【核心提示】其一是房市供求關(guān)系長(zhǎng)期失衡，房地產(chǎn)資本左右著賣方市場(chǎng)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。其二是我國(guó)建房用地成本形成機(jī)制不合理。其三是我國(guó)城市舊房拆遷成本偏高。其四是我國(guó)最初的住房制度改革頂層設(shè)計(jì)有缺陷。其五是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的惡意投機(jī)者與不良房地產(chǎn)商為了牟取暴利而興風(fēng)作浪。

　　2013年，我國(guó)許多城市，尤其是北上廣深等一線城市，房?jī)r(jià)突破嚴(yán)厲調(diào)控，繼續(xù)大幅上漲。筆者認(rèn)為，其原因是多方面的。

　　其一是房市供求關(guān)系長(zhǎng)期失衡，房地產(chǎn)資本左右著賣方市場(chǎng)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。過(guò)去我國(guó)受限于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與住房政策取向，城市居民住房水平長(zhǎng)期處于短缺狀態(tài)，1978年人均居住面積僅有3.6平方米。改革開放后，廣大人民群眾改善住房的期望與日俱增，加之城鎮(zhèn)化浪潮中大量來(lái)自鄉(xiāng)鎮(zhèn)的打工者、經(jīng)營(yíng)者，每年數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的大中專畢業(yè)生在非原籍城市就職、創(chuàng)業(yè)，以及我國(guó)民眾素有“安居才能樂業(yè)”、“屋多房大面子大”等傳統(tǒng)習(xí)慣性心理，匯聚成了持續(xù)強(qiáng)勁的住房剛性需求。雖然近二三十年來(lái)我國(guó)城市住房建設(shè)突飛猛進(jìn)，但在住房供求關(guān)系長(zhǎng)期失衡、剛性需求持續(xù)保持強(qiáng)勁勢(shì)頭的形勢(shì)下，房地產(chǎn)資本依托金融資本與地方政府的強(qiáng)大支持，得以為追求利潤(rùn)最大化而頻頻發(fā)力，呼風(fēng)喚雨般地左右著賣方市場(chǎng)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，將超額利潤(rùn)賺了個(gè)盆滿缽滿。

　　其二是我國(guó)建房用地成本形成機(jī)制不合理。我國(guó)現(xiàn)行非公益性建房用地采取一次性收取數(shù)十年土地使用權(quán)出讓金的辦法，并實(shí)行“競(jìng)價(jià)拍賣、價(jià)高者得”的土地競(jìng)得方式，結(jié)果導(dǎo)致“地王”頻出，土地使用權(quán)出讓價(jià)的記錄不斷被高價(jià)乃至“天價(jià)”刷新。“土地財(cái)政”為許多地方政府提供了巨額的建設(shè)資金，其負(fù)面作用之一則是，形成了地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的過(guò)度依賴，推動(dòng)了房?jī)r(jià)不斷飆升，讓眾多中低收入者難圓“安居夢(mèng)”。

　　其三是我國(guó)城市舊房拆遷成本偏高。這個(gè)問(wèn)題在很大程度上是我國(guó)最初設(shè)計(jì)實(shí)施的“一刀切”貨幣化拆遷補(bǔ)償政策造成的。近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)不斷飆升，拆遷補(bǔ)償也“水漲船高”，釘子戶的要價(jià)更是高得令人咋舌。拆遷補(bǔ)償成本是建房用地成本的組成部分，其不斷上漲自然會(huì)推高房?jī)r(jià)。

　　其四是我國(guó)最初的住房制度改革頂層設(shè)計(jì)有缺陷。上世紀(jì)八九十年代，我國(guó)開始推行住房制度改革，帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。不過(guò)當(dāng)時(shí)對(duì)住房問(wèn)題的復(fù)雜性即解決住房問(wèn)題的多樣化路徑認(rèn)識(shí)不足，對(duì)策設(shè)計(jì)偏于簡(jiǎn)單化與“矯枉過(guò)正”。住房問(wèn)題既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，又是民生問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)問(wèn)題可以用市場(chǎng)化手段解決，民生問(wèn)題則必須立足于社會(huì)保障的高度予以正確對(duì)待。然而在一段時(shí)間內(nèi)，對(duì)公租房等社會(huì)保障房重視不夠，投入不足，對(duì)培育與規(guī)范二手房、租賃房市場(chǎng)也不夠給力，形成了有購(gòu)房意向的千家萬(wàn)戶擁擠在商品房這座獨(dú)木橋上的局面。社會(huì)保障房建設(shè)一度滯后，二手房、租賃房市場(chǎng)不完善、不規(guī)范，放大了商品房的供求矛盾，影響房?jī)r(jià)保持均衡水平。實(shí)際上，即使在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國(guó)家，也并非僅有商品房，更非戶戶都擁有自家的私有房。

　　其五是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的惡意投機(jī)者與不良房地產(chǎn)商為了牟取暴利而興風(fēng)作浪。前者肆意進(jìn)行房地產(chǎn)買賣的投機(jī)性炒作，公開組建炒房團(tuán)，招搖過(guò)市，某些媒體也為之鼓噪，企圖制造轟動(dòng)性的廣告效應(yīng)，達(dá)到炒高房?jī)r(jià)從中牟利的目的;后者或有意捂盤囤積或制造搶購(gòu)假象，用房市供求關(guān)系異常變動(dòng)的虛假信號(hào)，刺激剛性需求者對(duì)房?jī)r(jià)上漲、欲購(gòu)從速的心理預(yù)期。這種投機(jī)性炒房行為的反復(fù)運(yùn)作、花樣百出，也在很大程度上推高了房?jī)r(jià)。

　　顯而易見，既然我國(guó)許多城市房?jī)r(jià)不斷上漲是多種原因造成的，就必須多管齊下、標(biāo)本兼治，才能有效調(diào)控房?jī)r(jià)，讓它回歸到合理水平。

　　（作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院歷史研究所）

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