貧道還是堅(jiān)持房價(jià)不會(huì)真的跌，明年一定反彈　　

2009年底，很多人說房價(jià)已經(jīng)到頂點(diǎn)了，而且供大于求，要跌了。貧道說，房價(jià)明年一定漲。2010年年底，中央限購政策出臺(tái)了，大家都說房價(jià)要跌，但貧道依然說房價(jià)明年還會(huì)漲。今年下半年房價(jià)已經(jīng)明顯降了，而且中央工作會(huì)明確說堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。有人說“房價(jià)大跌已經(jīng)成定局”、“房價(jià)跌50%是正常跌幅”。貧道還是說，房價(jià)明年最終不會(huì)跌，到一定時(shí)候還有新一輪暴漲。為此，很多人跟帖罵貧道說：“這個(gè)臭道士就是不希望老百姓有住房！”這倒是有點(diǎn)冤枉貧道，因?yàn)樨毜乐皇歉鶕?jù)一些經(jīng)濟(jì)關(guān)系進(jìn)行推測(cè)，并沒有什么主張。就像貧道上個(gè)帖子分析股市是賭場(chǎng)，完全是一種事實(shí)和邏輯的推演，描述一下事物的特性而已。沒有什么別東西?！　?/p>

看到專家們說房價(jià)要跌的理由無非是：“依靠固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長不具有可持續(xù)性”；“我國城鎮(zhèn)房屋供過于求、房屋過剩明顯” ；“住房具有明顯的不可支付性……很多人買房的理由是買房可以賺錢，根本沒有考慮一旦房價(jià)出現(xiàn)回落，家庭可能要面臨的財(cái)務(wù)支付問題?！薄　?/p>

這些理由講的都很有道理?？蓡栴}在于，這些因素早就有了，2007年年初就非常明顯了，但從來沒有阻礙過房價(jià)暴漲?！安豢沙掷m(xù)”？靠投資促增長再持續(xù)幾年沒問題?！胺课葸^剩”？按人均收入中國20多平米就達(dá)到一般水平了，可暴漲就是在20多平米以后發(fā)生的?！胺績r(jià)會(huì)跌投資要賠錢”？投資股票賠錢的人多了去了，到現(xiàn)在有幾個(gè)股民心灰意冷的？　　

專家們始終不研究賭博經(jīng)濟(jì)與一般經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)經(jīng)濟(jì)與金融經(jīng)濟(jì)的差別。也沒注意到這樣一個(gè)問題：假如房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮了對(duì)中國經(jīng)濟(jì)、政治的最大影響是什么。關(guān)于這兩個(gè)道理，貧道在關(guān)于中國房市的議論中說了很多遍，從2007年初在烏有之鄉(xiāng)做講座時(shí)到現(xiàn)在幾乎每次都講。貧道就倒著再說一遍道理：　　

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)如果不能再持續(xù)火一陣子會(huì)有什么影響？會(huì)有非常嚴(yán)重的影響?！　?/p>

首先，房地產(chǎn)交易萎縮意味著房地產(chǎn)商不再大量蓋房。這直接導(dǎo)致中國鋼鐵、有色、玻璃、建材、裝修材料、家具、家用電器、紡織品市場(chǎng)的萎縮。2009年，僅僅這幾項(xiàng)的凈增量就相當(dāng)于當(dāng)年新增GDP的90%。如果這一塊沒有了，沒有其他可替代增長部分，7%增長就有點(diǎn)玄。當(dāng)然，去年1000萬套和今年700萬套安居房是個(gè)替代品，但在找不到新增長點(diǎn)前能年復(fù)一年蓋安居工程？　　

其次，房市不火，房地產(chǎn)商手里房子不賣，就不會(huì)買地。房地產(chǎn)商不買地，地方政府就沒有土地出讓金。在多數(shù)地方政府財(cái)政收入30-50%的來源與賣地有關(guān)情況下，地方政府怎么活？財(cái)政支出的剛性特征將立刻表現(xiàn)出來。　　

這兩點(diǎn)都是要政府命的事兒，尤其第二個(gè)。只要這兩個(gè)問題沒有解決，房市就必須火。尤其是地方政府近10萬億借債中5、6萬億在2012年要還錢的時(shí)候，更是火燒眉毛的事情?！　?/p>

因此，房市必須繼續(xù)火。房市要火，就要有大量的人買才行?，F(xiàn)在房價(jià)高到了一般消費(fèi)者不可能買得起?？梢哉f對(duì)于北京、上海、杭州、廣州、深圳等城市來講，就算房價(jià)跌50%，真正需要住房的一般年輕人也買不起，而這批人是唯一可能在投資者離場(chǎng)后接盤的群體。那么房價(jià)會(huì)跌50%嗎？不可能。大部分房地產(chǎn)商挺得住，因?yàn)樗麄冾^寸不緊，日常費(fèi)用很低。最主要的是，降價(jià)50%意味著自殺——連當(dāng)年的購置地價(jià)都不夠。他們根本不會(huì)大幅降價(jià)。二手房交易再火對(duì)上述問題不起作用?！　?/p>

因此，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)火只有一條路：讓買房是為了投資保值的群體繼續(xù)買房。而讓他們繼續(xù)買房只有一個(gè)條件，就是房價(jià)又漲了?！　?/p>

中央政府是怎么讓房價(jià)沒再漲呢？是限購令，不讓買了自然漲不起來。政府怎么敢這樣做，不擔(dān)心經(jīng)濟(jì)增長乏力？不擔(dān)心，這就是1000萬套加700萬套的安居工程。不擔(dān)心地方政府沒法活？沒那么緊迫，他們還都有些老底兒，撐到明年上半年估計(jì)還沒問題。要出問題也會(huì)是明年下半年才會(huì)發(fā)生的事兒。不管那屆政府，沒錢花都不行，經(jīng)濟(jì)不增長都不行。而現(xiàn)在的情況是，只要房市不再火，這兩件事兒都沒著落。因此，房市必須火，結(jié)果是房價(jià)繼續(xù)漲?！　?/p>

只是現(xiàn)在無論一手還是二手交易量都大幅下降，就看能不能撐到明年年中了。房價(jià)再次上漲的過程會(huì)與2008年時(shí)一樣：過不下去的那些地方政府開始適度放寬限購令，中央也只能睜一只眼閉一只眼。到一定時(shí)候，大面積突破限購令的貓膩都想出來了，最后中央政府默認(rèn)?，F(xiàn)在等待放寬限購的人多得是，都是兜里有點(diǎn)錢的主。你情我愿，一拍即合，房價(jià)自然還會(huì)漲?！　?/p>

教科書上關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的那些道理是不管用的。要管用早就管用了。管用的是政府政策，而政府制定什么政策取決于政府根本利益，也就是有沒有錢發(fā)工資。只要沒有為地方政府提供一個(gè)替代土地出讓金后依舊持續(xù)穩(wěn)定的，有一定水平的收入來源，啥都別想！不信試試。這與感情無關(guān)，與立場(chǎng)無關(guān)。只要有國家就要由政府，只要有政府它就要花錢，只要政府要花錢就必須有來源——這是硬道理，顛撲不破?！　?/p>

從這個(gè)道理看，怎么能讓房價(jià)降下來？最關(guān)鍵的是找到讓政府不靠土地出讓金還活下去的辦法。其實(shí)這個(gè)辦法全世界都一樣，就是從房屋的存量上征稅而不是從增量上征稅，也就是開征房產(chǎn)稅（財(cái)產(chǎn)稅）。房子只要不塌就有的稅征，地方政府還怕個(gè)啥？全世界只有中國竟然靠房產(chǎn)增量活，全都是靠存量活的。所有國家財(cái)產(chǎn)稅都是有起征點(diǎn)和累進(jìn)制的，也就是一般老百姓不征或征得很少，房子越多越豪華稅率越高。一些國家不是“限購”，而是“限有”——一家不能有多余空閑房。你有錢不怕交稅？給你沒收了！　　

幾乎所有人都認(rèn)為房產(chǎn)稅是為了抑制房價(jià)，其實(shí)房價(jià)高低不是政府擔(dān)心的，地方政府沒錢花才是真擔(dān)心的。開征房地產(chǎn)稅不是因?yàn)榉績r(jià)高了，開征房地產(chǎn)稅一定讓房價(jià)下來，而是只有開征了這個(gè)稅種，房價(jià)才可能下去?！　?/p>

因此，只要房地產(chǎn)稅沒開征，并且不是上海、重慶那樣浮皮潦草，不能成為地方財(cái)政主要來源之一的征收辦法，貧道就不會(huì)認(rèn)為房價(jià)會(huì)有什么實(shí)質(zhì)性的下行拐點(diǎn)。什么限購令，花招而已。而且與安居工程配合起來，還是個(gè)意味深長的大花招！　　

貧道這個(gè)帖子還是在根據(jù)自己判斷描述一下房地產(chǎn)相關(guān)問題，如果說有主張，那就是開征房產(chǎn)稅解決問題。上個(gè)帖子說股市是賭場(chǎng)，無非是一種描述。很多網(wǎng)友喜歡用立場(chǎng)來評(píng)價(jià)貧道的帖子。貧道寫帖子都有題目，不能每次都宣示自己立場(chǎng)，用立場(chǎng)代替敘述。如果有意見，這里只好用祖師爺?shù)脑捇卮穑骸疤斓夭蝗?，以萬物為芻狗；圣人不仁，以百姓為芻狗。”　　

又到年底了，貧道再說一次：明年房價(jià)一定漲。　　

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