易憲容：穩(wěn)定房價也就是政府對房價做了隱性擔(dān)保

        如果政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是要穩(wěn)定房價，那么，這其中則是對房地產(chǎn)市場的價格作了一個隱性擔(dān)保，即只能是上漲而不下跌。

　　當(dāng)我們把住房當(dāng)作一種投資品時，如果政府對住房的價格進(jìn)行隱性擔(dān)保，那么投資者就會奮不顧身地進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

易憲容

　　10月份，中國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%，北京以10.7%的漲幅名列首位(新華社11月13日)。

　　據(jù)悉，對于今年以來的房地產(chǎn)市場調(diào)控，國務(wù)院認(rèn)為效果不佳，如少數(shù)城市住房價格上漲過快；結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)還十分艱巨；房地產(chǎn)市場秩序仍需進(jìn)一步規(guī)范。

　　今年以來宏觀調(diào)控，盡管銀行信貸一直處于不斷收縮的過程，但這并沒有對房地產(chǎn)業(yè)投資增長有多少影響，反之，房地產(chǎn)業(yè)的國內(nèi)銀行信貸增長還在表現(xiàn)為迅速擴(kuò)張的趨勢，其增長高于2005年一倍以上；還有，為了規(guī)避國內(nèi)銀行信貸收縮的風(fēng)險，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)融資渠道正通過引入外資打破國內(nèi)銀行信貸收縮限制，從而使得今年國內(nèi)房地產(chǎn)市場利用外資的比重成幾倍的增長。也就是說，禁止外資進(jìn)入的171號文件還沒有真正在地方得以落實。而大量的外國資金涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，不僅會弱化宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的效果，而且會增強(qiáng)人民幣升值預(yù)期。同時，定金及預(yù)收款負(fù)增長說明了個人住房開始理性化，民眾購房消費與投資的欲望減弱。

　　這些現(xiàn)象就如不少人在主張的，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就是讓國內(nèi)房價上漲，如果讓房價下跌，那么就是宏觀調(diào)控失敗，就會引起我們社會經(jīng)濟(jì)災(zāi)難。對于這樣的言論我是不敢茍同的。我相信推動國內(nèi)房價上漲應(yīng)該不是中央房地產(chǎn)政策調(diào)控的目標(biāo)。但是，這里有一個問題必須明白。即如果政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是要穩(wěn)定房價，那么，這其中則是對房地產(chǎn)市場的價格作了一個隱性擔(dān)保，即只能是上漲而不下跌。

　　如果是這樣一個邏輯，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格是很難向下調(diào)整的。因為，在市場經(jīng)濟(jì)中，房價的變化應(yīng)該由市場供求關(guān)系來決定而不是由政府的政策來穩(wěn)定。政府的政策要穩(wěn)定市場某個行業(yè)產(chǎn)品的價格，其實就是政府用自己的信用在對這個市場產(chǎn)品的價格擔(dān)保。因為以政策的方式來穩(wěn)定價格，會使得市場參與人認(rèn)為該產(chǎn)品的價格只能夠在這樣的穩(wěn)定價格之內(nèi)，如果低于這樣的穩(wěn)定價格，那么政府就一定會出手救之。這幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的房價越是調(diào)控越是上漲，其中的原因有很多，但其中一原因與政府這樣的隱性擔(dān)保有關(guān)。特別是當(dāng)我們把住房當(dāng)作一種投資品時，如果政府對住房的價格進(jìn)行隱性擔(dān)保，那么投資者就會奮不顧身地進(jìn)入房地產(chǎn)市場。特別是當(dāng)投資者可以利用銀行金融杠桿的時候，投資者進(jìn)入房地產(chǎn)市場更是會沒有風(fēng)險。因為，投資者進(jìn)入這樣的市場，賺了錢是自己的，如果虧損了，有政府來為擔(dān)保，其損失會讓國家來承擔(dān)。

　　同時，當(dāng)政府的政策對房地產(chǎn)市場的價格作隱性擔(dān)保時，不僅會讓大量的國內(nèi)投資者紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場，國內(nèi)一些大城市一個人購買幾套房子多的是，讓國內(nèi)銀行更是看好房地產(chǎn)業(yè)，讓大量的信貸資金進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，而且會讓外國的投資者也紛紛進(jìn)入或準(zhǔn)備進(jìn)入國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。

　　外國人在中國炒作房地產(chǎn)，本來早些時候禁止外資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)的171號文件規(guī)定得清清楚楚，但是還是規(guī)定歸規(guī)定，國外資金仍然通過各種方式進(jìn)入國內(nèi)的房地產(chǎn)市場。因為，對外國投資者來說，他們進(jìn)入國內(nèi)的房地產(chǎn)市場不僅看到了購買人民幣資產(chǎn)獲得人民幣升值之利，也看到國內(nèi)房地產(chǎn)市場由政府隱性擔(dān)保，進(jìn)入這樣的市場沒有多少風(fēng)險。這就是外國大量的資金進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場的原因所在，也是目前不少外國基金正在炒作國內(nèi)房地產(chǎn)市場的原因所在。

　　總之，今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之后，國內(nèi)不少地方的房價越是調(diào)控越是快速上漲，其中的原因可能有不少，但政府的政策對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格的隱性擔(dān)保是不可忽視的因素。作為投資的住房，如果其價格是在政策的擔(dān)保之下求穩(wěn)定，那么其價格只能是上漲而不會上下波動了！

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