建設(shè)部廉租房政策是一種絕對的偽善

（在中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會《廉租房與低收入居民住房保障政策》研討會上發(fā)言的錄音整理稿）

　　曹建海：我還是就主題報(bào)告發(fā)言。建設(shè)部把廉租房政策當(dāng)成了當(dāng)前房地產(chǎn)政策的主要戰(zhàn)略，它認(rèn)為當(dāng)前的任務(wù)不是大多數(shù)人的住房問題，而是廉租房政策。有一點(diǎn)任志強(qiáng)剛剛講到的, 我認(rèn)為很有道理，就是廉租房問題實(shí)際上特別容易解決。作為建設(shè)部來講如果把這項(xiàng)工作當(dāng)成核心任務(wù)，是非常容易獲得的政績的！實(shí)際上資金來源也是沒有多大問題的，過去這個(gè)問題一直沒有很好地解決，關(guān)鍵是沒有和政績掛鉤。所以大量的精力、土地都放在商品房上了。因?yàn)樯唐贩考饶転檎畮硗恋刎?cái)政收入，更能促進(jìn)地區(qū)生產(chǎn)總值增長。如果和政績掛鉤，很容易解決資金來源的問題。只要我們的政府積極向奉送財(cái)政、貪污財(cái)政、浪費(fèi)財(cái)政、吃飯財(cái)政宣戰(zhàn)，只有不到5%的人群的住房問題不是困難。關(guān)鍵是我們解決的這些人群到底有多少？現(xiàn)在開始有了一種新的說法，廉租房不僅要解決城市里的低收入群體，而且要解決大量的農(nóng)民工進(jìn)城引起的住房問題。并且目前還有向中低收入者延伸的趨勢，希望解決其他的人群，把過去經(jīng)濟(jì)適用房政策覆蓋的人群納入到廉租房的人群里面，以及更多的流動人口。但是我覺得對流動人口實(shí)施廉租房政策的思路，純粹是一種偽善。你企業(yè)要用工就一定要提供足額的工資和勞動條件，工資應(yīng)該能覆蓋他應(yīng)吃的飯，覆蓋他的達(dá)到一定面積標(biāo)準(zhǔn)的住房按市場租金應(yīng)支付的金額，覆蓋他的醫(yī)療和保險(xiǎn)。現(xiàn)在工廠要雇傭農(nóng)民工，必須提供給他一定水平的工資，滿足他的基本生活水平；除此之外，還得解決他養(yǎng)家糊口的這部分。這樣來看農(nóng)民工的工資至少應(yīng)該漲到四千到五千的水平，不是現(xiàn)在的五百到八百的水平。為什么農(nóng)民工工資低，因?yàn)樗麤]有基本的反抗能力！如果有的話，不至于和老板的收入差距如此之大。本來應(yīng)該是企業(yè)來直接提供員工住房，或者在城市里通過正常的租賃途徑獲得；反過來，如果我們的政府替企業(yè)承擔(dān)了這部分外地勞動力的住房，等于讓本地納稅人替企業(yè)主供養(yǎng)員工，而員工工資因此仍然可以長期維持在超低水平。這是一個(gè)多么荒唐的邏輯??！
　　為什么現(xiàn)在我們的房價(jià)如此之高，特別在北京、上海的問題更加嚴(yán)重，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民的承受能力。一定程度上在于我們的宣傳。例如北京、上海被宣傳成了全世界的北京、全世界的上海。這樣，香港國際巨星成龍可以和我們城市的居民獲得同等的購房權(quán)利，而且外國人、國內(nèi)任何人都可以在這兒任意購買，但是土地是有限制的。由此引出的住房問題，就牽涉到了所謂的住房保障和住房福利制度問題。
　　用廉租房政策取代經(jīng)濟(jì)適用房政策，表明了建設(shè)部和房地產(chǎn)開發(fā)商對經(jīng)濟(jì)適用房，一直是持非常反對的態(tài)度。但是我認(rèn)為給大多數(shù)人提供經(jīng)濟(jì)適用房，偏偏正好是能解決中國住房問題的最根本的出路。說起住房制度，我們現(xiàn)在老是跟外國比房價(jià)，但是為什么不跟外國的收入比、不跟外國的租金—房價(jià)比進(jìn)行比較。外國房子自有率比我們低，但外國的房子大都是落地的房子。我們都是一個(gè)單元、高樓大廈的單元，要承擔(dān)高額的物業(yè)管理費(fèi)用，頂多算是一個(gè)有限產(chǎn)權(quán)的公寓。有的人幾年不住了，我估計(jì)物業(yè)費(fèi)都交不起了。物業(yè)公司可能就把你房子拍賣掉還物業(yè)費(fèi)。這樣產(chǎn)權(quán)的住房不是真正意義上的住房。把不該賣的東西賣出去了，這是中國自有住房比例比較高的根本原因。
　　希望用廉租房的方式改變現(xiàn)有住房格局，并且把它作為國家住房戰(zhàn)略甚至一個(gè)時(shí)期的住房任務(wù)，這里面作秀的成份遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于它真正為老百姓解決民生的成份。這就回到了住房產(chǎn)業(yè)對于推動經(jīng)濟(jì)增長和解決人民生活兩個(gè)目標(biāo)促進(jìn)的討論。也就是說，我們發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目的是什么？我認(rèn)為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目的是解決民生，不解決民生發(fā)展什么經(jīng)濟(jì)？最后我們變成了為發(fā)展經(jīng)濟(jì)而發(fā)展經(jīng)濟(jì)，結(jié)果是損害民生的GDP越來越多了，這是一種本末倒置，這樣的經(jīng)濟(jì)有什么意義呢？這和制毒販毒等可以迅速創(chuàng)造GDP的產(chǎn)業(yè)有什么區(qū)別呢？
　　目前，中國房地產(chǎn)業(yè)的GDP創(chuàng)造的越來越多，現(xiàn)在甚至成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)了。但是它每增長一個(gè)百分點(diǎn)，民生就會受到極大的傷害。在我國的農(nóng)村，房地產(chǎn)沒有創(chuàng)造多大GDP，土地劃撥一塊做宅基地，一個(gè)平方米造價(jià)300塊錢，住房問題就解決了。但是基本上沒有什么房地產(chǎn)業(yè)，即使有，也是很小范圍的民間交易。同樣是土地公有制，為什么農(nóng)村現(xiàn)在不管收入高低，人人有房??；反過來城市的公有制土地導(dǎo)致很多人沒有房住？這就是現(xiàn)在城市土地的所有權(quán)被追求私利的地方政府拿走了，它拍賣給開發(fā)商，開發(fā)商再賣給消費(fèi)者。這是把原有住戶的土地所有權(quán)完全剝奪了。
　　經(jīng)濟(jì)適用房不是簡單的解決人權(quán)問題、住房權(quán)問題、人道主義的問題，它是已落戶居民土地產(chǎn)權(quán)的保證。我們知道市場經(jīng)濟(jì)最基本的是要解決財(cái)產(chǎn)權(quán)的問題。在中國，成龍來北京來了，和北京當(dāng)?shù)氐娜双@得同樣的權(quán)利購買住房，那把當(dāng)?shù)厝说耐恋貦?quán)利放到哪兒去了？政府為了財(cái)政收入的最大化把土地拍賣給開發(fā)商，但拍賣土地是最壞的東西。我經(jīng)過長期的研究，最終的結(jié)論就回到拍賣土地這個(gè)問題。拍賣一塊土地會影響整個(gè)城市的地價(jià)的波動，它引起了整個(gè)地價(jià)體系的重構(gòu)。這就引起了一個(gè)規(guī)律，“錘聲一響、房價(jià)亂漲”。中國根本沒有房價(jià)問題，完全是地價(jià)問題。五萬塊錢一個(gè)平方米的房子，扣掉一千元，49000元的部分是地價(jià)；而地價(jià)完全是虛構(gòu)的。
　　石小敏：北京小產(chǎn)權(quán)房是土地問題的矛盾沖突。去年《物權(quán)法》爭論那么大，物權(quán)法里面最大的問題是私地問題，農(nóng)民的宅基地、農(nóng)民的承包用地、農(nóng)民的集體土地經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地，就是土地的商業(yè)化。三個(gè)都根本沒有談，完全回避。但是各地現(xiàn)在是什么情況，成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，大量農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化中把土地股權(quán)化，然后讓產(chǎn)業(yè)的龍頭進(jìn)去，讓合作經(jīng)濟(jì)起來，已經(jīng)超越了。在城里、在近郊，其實(shí)農(nóng)民的宅基地已經(jīng)大規(guī)模的補(bǔ)償了，宅基地在轉(zhuǎn)讓過程中全部利益補(bǔ)償給農(nóng)民，武漢也是，凡是農(nóng)村宅基地的，真正市場化中50%已經(jīng)補(bǔ)償了，已經(jīng)超越了現(xiàn)有土地管理規(guī)定，現(xiàn)在土地矛盾已經(jīng)到了一個(gè)新階段了。
　　曹建海：農(nóng)民把平房推掉蓋成樓房，多余的部分賣出來，讓農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)有了基本的落實(shí)和保障。農(nóng)村的規(guī)劃必須實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，不能光建城市的，不管農(nóng)村，其實(shí)把很多城市人口分流到這個(gè)地方是非常好的。如果北京市的一個(gè)官員說要把這些房子炸掉，我就要說你這個(gè)貪官有什么資格破壞老百姓的財(cái)產(chǎn)？我要號召農(nóng)民和小產(chǎn)權(quán)房買主們，要站出來保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)！所以什么樣的住宅是安全的？如果有一萬戶住在這里，它就是安全的，沒有人敢下令炸毀。因?yàn)?，小產(chǎn)權(quán)房直接體現(xiàn)了民生，而民生是政治的根本。
　　曹建海：所以，要取消征地制度，你只是打著公共利益的幌子，最后廉價(jià)把農(nóng)民的土地征走，賣給私人占主導(dǎo)地位的開發(fā)商，開發(fā)商再高價(jià)賣掉土地。實(shí)際上是打著公有制、國有化的名義，清算農(nóng)民的權(quán)利。
　　我研究過為什么地方政府賣地，主要是把國家賦予的稅收權(quán)利范圍內(nèi)應(yīng)征的稅收，都奉送給工商業(yè)資本家了。就是各項(xiàng)稅收減免，根本沒有工人的份兒。由于大量奉送，地方政府淪到賣地的水平，這樣的政府是最沒出息的，已經(jīng)不可救藥了。
　　石小敏：成都市1.2萬平方公里，一千萬人口正規(guī)財(cái)政收入不到400億，每年賣地收入360億。
　　任志強(qiáng)：但是我不同意你說的政府賣地的錢沒有返回到老百姓身上。北京市市政基礎(chǔ)設(shè)施投資大概130億，從土地拿到114億，去年是135億是土地收入全部市政基礎(chǔ)設(shè)施，等于老百姓納稅的錢沒有用于基礎(chǔ)設(shè)施投資。
　　曹建海：實(shí)際上開發(fā)商的土地比政府每年拿出來拍賣的多的多，這個(gè)地的升值應(yīng)該是多少？這屬于地價(jià)重構(gòu)。也就是說，政府賺的一百個(gè)億，開發(fā)商手中的土地升值可以讓他們可以賺一萬多個(gè)億，因?yàn)榉孔幼詈笠u給老百姓的。到去年6月，北京市開發(fā)商囤積的住宅用土地，就已經(jīng)達(dá)到了8000萬平方米。
　　所以我主張政府手中計(jì)劃拍賣的土地，不管處于什么位置，都要拿來建經(jīng)濟(jì)適用房。你想賣給開發(fā)商的住宅土地不準(zhǔn)拍賣了，不能征用土地了，農(nóng)民的土地自己可以完全自己支配，小產(chǎn)權(quán)房就是要合法化。你可以收土地增值稅，但是一定要注意把這筆錢用于進(jìn)行公共設(shè)施配套。這是一個(gè)很大的問題，這是政府應(yīng)該解決的問題。如果政府在土地里面賺了一分錢，可能整個(gè)的地價(jià)和房價(jià)程度都會漲，老百姓將面臨更高的房價(jià)。
　　任志強(qiáng)有一個(gè)說法，房價(jià)再漲十年又怎么樣，這是一個(gè)什么觀點(diǎn)啊！美國的房價(jià)-年租金的比是十倍，現(xiàn)在我們的房子都是四五十倍，只有一個(gè)泡沫的價(jià)格，而且我們這樣的房子還沒有土地?，F(xiàn)在美國家庭有的一套房子占一英畝土地，六百平方米的房屋面積，才賣到一百萬美元。拿到上海，可以賣兩千萬元的人民幣，我對美國人說這個(gè)價(jià)格說比上海的房子便宜多了。人家的住房都是落地的，我們住的是公寓、一個(gè)單元的。而且現(xiàn)在由于招投標(biāo)選擇出價(jià)最低的公司，加上給招標(biāo)委員會成員行賄非常普遍，最后房屋建筑的質(zhì)量非常非常的差。所以現(xiàn)在為了房地產(chǎn)GDP把老百姓的生活水平損害了。所以關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)我堅(jiān)決不主張開發(fā)商介入。北京的經(jīng)濟(jì)適用房采取集資方式建設(shè)，我認(rèn)為1500就能建下來。這樣的房子賣給符合條件的老百姓，多數(shù)能通過銀行住房消費(fèi)信貸的方式支持購房；也可以租，不過要用經(jīng)濟(jì)適用房的銷售價(jià)格進(jìn)行推算；甚至可以廉租，夠廉租條件的你可以再補(bǔ)它一筆錢。
　　明明有農(nóng)村這么好的房地產(chǎn)制度我們不參照，反而要參照土地本來就分布在老百姓私人手中的西方國家的土地市場化，而且參照本來屬于英國殖民地時(shí)期制定的畸形房地產(chǎn)制度，太荒唐了！由于在中國過分市場化，把財(cái)富都集中到房地產(chǎn)開發(fā)商手上了。
　　石小敏：是嚴(yán)重畸形的市場化。
　　曹建海：本來不應(yīng)該發(fā)展這樣的房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)該讓老百姓自己解決，自己蓋房子，非常簡單的東西現(xiàn)在復(fù)雜化了，這樣的GDP毫無意義。
　　任志強(qiáng)：信息不對稱，北京市有八千萬開發(fā)商手里的房子，大概有191000多的房子沒有拆遷，這個(gè)房子沒有一平米是征地的，都是原來就屬于國家的城市建設(shè)用地。
　　沈曉杰：世界銀行有一個(gè)規(guī)則，所有被拆遷的要共享這個(gè)收益。
　　任志強(qiáng)：要賣掉你的舊房子比你要買房子還要貴，你說1500塊錢就能建房子，現(xiàn)在核心預(yù)算是1854。剛才有一個(gè)問題，你說70%、80%人買不起房子，這些人有沒有房子住？要說70%，84%的私有化率。
　　曹建海：現(xiàn)行政策不改，崩盤之前房價(jià)還會漲。所以我認(rèn)為中央能不能拿出根本的政策，取決于對政治的判斷！住房是政治問題，已經(jīng)是重大政治問題了。中央再不管的話，可以說金融危機(jī)、國內(nèi)矛盾就會導(dǎo)致政治爆炸，它一定會采取一個(gè)措施；否則執(zhí)政者誰都跑不了！把房價(jià)打下來太容易了，只要提供30%的經(jīng)濟(jì)適用房，這個(gè)房價(jià)就再也漲不動了；如果提供50%，房價(jià)最少落30%。我和廣州市的張廣寧市長交流過這個(gè)問題，他對此確信無疑。
　　任志強(qiáng)：你說的根本做不到，剛才你說增加到10億平方米，現(xiàn)在我們投資增長25%，但是竣工面積不增長。為什么？第一地價(jià)、第二戶型?，F(xiàn)在誤認(rèn)為投資增長了，鋼鐵、水泥都增長了，根本沒有增加鋼鐵和水泥，因?yàn)椴辉黾由a(chǎn)量，全部被地價(jià)吃掉了。我們查一查建筑量在房地產(chǎn)業(yè)的增長，不可能多建房子，現(xiàn)在建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)字是對的，恰恰把你沒有算的，未列入統(tǒng)計(jì)數(shù)字加進(jìn)去就變成了25%。
　　現(xiàn)在GDP18%的住宅生產(chǎn)，國外是住宅占30%，我們現(xiàn)在全部的房地產(chǎn)還不到GDP的18%，政府就在壓縮投資，我們怎么提高生產(chǎn)。曹博士說的那個(gè)我覺得是信息不對稱，咱們統(tǒng)計(jì)數(shù)字差距太大。
　　曹建海: 你和我的統(tǒng)計(jì)數(shù)字永遠(yuǎn)都對不上，這太正常了!

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