房市拐點(diǎn)：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控值得期許 
 
  曹建海  2008-1-30  工人日?qǐng)?bào)

    不打破房地產(chǎn)暴利，就根本談不上老百姓買得起房、住得起房的民生問題。前不久，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，打響了2008年樓市調(diào)控的第一槍。

    前不久，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（3號(hào)文），提出對(duì)閑置土地征繳增值地價(jià)甚至無(wú)償收回等措施，以打擊房地產(chǎn)開發(fā)商長(zhǎng)期以來(lái)靠囤地牟利的模式，打響了2008年樓市調(diào)控的第一槍。

    這個(gè)政策連同年前央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（359號(hào)文），以及后來(lái)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（452號(hào)文），明確要求提高第二套房首付比例及貸款利率，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸和規(guī)范土地儲(chǔ)備信貸等限制房地產(chǎn)投機(jī)的政策，共同構(gòu)成了國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策體系。

    歷史不斷重復(fù)

    溫故而知新。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，最早可以追溯到1992年鄧小平“南巡講話”之后，出現(xiàn)在?？?、北海、惠州等地的房地產(chǎn)過(guò)熱。鑒于當(dāng)時(shí)金融秩序混亂、通貨膨脹嚴(yán)重等宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的矛盾和問題，中央和國(guó)務(wù)院1993年6月果斷出臺(tái)了《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見》（6號(hào)文），從緊縮銀根、收回炒作土地等方面嚴(yán)格整頓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)秩序，迅速摧毀了這些地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫。如今，北海、?？诘鹊氐臓€尾樓，仍在見證著十幾年前的那場(chǎng)房地產(chǎn)災(zāi)難。

    時(shí)光飛快地掠過(guò)20世紀(jì)。2003年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非常關(guān)鍵的一年。房改釋放了大量的市場(chǎng)需求，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資迅猛發(fā)展。但是，不少地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以及住房供給結(jié)構(gòu)失衡等問題；部分地區(qū)商業(yè)銀行放松信貸條件，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的過(guò)熱傾向。基于這種判斷，央行2003年6月13日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號(hào)文件），對(duì)商業(yè)銀行的開發(fā)商開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款等7個(gè)方面作出了規(guī)范，提出了更為嚴(yán)格的貸款條件。

    然而，在遭到來(lái)自房地產(chǎn)開發(fā)商的激烈批評(píng)之后，國(guó)務(wù)院于2003年8月12日頒發(fā)了由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)文），建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾稱之為“指導(dǎo)當(dāng)前和今后一段時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件”?；谝粋€(gè)全新的判斷，18號(hào)文將房地產(chǎn)業(yè)定性為“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展”，“已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。這在房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)中引起了一片歡呼，稱“中國(guó)房地產(chǎn)將迎來(lái)新的春天”。

    更讓房地產(chǎn)開發(fā)商們振奮的，是18號(hào)文把經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”，修改成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。由此，經(jīng)濟(jì)適用房在各大中城市趨于消失，開發(fā)商基本上掌握了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的全部供給。不久，房地產(chǎn)暴利與大多數(shù)人買不起房，就開始成為頻頻困擾人們的大事。

    歷史總是不斷被重復(fù)。在房地產(chǎn)開發(fā)商遭受公眾的嚴(yán)厲批評(píng)而惶惶不可終日之時(shí)，國(guó)務(wù)院2006年5月17日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見》（簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”），再次強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)”，使房地產(chǎn)開發(fā)商們繃緊神經(jīng)后，普遍“長(zhǎng)舒了一口氣”。不過(guò)，2007年的3月5日《政府工作報(bào)告》，開始有意淡化房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”的提法，強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和帶動(dòng)民生方面的作用。

    大降溫的信號(hào)

    由于片面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用，帶來(lái)社會(huì)矛盾激化，政府開始關(guān)注對(duì)城鎮(zhèn)低收入階層居民住房保障問題?！傲夥俊边@個(gè)舶來(lái)品，一度被當(dāng)做平衡經(jīng)濟(jì)發(fā)展和解決人民生活的重要工具。可以肯定的是，“廉租房”的思路還有很多的片面性，但政府也基本明確了不能完全放手由市場(chǎng)解決住房問題。無(wú)論如何，相比于單純的“市場(chǎng)主義”，這是一個(gè)重要的認(rèn)識(shí)上的進(jìn)步。

    在技術(shù)方案上，政府調(diào)控房地產(chǎn)的基本思路，還是單方面依靠強(qiáng)化住房供給管理：一方面，強(qiáng)調(diào)調(diào)整住宅戶型結(jié)構(gòu)，增加小戶型和中低價(jià)位的住房供給；另一方面，增加以廉租房為主體的，包括經(jīng)濟(jì)適用房、雙限雙競(jìng)房、小戶型普通商品房的，普通居民能夠買得起的住房供給。

    2007年以來(lái)央行連續(xù)6次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，基本上屬于央行“自斟自飲”的“中性”貨幣政策，目的并不在于房地產(chǎn)市場(chǎng)，而在于化解CPI過(guò)高導(dǎo)致的存款負(fù)利率及流動(dòng)性過(guò)剩問題。相對(duì)而言，加息對(duì)住房消費(fèi)者的負(fù)面影響更大，而住房投機(jī)者則可以通過(guò)房?jī)r(jià)上漲化解加息帶來(lái)的影響，對(duì)房?jī)r(jià)和市場(chǎng)的影響微乎其微。

    直到2007年9月29日，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（359號(hào)文），12月11日又下發(fā)了《補(bǔ)充通知》（452號(hào)文），高燒不退的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，才開始出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)的跡象。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)的精神，各商業(yè)銀行應(yīng)以家庭為單位執(zhí)行第二套房貸政策，嚴(yán)格個(gè)人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理和規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理。這個(gè)文件的執(zhí)行，立刻引發(fā)了許多城市大面積的“退房潮”，導(dǎo)致包括北京、深圳等大城市房地產(chǎn)中介大量關(guān)閉門店，成為全國(guó)樓市大降溫的重要信號(hào)。

    現(xiàn)在回顧起來(lái)，359號(hào)文和452號(hào)文的文件內(nèi)容和精神，并沒有超出121號(hào)文，新的文件甚至可以說(shuō)是2007版的121號(hào)文。只不過(guò)，時(shí)間被拖后了將近6年半；而與1993年6號(hào)文件中的“緊縮銀根、收回炒作土地”等方面的手段相比，2008年的3號(hào)文件提出的“嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策”，連同上面的359號(hào)文和452號(hào)文，不過(guò)是一個(gè)“溫和版”的6號(hào)文件而已。

    教訓(xùn)必須記取

    總結(jié)過(guò)去調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的教訓(xùn)，有幾點(diǎn)是我們必須記取的：

    一是地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、炒樓機(jī)構(gòu)和個(gè)人，甚至商業(yè)銀行，形成了極度強(qiáng)勢(shì)的壟斷房屋流通環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)鏈，他們相互勾結(jié)，藉此獲得巨額暴富。顯然，不打破房地產(chǎn)暴利，就根本談不上老百姓買得起房、住得起房的民生問題，幻想維護(hù)中間環(huán)節(jié)高利潤(rùn)條件下的改善民生肯定是不現(xiàn)實(shí)的。

    另外，高房?jī)r(jià)、高地價(jià)形成兩極分化，打破了社會(huì)正常的價(jià)值體系。由此，土地、房屋成為聚集社會(huì)財(cái)富的“聚寶盆”，而流動(dòng)性資產(chǎn)，包括貨幣（表現(xiàn)為通貨膨脹）、科技成果、人類精神財(cái)富等，相對(duì)處于貶值的狀態(tài)。

    展望未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的任務(wù)依然艱巨。要求我們的決策者把握全局，統(tǒng)籌兼顧，突出重點(diǎn)，狠抓落實(shí)，切實(shí)把各方面發(fā)展的積極性引導(dǎo)到科學(xué)發(fā)展和人人享有發(fā)展改革成果上來(lái)，實(shí)現(xiàn)人民生活水平的普遍提高。

    而這，是值得我們期許的。 (曹建海 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)

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