張庭賓：中國房地產(chǎn)泡沫趨于軟著陸

2010年08月30日  第一財經(jīng)日報

該是對中國房地產(chǎn)市場未來走勢做一個相對明確判斷的時候了。

從去年10月19日刊發(fā)《房地產(chǎn)泡沫已成中國人財富頭號威脅》一文以來，本人一直堅持一個判斷——中國的房地產(chǎn)無疑已經(jīng)處于最后泡沫階段，并指出了未來市場的兩種可能走勢：一是大力鐵腕調(diào)控，房價可能在下跌30%上下后趨于穩(wěn)定，并觸底緩慢攀升；二是，如果繼續(xù)縱容泡沫，或者調(diào)控虎頭蛇尾，房價將在繼續(xù)暴漲30%后雪崩，屆時將出現(xiàn)50%~70%幅度的大跌。

在今年4月的房地產(chǎn)調(diào)控開始之后，經(jīng)過4個月的觀察，現(xiàn)在可以認定此輪房地產(chǎn)調(diào)控確非走過場，堪稱“大力鐵腕調(diào)控”。在強勢調(diào)控面前，高房價背后的房地產(chǎn)商陣營終于開始松動。作為其標志，一貫堅持房價高得有理的“強人”任志強，在8月兩度回頭規(guī)勸身后的房地產(chǎn)商。

任志強的最新態(tài)度意味著房地產(chǎn)商的妥協(xié)，而房地產(chǎn)商是中國各產(chǎn)業(yè)中最大的一個既得利益集團。那么，是什么力量令任志強們低頭的呢？

在任志強兩次規(guī)勸房地產(chǎn)商的幾乎同時，作為中央此次房地產(chǎn)調(diào)控的主要執(zhí)行者——國務院副總理李克強8天中兩次強調(diào)：堅決抑制房地產(chǎn)投機炒作。

8月13日，李克強在北京考察工作時強調(diào)：繼續(xù)貫徹國務院關于房地產(chǎn)市場調(diào)控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求。8月21日，他在江蘇常州的一次會議上要求：繼續(xù)落實好國務院關于房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，堅決抑制投機炒作行為。

8天之內(nèi)，國務院副總理兩度強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控、兩度強調(diào)抑制投機炒作，這無疑是給房產(chǎn)商、投機者敲響的警鐘，向外界釋放出強烈信號：房地產(chǎn)調(diào)控政策不會松、不能松、不該松。這使7月份以來，房地產(chǎn)商、投機力量和某些地方政府，抱著僥幸心理，乃至造勢游說試圖使房地產(chǎn)調(diào)控“虎頭蛇尾”的目的落空了。

中央政府的這次威懾不僅僅在口頭上。針對房地產(chǎn)商推卸責任稱政府土地供應少是高房價主要原因，國土資源部8月10日公布了1457宗土地閑置的黑名單，其潛臺詞是，如果房地產(chǎn)商不妥協(xié)，不排除收回這些地塊的可能。同時，各商業(yè)銀行首次斷絕了第三套房貸款。

房地產(chǎn)商顯然低估了此次調(diào)控的決心和意志——黨的十八大將在兩年后召開，在房地產(chǎn)這個最大的民生工程上，執(zhí)政者不容有失。如果此輪調(diào)控虎頭蛇尾，會讓廣大社會公眾深深失望，社會矛盾將更加激化。

因此，這是背水一戰(zhàn)。房地產(chǎn)稅和房貸收緊打到了投機者的軟肋；而收緊房地產(chǎn)商貸款，公布土地閑置讓房地產(chǎn)商不寒而栗。銀監(jiān)會傳出了針對房地產(chǎn)大跌50%的風險評估，更表明調(diào)控者已經(jīng)擺出了一副破釜沉舟的態(tài)勢。

這種情形下，房地產(chǎn)商只有兩種選擇，一是將高房價死扛到底，導致成交量大減，GDP增速大減，倒逼調(diào)控方讓步，猶如2008年年底一樣。但如果調(diào)控方不讓步，就會變成資金的消耗戰(zhàn)，如果房地產(chǎn)信貸收縮，閑置地塊被罰，時間一長，必然有越來越多的房地產(chǎn)商資金鏈斷裂，進而不得不大幅降價拋售，結(jié)果將是國內(nèi)地產(chǎn)商的大規(guī)模破產(chǎn)。

另一種選擇，適度降價，讓利社會，使房地產(chǎn)交易重新活躍起來，房地產(chǎn)商可以通過銷售“走量”來彌補單位利潤降低的缺口。

既然中央政府擺出了破釜沉舟之勢，那么，房地產(chǎn)商做出后一種選擇顯然是明智的。

然而，房地產(chǎn)市場調(diào)控仍不能說高枕無憂了。因為圍繞高房價的博弈，一方是中央和社會大眾，另一方不光有投機者、房產(chǎn)商，還有某些地方政府、商業(yè)銀行。

逼迫房地產(chǎn)商和投機者讓利，在短期內(nèi)，將毫無疑問地逼迫出一手房和二手房的供給加大，對抑制房價將會產(chǎn)生短期作用。但僅有這種手段仍是不夠的。

地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的責任更大，即要提供大量價格更低的土地，并且要增加廉租房等社會保障房的建設，但是，有多少地方政府能夠有效遏制自己的欲望，在土地財政收入銳減的情況下，拿出更多的財力來興建廉租房呢？

另外一種情況是，假定房價的真實價格不變，如果貨幣增發(fā)了，貨幣的實際購買力貶值了，也即是實際通貨膨脹較高，那么，其他因素不變，房價仍然會上漲。這是為什么本人反復提示：如果以黃金標價，2010年初的中國房價將是歷史高點，但是假如以人民幣標價，它或可能回調(diào)，但那不會是未來房價的頂點。

至于央行的貨幣發(fā)行，其最大的變數(shù)是熱錢到底是流入還是流出。如果熱錢大規(guī)模流出，則貨幣會嚴重緊縮，房價會大跌，屆時，理智選擇是會注入流動性，甚至不排除放松房地產(chǎn)調(diào)控；如果熱錢不出逃反而是進入，則新增貨幣增加，貨幣“水漲”而房價“船高”。可以說，國際熱錢無論大出還是大進，對調(diào)控來說都不是好事情。

那么，是什么決定熱錢是流出還是繼續(xù)流入呢？一是要看中國是否能夠真正調(diào)控房地產(chǎn)，創(chuàng)造出經(jīng)濟的新動力，能夠創(chuàng)造更多的賺錢機會；二是要看美元是否強勢，美國是否會爆發(fā)第二輪危機，如果第二輪危機爆發(fā)，熱錢更可能愿意留在中國，以購買黃金、資源等方式留存下來，這樣中國的房價波動將會相對較小。

因此，中國的房地產(chǎn)博弈并沒有結(jié)束。第一回合，中央政府對房地產(chǎn)商和投機客的博弈占了上風；第二回合——中央與地方的博弈更為重要，只有找到一種機制——地方政府主動遏制房價并增加保障房供給，國內(nèi)房地產(chǎn)價格穩(wěn)定才能打下長久的基礎。換言之，未來房價卷土重來的根源目前尚未破解。

盡管未來的中國房地產(chǎn)走勢仍有不確定因素，但兩年內(nèi)最壞的局面——大跌50%以上應該可以基本排除，鑒于此輪房地產(chǎn)調(diào)控所表現(xiàn)出來的決心和力度，房價在下跌20%~30%后趨穩(wěn)慢升的幾率增加了。

(作者系本報主筆，聯(lián)系郵箱[email protected])

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