就“且調(diào)且漲”答《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》

    房地產(chǎn)調(diào)控為何“且調(diào)且漲”？房子是供不應(yīng)求嗎？到底是什么人在買房？是中國(guó)人太愛(ài)買房子了嗎？是開(kāi)發(fā)商在囤房惜售嗎？外資進(jìn)入太高房?jī)r(jià)？物價(jià)局為什么管不住房?jī)r(jià)？
    面對(duì)這一系列的矛盾和疑惑，政府相關(guān)的調(diào)控重點(diǎn)是否恰當(dāng)？建設(shè)部把廉租房政策當(dāng)成了當(dāng)前房地產(chǎn)政策的主要戰(zhàn)略，但問(wèn)題的關(guān)鍵是，廉租房政策是否能解決當(dāng)前房地產(chǎn)的矛盾和疑惑？
    問(wèn)：房?jī)r(jià)在這一時(shí)期的上漲是正常的嗎？
    答：房?jī)r(jià)上漲當(dāng)然有流動(dòng)性過(guò)剩的大環(huán)境因素。所謂流動(dòng)性過(guò)剩，就是流通中的貨幣超過(guò)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)貨幣的需求，就是通貨膨脹的意思，其結(jié)果必然是所有物品特別是房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。
    去年以來(lái)由于股市大幅度上漲3-4倍，導(dǎo)致炒股者巨大的財(cái)富效應(yīng)，對(duì)住房形成了巨大的投資或投機(jī)需求；其次，住房及一系列物品價(jià)格大幅度上漲導(dǎo)致居民存款的大搬家，從銀行儲(chǔ)蓄搬到了股市和房市，而銀行一如既往地支持居民購(gòu)買第N套住房。這些可能屬于各地房?jī)r(jià)突然大幅上漲的外部原因。
    從內(nèi)因看，仍然是地方政府、開(kāi)發(fā)商和炒樓者的層層加價(jià)，他們共同構(gòu)成了介于建筑業(yè)和消費(fèi)者之間的超級(jí)流通環(huán)節(jié)，他們的共同特點(diǎn)是不勞動(dòng)，在銀行的幫助下，以很少的資金可以撬動(dòng)房地產(chǎn)大盤(pán)的價(jià)格走勢(shì)，以宏觀調(diào)控的名義，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲。
    我不同意一些人以GDP增長(zhǎng)及家庭可支配收入的平均數(shù)據(jù)為依據(jù)，提出人民有承受高房?jī)r(jià)的能力，根本在于忽視了居民收入分配的兩極分化，即少數(shù)人獲得了大部分財(cái)富和多數(shù)人獲得了少量份額的財(cái)富。而且，上述提法還有一個(gè)邏輯上的錯(cuò)誤，就是一但房?jī)r(jià)以不低于人均收入的速度上漲，那么人民生活水平的提高又從何而來(lái)？實(shí)際上意味著發(fā)生通貨膨脹把收入增長(zhǎng)抵消了。

    問(wèn)：到底是什么人在買房？中國(guó)人太愛(ài)買房了嗎？買房子一定會(huì)賺嗎？
    答：買樓的70%以上屬于投機(jī)者，少量的是屬于自住的，但也多數(shù)出于預(yù)期價(jià)格上漲的減損或保值心理，有投資因素在里面。
    大量的非居住性購(gòu)房，關(guān)鍵是把住房當(dāng)成了如同股票一樣的投資工具。當(dāng)價(jià)格上漲勢(shì)頭明確的勢(shì)頭，會(huì)有更多的預(yù)期上漲的公眾介入，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)向惡性方向高漲。
如果拋售及時(shí)，不是最后接力者，可能能夠從中牟利，但這種牟利是建立在最終消費(fèi)者受損的基礎(chǔ)上的，因而缺乏社會(huì)道義；一旦房?jī)r(jià)崩盤(pán)，投機(jī)者可能血本無(wú)歸，一些銀行也可能破產(chǎn)，引發(fā)金融風(fēng)暴。

    問(wèn)：房?jī)r(jià)是怎樣被炒上去的？——是房子供應(yīng)不足？還是開(kāi)發(fā)商囤房惜售？外資抬高房?jī)r(jià)？
    答：地方政府拍賣土地直接推高樓面地價(jià)，并且通過(guò)新拍賣地價(jià)的“標(biāo)桿”作用引起“地價(jià)重構(gòu)”，推動(dòng)整個(gè)城市地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用土地資源地理位置壟斷優(yōu)勢(shì)，通過(guò)分期開(kāi)發(fā)、捂盤(pán)、定期提價(jià)、假按揭等手段、尋找中介代理等手段，不斷加價(jià)，最大限度獲取超額利潤(rùn)；炒樓者通過(guò)層層倒手加價(jià)，而且在強(qiáng)勢(shì)的賣方市場(chǎng)把稅金轉(zhuǎn)嫁給下家，一定程度推高了房?jī)r(jià)。外資炒樓的作用，絕對(duì)不可掉以輕心，特別是不能把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)成鼓勵(lì)類外商直接投資了。

    問(wèn)：小產(chǎn)權(quán)合法、農(nóng)村宅基地自由流轉(zhuǎn)、單位自建房、個(gè)人合作建房能否化解高房?jī)r(jià)？
    答：是的，重要的是要讓公眾可以選擇自己建設(shè)，還是通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)（比如開(kāi)發(fā)商）購(gòu)買。只有專業(yè)公司提供了比自己建設(shè)更便宜、而且質(zhì)量更高的房屋，才考慮放棄自建，這是世界各地房地產(chǎn)發(fā)展的共同經(jīng)驗(yàn)。自建不會(huì)導(dǎo)致城市混亂，只要政府管好城市規(guī)劃，自建一樣可以保證城市面貌不被破壞。

    問(wèn)：物價(jià)局（政府）為什么管不住房?jī)r(jià)？ 房地產(chǎn)調(diào)控如何走出“且調(diào)且漲”的境地？
    答：如果市場(chǎng)是有效率的，政府干預(yù)似乎沒(méi)有什么理由。但現(xiàn)在中國(guó)的住房市場(chǎng)化日益朝著惡性的方向發(fā)展，政府進(jìn)行必要的干預(yù)，甚至實(shí)行計(jì)劃的一些做法，是非常必要的。
    但是，如果成本不能公開(kāi)，或者公開(kāi)的成本完全是由開(kāi)發(fā)商編制的，則物價(jià)監(jiān)管是沒(méi)有意義的。
    關(guān)鍵是要通過(guò)擴(kuò)大零地價(jià)的土地供給，才能把房?jī)r(jià)打下來(lái)；如果提供的是越拍越高的土地，只能從多個(gè)方面大幅度推高房?jī)r(jià)。我堅(jiān)持認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃是能解決中國(guó)住房問(wèn)題的最根本出路。我主張政府一定要為大部分工薪階層建設(shè)足夠的經(jīng)濟(jì)適用房，而且堅(jiān)決不允許開(kāi)發(fā)商介入。這里的關(guān)鍵是政府不能在地價(jià)中賺錢，開(kāi)發(fā)商也不能介入開(kāi)發(fā)賺取土地差價(jià)，而且杜絕了各種炒房，讓老百姓真正得到了實(shí)惠。這是對(duì)商品房掠奪制度的根本修正。
    房地產(chǎn)調(diào)控如何走出“且調(diào)且漲”的局面，必須切斷地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和炒樓者的暴利機(jī)制，最好的辦法是制度性取消這些損害民生的環(huán)節(jié)，還地權(quán)、建房權(quán)于廣大公眾，則房?jī)r(jià)問(wèn)題可迎刃而解。