法的手段轉(zhuǎn)移社會(huì)財(cái)富的結(jié)果。
當(dāng)然，骨子里崇尚資本主義的香港居民，之所以熱捧在我看來毫無社會(huì)價(jià)值的中國大陸地產(chǎn)股票，不過是為了與碧桂園的楊國強(qiáng)、SOHO中國的潘石屹等人一道，分享一下在大陸當(dāng)當(dāng)土地掠奪者的滋味罷了。但是，一旦掠奪者被砍去了魔爪、拔去了毒牙，聰明的潘石屹可以提前拋售股票而到大洋彼岸當(dāng)一個(gè)富翁快樂悠哉，而香港人民終將受難。
我們的滬深股市上有多少這樣的掠奪性公司呢？我看不僅存在于房地產(chǎn)行業(yè)，也存在于制造業(yè)企業(yè)，甚至存在于中國特色的高技術(shù)行業(yè)。例如今年兩會(huì)期間被全國人大代表痛批的厲以寧，其家族控股的榮信股份，2007年3月28日首日上市流通，股價(jià)就暴漲至51.9元。由此，厲以寧家族財(cái)富平添6.7億?，F(xiàn)在這支股票已經(jīng)近100元了，厲的家族財(cái)產(chǎn)早以突破了10億元之巨！我們的老百姓呢？在一些別有用心的機(jī)構(gòu)、股市“黑嘴”，以及主張“讓人民炒股致富”的學(xué)者鼓動(dòng)下，瘋狂地追捧這類股票。看到這些“被人賣了還替人數(shù)錢”的蕓蕓眾生，我真的有些無言了。
我認(rèn)為，目前我國的這種發(fā)展模式，絕對談不上是科學(xué)發(fā)展。對于我們這個(gè)國家的強(qiáng)大、對于中華民族的前程，實(shí)在是有百害而無一益！
上面的分析也論證了我說的一種科學(xué)發(fā)展的破解思路，就是“對于危害民生的經(jīng)濟(jì)我們要堅(jiān)決鏟除”。那么，對于房地產(chǎn)開發(fā)商這個(gè)特殊產(chǎn)業(yè)和特殊利益集團(tuán)，是繼續(xù)讓他們發(fā)展壯大呢，還是堅(jiān)決鏟除呢？我相信歷史會(huì)給出最正確的回答。
北京要不要學(xué)習(xí)南京市的做法呢？我長期生活在北京，對于北京市的房地產(chǎn)政策非常熟悉，總體評價(jià)很低，甚至是非常反感的。根據(jù)我的觀察，北京可能是在房地產(chǎn)領(lǐng)域官商勾結(jié)最嚴(yán)重的城市之一，這里的房屋拆遷至今還在不斷發(fā)生打死人的惡性問題，在朝陽區(qū)的很多拆遷項(xiàng)目，政府、開發(fā)商和民眾積怨極深，民憤也特別大。我手中就有許多朝陽區(qū)拆遷戶給我的控告信和證據(jù)材料，他們希望我能利用自己的通道幫助他們，可惜我能力所限，迄今為止沒能直接幫上忙。
從房地產(chǎn)業(yè)在城市的地位看，我的感覺是北京是全國對房地產(chǎn)依賴性最高的城市，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了排名第二的上海市。政府的利益情結(jié)，決定了北京是全國房價(jià)調(diào)控最差的城市之一；當(dāng)然，上海也不比北京好多少。北京的情況是不僅房價(jià)漲得快，房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地和建成房屋資源空置現(xiàn)象也特別嚴(yán)重。你看看北京那些新開發(fā)的小區(qū)，至少70%以上是黑燈屋。說明房子大部分被投機(jī)者囤積了，開發(fā)商不賣房就等于參與了二級市場投機(jī)。北京的經(jīng)濟(jì)適用房政策和廉租房政策也讓人詬病，表現(xiàn)為建設(shè)規(guī)模與商品房開發(fā)相比規(guī)模偏小、比例偏低，而且項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)、建筑質(zhì)量十分低劣，銷售對象失控也是家常便飯，經(jīng)濟(jì)適用房票號倒賣非常猖獗。究其主要原因是北京市政府對土地拍賣依賴很大；而在偏低供給比例的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)上，政府基本上作了甩手掌柜，而完全由房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)建設(shè)，導(dǎo)致建設(shè)開發(fā)成本的不實(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商可以借項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)無本暴利。
這樣看來，南京的做法至少是動(dòng)了腦筋的，是想為老百姓辦些事情，這比北京做的要好得多，值得北京市好好學(xué)學(xué)。
問：對于開發(fā)商來說，這些調(diào)控措施如果真正實(shí)施下來，威力不亞于“國六條”、“國十六條”等政策，有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商表示要聯(lián)合向中央的反映，認(rèn)為房價(jià)應(yīng)該有市場決定，那么房價(jià)是否應(yīng)該完全由市場決定？
答：“國六條”、“國十六條”在理論上就不通，我在多篇文章當(dāng)中剖析了這些政策在理論上、邏輯上存在的致命缺陷。從實(shí)際情況看，這些政策不僅沒有調(diào)控房價(jià)，反而在推動(dòng)高房價(jià)方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用。如果我們注意一下近期各地城市房價(jià)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，完全可以驗(yàn)證我的這個(gè)判斷。所以這些房地產(chǎn)開發(fā)商如果到他們的“娘家”建設(shè)部去告狀，倒是值得南京市政府認(rèn)真對待的。
我的意見是，南京市政府要頂住來自建設(shè)部的壓力。像建設(shè)部通過國務(wù)院提出的這些荒唐政策，我認(rèn)為不會(huì)持續(xù)太久了。這是由中國共產(chǎn)黨的無私宗旨最終決定的。公證無私，是中國共產(chǎn)黨的立黨之本。我們共產(chǎn)黨的政策決不能為了少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的私人利益，而置廣大人民群眾的根本利益于不顧！
當(dāng)然，如果南京市政府愿意實(shí)施我上面提到的用擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例調(diào)節(jié)房價(jià)，還要做好頂住國土資源部施加壓力的思想準(zhǔn)備。這要求我們的地方政府領(lǐng)導(dǎo)人，要有比中央政府領(lǐng)導(dǎo)人更高的共產(chǎn)主義思想覺悟?，F(xiàn)在輿論界有一種動(dòng)不動(dòng)就把地方政府妖魔化的傾向，我認(rèn)為不是一個(gè)好的傾向——要害在于是我們的中央部門制定了不好的政策，因而地方才能參照，才能“依法辦事”!但是我們的理論界和輿論界卻幾乎沒有敢批評中央的政策的，這是一個(gè)非常不好的風(fēng)氣。我們知道，知錯(cuò)就改、批評與自我批評，是中國共產(chǎn)黨永葆青春的一個(gè)優(yōu)良傳統(tǒng)；對于那些站在廣大人民利益立場上的、擁有科學(xué)和客觀分析基礎(chǔ)的善意批評和政策建議，黨和政府應(yīng)當(dāng)給予感謝，并且盡快落實(shí)到黨的政策和政府的行動(dòng)中來。
關(guān)于怎樣降低房價(jià)，我曾當(dāng)面向一位市長提議，把政府現(xiàn)有的準(zhǔn)備用來拍賣的和將來政府回收的空閑住宅用地，全部用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。但他回答我地方?jīng)]有立法權(quán)，上位法的作用很大；如果地方政府不采取拍賣的方式轉(zhuǎn)讓土地，來自建設(shè)部和國土資源部的壓力將空前巨大，有的時(shí)候很難頂住。他建議我一定要走上層路線，向中央領(lǐng)導(dǎo)人呼吁，敦促中央層面做全局性調(diào)整。只有上面通了，這樣下面才能理直氣壯地做些民生工作。我很尊重這位市長朋友，但是嚴(yán)格來說，我對于他的答復(fù)并不滿意。原因在于，要推動(dòng)一項(xiàng)法律和全局性的法律和政策調(diào)整，需要繁雜的程序和相當(dāng)長的時(shí)間。按照通常慣例，一個(gè)公認(rèn)無誤的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)理論變成中央文件，通常需要5年的時(shí)間；而目前質(zhì)疑當(dāng)今房地產(chǎn)政策的理論，在國內(nèi)還遠(yuǎn)不是主流，變成中央政策又談何容易！我認(rèn)為比較可行的辦法，就是一方面通過向中央上書，痛陳時(shí)弊，努力推動(dòng)中央政策實(shí)現(xiàn)大的調(diào)整；另一方面是通過理論宣傳武裝人民群眾，由此形成對決策高層和理論界的強(qiáng)烈呼聲；第三個(gè)方面也許是最直接的，，我寄望于地方黨委和政府官員能夠真正關(guān)心群眾疾苦、傾聽群眾呼聲，按照黨章和《憲法》中規(guī)定的有利于最廣大人民群眾利益的準(zhǔn)則，開創(chuàng)性地實(shí)施一些有利于民生的房地產(chǎn)政策。
一個(gè)切實(shí)的國情是，中國的土地是公有制的，是屬于我們大家的。所以這些土地首先應(yīng)當(dāng)通過分配的方式交給人民；如果政府官員陶醉于拍賣土地或通過官商勾結(jié)牟取私利，我認(rèn)為我們的人民完全有權(quán)通過游行、靜坐等合適的民主方式和手段，向政府和開發(fā)商要回本來應(yīng)當(dāng)屬于自己的土地。
至于土地的市場化，一切要建立在土地?zé)o償分配的基礎(chǔ)上。只有首先體現(xiàn)出了土地公有制界定的人民權(quán)利，才可以推行所謂的“市場化”，以利于實(shí)現(xiàn)土地資源重新的配置或分配，“調(diào)節(jié)余缺”。這個(gè)時(shí)候才能使用國外推行的各類實(shí)踐證明是有益的房地產(chǎn)政策。所以至少在中國，房價(jià)不應(yīng)該由市場來決定，這和國外的土地私有不一樣，前提就截然不同！
問：從我國的實(shí)際情況來看，雖然房改實(shí)施了這么多年，但商品房除了具有商品屬性外，還具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特性，市場定價(jià)機(jī)制還沒有完全形成，應(yīng)該逐漸放開。你怎么看？
答：現(xiàn)在的問題是我國的城市土地是掌握在政府手中的，而且大部分土地被征服通過多種方式出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商了，而更多地土地已經(jīng)住房消費(fèi)者通過購買商品房長期占有了，這樣的局面已經(jīng)沒有辦法改變了——這是我們討論一切問題的前提。理論的作用和社會(huì)意義，不僅在于透過光怪陸離的社會(huì)現(xiàn)象認(rèn)識世界，發(fā)現(xiàn)客觀規(guī)律，更在于依據(jù)我們認(rèn)識的規(guī)律，提出能夠更好地改造世界的策略和建議。我認(rèn)為在目前中國城市這個(gè)前提條件下，房地產(chǎn)和房價(jià)管理必須扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)的思路，向中國農(nóng)村和新加坡學(xué)習(xí)，再也不能走完全市場化的道路了。