第一編 貨幣循環(huán)觀察 第六章 從博弈到搏傻----冷看房地產(chǎn)大辯論

　　今天的中國(guó)，幾乎人人在議論而又誰(shuí)也說不清楚的莫過于房地產(chǎn)業(yè)。在這場(chǎng)爭(zhēng)論中，人們看到了這樣一些主角：金融系統(tǒng)、建設(shè)部、國(guó)土資源部、政府綜合部門(發(fā)改委、統(tǒng)計(jì)局等)、地方政府、房地產(chǎn)商、海外投行、學(xué)者、以及老百姓。而爭(zhēng)論的話題集中在兩個(gè)方向上：其一，形勢(shì)如何;其二，誰(shuí)之過。

　　6.1形勢(shì)之辯

　　易憲容：泡沫?挾持?

　　雖然對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的議論幾乎一直不斷，但這場(chǎng)將幾乎所有人卷入其中的爭(zhēng)論似乎是中國(guó)社科院金融研究所易憲容引爆的。

　　2004年，學(xué)界評(píng)估當(dāng)時(shí)宏觀調(diào)控的效果，人們認(rèn)為已初見成效，甚至有人主張國(guó)內(nèi)的宏觀調(diào)控該結(jié)束了。7月，易憲容發(fā)文稱：房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)過熱的動(dòng)力源。銀行的信貸消費(fèi)、地方短期內(nèi)業(yè)績(jī)、過熱的鋼鐵、水泥、電解鋁、建材、成為瓶頸的能源，電力、運(yùn)輸、水無不與房地產(chǎn)有關(guān)。而房地產(chǎn)在這次宏觀調(diào)控中所受的影響則是微乎其微。

　　由此，易憲容對(duì)房地產(chǎn)業(yè)態(tài)勢(shì)做出了嚴(yán)峻的判斷：房地產(chǎn)業(yè)把整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都?xì)w結(jié)在國(guó)內(nèi)銀行體系上，如果讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔(dān)這種泡沫破滅的只能是國(guó)內(nèi)各銀行。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)崩盤，整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)就可能發(fā)生危機(jī)，如20世紀(jì)90年代的日本。因此：

　　“國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控之所以困難，就在于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)挾持著中國(guó)大陸經(jīng)濟(jì)、挾持著各地方經(jīng)濟(jì)。”“如果這些房地產(chǎn)問題處理不好，可能成為今后整個(gè)中國(guó)大陸社會(huì)政治動(dòng)蕩的根源。”(易憲容《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾中國(guó)經(jīng)濟(jì)》《時(shí)代金融》2004年09期)

　　此論一出，各方嘩然，反映各異。

　　金融管理當(dāng)局：“黑名單”

　　事實(shí)上，金融界早就對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)勢(shì)忐忑不安。本輪房地產(chǎn)浪潮本來就是銀行推動(dòng)的。從1997年到2002年，個(gè)人住房貸款余額年均增長(zhǎng)113%。然而，到2003年，央行覺得態(tài)勢(shì)不妙，6月貨幣政策司出臺(tái)了著名的121號(hào)文件，要求房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金不得低于項(xiàng)目總投資的30%，同時(shí)還收緊了對(duì)建筑施工企業(yè)、消費(fèi)者的信貸。但兩個(gè)月之后，央行又發(fā)布了18號(hào)文，表示“對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項(xiàng)目也要繼續(xù)加大支持力度”，首鼠兩端的心態(tài)暴露無遺。

　　從2004年到2005年，金融管理當(dāng)局通過《貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、《我國(guó)近期房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告》等文件措辭嚴(yán)厲地警告房地產(chǎn)過熱的風(fēng)險(xiǎn)。并通過加息、控制借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入之比、公布房貸失信者“黑名單”、嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)商資信條件、控制授信比例、上調(diào)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的優(yōu)惠利率和個(gè)人房貸首付款比例等措施，試圖控制房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)業(yè)：“胡說八道!”

　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的歸口管理部門是建設(shè)部。2004年10月18日，中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)發(fā)表了建設(shè)部政策研究中心的報(bào)告《泡沫之說不成立，中國(guó)房地產(chǎn)金融危機(jī)尚無跡象》。

　　報(bào)告根據(jù)20%的城鎮(zhèn)家庭每戶增加20平方米的住房，和因城市房屋拆遷產(chǎn)生的大量被動(dòng)需求，判定超過6億平方米的住宅需求“是客觀存在的，是現(xiàn)在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的”(新增5.4億、拆遷1.4億平方米)。至于空置面積，“2004年8月底，商品房空置面積0.97億平方米，同比減少0.8%，比去年底減少3%。這說明當(dāng)前的房地產(chǎn)空置問題并未惡化”，同時(shí)，“一定規(guī)模的空置對(duì)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全必要的，它實(shí)際上在某種意義上是一種‘庫(kù)存’，從而發(fā)揮平抑房?jī)r(jià)的作用”。據(jù)此，否認(rèn)了“泡沫說”。

　　對(duì)高漲的房?jī)r(jià)，報(bào)告認(rèn)為：“房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期趨勢(shì)總是看漲”，并將其歸因?yàn)椋旱貎r(jià)上漲、高檔商品房供應(yīng)增加和住房需求旺盛。并進(jìn)一步認(rèn)為：“房?jī)r(jià)不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實(shí)物層面的供求關(guān)系。”“社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響要比真實(shí)的供求關(guān)系大得多。”

　　至于金融風(fēng)險(xiǎn)，報(bào)告認(rèn)為“房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險(xiǎn)性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)必然存在。”，但這“并不意味著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)‘挾持’國(guó)家金融和經(jīng)濟(jì)”，因?yàn)?ldquo;房地產(chǎn)金融仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)”，相反，1997年亞洲金融風(fēng)暴的經(jīng)驗(yàn)表明，不是房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致金融風(fēng)暴，而是金融風(fēng)暴導(dǎo)致房地產(chǎn)“泡沫”破滅。

　　中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)同這個(gè)觀點(diǎn)，他認(rèn)為，不要夸大房地產(chǎn)信貸與金融安全的關(guān)系，確保金融安全的主要作用點(diǎn)應(yīng)在金融系統(tǒng)本身，“金融系統(tǒng)有病，房地產(chǎn)吃藥，是吃不出金融安全的”。

　　至于房地產(chǎn)商，被戲稱為“房地產(chǎn)總理”的任志強(qiáng)直截了當(dāng)?shù)胤Q“房地產(chǎn)泡沫”論為“胡說八道。”(《房地產(chǎn)泡沫破裂論突起》2004年10月20日北京晨報(bào))

　　這里我們看到金融管理當(dāng)局與房地產(chǎn)業(yè)的兩個(gè)基本對(duì)立觀點(diǎn)：

　　其一、房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫和值得警惕的風(fēng)險(xiǎn)?

　　其二、風(fēng)險(xiǎn)在那里，誰(shuí)是多米諾骨牌的第一塊?

　　外國(guó)投資銀行：“外部人的游戲”

　　時(shí)任摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠，主要是從經(jīng)濟(jì)全球化、金融全球化等角度來看問題。在他看來，美元弱勢(shì)引起的熱錢涌入，使中國(guó)融資成本降低，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資成本比正常的要低2-3個(gè)百分點(diǎn)。正是海外來的熱錢促成了投機(jī)，“從某種意義上說，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上，本地人已經(jīng)被迅速地邊緣化了。上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)外部人的游戲。”而一旦國(guó)際金融環(huán)境變化，熱錢流出，后果不堪設(shè)想。他發(fā)出了刺耳的預(yù)言：房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)間僅僅是幾個(gè)月，而不是一年 (謝國(guó)忠«上海地產(chǎn)：外部人的游戲何時(shí)終結(jié)» 財(cái)經(jīng) 2005年第5期)。

　　蹊蹺的是，謝國(guó)忠所供職的摩根士丹利投資銀行,其名下的房地產(chǎn)基金MSREF自2003年起就活躍在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，有媒體一一列舉它的投資行為及投入的金額，據(jù)此質(zhì)疑他發(fā)言的動(dòng)機(jī)。厲以寧索性直指：國(guó)外經(jīng)濟(jì)學(xué)家宣揚(yáng)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格充滿泡沫或市場(chǎng)即將崩潰是別有用心，其中潛藏著巨大的陰謀。宣揚(yáng)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫即將破裂是為了在國(guó)外企業(yè)和資本進(jìn)入中國(guó)之前先打壓中國(guó)市場(chǎng)。(見«厲以寧：國(guó)外宣揚(yáng)中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)將崩潰潛藏陰謀» 中國(guó)企業(yè)報(bào) 2004年12月01日)

　　然而，謝國(guó)忠1997年對(duì)香港房地產(chǎn)的預(yù)言、對(duì)印尼經(jīng)濟(jì)崩潰的預(yù)言、對(duì)中國(guó)將發(fā)生通縮的預(yù)言均被證實(shí)，使人們無法對(duì)他的話置之不理。

　　他的分析思路與預(yù)言亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)的克魯格曼相通。在克魯格曼看來，“亞洲的問題是，經(jīng)濟(jì)過熱的同時(shí)，公私界限不清引起了嚴(yán)重的道德危害。因此，人們實(shí)際上在利用暗中的政府擔(dān)保進(jìn)行賭博。”而謝國(guó)忠直指：“我懂得印尼經(jīng)濟(jì)里最大的問題是腐敗，”謝國(guó)忠說，印尼的財(cái)富是虛的，里面其實(shí)都被掏空了。等到外國(guó)人不愿意把錢放進(jìn)去的時(shí)候，空架子就會(huì)倒下。

　　二十多年切身的體驗(yàn)，使人們對(duì)謝國(guó)忠們的分析極易共鳴，而指斥謝國(guó)忠們“別有用心”的厲以寧，卻在韓德強(qiáng)的《從“厲股份”到“厲暴富”》中被描繪為“暴富階層的代言人”。

　　外國(guó)投資銀行成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)辯論的主角之一，這本身就有點(diǎn)滑稽，評(píng)估他們的觀點(diǎn)與動(dòng)機(jī)，更令人感到五味雜陳。

　　發(fā)改委：“產(chǎn)能過剩”

　　作為國(guó)務(wù)院綜合部門的發(fā)改委，顯得出言謹(jǐn)慎，他們首先關(guān)心的是“產(chǎn)能過剩”。在國(guó)家發(fā)改委主任馬凱點(diǎn)名的11個(gè)產(chǎn)能過剩行業(yè)中，鋼鐵、電解鋁、鐵合金、水泥、電力，都以房地產(chǎn)業(yè)為重要用戶，如果壓縮房地產(chǎn)業(yè)，這些部門的產(chǎn)能過剩將雪上加霜。

　　于是國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)劉福垣表示，中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)熱是一種虛熱，實(shí)際上房地產(chǎn)業(yè)還冷得很，那些熱得冒氣的地方是豪宅，從轉(zhuǎn)移農(nóng)民工進(jìn)城、從長(zhǎng)遠(yuǎn)的城鎮(zhèn)化角度來看，空間還很大。對(duì)此潘石屹回答：“作為房地產(chǎn)發(fā)展商，我們只建設(shè)市場(chǎng)上能夠賣出去的房子。”(2004年8月13日周五下午，SOHO中國(guó)總裁潘石屹在SOHO中國(guó)網(wǎng)站與廣大網(wǎng)友聊天實(shí)錄http://cache.baiducontent.com/c?m=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&p=c978c015d9c043af1aa8c7710f5783&newp=c070d416d9c102ec08e2977c0d42bb231615d70e3fdcd51e3c97&user=baidu&fm=sc&query=%C5%CB%CA%AF%D2%D9+%D7%F7%CE%AA%B7%BF%B5%D8%B2%FA%B7%A2%D5%B9%C9%CC%2C%CE%D2%C3%C7%D6%BB%BD%A8%C9%E8%CA%D0%B3%A1%C9%CF%C4%DC%B9%BB%C2%F4%B3%F6%C8%A5%B5%C4%B7%BF%D7%D3%A1%A3&qid=&p1=1)言下之意，農(nóng)民工哪有錢買房?

　　國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院陳洪波于2006年4月中旬發(fā)布研究報(bào)告稱：我國(guó)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)并不高，但社會(huì)上卻對(duì)此有著較大的誤解，而這種誤解也影響著房地產(chǎn)金融政策。

　　媒體在報(bào)道此事時(shí)，指出“房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)許多人都知道，陳洪波就是房地產(chǎn)REICO報(bào)告的編寫成員。早在去年11月發(fā)布的2005年REICO報(bào)告就稱房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)小。因?yàn)樵搱?bào)告受房地產(chǎn)商資助，其獨(dú)立性受到了媒體的質(zhì)疑。”

　　當(dāng)國(guó)務(wù)院綜合部門的觀點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)性、客觀性都受到質(zhì)疑時(shí)，社會(huì)公眾又如何獲得獨(dú)立、客觀的判斷?

　　6.2變臉

　　在上海市有關(guān)部門的委托下，上海市社科院房地產(chǎn)研究中心和上海財(cái)經(jīng)大學(xué)對(duì)房市進(jìn)行聯(lián)合調(diào)查后，得出結(jié)論：房地產(chǎn)銷售金額的下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)增加值減少30億元左右;并導(dǎo)致2005年財(cái)政收入的下降額，相當(dāng)于2004年地方財(cái)政收入的6.5%以上。而且，綜合房地產(chǎn)的波及效應(yīng)，2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑使上海經(jīng)濟(jì)總量大約減少65個(gè)億，影響GDP增幅減少1個(gè)百分點(diǎn)左右。這里尚沒包括土地出讓金的損失。

　　這難免讓人聯(lián)想起易憲容的“挾持”論。

　　事實(shí)上，進(jìn)入2006年以來，金融管理當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生了微妙的變化，央行上海分行的報(bào)告沒有再提房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，而是對(duì)房地產(chǎn)交易量保持低水平運(yùn)行的情況進(jìn)行預(yù)警。北京金融運(yùn)行報(bào)告則表示，“作為北京市經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降幅度過大，值得關(guān)注。”

　　業(yè)界將其視為房地產(chǎn)信貸要放松的信號(hào)。有媒體稱，農(nóng)行從去年底就啟動(dòng)房地產(chǎn)信貸的擴(kuò)展步伐。2006-4中旬，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道以《銀行變臉 巨資輸血地產(chǎn) 溫州炒房團(tuán)重返上海灘》為標(biāo)題，告訴人們：截止2005年底，上海市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1400.18億元，比年初增加387.58億元，同比多增85.09億元，余額同比增長(zhǎng)38.04%。中資金融機(jī)構(gòu)，一季度有86%的增量貸款投向了基本建設(shè)和建筑業(yè)，同比上升54.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　此時(shí)上海房?jī)r(jià)顯出回調(diào)見底的跡象，此后中房上海住宅指數(shù)一路拔高，又升了一倍有余。(見圖1.45)

　　

　　圖1.45：中房上海指數(shù) 數(shù)據(jù)來源：

　　上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站

　　正當(dāng)業(yè)界打算舒一口氣之時(shí)，中國(guó)人民銀行決定，從2006年4月28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、建設(shè)部、中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)五部委聯(lián)合發(fā)文，緊急規(guī)范各類“打捆貸款”，信貸閘門再次收緊。

　　打捆貸款是這些年流行的銀政合作融資方式，它以國(guó)有獨(dú)資或控股的城市建設(shè)投資公司為承貸主體，以財(cái)政出具的還款承諾作為償債保證，將一城市或區(qū)域的若干基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目組合起來作為一個(gè)整體項(xiàng)目向銀行貸款。

　　這份文件規(guī)定，2005年1月26日以后的政府擔(dān)保將不再有效，并且嚴(yán)禁地方政府再提供任何形式的擔(dān)保或者是變相擔(dān)保。這一下子就卡住了由地方政府啟動(dòng)的主要資金閥門?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目受阻，房地產(chǎn)業(yè)必受牽連。

　　這里，我們看到的已經(jīng)不是爭(zhēng)論，而是左右為難的選擇和激烈的博弈。

　　6.3誰(shuí)之過

　　這邊廂“泡沫”與否面紅耳赤，那邊廂責(zé)任歸屬劍拔弩張，政府與地產(chǎn)商各執(zhí)一詞。

　　“招拍掛”制度

　　任志強(qiáng)將房?jī)r(jià)暴漲的因由直歸土地“招拍掛”制度。他引證國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)：“非招拍掛方式出讓的土地為每萬公頃149.53億元，而用招拍掛方式供給的土地為每萬公頃685.3億元，僅靠供給方式的變化二者相差了4.58倍。其中與城市居民居住相關(guān)的住宅建設(shè)用地大約全部是用招拍掛方式獲得的。”

　　他還引證了兩個(gè)“天價(jià)”地塊：

　　“盈科以5.1億元中標(biāo)的工體機(jī)電院用地，讓未開工的樓面價(jià)高達(dá)1.25萬元/平方米，如果銷售價(jià)在2萬元/平方米，土地成本還占到了銷售價(jià)格的62.5%。”

　　“4月18日拍賣的溫泉用地，首先政府為推高地價(jià)故意將本來可以連在一片統(tǒng)一規(guī)劃的用地分期分批切開招標(biāo)，結(jié)果第一塊土地北辰中標(biāo)價(jià)就比起拍價(jià)6.8億元高出了4億多元，每平方米的樓面價(jià)升到了5000元。”

　　任志強(qiáng)質(zhì)問：“當(dāng)土地招拍掛樓面價(jià)已高達(dá)1.25萬元/平米時(shí)，還談什么建普通商品房呢?政府實(shí)際是在支持與滿足這種特殊的消費(fèi)。”

　　(見«任志強(qiáng)：房?jī)r(jià)暴漲誰(shuí)的錯(cuò)? 土地出讓者才是最暴利» 2006年05月26日 財(cái)富時(shí)報(bào))

　　國(guó)土資源部則在《2005年中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)》中稱：2005年全國(guó)主要城市地價(jià)的平均水平約為每平方米1230元，與上年同期相比，城市綜合地價(jià)增長(zhǎng)了4.44%。近期國(guó)內(nèi)個(gè)別大城市商品房?jī)r(jià)格的上漲幅度已經(jīng)接近20%，而住宅地價(jià)增長(zhǎng)僅為5.67%。據(jù)此土地利用司資產(chǎn)處處長(zhǎng)岳曉武表示：“‘招拍掛’是充分體現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的制度，制度本身不會(huì)人為地抬高地價(jià)、房?jī)r(jià)，只是為公平競(jìng)爭(zhēng)提供平臺(tái)。”

　　北京市國(guó)土房管局新聞發(fā)言人、副局長(zhǎng)張維稱：

　　“從國(guó)土資源部去年對(duì)全國(guó)32個(gè)城市地價(jià)的調(diào)查中可以看出，本市土地價(jià)格在商品房成本中占22.98%，低于全國(guó)平均的26%。”

　　“上海房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于北京，但上海土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中所占比例只有16.15%;而在廣州，地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占比例僅為11.4%。而且，從全國(guó)平均地價(jià)走勢(shì)看，地價(jià)穩(wěn)中有升，但地價(jià)上漲幅度明顯小于房?jī)r(jià)上漲幅度。”(«北京國(guó)土局揭秘土地成本 稱只占房?jī)r(jià)兩成» 2005年04月01日 北京晨報(bào))

　　同是北京，任志強(qiáng)告訴我們：“土地成本還占到了銷售價(jià)格的62.5%。”，張維卻說：“本市土地價(jià)格在商品房成本中占22.98%”。公眾該信誰(shuí)的?

　　平心而論，土地作為公共資源，通過“招拍掛”獲得高收益于社會(huì)有利，只要這收益用于解決社會(huì)公眾最急迫的問題。正如任志強(qiáng)指出的：

　　“如果政府是將提高土地成本而獲取的收益，返還給城市提供公共產(chǎn)品，并用于建立中低收入家庭住房的保障制度，那么就等于讓中高收入家庭多承擔(dān)住房成本而向中低收入家庭轉(zhuǎn)移二次分配。那么就將有利于調(diào)節(jié)公平與保證社會(huì)和諧。”

　　那土地收益到底哪兒去了?任志強(qiáng)告訴我們：“一般情況下，城市的土地出讓金是不受人大和財(cái)政預(yù)算控制的資金。”2005年全國(guó)財(cái)政收入為31627.98億元，任志強(qiáng)告訴我們當(dāng)年土地出讓價(jià)款為5505.15億元。這相當(dāng)于財(cái)政收入的17.4%，如此巨大的資金不受人大和財(cái)政預(yù)算控制，其中貓膩誰(shuí)能說清?

　　“良心大大的壞！”

　　2006年4月，深圳市委書記李鴻忠感概：“某些房地產(chǎn)商良心大大的壞!”任志強(qiáng)則猛攻地價(jià)，要為房地產(chǎn)商洗刷“暴利”的污名。他引用2004年經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果，告訴我們，房地產(chǎn)全行業(yè)“按所有者權(quán)益計(jì)凈資本收益率僅為6.46%，全行業(yè)總資產(chǎn)61790.0億元，總資產(chǎn)利潤(rùn)率只有1.67%。”

　　他不忘將開發(fā)商與政府對(duì)比：“估計(jì)2005年全行業(yè)的開發(fā)利潤(rùn)1100---1200億元。但當(dāng)年的土地出讓價(jià)款卻高達(dá)5505.15億元，”而且“房子的生產(chǎn)是要花費(fèi)大量的精力、智力與勞動(dòng)力的。土地的超出起拍價(jià)的增值收益則只來源于壟斷的招拍掛管理方式，與投資、知識(shí)和智力無關(guān)，靠制度發(fā)財(cái)。”(見«任志強(qiáng)：房?jī)r(jià)暴漲誰(shuí)的錯(cuò)? 土地出讓者才是最暴利» 2006年05月26日財(cái)富時(shí)報(bào))

　　然而任志強(qiáng)的見解似乎不為其他相關(guān)方面接受。

　　杭州市建委陸革處長(zhǎng)稱：國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目平均利潤(rùn)率大約是6%至8%，而我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目平均利潤(rùn)率高達(dá)30%以上。如果考慮到房地產(chǎn)企業(yè)自有資金僅為項(xiàng)目總投資的20%至30%、其余均為銀行貸款和購(gòu)房預(yù)付金的因素，其開發(fā)利潤(rùn)為自有資金的100%以上。暴利是依靠地價(jià)的上漲甚至是囤積土地、“圈地”坐等地價(jià)升值而來。但地價(jià)的升值是政府配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)投入形成。因此，暴利其實(shí)來自于國(guó)有土地資產(chǎn)的流失。(見«房地產(chǎn)開發(fā)模式之辯：將地價(jià)從房?jī)r(jià)中剔除» 2006年04月11日經(jīng)濟(jì)參考報(bào))

　　福州市有關(guān)部門測(cè)算了的當(dāng)?shù)卦?3個(gè)樓盤開發(fā)成本，從每平方米1636元至3094元不等。而銷售均價(jià)從每平方米2500元至5500元不等。開發(fā)商的利潤(rùn)率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過90%。其中利潤(rùn)率超過50%的樓盤有10個(gè)，呈現(xiàn)出樓盤越高檔，利潤(rùn)率越高的基本特點(diǎn)。(見 趙鵬 «福州完成商品房成本測(cè)算 地價(jià)占房?jī)r(jià)三成多» 2005-7-12 人民日?qǐng)?bào))

　　2005年2月中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國(guó)工商聯(lián)、中國(guó)民(私)營(yíng)企業(yè)研究會(huì)一份調(diào)查結(jié)果顯示，我國(guó)私營(yíng)企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)差距大，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)大大高于其他行業(yè)，稅后凈利潤(rùn)比處于第2位的電力煤氣業(yè)的利潤(rùn)高1倍多，比平均水平高5倍。(«私營(yíng)企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)差距大房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)高于其他» 2005年02月12日 新華網(wǎng))

　　中國(guó)金融家企業(yè)家發(fā)展論壇秘書長(zhǎng)閻雨稱：房地產(chǎn)是高利潤(rùn)行業(yè)，實(shí)際平均利潤(rùn)在20%以上，這一利潤(rùn)率相對(duì)其他行業(yè)企業(yè)簡(jiǎn)直可以說是暴利。(«宏觀調(diào)控拷問“房地產(chǎn)業(yè)”社會(huì)責(zé)任» 2006年06月13日 公益時(shí)報(bào))

　　2005年國(guó)家稅務(wù)總局在對(duì)7省市的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在各種涉稅問題中，房地產(chǎn)業(yè)的問題占了90%。(見«趙曉：論中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中的尋租現(xiàn)象» 2006年02月08日藍(lán)籌地產(chǎn)評(píng)論)

　　2006年媒體報(bào)道：2006年北京市地稅部門已經(jīng)公布了兩期欠稅企業(yè)名單，共有45家企業(yè)，而以“房地產(chǎn)”、“置業(yè)”、“建設(shè)”等為名稱的企業(yè)占據(jù)了近一半的數(shù)量，達(dá)到14家。從欠稅金額上看，初步估計(jì)，房地產(chǎn)類企業(yè)欠稅金額占全部企業(yè)類欠稅金額的80%以上。(見«部分地區(qū)90%房企存涉稅問題 納稅大戶欠稅嚴(yán)重» 2006年07月10日上海證券報(bào))

　　這一切讓公眾很難接受任志強(qiáng)的辯解。

　　其實(shí)，作為人格化的資本，與房地產(chǎn)商討論“良心”似乎是對(duì)牛彈琴。國(guó)有土地資產(chǎn)的流失，第一責(zé)任人肯定是作為公共事務(wù)委托代理人的各級(jí)政府。既然選擇市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)超過1/4世紀(jì)，既然有數(shù)百年成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的先例，為何政府還搞不清自己與商人在經(jīng)濟(jì)體系中的相對(duì)位置?為何“親商”、“你發(fā)財(cái)，我發(fā)展”成了大多數(shù)各級(jí)政府的行為準(zhǔn)則?此時(shí)此刻，指責(zé)商人的“良心”，豈不滑稽?

　　結(jié)構(gòu)：投資與市場(chǎng)

　　對(duì)房?jī)r(jià)高漲的另一個(gè)解釋是結(jié)構(gòu)不合理。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人鄭京平2006年4月20日表示，我國(guó)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理。“24個(gè)大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面積的比重還不到50%。”(《統(tǒng)計(jì)局初步核算數(shù)據(jù)顯示今年我國(guó)經(jīng)濟(jì)開局良好》中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)2006年04月21日http://www.ce.cn/macro/gnbd/dszl/zh/200604/21/t20060421_6771043.shtml)

　　上海已銷售房集中在90、100平方米面積段，而香港1995年至1999年新落成私人住宅樓面面積主要分布在70平方米以下：

　　面積(平方米)比重

　　少于4013.90%

　　40--69.962.40%

　　90--99.916.80%

　　100-159.95.10%

　　大于1601.80%

　　(數(shù)據(jù)來源：香港特別行政區(qū)差餉物業(yè)估價(jià)署)

　　香港政府規(guī)劃署的一項(xiàng)調(diào)查表明：香港2000年私人住宅擁有者有4/5以上住在70平方米以下。香港居民1999年戶均建筑面積的平均數(shù)是64平方米，認(rèn)為可接受的建筑面積是71平方米。可見平均增加7平方米住上71平方米的房子是香港人的近期目標(biāo)。前述建設(shè)部政策研究中心的報(bào)告假設(shè)大陸20%的城鎮(zhèn)家庭每戶增加20平方米的住房，不知所據(jù)為何?莫非他假設(shè)大陸居民收入相當(dāng)于與乃至高于香港?該調(diào)查發(fā)現(xiàn)，香港居民認(rèn)為舒適的建筑面積是93平方米，這低于今天大陸新房的平均面積，而我們還處于爭(zhēng)取“全面小康”的階段。

　　現(xiàn)在上海家庭戶均人口才2.8人，比香港戶均人口要少0.5人，2.8人住90平方米，人均居住面積就是16平方米，超出了香港，而上海2001年的人均GDP只是香港同期的19%。(王鍊利《希望與危機(jī)并存的上海房地產(chǎn)業(yè)》)

　　由此看來，上海房地產(chǎn)買主的主體，絕非本地普通地百姓，外地與境外的富人才是這個(gè)市場(chǎng)真正的買主。

　　這個(gè)狀態(tài)是“投資結(jié)構(gòu)不合理”可以解釋的嗎?作為理性經(jīng)濟(jì)人的房地產(chǎn)商，其投資行為肯定準(zhǔn)確地跟著有效需求走。房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)與其說表明了投資行為不合理，不如說顯示了社會(huì)購(gòu)買力的客觀分布。

　　從townhouse到別墅，從房地產(chǎn)廣告中的“品牌”、“法國(guó)設(shè)計(jì)方案”、“地中海風(fēng)情”、“美國(guó)貝爾格林環(huán)境設(shè)計(jì)理念”、“歐洲湯森管理模式”、“超五星級(jí)服務(wù)”、“VIP高級(jí)名流會(huì)所”、“國(guó)際連鎖機(jī)構(gòu)”，我們不難看出房地產(chǎn)商心目中的買主群體。前些年，北京市北四環(huán)東段曾出現(xiàn)過兩則巨幅房地產(chǎn)廣告，其一“讓少數(shù)人先闊起來”，其二“資本給我自由”，再確切不過地勾畫出這個(gè)群體的特征。事實(shí)上這個(gè)群體才是房地產(chǎn)的核心買主。

　　于是我們看到，邏輯上只有兩個(gè)可能的選擇：

　　其一、承認(rèn)現(xiàn)存的購(gòu)買力格局，并為此承擔(dān)現(xiàn)實(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)后果;

　　其二、改變這種購(gòu)買力格局，并為此承擔(dān)難于預(yù)測(cè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)成本。

　　用行政手段改變房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，肯定是徒勞的，其最大功效止于“做秀”。

　　6.4“房奴”與“憤青”

　　普通購(gòu)房者面對(duì)“刺破青天鍔未殘”的房?jī)r(jià)無可奈何。2006年4月26日，鄒濤在深圳奧一網(wǎng)和自己的個(gè)人博客上發(fā)表了《深圳市民鄒濤關(guān)于發(fā)起“不買房行動(dòng)”致全社會(huì)的公開信》，號(hào)召市民們持幣待購(gòu)，對(duì)抗炒家。鄒濤寫道：“即使我們?cè)偈〕詢€用，依然在這個(gè)城市買不起一套房子”，“為了不做‘房奴’，為了一輩子不要再背負(fù)沉重的債務(wù)”，這份公開信號(hào)召說，“深圳樓價(jià)一日不降到市民可以接受的程度，我們就堅(jiān)決不買房;讓我們一起行動(dòng)起來，在近3年之內(nèi)不要買房，您要做的，只需要持幣觀望，等待就可以了。”

　　鄒濤甚至希望面見總理，陳述“房奴”的痛苦。一個(gè)“不買房聯(lián)盟”在網(wǎng)上出現(xiàn)，“不買房行動(dòng)”通過網(wǎng)絡(luò)迅速蔓延。宣稱“按揭買房成為房奴那是活該”的北京萬通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮倫被罵得體無完膚。(«一個(gè)普通公民的“不買房行動(dòng)”» 中國(guó)青年報(bào) 2006年05月10日)

　　然而兩年后的2008年04月，鄒濤建議市民可考慮在2009年5月買房。其本人也計(jì)劃那時(shí)買房(«深圳不買房行動(dòng)發(fā)起人稱明年5月可考慮買房» 2008年4月5日《南方都市報(bào)》)。

　　商人、學(xué)者、官員們將網(wǎng)上言者視為“憤青”，認(rèn)為非理性，不值一顧。但仔細(xì)想一想，所謂“憤青”大抵是受過相當(dāng)教育的人，在他們的生活環(huán)境中，“小資”是大眾媒體成天灌輸?shù)膬r(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，而今這價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)又升級(jí)為“小私”----“擁有私人保姆、私人律師、私人醫(yī)生、私人美容師……，教育背景高、職場(chǎng)得意的高收入男女，不僅解決了‘小資’囊中羞澀的尷尬，還可以盡情彰顯‘小資’們已有的精神品性。”(«新青年群體的新活法：小私極客快閃族» 中國(guó)青年報(bào) 2005年3月9日)

　　然而2005年的現(xiàn)實(shí)是，大學(xué)畢業(yè)生面臨“零工資就業(yè)”。“小資”們的收入即使高達(dá)6000元/月，在如此房?jī)r(jià)面前，當(dāng)“房奴”都要掂量有無資格。不要小看這6000元，它已超過2005年北京市單位職工平均工資(2734元/月)的兩倍，絕大多數(shù)受薪人員的收入在此之下。

　　理論家們?cè)笾v“中產(chǎn)階級(jí)”，向人們描繪過一個(gè)穩(wěn)定的“棗核形結(jié)構(gòu)”。當(dāng)住房、教育、醫(yī)療使“小資”們離“小私”越來越遠(yuǎn)，而漸次淪為“憤青”時(shí)，“中產(chǎn)階級(jí)”何在?誰(shuí)又想過其社會(huì)后果?

　　其實(shí)，有資格參與房地產(chǎn)爭(zhēng)論的人，只是人口中的少數(shù)。即使在北京市，大多數(shù)人的收入肯定少于單位職工平均工資，這樣的收入根本不可能夢(mèng)想當(dāng)“房奴”，更不要說那些在建筑工地上蓋房子的農(nóng)民工。2006年4月25日，華夏時(shí)報(bào)告訴讀者，建筑工地上兩成人靠吃剩飯生活!(«北京農(nóng)民工調(diào)查：一個(gè)工地有兩成人吃剩飯生活» 2006年04月25日華夏時(shí)報(bào)) 而國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)劉福垣卻將房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)前景寄托在他們身上!

　　于是我們看到，圍繞房地產(chǎn)的爭(zhēng)論本質(zhì)上是精英集團(tuán)內(nèi)部的爭(zhēng)論，爭(zhēng)論之所以激烈，在于這個(gè)精英集團(tuán)內(nèi)部的高度分化，從坐擁上億資產(chǎn)的食利者到苦苦維持“小資”生活水平的白領(lǐng)，顯然后者是絕大多數(shù)，并漸漸向“憤青”滑去。

　　然而，國(guó)人的主體卻在這個(gè)集團(tuán)之外。僅僅二十余年，我們就在一個(gè)近乎平均主義的社會(huì)基礎(chǔ)上，培育出一個(gè)高聳入云的倒T型財(cái)富結(jié)構(gòu)。與之對(duì)應(yīng)，勞動(dòng)者收入占GDP的比重一路下滑，而資本收入占GDP的比重翻了一番。由是我們不難理解為何社會(huì)有效需求如此不足;為何奢侈品消費(fèi)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于全球各地;為何人均GDP只及香港19%的上海，新蓋房遠(yuǎn)比香港為大。

　　于是我們看到，房地產(chǎn)困境其實(shí)是另一個(gè)更大困境的組成部分。回顧房地產(chǎn)的在中國(guó)的發(fā)育史，有助于我們認(rèn)清這一困境。

　　6.5史鑒

　　在農(nóng)耕文明的自然經(jīng)濟(jì)時(shí)代，購(gòu)地建房主要目的是為住用或顯示財(cái)富和地位。不存在購(gòu)地建房、出售盈利的房地產(chǎn)業(yè)。

　　清道光二十三年(1843年)，按照中英《南京條約》，上海開埠，允許外國(guó)商人租地造屋。道光二十四年(1844年)英國(guó)大鴉片販子顛地·藍(lán)士祿在外灘租地13.894畝。咸豐十年(1860年)由于太平軍戰(zhàn)事，江浙一帶避難者涌入上海。外商大批建造簡(jiǎn)屋高價(jià)出租，租界掀起土地投機(jī)狂潮。

　　由此，我們可以認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)大約發(fā)端于道、咸年間的上海租界，距今約一個(gè)半世紀(jì)。

　　在人民共和國(guó)成立前的約一個(gè)世紀(jì)里，以盈利為目的的房地產(chǎn)業(yè)逐步在通都大邑發(fā)展，成為城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部門，其興衰起伏，對(duì)金融業(yè)、建筑業(yè)、建材業(yè)等，影響巨大，更是財(cái)政的第一大支柱。在上海租界，房捐、地稅占財(cái)政收入半數(shù)至7成。(見《上海房地產(chǎn)志》)

　　那個(gè)時(shí)代上海的房地產(chǎn)業(yè)，從表面形態(tài)看是按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，而它的實(shí)際主角最早是靠?jī)赏?煙土、土地)起家的外國(guó)冒險(xiǎn)家，后來又加上各個(gè)時(shí)期挾帶巨資來滬避難的地主、官僚、富商。在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行中，租借特權(quán)、軍閥特權(quán)、官僚特權(quán)、乃至黑社會(huì)扮演的角色遠(yuǎn)超過經(jīng)濟(jì)學(xué)家們筆下優(yōu)雅的定律與公式。

　　這樣的模式運(yùn)行了一個(gè)世紀(jì)，以人民共和國(guó)的建立畫上了句號(hào)。在這個(gè)句號(hào)上，人們看到的是這樣一幅畫面：

　　1950年，上海市區(qū)公有土地僅占12.4%，87.6%的土地為私人占有，其中中國(guó)私人占74%，外國(guó)人占13.6%。市區(qū)人均居住面積是3.9平方米。

　　洋人、富商住在花園住宅、新式里弄、公寓，人均居住幾十、幾百平方米。而普通民眾住在舊式里弄，原設(shè)計(jì)是一個(gè)家庭的住房，被搭搭放放，從二層樓變?yōu)樗膶印⒘鶎?，分割出租。一幢房子居住八九戶，最多的達(dá)到十多戶。住閣樓的立不直腰，住亭子間的小孩睡吊床，大孩睡床底，連灶房都搭閣出租，大家都在房間門口燒飯。有的平均住不到1平方米。還有約100萬人住在棚戶區(qū)，無自來水，無下水道，無道路，草頂木板墻或泥墻，開個(gè)洞就算門窗，這種不能稱為房子的房子，也統(tǒng)計(jì)在平均數(shù)內(nèi)。

　　從這個(gè)畫面里，人們不難理解為什么“國(guó)民政府”的財(cái)政左支右絀，為什么大多數(shù)國(guó)民缺乏對(duì)“中華民國(guó)”的認(rèn)同，為什么知識(shí)分子普遍左傾，為什么共軍有源源不斷的兵源，而國(guó)軍卻不得不依賴“抓壯丁”，為什么西點(diǎn)軍校、德國(guó)顧問培訓(xùn)的職業(yè)將領(lǐng)打不過一群土包子……。

　　因?yàn)檫@是一個(gè)背離多數(shù)國(guó)民基本生存需求的社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu);這是一個(gè)靠瓦解自身生存環(huán)境而生存的結(jié)構(gòu)，而房地產(chǎn)業(yè)是這個(gè)結(jié)構(gòu)的重要支柱之一。

　　嚴(yán)重的兩極分化使中國(guó)社會(huì)走上了極端平均主義的道路。當(dāng)我們擺脫了極端平均主義后，看到的是身份各異、立場(chǎng)相殊、利益對(duì)立的各類精英間的博弈。就一個(gè)個(gè)個(gè)案看，其理智、聰慧、圓融、機(jī)巧、執(zhí)著、高效令人嘆為觀止;然而從總體上，人們看到的卻是搏傻----盲人瞎馬合力推動(dòng)整個(gè)系統(tǒng)走向夜半深池。

　　難道我們還要投入又一次輪回?