易憲容：穩(wěn)定房?jī)r(jià)也就是政府對(duì)房?jī)r(jià)做了隱性擔(dān)保
如果政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，那么，這其中則是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格作了一個(gè)隱性擔(dān)保，即只能是上漲而不下跌。
當(dāng)我們把住房當(dāng)作一種投資品時(shí)，如果政府對(duì)住房的價(jià)格進(jìn)行隱性擔(dān)保，那么投資者就會(huì)奮不顧身地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
易憲容
10月份，中國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.6%，北京以10.7%的漲幅名列首位(新華社11月13日)。
據(jù)悉，對(duì)于今年以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，國(guó)務(wù)院認(rèn)為效果不佳，如少數(shù)城市住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快；結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)還十分艱巨；房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍需進(jìn)一步規(guī)范。
今年以來(lái)宏觀調(diào)控，盡管銀行信貸一直處于不斷收縮的過(guò)程，但這并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)有多少影響，反之，房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)內(nèi)銀行信貸增長(zhǎng)還在表現(xiàn)為迅速擴(kuò)張的趨勢(shì)，其增長(zhǎng)高于2005年一倍以上；還有，為了規(guī)避國(guó)內(nèi)銀行信貸收縮的風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道正通過(guò)引入外資打破國(guó)內(nèi)銀行信貸收縮限制，從而使得今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)利用外資的比重成幾倍的增長(zhǎng)。也就是說(shuō)，禁止外資進(jìn)入的171號(hào)文件還沒(méi)有真正在地方得以落實(shí)。而大量的外國(guó)資金涌入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅會(huì)弱化宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果，而且會(huì)增強(qiáng)人民幣升值預(yù)期。同時(shí)，定金及預(yù)收款負(fù)增長(zhǎng)說(shuō)明了個(gè)人住房開始理性化，民眾購(gòu)房消費(fèi)與投資的欲望減弱。
這些現(xiàn)象就如不少人在主張的，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就是讓國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲，如果讓房?jī)r(jià)下跌，那么就是宏觀調(diào)控失敗，就會(huì)引起我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)災(zāi)難。對(duì)于這樣的言論我是不敢茍同的。我相信推動(dòng)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲應(yīng)該不是中央房地產(chǎn)政策調(diào)控的目標(biāo)。但是，這里有一個(gè)問(wèn)題必須明白。即如果政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，那么，這其中則是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格作了一個(gè)隱性擔(dān)保，即只能是上漲而不下跌。
如果是這樣一個(gè)邏輯，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是很難向下調(diào)整的。因?yàn)?，在市?chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房?jī)r(jià)的變化應(yīng)該由市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定而不是由政府的政策來(lái)穩(wěn)定。政府的政策要穩(wěn)定市場(chǎng)某個(gè)行業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格，其實(shí)就是政府用自己的信用在對(duì)這個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)品的價(jià)格擔(dān)保。因?yàn)橐哉叩姆绞絹?lái)穩(wěn)定價(jià)格，會(huì)使得市場(chǎng)參與人認(rèn)為該產(chǎn)品的價(jià)格只能夠在這樣的穩(wěn)定價(jià)格之內(nèi)，如果低于這樣的穩(wěn)定價(jià)格，那么政府就一定會(huì)出手救之。這幾年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)越是調(diào)控越是上漲，其中的原因有很多，但其中一原因與政府這樣的隱性擔(dān)保有關(guān)。特別是當(dāng)我們把住房當(dāng)作一種投資品時(shí)，如果政府對(duì)住房的價(jià)格進(jìn)行隱性擔(dān)保，那么投資者就會(huì)奮不顧身地進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。特別是當(dāng)投資者可以利用銀行金融杠桿的時(shí)候，投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)更是會(huì)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋顿Y者進(jìn)入這樣的市場(chǎng)，賺了錢是自己的，如果虧損了，有政府來(lái)為擔(dān)保，其損失會(huì)讓國(guó)家來(lái)承擔(dān)。
同時(shí)，當(dāng)政府的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格作隱性擔(dān)保時(shí)，不僅會(huì)讓大量的國(guó)內(nèi)投資者紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)一些大城市一個(gè)人購(gòu)買幾套房子多的是，讓國(guó)內(nèi)銀行更是看好房地產(chǎn)業(yè)，讓大量的信貸資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而且會(huì)讓外國(guó)的投資者也紛紛進(jìn)入或準(zhǔn)備進(jìn)入國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
外國(guó)人在中國(guó)炒作房地產(chǎn)，本來(lái)早些時(shí)候禁止外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的171號(hào)文件規(guī)定得清清楚楚，但是還是規(guī)定歸規(guī)定，國(guó)外資金仍然通過(guò)各種方式進(jìn)入國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因?yàn)?，?duì)外國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，他們進(jìn)入國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅看到了購(gòu)買人民幣資產(chǎn)獲得人民幣升值之利，也看到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)由政府隱性擔(dān)保，進(jìn)入這樣的市場(chǎng)沒(méi)有多少風(fēng)險(xiǎn)。這就是外國(guó)大量的資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原因所在，也是目前不少外國(guó)基金正在炒作國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的原因所在。
總之，今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之后，國(guó)內(nèi)不少地方的房?jī)r(jià)越是調(diào)控越是快速上漲，其中的原因可能有不少，但政府的政策對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的隱性擔(dān)保是不可忽視的因素。作為投資的住房，如果其價(jià)格是在政策的擔(dān)保之下求穩(wěn)定，那么其價(jià)格只能是上漲而不會(huì)上下波動(dòng)了！