專訪實(shí)況：專家是否與房企對(duì)立而生？
2009年4月22日來(lái)源：網(wǎng)易房產(chǎn)
現(xiàn)在京城市民最關(guān)注、意見(jiàn)最大的是北京居高不降的房?jī)r(jià)。北京市社科院發(fā)布《北京藍(lán)皮書(shū)》系列四個(gè)發(fā)展報(bào)告，認(rèn)為北京市目前的房?jī)r(jià)仍在上漲，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超收入，呼吁政府降地價(jià)，并稱房地產(chǎn)業(yè)蕭條在今年難以改觀，到2010年大量保障性住房上市后，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)真正的降價(jià)。這則報(bào)告發(fā)出以后，對(duì)整個(gè)社會(huì)又是一個(gè)重磅的輿論“炸彈”。
本期人物：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院教授曹建海先生
采訪背景：現(xiàn)在京城市民最關(guān)注、意見(jiàn)最大的是北京居高不降的房?jī)r(jià)。北京市社科院發(fā)布《北京藍(lán)皮書(shū)》系列四個(gè)發(fā)展報(bào)告，認(rèn)為北京市目前的房?jī)r(jià)仍在上漲，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超收入，呼吁政府降地價(jià)，并稱房地產(chǎn)業(yè)蕭條在今年難以改觀，到2010年大量保障性住房上市后，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)真正的降價(jià)。這則報(bào)告發(fā)出以后，對(duì)整個(gè)社會(huì)又是一個(gè)重磅的輿論“炸彈”。
不能說(shuō)開(kāi)發(fā)商太過(guò)敏感，也不能說(shuō)北京社科院太過(guò)熱情。我們只能說(shuō)，在這樣一個(gè)多變起伏的市場(chǎng)環(huán)境下，大家都變得不夠冷靜，有些浮躁。作為媒體，我們真心希望，能還給民眾一個(gè)相對(duì)純凈的考慮空間。
今天，網(wǎng)易房產(chǎn)特別邀請(qǐng)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院教授曹建海先生.來(lái)到直播間，獨(dú)家解密“專家是否與房企對(duì)立而生？”，一同把脈2009年樓市變幻的局面和起伏的房?jī)r(jià)……
以下是網(wǎng)易房產(chǎn)的采訪實(shí)錄：
主持人：各位網(wǎng)友大家下午好，本期的人物視線我們請(qǐng)到了中國(guó)社科院教授曹建海。
曹建海：各位網(wǎng)友大家下午好。
主持人：到2010年大量保障性住房上市后，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)真正的降價(jià)。這樣的論證是否過(guò)于籠統(tǒng)，缺乏更詳細(xì)的支撐？
曹建海：這是大的方向性的報(bào)告，這個(gè)報(bào)告應(yīng)該說(shuō)把房?jī)r(jià)下降基本寄托在保障房上市了，全國(guó)各地在2007年的時(shí)候由于房?jī)r(jià)過(guò)高國(guó)務(wù)院出臺(tái)一個(gè)24號(hào)文件，要求擴(kuò)大中低收入，08年初的全國(guó)性各個(gè)大城市都出臺(tái)了保障房的建設(shè)計(jì)劃，去年這個(gè)時(shí)候各個(gè)城市都發(fā)布自己的保障房計(jì)劃，看誰(shuí)保障房占比高，誰(shuí)就能體現(xiàn)民生，去年房地產(chǎn)發(fā)展在政策上最能體現(xiàn)民意的時(shí)期，由于金融危機(jī)的沖擊，中國(guó)的出口工業(yè)、房地產(chǎn)都受到大的打擊，保增長(zhǎng)作為我們09年的最大任務(wù)，因?yàn)槲覀儑?guó)家遍尋經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，幾乎沒(méi)有發(fā)現(xiàn)一個(gè)新的動(dòng)力，后來(lái)就把這個(gè)動(dòng)力就放在政府投資4萬(wàn)億的項(xiàng)目上，但是單靠政府的拉動(dòng)這個(gè)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，國(guó)家收尋增長(zhǎng)點(diǎn)還是放在房地產(chǎn)這個(gè)拉動(dòng)增長(zhǎng)是最容易的，只要把房?jī)r(jià)保持住，成交量維護(hù)住，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)仍然是最省力氣的，因?yàn)橐粋€(gè)房子一旦開(kāi)發(fā)出來(lái)，它對(duì)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)，前期的建筑、建材，后面的對(duì)家居、包括家電拉動(dòng)都是非常大的，中國(guó)現(xiàn)在在城市化，好多人有住房的需要，所以還是把重點(diǎn)放在房地產(chǎn)上，放到房地產(chǎn)上本身并沒(méi)有錯(cuò)，要看放到什么樣的房子上，保障房也是房地產(chǎn)，居民自建房也是房地產(chǎn)，只不過(guò)現(xiàn)在被禁止了，單位自建一樣也是房地產(chǎn)，北京市的中央機(jī)關(guān)都可以通過(guò)單位自建房可以解決職工住房問(wèn)題，在其他城市在上海鼓勵(lì)過(guò)企業(yè)自己開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，但是現(xiàn)在看來(lái)，政府的重點(diǎn)還是放在維護(hù)房?jī)r(jià)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主體的作為維護(hù)的主體，盡管建設(shè)部也提出了9千億的保障性住房，這個(gè)似乎這個(gè)是沖擊房?jī)r(jià)的最大的力量，但是保障房多大程度上沖擊商品房，這也要看政府的態(tài)度，我們最近看地方政府極力的救市，甚至有的地方要求官員都不要干活了，只要去賣房，有的地方是戶口的問(wèn)題，像重慶抵扣個(gè)人所得稅的方式，地方政府和開(kāi)發(fā)商捆綁關(guān)系，其實(shí)這也說(shuō)明地方政府的命在房地產(chǎn)上也是很大的關(guān)系，是和房地產(chǎn)戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，是利益鏈關(guān)系，這樣的救市背景，既希望保障房打壓房?jī)r(jià)幾乎是不可能的，因?yàn)楸Ｕ戏坑?jì)劃，可以通過(guò)多種方式實(shí)現(xiàn)，可以收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的房子，開(kāi)發(fā)商的房子5千但是想賣一萬(wàn)賣不掉，政府可以7—8千的價(jià)格收購(gòu)，然后用于保障房，這個(gè)也算實(shí)現(xiàn)了保障房的任務(wù)，去年11月份有政府出來(lái)，不一定是新建也可以收購(gòu)，按理說(shuō)政府應(yīng)該把這個(gè)收購(gòu)放到最后，要等開(kāi)發(fā)商撐不住的時(shí)候，以最低的價(jià)格收購(gòu)，這對(duì)政府和公眾都是有利的，但是后來(lái)為救開(kāi)發(fā)商出臺(tái)了一系列的政策，基本上都是圍繞著以任志強(qiáng)為首的，以他們的利益為基礎(chǔ)出臺(tái)的政策，1—3月份由于大規(guī)模信貸投放增加了基本上完成了全年的任務(wù)，但是我們?cè)瓉?lái)說(shuō)至少5萬(wàn)億，所以說(shuō)今年的投放還會(huì)繼續(xù)加大，這種投入導(dǎo)致有一萬(wàn)億的資金前三個(gè)季度流入房地產(chǎn)業(yè)，所以現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商在很大程度上得到了緩解，既然緩解了就不再降價(jià)了，建設(shè)部也要求地方政府，有些地方經(jīng)濟(jì)適用房并到廉租房計(jì)劃里，限價(jià)房取消了，實(shí)際北京、上海這些大的都市因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高，居民怨氣比較大，建設(shè)部希望在全國(guó)范圍取消了經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，限價(jià)房過(guò)高，有脫市之嫌疑，實(shí)際上限價(jià)房也是房地產(chǎn)最痛恨的，擴(kuò)大限價(jià)房供給對(duì)公眾也是有利的，經(jīng)濟(jì)適用房在北京定價(jià)也是過(guò)高，擴(kuò)大供給還是對(duì)老百姓有利的，因?yàn)樯虡I(yè)房還是過(guò)高，現(xiàn)在看來(lái)地方政府會(huì)不會(huì)大量建保障房，通過(guò)這個(gè)來(lái)評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)，從地方利益的立場(chǎng)上看看，他們會(huì)大規(guī)模的減少這種供給，或者通過(guò)收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的房子方式來(lái)濫竽充數(shù)，通過(guò)濫竽充數(shù)來(lái)減少房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊，我想可能這是未來(lái)的主流，所以說(shuō)到2010年能不能因?yàn)楸Ｕ戏康拇罅咳胧?，能夠平定房?jī)r(jià)，我是表現(xiàn)懷疑，地方政府這樣的態(tài)度以及國(guó)務(wù)院這樣的支持，我們很難像07年24號(hào)文甚至08年初的時(shí)候，很難體現(xiàn)那種政策，體現(xiàn)公眾觀點(diǎn)，現(xiàn)在政策包括中央政府很大程度上都坐在開(kāi)發(fā)商那邊了，至于對(duì)公眾的利益被放到次要方面，保增長(zhǎng)放到主流，這樣的觀點(diǎn)我并不看好。
主持人：由于這次藍(lán)批書(shū)發(fā)布，開(kāi)發(fā)商和專家之間也產(chǎn)生了比較大的爭(zhēng)議，遭到以任志強(qiáng)為代表的眾多開(kāi)發(fā)商的聲討，您覺(jué)得作為社科院他們應(yīng)該處于什么立場(chǎng)？
曹建海：中國(guó)社科院也是國(guó)務(wù)院黨中央和國(guó)務(wù)院的智囊機(jī)構(gòu)，為黨的方針政策提供建議和方案，北京市社科院是為北京市承擔(dān)同等的職能，如果有時(shí)候政府和公眾在立場(chǎng)上出現(xiàn)偏差的時(shí)候，一定是政府出現(xiàn)了錯(cuò)誤，而不是公眾，真正站在公眾立場(chǎng)是最能體現(xiàn)黨和國(guó)家立場(chǎng)的，反過(guò)來(lái)一些地方部門處于官員階層的利益，這個(gè)時(shí)候站在開(kāi)發(fā)商的一面，甚至站在公眾的對(duì)立面的時(shí)候，我們作為這樣的研究機(jī)構(gòu)還是應(yīng)該站在公眾的立場(chǎng)，而不是地方政府的立場(chǎng)，地方政府本身做房地產(chǎn)攫取了高額利潤(rùn)，如果站在這邊就是站在少數(shù)人的一邊，社科院我認(rèn)為必須站在公眾的立場(chǎng)，這樣才真正站在黨和政府的一面。我認(rèn)為現(xiàn)在反腐力度不夠，導(dǎo)致大量腐敗人員混及黨和政府當(dāng)中，他們的一些觀點(diǎn)，并不能代表黨和政府的觀點(diǎn)。
主持人：您覺(jué)得他們還會(huì)出臺(tái)未來(lái)房地產(chǎn)的報(bào)告嗎？
曹建海：北京社科院的報(bào)告我還是很贊成的，他的觀點(diǎn)跟我在06年首都發(fā)展論壇，發(fā)布了一個(gè)北京市的房?jī)r(jià)將在奧運(yùn)會(huì)之后回落，回落周期是4年，回落幅度是在一半以上，應(yīng)該說(shuō)08年回落應(yīng)該是驗(yàn)證了我的看法，北京市的報(bào)告我覺(jué)得很多方面和我的報(bào)告應(yīng)該是一致的，所以我看了這個(gè)報(bào)告是贊成的，我認(rèn)為北京市這次的立場(chǎng)反應(yīng)了公眾立場(chǎng)，反應(yīng)了絕大部分老百姓的立場(chǎng)，這是社科院應(yīng)有的態(tài)度，所以我對(duì)這個(gè)報(bào)告是支持的，當(dāng)然這個(gè)報(bào)告觸及了開(kāi)發(fā)商的利益，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商好不容易營(yíng)造了小陽(yáng)春，可能因?yàn)閷?dǎo)致這個(gè)報(bào)告的觀點(diǎn)，導(dǎo)致人們?cè)?9年出現(xiàn)持貨觀望的態(tài)度，這對(duì)開(kāi)發(fā)商是個(gè)巨大的打擊，因?yàn)榍捌诩械木仁姓撸瑪U(kuò)張性的貨幣政策，4萬(wàn)億的救市方案，加上今年春節(jié)技術(shù)性反彈，價(jià)格成交量都有技術(shù)性反彈，再加上5次降息，確實(shí)讓消費(fèi)者購(gòu)房者購(gòu)房成本下降，包括開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)資金鏈過(guò)于緊張而大幅折扣，也有大型國(guó)企的團(tuán)購(gòu)因素，也有一部分開(kāi)發(fā)商的造勢(shì)的因素，這個(gè)造勢(shì)因素也是起了很大的作用，這些總的因素構(gòu)成了小陽(yáng)春，但是這個(gè)小陽(yáng)春這里面還是有水分的，他們苦心造就的小陽(yáng)春，他非常擔(dān)心有不利的聲音，不利的聲音分別來(lái)自中國(guó)社科院、北京社科院，北京社科院的藍(lán)皮書(shū)，我的觀點(diǎn)并沒(méi)有對(duì)今年判斷，但是我判斷兩年之后像北京的這樣的地區(qū)，特別大中城市的房?jī)r(jià)有4—5降價(jià)，對(duì)投資者而言目前是毫無(wú)疑義的，如果有些人迫切需要住房像小孩上學(xué)、結(jié)婚，我們?nèi)ツ曜隽苏{(diào)查，一般迫切需要住房的也是二手房小戶型，不是到一手房購(gòu)買，北京的一手房是沒(méi)有剛性需求的，任志強(qiáng)重要觀點(diǎn)是剛性需求，我的判斷剛性需求是一張床，但對(duì)外圍的房間大小這是完全有彈性的，多大的房間都可以把這張床放下，只有這張床是剛性的，所以有一張床是剛性的，但房完全是有彈性的，跟房?jī)r(jià)密切相關(guān)，至于炒樓不是剛性需求，它是越漲越買，當(dāng)這個(gè)房屋越漲成交量越大的時(shí)候，這時(shí)候明顯看出投機(jī)者進(jìn)入了，這時(shí)候已經(jīng)不是真實(shí)的需求了，投機(jī)者需且是買了這個(gè)房子是相當(dāng)于進(jìn)貨，進(jìn)貨的目的是高價(jià)賣出，這個(gè)時(shí)候是供給者之間的轉(zhuǎn)移，并沒(méi)有形成真正的需求，只有房?jī)r(jià)不斷上漲的時(shí)候，越漲越買。這樣一個(gè)小陽(yáng)春面對(duì)這樣一個(gè)不利的聲音，開(kāi)發(fā)商可以說(shuō)是惱羞成怒，對(duì)于學(xué)者只是一句話，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)今年的盈利計(jì)劃就泡湯的，所以我并沒(méi)有對(duì)今年的房?jī)r(jià)具體進(jìn)行預(yù)測(cè)，如果今年還像1—3月份這樣大規(guī)模投放貨幣，老百姓都會(huì)擔(dān)心惡性通貨膨脹，這時(shí)候可能就會(huì)把存款取出來(lái)進(jìn)行股市投資，或者購(gòu)買一個(gè)房子保值，為了防止財(cái)產(chǎn)進(jìn)一步被政府稀釋掉，這也說(shuō)明政府現(xiàn)在大規(guī)模投放貨幣是極端不負(fù)責(zé)任的，有非常嚴(yán)重的后果，起碼目前來(lái)講是一種變相的通過(guò)（駐地稅）方式率掠奪公眾財(cái)富，來(lái)支持我們的4萬(wàn)億，來(lái)支持我們一些產(chǎn)業(yè)振興，這種做法是非常不負(fù)責(zé)任的。
主持人：您本人來(lái)說(shuō)，您堅(jiān)持支持公眾的立場(chǎng)，即使被開(kāi)發(fā)商放到對(duì)立面的立場(chǎng)上您還是要堅(jiān)定的，會(huì)有壓力嗎？
曹建海：我06年以來(lái)一貫的立場(chǎng)，我是從來(lái)沒(méi)有低過(guò)頭的，我覺(jué)得開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有敢把我作為辯論對(duì)手的，他們以為戴建中以前沒(méi)怎么搞過(guò)房地產(chǎn)，容易被擊倒，他其實(shí)也是還是一個(gè)堅(jiān)定的老知識(shí)分子，但實(shí)際上目前房地產(chǎn)問(wèn)題已經(jīng)沒(méi)有什么討論的必要了，其實(shí)就是兩個(gè)觀點(diǎn)，一個(gè)代表公眾的觀點(diǎn)，一個(gè)是代表極端利益的觀點(diǎn)，只要任何人說(shuō)一句話，老百姓立刻知道他是站在哪一邊的，擁有（戴建中）那種觀點(diǎn)，作為一個(gè)學(xué)者只要有良知都是很容易的，只不過(guò)很多人被政策搞的昏了頭，特別是被國(guó)務(wù)院搞的昏了頭，被媒體搞的昏了頭，不知道自己該站在哪一邊，房地產(chǎn)在中國(guó)已經(jīng)討論已經(jīng)沒(méi)有比它更透徹了，前一段成思危搞了一個(gè)“烏龍”謠言，他成為一個(gè)造謠者了，老百姓一下知道他是什么角色，成思危聲望徹底受到損害了，成思危還不斷露頭接受小崔訪談，他已經(jīng)沒(méi)有資格夸夸其談了，作為學(xué)者他是非常失敗的。
主持人：我們了解最近一些開(kāi)發(fā)商還是組織了一些知名企業(yè)，還在跟政府有一個(gè)匯報(bào)，可能還要得到政府更大的支持，包括建議也好，您怎么看？
曹建海：開(kāi)發(fā)商利益集團(tuán)是貪得無(wú)厭的，我們過(guò)去社會(huì)要富起來(lái)了，慢慢會(huì)追求精神或者其他方面的需要，但是在中國(guó)目前這樣一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，已經(jīng)獲取巨額暴利的集團(tuán)，它仍然希望獲得更大的利益，不像以前賺了很多錢了，現(xiàn)在可以是緩緩了多做對(duì)公眾有利的事情，這樣看來(lái)他們是貪得無(wú)厭的，房地產(chǎn)是一個(gè)完全不勞動(dòng)的部門，它也是沒(méi)有資金的，也是完全依靠銀行貸款的，過(guò)去即使賺了一些錢，那也是完全掠奪公眾的財(cái)產(chǎn)，但是掠奪之后基本上被開(kāi)發(fā)商私人包括利益集團(tuán)的官員分掉了，這樣一個(gè)企業(yè)賺的每一分錢都是從公眾手里掠奪的，如果把開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造的財(cái)富和公眾損失的財(cái)富加起來(lái)實(shí)際上是零，房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所創(chuàng)造財(cái)富的部分，那是也是由設(shè)計(jì)、建材、裝修、家電這些部門共同創(chuàng)造的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)是根本不創(chuàng)造任何，它是一個(gè)掠奪的行業(yè)，它賺錢比較容易，所以大量官員參與其中，它與政府之間都是建立了非常密切的關(guān)系，這個(gè)利益集團(tuán)是非常強(qiáng)大的，他們不斷給政府游說(shuō)，現(xiàn)在開(kāi)始拯救開(kāi)發(fā)商已經(jīng)提到了保增長(zhǎng)的高度，這樣非常容易打動(dòng)中央高層，現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)政策正在面臨一個(gè)新的冬天，這個(gè)冬天體現(xiàn)在市場(chǎng)上就是不斷救市出臺(tái)，房?jī)r(jià)會(huì)不斷抬高，政府一切政策會(huì)落在房地產(chǎn)商身上，前一段時(shí)間降息、降稅可能對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生優(yōu)惠，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商通過(guò)漲價(jià)把這個(gè)優(yōu)惠把這個(gè)吃進(jìn)去了，所以老百姓對(duì)這個(gè)是非常反感，現(xiàn)在這個(gè)小陽(yáng)春是一個(gè)短暫的現(xiàn)象，老百姓對(duì)政府救市對(duì)開(kāi)發(fā)商的貪婪開(kāi)始有所行動(dòng)了開(kāi)始抵抗了，這個(gè)抵抗的力量是主流，政府的救市開(kāi)發(fā)商的任意漲價(jià)都不是主流，最終還是要被主流淘汰的。
主持人：現(xiàn)在短暫的成交上漲是階段性的？
曹建海：對(duì)，因?yàn)楦黜?xiàng)政策使交易成本在下降，原來(lái)收入成本較高的人都在加入，加上大型國(guó)企對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷也到谷底了，因?yàn)楝F(xiàn)在中央的救市使好多人產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué)，大型國(guó)企團(tuán)購(gòu)加上放貸，大量信貸資金的進(jìn)入，為開(kāi)發(fā)商營(yíng)造了小陽(yáng)春創(chuàng)造了得天獨(dú)厚的條件，開(kāi)發(fā)商本身會(huì)營(yíng)造氣氛，制造數(shù)據(jù)，加上媒體宣傳，所以使的原本不準(zhǔn)備買房的他們只好出來(lái)看市場(chǎng)發(fā)生了什么情況，很多人是沒(méi)有獨(dú)立頭腦的，好多人也被吸入了市場(chǎng)，擴(kuò)大了成交量，我們不能忽視開(kāi)發(fā)商造假的行為，在售樓處、房?jī)r(jià)會(huì)上雇傭房托，在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上是完全可以做假的，假按揭的事件現(xiàn)在不斷爆發(fā)，例如：北京、深圳、上海都是非常嚴(yán)重的，上海開(kāi)發(fā)商把房子直接賣給中介，中介在二級(jí)市場(chǎng)推廣，開(kāi)發(fā)商通過(guò)按揭的方式把資金回收了，回收資金之后它也不會(huì)搞新開(kāi)發(fā)，它會(huì)投入股市去賺錢，如果股市去年健康的話，這部分錢給銀行貸款是富富有余的，信貸投放是根本性的，雖然一季度消費(fèi)信貸只有900億，使好多工業(yè)貸款商業(yè)貸款通過(guò)各種方式都跑到房地產(chǎn)市場(chǎng)了，房地產(chǎn)的回暖也使的外埠資金原來(lái)觀望中國(guó)，開(kāi)始向中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)投資，資金鏈一旦解決了開(kāi)發(fā)商開(kāi)始換了另一副嘴臉，開(kāi)始通過(guò)控盤(pán)，通過(guò)控制價(jià)格上漲結(jié)構(gòu)，又來(lái)坑害老百姓，老百姓不吃這一套，這樣看小陽(yáng)春很快就會(huì)過(guò)去。
主持人：您的觀點(diǎn)還是建議目前有購(gòu)房沖動(dòng)者還是擦亮眼睛？
曹建海：對(duì)，擦亮眼睛獨(dú)立思考，除了貨幣投放，除了地方政府官員，其他的因素一切都不支持房?jī)r(jià)漲價(jià)，現(xiàn)在房地產(chǎn)商和支持他們的官員都是跳梁小丑，它不可能改變大勢(shì)的，大的勢(shì)頭房屋過(guò)剩必定回落，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走低，現(xiàn)在中國(guó)找不到新的增長(zhǎng)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)會(huì)持續(xù)走低，政府投資不會(huì)成為增長(zhǎng)點(diǎn)，只能暫時(shí)的彌補(bǔ)回落，因?yàn)榫仁惺且跃薮蟠巫譃榇鷥r(jià)的，最終是要公眾來(lái)買單的，如果由政府解決，未來(lái)又是增稅的問(wèn)題，最終次字財(cái)政政策不能持續(xù)，絕對(duì)不能成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)的高房?jī)r(jià)不能仍然新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，因?yàn)樗锹訆Z性產(chǎn)業(yè)，買了房子完全消費(fèi)被透支，收入被透支，在其他領(lǐng)域失去了消費(fèi)的力量，它對(duì)經(jīng)濟(jì)是負(fù)面的東西，目前中國(guó)找不到新的增長(zhǎng)點(diǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)的回落是必然的趨勢(shì)，不管現(xiàn)在怎么說(shuō)回暖，只是短暫性的技術(shù)性回暖，不代表未來(lái)走勢(shì)，未來(lái)走勢(shì)中國(guó)會(huì)繼續(xù)回落，這就注定房?jī)r(jià)和地價(jià)回落。居民收入和房?jī)r(jià)差距太大，居民收入增長(zhǎng)目前也不看好，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不看好，這些走勢(shì)說(shuō)明房?jī)r(jià)是持續(xù)回落的走勢(shì)，這個(gè)局面是不能改變的。
主持人：今年我們看成交，每周的成交漲幅跌幅都不太一樣，去年下半年出了幾中觀點(diǎn)，社科院李揚(yáng)所長(zhǎng)，他之前說(shuō)過(guò)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的應(yīng)該呈現(xiàn)V型與U型之間，肯定不會(huì)了L型，您怎么看，走勢(shì)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)W型。
曹建海：W型就是降到低谷，08年初降到現(xiàn)在所謂的低谷，再起到去年3月份的最高的水平，再回落，那就說(shuō)幾年之后房?jī)r(jià)是不變的，這個(gè)觀點(diǎn)我不能同意，居民收入頂多每年增長(zhǎng)10%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不能保證10%，但是國(guó)家采取惠民政策，房?jī)r(jià)如果還回歸到08年3月份的水平，北京房?jī)r(jià)收入比是20倍左右，即使居民收入有上漲，到2011年，每年增長(zhǎng)10%，如果房?jī)r(jià)還維持在這個(gè)水平，居民的收入和房?jī)r(jià)相比還會(huì)維持在15倍左右，這個(gè)15倍也是完全不能持續(xù)的，如果兩口子15年才能換套住房，這個(gè)房?jī)r(jià)是不能支撐的，V字型的是今年出現(xiàn)反彈，V字之后怎么辦，是在平臺(tái)上觀望，我想這個(gè)也是不現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)榻衲昃仁姓邥?huì)不斷出臺(tái)，會(huì)維持一個(gè)平臺(tái)，所以總的來(lái)講還應(yīng)該是L型的，短暫的下跌會(huì)有一個(gè)波折，但是下跌的趨勢(shì)會(huì)不變的，也許短期有一個(gè)小反彈，繼續(xù)回落是持續(xù)不變的，什么時(shí)候到底，差不多2—3年，這就會(huì)處在很長(zhǎng)時(shí)間的平臺(tái)期，這也是2011—2012年之后才會(huì)有。
主持人：從現(xiàn)在來(lái)說(shuō)買房的群體還是一個(gè)弱視群體，政府是不是應(yīng)該出臺(tái)幫助他們的一些政策？
曹建海：這就要看政府站在哪邊了，如果政府站在簡(jiǎn)單的保增長(zhǎng)8%，這個(gè)根本說(shuō)明不了什么，我去加拿大考察，你把礦山采了，把森林都砍掉，保50%都有可能的，問(wèn)題是以資源徹底的破壞為代價(jià)，如果不計(jì)代價(jià)保增長(zhǎng)并沒(méi)有什么意義，而且8%只是總量的概念，究竟當(dāng)中公眾的福利是多少，如果擴(kuò)大消費(fèi)有很多辦法，如果政府手里有很多錢，為什么不把政府的產(chǎn)品分配給老百姓，老百姓消費(fèi)就是使用商品的過(guò)程，一個(gè)是通過(guò)購(gòu)買來(lái)獲得，購(gòu)買之后獲得，政府可以贈(zèng)送的方式，一樣可以擴(kuò)大消費(fèi)，擴(kuò)大消費(fèi)絕對(duì)不是政府鼓勵(lì)老百姓高價(jià)錢買某個(gè)商品，我認(rèn)為這個(gè)擴(kuò)大消費(fèi)純粹是一種誤區(qū)，擴(kuò)大消費(fèi)讓消費(fèi)者能夠使用更多的商品、更多藥品、更多食品，這個(gè)可以通過(guò)兩個(gè)形勢(shì)來(lái)實(shí)現(xiàn)，一個(gè)是通過(guò)公平市場(chǎng)消費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)，北京的房?jī)r(jià)，這樣的房?jī)r(jià)都不應(yīng)該超過(guò)03—04年經(jīng)濟(jì)適用房的銷售，我認(rèn)為北京的房?jī)r(jià)在5—6千塊左右的水平，這樣購(gòu)買的房屋叫公平交易，另外一種方式政府直接給分配給老百姓，應(yīng)當(dāng)更多應(yīng)用老百姓，而不是作為更多人個(gè)人的消費(fèi)，我想這同樣是擴(kuò)大消費(fèi)，應(yīng)該是通過(guò)公平的交易合政府的轉(zhuǎn)移支付來(lái)實(shí)現(xiàn)。
主持人：最近國(guó)土資源部下述部門發(fā)布了2008年全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告，指出08年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格逼近4000元關(guān)口，達(dá)到3919元/平方米。這也就意味著當(dāng)年城鎮(zhèn)居民一年不吃不喝，僅能買到4平方米的商品房。關(guān)于這些數(shù)據(jù)，您有什么感想？
曹建海：最近房地產(chǎn)領(lǐng)域的探討，一直集中在房?jī)r(jià)和家庭收入比上面，根據(jù)世界各國(guó)按的常規(guī)比是3倍左右，有的國(guó)家是6倍，但是實(shí)際上6倍應(yīng)當(dāng)是國(guó)家收入比的上限，如果是6倍的話，家庭開(kāi)支一半以上都用在住房了，住房消費(fèi)一般來(lái)講有很多部分構(gòu)成，購(gòu)房的本息，另外水暖、電暖、甚至家居、家電的這些開(kāi)支消費(fèi)，把這個(gè)包含進(jìn)去，中國(guó)房?jī)r(jià)收入比是非常非常高的，現(xiàn)在我們都是裸房?jī)r(jià)跟家庭收入計(jì)算，任志強(qiáng)不滿意，對(duì)北京市的計(jì)算非常不滿意，為什么不考慮公積金，國(guó)外的住房都是裝修好的住房，如果考慮公積金，把房的裸房加上裝修實(shí)際上房?jī)r(jià)比以前還要高，任志強(qiáng)還不滿意，如果用中位數(shù)計(jì)算會(huì)很低的，任志強(qiáng)不管怎么狡辯，其實(shí)是想表現(xiàn)房?jī)r(jià)并不高，他甚至說(shuō)了30年房?jī)r(jià)都沒(méi)怎么漲，漲的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于工資的上漲，他不知道過(guò)去78年的時(shí)候，一個(gè)小院住房就是幾千，以前沒(méi)有平米的概念，現(xiàn)在拿2—3萬(wàn)比漲了多少倍了，現(xiàn)在他不管怎么討論，就是想代表老百姓說(shuō)房?jī)r(jià)并不高，他這是在強(qiáng)奸民意的，現(xiàn)在老百姓有一個(gè)直觀的判斷，房?jī)r(jià)是高了，一定是他們承受不了的，這種強(qiáng)奸民意的做法，現(xiàn)在占據(jù)了各大媒體的主流，占據(jù)博鰲論壇的主流聲音，我認(rèn)為這是龍永圖的恥辱，龍永圖究竟站在誰(shuí)的立場(chǎng)，竟然請(qǐng)了這么一個(gè)人民公敵，我為這個(gè)論壇的聲音感覺(jué)到不恥。
主持人：我覺(jué)得開(kāi)發(fā)商有一群人是這樣的認(rèn)為的，他認(rèn)為北京是一個(gè)國(guó)際都市，老認(rèn)為房?jī)r(jià)跟國(guó)際接軌。
曹建海：極端的荒謬，可以世界上任何地方都是唯一的，支持北京房?jī)r(jià)唯一的因素是北京的工作崗位，只是有錢的大款在北京買房，如果沒(méi)有在工作崗位，他不可能在這兒居住的，他經(jīng)多買一套，不可能買數(shù)十套，買數(shù)十套就是投資的，全世界的人如果到北京短期購(gòu)買一套住房，外國(guó)人在北京工作一套就夠了，如果要買多套一定是投資和投機(jī)的，一定要轉(zhuǎn)移給下家，以住房的唯一性，以地理位置的唯一性來(lái)強(qiáng)調(diào)北京對(duì)全世界居民的吸引力這是非?；奶频?，只有你這地方暴漲，才會(huì)吸引全世界投機(jī)者進(jìn)入，反過(guò)來(lái)講如果你這個(gè)房?jī)r(jià)是平穩(wěn)，只能吸引一些在這兒工作人，和少量的暴富群體，這個(gè)購(gòu)買是比不上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度的，所以說(shuō)銷量的增加是低于竣工量的，這就注定北京的市場(chǎng)在很長(zhǎng)時(shí)間都是嚴(yán)重過(guò)剩的格局，拿什么大都市這都是開(kāi)發(fā)商忽悠，這是完全不可信的，上海也是大都市，深圳也是大都市房?jī)r(jià)不一樣回落的，東京、香港都是大都市房?jī)r(jià)都在回落的，房?jī)r(jià)跟經(jīng)濟(jì)走勢(shì)是密切相關(guān)的，跟泡沫大小必然相關(guān)的，中國(guó)泡沫大了必須要破了，中國(guó)希望維持泡沫不管是誰(shuí)一定會(huì)受到懲罰的，會(huì)成為笑料的。
主持人：最近很多言論都在說(shuō)，中國(guó)人的購(gòu)買力在經(jīng)濟(jì)大蕭條時(shí)候表現(xiàn)的非?；鸨灾劣诰€段時(shí)間有些媒體也組織了赴美看房團(tuán)，可能未來(lái)還會(huì)有澳洲的開(kāi)發(fā)團(tuán)來(lái)在北京推銷，您覺(jué)得我們國(guó)內(nèi)的購(gòu)買力是不是如全世界的房企想象的這樣的有后勁，大家的錢包那么鼓，可以拯救全世界的房地產(chǎn)？
曹建海：中國(guó)是全世界收入分配差距最大的國(guó)家，少數(shù)人攫取了社會(huì)絕大部分的財(cái)富，少數(shù)富人他們的錢包是很鼓的，去國(guó)外買房都是富人，富人的錢包是很鼓的，窮人的錢包是很扁的，極少數(shù)人占據(jù)了社會(huì)絕大的財(cái)富，極少數(shù)的人這些人為后代著想，英美的教育水平確實(shí)要好很多，這才是正當(dāng)?shù)男枨?，還有一些可能因?yàn)橛⒚赖姆績(jī)r(jià)是低谷，到那去炒房，這是投機(jī)的需求，但是因?yàn)楦缓朗掷镓?cái)富太多，他消費(fèi)是有限的，他不可能買幾百套住房，每天到一個(gè)住房居住，這個(gè)是毫無(wú)疑義的，他買住房多的目的是想賺取更多的錢，所謂的中國(guó)的購(gòu)買力，是中國(guó)富人的購(gòu)買力，因?yàn)樗南M(fèi)數(shù)量是有限的，大量的錢是儲(chǔ)蓄起來(lái)進(jìn)行投資，攫取更多的利益，絕大部分老百姓是沒(méi)有錢的，購(gòu)房團(tuán)也是代表中國(guó)的富人，這也是中國(guó)收入惡果所體現(xiàn)出來(lái)的，同樣到美國(guó)購(gòu)房鑄錠成為一種消化，它并不了解美國(guó)的消費(fèi)市場(chǎng)，在那買房交物業(yè)稅，物業(yè)稅交費(fèi)也是很高的，到那鑄錠是要失敗的，不可能賺錢的，即使到那讀書(shū)讀完之后房子還是要拋掉的。
主持人：您能不能講講，您現(xiàn)在是購(gòu)買一個(gè)一個(gè)商品房，現(xiàn)在是第幾套房。
曹建海：我只有一套房，03年購(gòu)買的，再有一套房投資是可恥的，因?yàn)槟遣皇莿趧?dòng)所得，如果作為我這樣的學(xué)者，我自己再去炒房獲取利益，跟我立場(chǎng)是完全不一致的，我反對(duì)炒房，炒房獲得的利益，是從購(gòu)買高價(jià)買你房子的人手里掠奪的，實(shí)際上是投機(jī)者的角色，不是通過(guò)勞動(dòng)獲取利益，這個(gè)是我不贊成的。
主持人：我們也發(fā)現(xiàn)很多沒(méi)有買房的同事也會(huì)受到周邊的影響，大家都買房了，包括現(xiàn)在80后年輕的朋友也會(huì)受到引導(dǎo)，包括王石也說(shuō)過(guò)他第一套房也是30—40歲左右，您對(duì)年輕朋友說(shuō)幾句。
曹建海：中國(guó)的置業(yè)觀念，03年以來(lái)房?jī)r(jià)不斷上漲，購(gòu)房就能獲利，所以就強(qiáng)化了置業(yè)觀念，如果房?jī)r(jià)是回落的，這個(gè)置業(yè)觀念就會(huì)被淡化，實(shí)際上對(duì)你來(lái)講，房?jī)r(jià)不漲買房是不如租房的，如果房?jī)r(jià)往下走勢(shì)，買房更是得不償失，會(huì)給你造成損失的，關(guān)鍵看房間走勢(shì)，房?jī)r(jià)如果繼續(xù)向上漲，買房不僅僅是考慮居住，更考慮的是保值增值，關(guān)鍵是看經(jīng)濟(jì)周期的走勢(shì)，關(guān)鍵現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)找不到北，所以我看好會(huì)重回03年。
主持人：因?yàn)楝F(xiàn)在老百姓想到經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，包括未來(lái)人民幣貶值的問(wèn)題，中國(guó)來(lái)說(shuō)投資渠道還是有限的，也會(huì)選一些不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品，防止自己的資產(chǎn)縮水，也有這樣的心理。
曹建海：未來(lái)漲幅更大的是也許是消費(fèi)品，現(xiàn)在大規(guī)模信貸投放，目前被股市和房地產(chǎn)吸收，在未來(lái)時(shí)期一旦有風(fēng)吹草動(dòng)，一定有社會(huì)不穩(wěn)定的因素，資金就會(huì)從股市和房地產(chǎn)流向消費(fèi)品，消費(fèi)品價(jià)格的暴漲，這個(gè)時(shí)候大家可能認(rèn)為投資消費(fèi)品是更有利的，即使再發(fā)生通脹房?jī)r(jià)也很難上漲，因?yàn)榉績(jī)r(jià)已經(jīng)完成了上漲，現(xiàn)在只等回落了，03年平均房?jī)r(jià)上漲了3—4倍左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通消費(fèi)品的上漲程度，包括貨幣投放的擴(kuò)張程度，房?jī)r(jià)已經(jīng)完成了上漲的使命，除非我們的通貨也能出現(xiàn)3—4倍的上漲，這時(shí)候我認(rèn)為有可能房?jī)r(jià)才能上漲，如果不能達(dá)到這樣的投入程度，我覺(jué)得即使貨幣投入一定會(huì)付出代價(jià)的，付出消費(fèi)品大量上漲，政府一定會(huì)緊縮貨幣，那時(shí)候不知道能不能把經(jīng)濟(jì)物價(jià)壓下來(lái)，那時(shí)候伴隨經(jīng)濟(jì)更大幅度的振蕩，如果那時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)還在上漲，肯定會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)的消息，絕對(duì)不能為高房?jī)r(jià)買單，我建議中國(guó)政府和老百姓都應(yīng)當(dāng)?shù)种聘叻績(jī)r(jià)。
主持人：您之前也表過(guò)態(tài)，建議網(wǎng)友或者不急著住的朋友，不要再短期內(nèi)置業(yè)。
曹建海：我是覺(jué)得“天下興旺匹夫有責(zé)”，如果大家都參與到購(gòu)房里面，確實(shí)會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，這對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展是不利的，作為老百姓來(lái)講不要看到周邊的置房這樣正好中了開(kāi)發(fā)商的圈套，為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康的發(fā)展，中國(guó)需要低房?jī)r(jià)的環(huán)境，只有房?jī)r(jià)降低，中國(guó)的城市化才能落到實(shí)處，絕大部分農(nóng)民工，在城市里只是臨時(shí)居住，甚至租賃都租不起，因?yàn)檗r(nóng)村才是他們的家，而且收入也是非常低的，如果考慮農(nóng)民工新群體和房?jī)r(jià)的差距，房?jī)r(jià)跟他們這個(gè)群體是20倍，真正能實(shí)現(xiàn)真正的城市化，中國(guó)需要低房?jī)r(jià)的環(huán)境，為了大學(xué)生群體也必須讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，房租也降下來(lái)，為了降低商業(yè)的成本，只有房?jī)r(jià)降下來(lái)，才不至于到飯館吃飯一碗面20塊，其中15塊就是過(guò)高的房?jī)r(jià)，要堅(jiān)決的要向高房?jī)r(jià)宣戰(zhàn)，作為老百姓有自己鮮明的立場(chǎng)，不僅僅應(yīng)該為了蠅頭小利，就出賣自己的立場(chǎng)，只要站在自己的立場(chǎng)這邊，老百姓一定會(huì)獲勝的。
主持人：謝謝您今天給我們分享了這么多精采的話題，謝謝您作客網(wǎng)易房產(chǎn)，希望您有空來(lái)我們這里坐坐，和大家再聊聊。
曹建海：網(wǎng)易的網(wǎng)友評(píng)論還是很活躍的，今天到這兒料特別高興，希望大家共同分享我們的成果，謝謝。