民政部發(fā)布關(guān)于貫徹落實(shí)《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可辦法》和《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理辦法》的通知，要求各地民政部門內(nèi)部不同部門負(fù)責(zé)不同類型的養(yǎng)老院設(shè)立許可工作，最后設(shè)立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都由社會(huì)福利部門統(tǒng)一發(fā)證。

　　通知要求，在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可的申請(qǐng)、受理、審查、決定上，優(yōu)撫部門負(fù)責(zé)光榮院，社會(huì)救助部門負(fù)責(zé)農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)，城鎮(zhèn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以及其他政府和社會(huì)力量舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由社會(huì)福利部門負(fù)責(zé)。經(jīng)不同部門批準(zhǔn)設(shè)立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，最后都由社會(huì)福利部門頒發(fā)統(tǒng)一編號(hào)的《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)立許可證》。

　　通知要求，要仔細(xì)甄別養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，既要保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)參與社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)的積極性，又要防止簡(jiǎn)單地把養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的現(xiàn)象發(fā)生。

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養(yǎng)老地產(chǎn)亂花漸欲迷人眼：養(yǎng)老房遭遇被投資

來(lái)源：工人日?qǐng)?bào)

 

　　

李勝利 攝

　　是投資，還是養(yǎng)老?這成了一個(gè)問(wèn)題。長(zhǎng)沙華盛家園74歲的陳奶奶，最近就陷入了這樣的困惑之中。

　　前不久，她與老伴被小區(qū)里的謝奶奶拉著去了一家叫“康乃馨”的養(yǎng)老社區(qū)，營(yíng)銷部的小姑娘熱情周到，陳奶奶正好也一直有買個(gè)老年公寓的想法，就在營(yíng)銷人員的極力推薦下訂了一席40多平方米的養(yǎng)老公寓房，并交了2萬(wàn)元定金。

　　出差回來(lái)的兒子一看合同和樓盤介紹就急了。他發(fā)現(xiàn)，這純粹是個(gè)投資產(chǎn)品，雖然回報(bào)還不錯(cuò)，但自己的母親是想住進(jìn)去的。

　　幾經(jīng)周折，兒子找開發(fā)商退了訂金。像這樣買“養(yǎng)老房”而遭遇“被投資”的事情，其實(shí)正是養(yǎng)老地產(chǎn)熱中值得關(guān)注的趨勢(shì)：養(yǎng)老地產(chǎn)，到底是為了養(yǎng)老還是投資?

　　尋找“康乃馨”思路

　　康乃馨養(yǎng)老社區(qū)位于長(zhǎng)沙市望城區(qū)黃金鄉(xiāng)，由湖南教育報(bào)刊控股的湖南康乃馨養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，占地面積330畝。

　　從長(zhǎng)沙市中心驅(qū)車約40分鐘，記者進(jìn)入小區(qū)，入園廣場(chǎng)矗立的“康乃馨醫(yī)院”很引人注目。據(jù)介紹，這是合作方中南大學(xué)湘雅三醫(yī)院所建，已經(jīng)營(yíng)運(yùn)，老年病人也住了不少。

　　小區(qū)里呈現(xiàn)的是一幅“老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)”的真實(shí)生活圖景。院間小道綠樹成蔭、休閑廣場(chǎng)芳草碧翠，三五成群的老人在護(hù)理人員的陪同下，悠閑散步，或打太極拳，享受著冬日陽(yáng)光的溫暖。

　　記者參觀了首期對(duì)外銷售老年公寓的樣板間——40平方米左右的一室一廳，做了“拎包入住”程度的裝修，也有小廚房和衛(wèi)生間，床頭設(shè)立的氧氣接入系統(tǒng)和病人呼叫系統(tǒng)，與康乃馨老年醫(yī)院連通，也提示著這里與普通住宅不同的功能：老年護(hù)理。

　　而記者了解到，這就是當(dāng)初陳奶奶退訂的那種戶型。而一位熟悉內(nèi)情的人士則告訴記者，這些房子，十年后，其實(shí)都是規(guī)劃中老年醫(yī)院的病房。項(xiàng)目開發(fā)方首期對(duì)外營(yíng)銷的，其實(shí)都是這種投資型“養(yǎng)老公寓”——在十年內(nèi)，投資者可以獲得超過(guò)9%年回報(bào);十年之后，開發(fā)商以溢價(jià)30%的價(jià)格回收。也就是說(shuō)，開發(fā)商采取了分享十年投資收益的方式，向個(gè)人投資者進(jìn)行了老年醫(yī)院建設(shè)的融資。

　　建設(shè)方還開發(fā)了數(shù)棟普通商品住宅，可以共享小區(qū)公共資源尤其是康乃馨醫(yī)院的醫(yī)療資源，故養(yǎng)老概念仍然是賣點(diǎn)。對(duì)入住的業(yè)主，小區(qū)未來(lái)還將有償提供保姆、鐘點(diǎn)工甚至代購(gòu)、洗衣等各種服務(wù)。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，康乃馨其實(shí)提供了一條建設(shè)老年社區(qū)的不錯(cuò)思路——以老年養(yǎng)護(hù)服務(wù)為平臺(tái)，將養(yǎng)老社區(qū)主營(yíng)業(yè)務(wù)劃分為養(yǎng)老護(hù)理、養(yǎng)老醫(yī)療、養(yǎng)老家居、養(yǎng)老文化、養(yǎng)老商業(yè)五大模塊，全部建成后可以滿足8000名老人的高品質(zhì)養(yǎng)老需求。

　　“錢景”很誘人

　　養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個(gè)新興的房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分產(chǎn)品，專家傾向于未來(lái)十年會(huì)迎來(lái)快速發(fā)展階段。一些分析師認(rèn)為：“目前開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)正處于加快試水階段，將是未來(lái)房地產(chǎn)興盛的一個(gè)價(jià)值點(diǎn)。”

　　養(yǎng)老床位一床難求的情況，在一線城市和部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二、三線城市都已經(jīng)出現(xiàn)。根據(jù)10月份廣州媒體所做的調(diào)查分析，目前，廣州市有超過(guò)100萬(wàn)老年人，但社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位數(shù)僅有約3萬(wàn)張，排隊(duì)等床位的火熱行情，似乎也預(yù)示了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“錢景”十分誘人。

　　因此，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，成為市場(chǎng)嗅覺(jué)靈敏的房地產(chǎn)商人正在孕育的投資沖動(dòng)。

　　開發(fā)商許先生告訴記者，兩年前，他就在長(zhǎng)沙周邊縣市四處物色山清水秀的地方，準(zhǔn)備開發(fā)具有養(yǎng)老、養(yǎng)生概念的大型地產(chǎn)項(xiàng)目。他10月份在長(zhǎng)沙開盤的商品樓盤一直不好賣，這也促使了他下定決心，將自己的資金全部投入他夢(mèng)想中的“養(yǎng)老地產(chǎn)”中。

　　不過(guò)，他也發(fā)現(xiàn)，山清水秀的地方，已經(jīng)十分難覓，不是被規(guī)劃成了豪華度假村，就是被其他人捷足先登，很多人都已經(jīng)著手養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)。但據(jù)他了解，開發(fā)商腦子里，并沒(méi)有一個(gè)像樣的“養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)藍(lán)圖”。

　　盡管養(yǎng)老地產(chǎn)確實(shí)是一個(gè)誘人的市場(chǎng)蛋糕，但也有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士提醒，目前涌動(dòng)的投資熱情，或許會(huì)在未來(lái)某一天遭到市場(chǎng)冷遇——并不是每一個(gè)老年人，都需要一套老年公寓?；蛘?，人們并不是一進(jìn)入老年，就要住進(jìn)養(yǎng)老院。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)、建設(shè)部原副部長(zhǎng)宋春華曾表示，自己打理、需要幫助、依靠護(hù)理是養(yǎng)老的三種類型需求。

　　針對(duì)一些開發(fā)商蠢蠢欲動(dòng)的投資熱情，專家提醒：養(yǎng)老住區(qū)涉及和整合的產(chǎn)業(yè)都不一樣，所以它的盈利點(diǎn)和價(jià)值探索也都是不一樣的，比如說(shuō)衛(wèi)生健康、家政服務(wù)、老年設(shè)施、保險(xiǎn)業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、旅游和娛樂(lè)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、其他特殊產(chǎn)業(yè)都是養(yǎng)老住區(qū)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

　　“它和賣房子不一樣，不是靠?jī)?chǔ)蓄、不是靠按揭，不是靠預(yù)收，如果你用房地產(chǎn)的這樣一些金融杠桿方式和撬動(dòng)的方式來(lái)做養(yǎng)老住區(qū)可能會(huì)失敗。”專家認(rèn)為。

　　而現(xiàn)階段，我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基本屬于虧損或微利狀態(tài)，大都需要民政部門補(bǔ)貼才能維持運(yùn)轉(zhuǎn)。而商業(yè)化運(yùn)作的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，尚未出現(xiàn)相對(duì)成熟的運(yùn)作模式。

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前中國(guó)并沒(méi)形成真正意義的“養(yǎng)老地產(chǎn)”，多數(shù)企業(yè)是想借“養(yǎng)老概念”試圖在地產(chǎn)領(lǐng)域分得一杯羹，更不排除部分項(xiàng)目把養(yǎng)老公寓作為吸金的“噱頭”。

　　餡餅還是陷阱

　　記者注意到，漸漸甚囂塵上的養(yǎng)老地產(chǎn)資源緊缺的言論，大多是開發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)熱所致。

　　有分析人士宣稱，到2020年，預(yù)計(jì)60歲以上的人口將為2億多人，占總?cè)丝诒戎貙⑦M(jìn)一步提升，現(xiàn)在四五十歲的中年人，再過(guò)十年也將步入老年，他們現(xiàn)在是消費(fèi)的主流，屆時(shí)也是支撐老年產(chǎn)業(yè)的主流。“十年之內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會(huì)保持每年10%的增長(zhǎng)水平，出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。”

　　部分個(gè)人投資者正被誘入圈套。是陷阱還是餡餅，廣州新近出現(xiàn)的天價(jià)老年公寓揭開了部分真相。

　　這家名為“頤福居·尊長(zhǎng)園”的養(yǎng)老院推出的VIP床位單價(jià)45萬(wàn)元，短短數(shù)月售賣出了100余個(gè)，成為名副其實(shí)的吸金“利器”。

　　但業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，養(yǎng)老院的床位使用權(quán)只有20年，按一般房屋住宅70年的標(biāo)準(zhǔn)換算，購(gòu)買者實(shí)際上每平方米支付了52500元，每年要交27600元服務(wù)費(fèi)，20年就要交55.2萬(wàn)元，因此，在這個(gè)“VIP床位”養(yǎng)老20年，起碼要花的總費(fèi)用為100.2萬(wàn)元，而且水電及伙食費(fèi)還需自理。

　　作為投資項(xiàng)目也充滿了風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)項(xiàng)目如同廣州大多數(shù)中高端“老年公寓”一樣，用地沒(méi)有經(jīng)過(guò)政府部門劃撥，入住辦不了房產(chǎn)證，而且還處于白云山生態(tài)控制區(qū)，隨時(shí)有被政府強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)法律專家提醒，如果遇上政府拆遷等，投資或承租人的錢隨時(shí)有可能打水漂。

　　專業(yè)人士開始對(duì)目前涌動(dòng)的個(gè)人投資養(yǎng)老地產(chǎn)熱情潑冷水，或提示風(fēng)險(xiǎn)。

　　清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉則提醒，養(yǎng)老地產(chǎn)要考慮好本土化和中國(guó)國(guó)情的結(jié)合，養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)具有很高技術(shù)含量，跟普通社區(qū)有很大的區(qū)別，如果普通社區(qū)都做不好，那養(yǎng)老社區(qū)就更不可能做好了。

　　面對(duì)仍然短缺的養(yǎng)老資源，長(zhǎng)沙一位不愿具名的政府官員指出了一條逆向思路——與其全都熱衷于投資開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，不如將養(yǎng)老理念植入新開發(fā)樓盤的規(guī)劃中。公共醫(yī)療管理部門和擁有強(qiáng)大醫(yī)療資源的三甲醫(yī)院等大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，也可以借機(jī)將更多的醫(yī)療資源向社區(qū)和高檔小區(qū)延伸。

　　居家養(yǎng)老，似乎更符合中國(guó)人的傳統(tǒng)習(xí)慣。

養(yǎng)老地產(chǎn) 水有多深？

來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng)

 

 

　　面對(duì)跌宕起伏的2012樓市，品牌開發(fā)商開始不斷自我調(diào)整。在住宅市場(chǎng)仍面臨較高的調(diào)控壓力下，商業(yè)地產(chǎn)的大勢(shì)似乎也難以再回來(lái)；旅游地產(chǎn)已是各方競(jìng)相爭(zhēng)奪的香餑餑，一番角逐之后，幾家歡樂(lè)幾家愁。隨著中國(guó)快步進(jìn)入老齡社會(huì)，養(yǎng)老話題正值熱議中，養(yǎng)老地產(chǎn)自然成為各地產(chǎn)開發(fā)商的下一步重要部署。可是，在沒(méi)有任何成功模式的摸索中，作為開發(fā)商眼中的“藍(lán)海”養(yǎng)老地產(chǎn)，是否能讓每個(gè)企業(yè)都可以輕松介入？此時(shí)開發(fā)是否又是最佳時(shí)機(jī)呢？

 

　　現(xiàn)象：地產(chǎn)和險(xiǎn)資涌入

　　截止到2011年，中國(guó)65歲及以上老齡人口約占總?cè)丝?.1%，規(guī)模超過(guò)歐洲老年人口的總和，預(yù)計(jì)到2027年，中國(guó)65歲及以上老齡人口占總?cè)丝诘谋壤龑⑸仙?4%。都說(shuō)女人和孩子的錢最好掙，目前看，老年人群體已構(gòu)成很大的消費(fèi)市場(chǎng)。經(jīng)歷改革開放三十年發(fā)展逐漸老去的這一部分人，他們有人生最高的財(cái)富凈值、有脫離兒女走向?qū)I(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的新潮養(yǎng)老觀念，他們居家養(yǎng)老的住宅需求正在成為房地產(chǎn)行業(yè)新的轉(zhuǎn)型領(lǐng)域之一。

　　早在2008年，保利地產(chǎn)(行情 股吧 買賣點(diǎn))已涉足養(yǎng)老地產(chǎn)研究，他們做成了《養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式研究》、《保利地產(chǎn)養(yǎng)老設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小區(qū)才開發(fā)建設(shè)。保利房地產(chǎn)(集團(tuán))副總經(jīng)理胡在新堅(jiān)信，養(yǎng)老地產(chǎn)前景非常廣闊。今年2月，保利地產(chǎn)公布下一個(gè)十年的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，其中指出，將北京作為試點(diǎn)區(qū)域，在養(yǎng)老地產(chǎn)等新地產(chǎn)業(yè)態(tài)形式方面實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)突破。

　　同樣，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2010年即開始啟動(dòng)了對(duì)老年地產(chǎn)的研究工作，這一研究就是兩年多的時(shí)間。今年，遠(yuǎn)洋的首個(gè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的產(chǎn)品模型——亦莊項(xiàng)目即將啟動(dòng)。

　　2010年底，萬(wàn)科也高調(diào)宣布養(yǎng)老地產(chǎn)已成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支。萬(wàn)科總裁郁亮要求萬(wàn)科北京、上海公司在兩地首先探索突破養(yǎng)老地產(chǎn)的成熟運(yùn)營(yíng)模式，而利潤(rùn)率問(wèn)題，萬(wàn)科并不是很關(guān)心。隨后，萬(wàn)科在其全國(guó)的部分項(xiàng)目中，逐漸配備養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。除了保利、遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科等開發(fā)商積極進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)之外，以泰康、新華、平安等為代表的保險(xiǎn)資金也積極圈地，他們旗下多家中高端養(yǎng)老社區(qū)相繼竣工。

　　考察完日本和美國(guó)的專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)后，泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升聘請(qǐng)專業(yè)公司針對(duì)不同地方進(jìn)行專門的養(yǎng)老調(diào)查，花兩年時(shí)間于2012年在北京、上海等地圈地成立養(yǎng)老社區(qū)。據(jù)透露，泰康人壽目前又在接洽相關(guān)政府部門，希望拿下廣州生物島價(jià)值數(shù)十億的土地，建設(shè)南方第一單養(yǎng)老社區(qū)。

　　在泰康涉足廣東之前，新華保險(xiǎn)(行情 股吧 買賣點(diǎn))董事長(zhǎng)康典就已考察了廣東多個(gè)地市。據(jù)新華保險(xiǎn)內(nèi)部人士透露，康典對(duì)珠海的滿意度較高，新華未來(lái)考慮健康和養(yǎng)老，目前在西安和武漢買地，籌建健康管理中心。

　　在長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)研觀望之后，中國(guó)平安(行情 股吧 買賣點(diǎn))進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的路線圖也浮出水面——未來(lái)將在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角、西南部、海南島等五個(gè)地區(qū)規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。中國(guó)太平集團(tuán)7月底還在上海投資設(shè)立了太平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資有限公司，擬投資約20億元在周浦設(shè)立太平養(yǎng)老社區(qū)。

　　隨著地產(chǎn)及險(xiǎn)資大佬的蜂擁而入，市場(chǎng)中越來(lái)越多的開發(fā)企業(yè)開始重新審視養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在市場(chǎng)版圖。全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，中國(guó)老年人群上升的速度不亞于城市化的速度，老年公寓在國(guó)內(nèi)屬于稀缺產(chǎn)品，如何解決這塊剛性需求很重要。

　　困境：拿地難經(jīng)營(yíng)難

　　盡管各路“神仙”在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和項(xiàng)目爭(zhēng)奪上都顯盡神通，但在探索的道路上卻遭遇困難重重。投資者們?cè)谶@領(lǐng)域遭到了種種問(wèn)題：拿地難、運(yùn)營(yíng)難、發(fā)展難有如大山一般壓得他們喘息困難。北京太陽(yáng)城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊毫不隱晦地指出，“盡管土地有一些優(yōu)惠，但要想在短時(shí)間內(nèi)迅速盈利頗有難度，我們也是摸索了10年才開始盈利的，其他的養(yǎng)老企業(yè)更是步履蹣跚。”在戴德梁行華北區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)主管及董事王晨博士看來(lái)，國(guó)內(nèi)還沒(méi)有一家養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作是成功的。

　　土地，是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最難突破的瓶頸。業(yè)內(nèi)人士一針見血指出，在這種情況下，若非出于無(wú)奈，并沒(méi)有任何一家開發(fā)商會(huì)拿高價(jià)拍得的土地去做養(yǎng)老地產(chǎn)這種投資大、回報(bào)期長(zhǎng)的項(xiàng)目。在記者的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，更多的企業(yè)是打著做養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)低價(jià)圈地，然后賣住宅。同策咨詢與研究發(fā)展中心研究總監(jiān)張宏偉指出，開發(fā)商在獲得土地時(shí)，土地市場(chǎng)尚未明確規(guī)定有養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)，因此，當(dāng)前要開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，只能在現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)性用地基礎(chǔ)上獲得。缺乏政策支持，土地價(jià)格往往和市場(chǎng)價(jià)格看齊。從理論角度來(lái)講，土地價(jià)格成本較高是導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)很難盈利的非常重要的原因之一。

　　現(xiàn)實(shí)的情況是，城市規(guī)劃領(lǐng)域沒(méi)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，商業(yè)型養(yǎng)老項(xiàng)目基本都是建設(shè)在國(guó)有出讓用地上，多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目只能以招拍掛方式獲得居住用地、商業(yè)用地、醫(yī)療用地等，導(dǎo)致前期土地成本非常高。

　　除了拿地難，養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)更是擺在企業(yè)面前的一大難題?；幽昕偛门塑娫寡?，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力不是開發(fā)能力，也不是投資能力，而是管理能力。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展中心營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)涉及到較多產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)雜行業(yè)，其中除了適老化設(shè)施營(yíng)造之外，還包含老年活動(dòng)、老年教育、老年醫(yī)療護(hù)理等方面。她認(rèn)為，這其中最重要的就是護(hù)理人員的培訓(xùn)和保留。

　　戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管及董事黎慶文指出，不同類型老人對(duì)硬件設(shè)計(jì)和軟件服務(wù)有不同的需求，包括養(yǎng)生、護(hù)理和治療，而這三個(gè)專業(yè)領(lǐng)域進(jìn)入的臺(tái)階都相當(dāng)高，不是普通服務(wù)商能夠隨便跨越的。目前在這樣的專業(yè)服務(wù)體系發(fā)育遠(yuǎn)不成熟的情況下，讓普通房地產(chǎn)與之對(duì)接，肯定沒(méi)法找到著力點(diǎn)。

　　在黎慶文看來(lái)，房地產(chǎn)商有拿地關(guān)系多、開發(fā)建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)多、融資渠道多、有營(yíng)銷資源和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)等優(yōu)勢(shì)，但缺乏養(yǎng)生、護(hù)理和治療等技術(shù)資源。而擁有養(yǎng)生、護(hù)理和治療等技術(shù)資源的療養(yǎng)機(jī)構(gòu)、護(hù)理機(jī)構(gòu)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)又缺乏房地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)勢(shì)，做起物業(yè)開發(fā)力不從心。房地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作的開發(fā)也罕有成功案例，原因是房地產(chǎn)開發(fā)商與專業(yè)機(jī)構(gòu)的盈利模式大不相同：一個(gè)是追求短期套現(xiàn)，一個(gè)是追求長(zhǎng)期服務(wù)獲利。

　　有地產(chǎn)商宣稱已通過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)贏利，王晨指出，這些利潤(rùn)不是純養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目部分，而是養(yǎng)老地產(chǎn)部分之外的住宅開發(fā)、商業(yè)配套的開發(fā)，開發(fā)商通過(guò)這些利潤(rùn)來(lái)補(bǔ)充、支援養(yǎng)老項(xiàng)目，從而總體上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤(rùn)平衡或盈利。

　　“就實(shí)質(zhì)來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是盈利的載體，而后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤(rùn)點(diǎn)。”有業(yè)內(nèi)人士指出。

“無(wú)利不起早” 遠(yuǎn)洋要做做第一家掙錢的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)

　　今年5月，遠(yuǎn)洋宣布正式進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，并表示將在北京亦莊遠(yuǎn)洋天著[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]內(nèi)試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)，與美國(guó)哥倫比亞太平洋公司共同開發(fā)和經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目——“椿萱茂·凱健”。

　　“如果我們不是想做養(yǎng)老，就不會(huì)引進(jìn)中國(guó)人壽作為遠(yuǎn)洋的第一大股東。”李明在會(huì)上坦言。2009年12月27日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布公告稱，向中國(guó)人壽配售9.34億股，每股6.23港元，集資58.19億港元(約合51.23億元)。

　　據(jù)李明透露，遠(yuǎn)洋是理論上首家獲得養(yǎng)老拿地資格的企業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是公司業(yè)務(wù)的第四大板塊，但目前處于全新研究階段，預(yù)計(jì)2-3年后養(yǎng)老地產(chǎn)就可以達(dá)到目前公司商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模。

　　“一定要做盈利的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。”李明表示，企業(yè)沒(méi)有盈利作為驅(qū)動(dòng)，就沒(méi)有辦法提高效率，就沒(méi)有辦法提高質(zhì)量。 “無(wú)利不起早”，這是規(guī)律。

　　“我現(xiàn)在可以告訴你，第一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是肯定掙錢的，所以遠(yuǎn)洋在做的時(shí)候，也在探討哪些盈利模式是可以掙錢的。”李明表示，遠(yuǎn)洋在做兩方面的研究：一是以半護(hù)理為特點(diǎn)的養(yǎng)老模式，規(guī)模適度，然后靠網(wǎng)點(diǎn)布局;二是帶有產(chǎn)權(quán)和交易模式，但是這種模式公司暫時(shí)還沒(méi)有做成，這個(gè)以后再研究具體的細(xì)節(jié)。

　　“我不愿意叫養(yǎng)老地產(chǎn)，我更愿意稱為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。”李明表示：“中國(guó)有前景的是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，不單單是養(yǎng)老地產(chǎn)。”

　　陳潤(rùn)福表示，未來(lái)遠(yuǎn)洋要做的產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是養(yǎng)老，還有一個(gè)是房地產(chǎn)金融，這是遠(yuǎn)洋從戰(zhàn)略考慮上的兩個(gè)部分。但是“目前我們管理的包括基金，房地產(chǎn)金融類的總體規(guī)模并不大，在我們的總資產(chǎn)規(guī)模里占的比例相當(dāng)小。”

　　“就跟做養(yǎng)老地產(chǎn)一樣，房地產(chǎn)金融目前我們也是在摸索階段，除了做一些事，還要把這個(gè)東西研究透了，看看到底應(yīng)該怎么運(yùn)作。”陳潤(rùn)福認(rèn)為。