任志強(qiáng)為房價(jià)上漲又找新理由，你信不信？

張  平

10月19日，任志強(qiáng)在以“橫盤、長效、探尋新增長極”為主題的中國地產(chǎn)金融年會上表示，“從城市化的角度看，中國城市的房子不是太多，而是不夠。中國的現(xiàn)有政策讓那些想進(jìn)城的人進(jìn)不了城，因?yàn)橛邢拶彙Ｄ壳爸袊某鞘谢蔬€很低，城市缺少住房，需要快速發(fā)展房地產(chǎn)，而如何解決高房價(jià)問題根本原因是土地制度。

任志強(qiáng)還認(rèn)為：2018年，中國的戶籍城市化人口只有42%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家水平。從世界范圍來看，2016年城市人口40億，超過農(nóng)村人口。相比之下，中國城市化發(fā)展很慢。2017年，中國500萬人口以上的城市只有16個(gè)，這與我們的城市化目標(biāo)還差很多。

在任志強(qiáng)看來，人口集中的城市是發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。1960年，當(dāng)時(shí)世界上千萬以上人口的城市只有紐約和曼哈頓，與此相對應(yīng)的是這兩個(gè)城市的GDP非常高。

城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，中國經(jīng)濟(jì)的高速增長來自于城市化。因?yàn)槿丝诘母叨燃?，可以提高設(shè)施利用效率，增強(qiáng)科技創(chuàng)新。

事實(shí)上，任志強(qiáng)主要觀點(diǎn)與他的城鎮(zhèn)化進(jìn)程有密切相關(guān)。任志強(qiáng)之所以稱今年不買房，2019年想買房也沒機(jī)會了，這主要基于城鎮(zhèn)化使房地產(chǎn)需求上升，城市始終是缺少住房供應(yīng)的，未來城市還將有高增長期房價(jià)當(dāng)然會漲。但是，我們認(rèn)為任志強(qiáng)很多觀點(diǎn)難以成立。

觀點(diǎn)一：中國城市化率還很低，房價(jià)還要漲

在任志強(qiáng)看來，中國城市化水平太低，不管是42%，還是58%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家90%的水平。而隨著城市化水平的推進(jìn)，大量農(nóng)村人口涌入城市，需要快速發(fā)展房地產(chǎn)，以滿足基本居住條件。

但是，我們卻認(rèn)為，城市化與城鎮(zhèn)化是有所區(qū)別的。城市化就是讓大量農(nóng)村人口進(jìn)入大中城市，而城鎮(zhèn)化是讓農(nóng)村人口就近分散在附近的小城鎮(zhèn)居住。而發(fā)達(dá)國家80%至90%的數(shù)據(jù)，應(yīng)該是他們的城鎮(zhèn)化水平，而絕不是大家擁向大城市，推高大城市的房價(jià)。

而且發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化高達(dá)80%至90%，未來中國未必一定要跟著發(fā)達(dá)國家走?，F(xiàn)在很多年輕人返回農(nóng)村，搞起現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)。還有一些人喜歡呆在農(nóng)村，覺得在家鄉(xiāng)也能找到一份滿意的工作，并不一定非要背井離鄉(xiāng)，跑到城市中去。

實(shí)際上，正是目前的高房價(jià)和高房租，才遲滯了中國的城市化進(jìn)程。每年很多農(nóng)村人口往往在過完春節(jié)后就不來大城市了。原因很簡單，大中城市里房價(jià)和房租都這么貴，生活壓力巨大，想長期安居下來并不是容易的事。在這種情況下，很多人都選擇了返回自己的家鄉(xiāng)找工作和創(chuàng)業(yè)。

觀點(diǎn)二：對土地和限購政策頗有微詞

除任志強(qiáng)說的城鎮(zhèn)化率低之外，他還建議政府通過加大土地供應(yīng)方式，來降低土地市場價(jià)格，壓低高房價(jià)。但是，我們認(rèn)為，土地價(jià)格是隨著房地產(chǎn)景氣度而起落的，如果房地產(chǎn)業(yè)遇冷，開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地，土地價(jià)格就要下跌，否則就會低溢價(jià)成交或者流拍。

今年1-8月全國有850多宗土地流拍，還有更多的土地是低溢價(jià)成交。更讓人震驚的是，部分流拍的土地還是在一二線熱點(diǎn)城市。這說明樓市冷暖決定地價(jià)漲跌，如果房地產(chǎn)市場去去投機(jī)化，讓開發(fā)商看不到房價(jià)繼續(xù)大漲的空間，那土地價(jià)格自然會調(diào)降下來。

還有，任志強(qiáng)埋怨現(xiàn)在一些大中城市嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，使外來人員難圓住房夢。事實(shí)上，包括限購政策在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控政策也都是權(quán)宜之計(jì)。后面長效機(jī)制建立后，就會退出。

我們認(rèn)為，實(shí)行限購就是為了遏制外來投機(jī)炒房需求對當(dāng)?shù)鼐用駝傂栊纬蓴D壓。難道說取消限購，放任投機(jī)性需求肆意妄為，造成當(dāng)?shù)胤績r(jià)亂漲，這就是好的嗎？這就是市場化了嗎？要知道，房地產(chǎn)不僅有投資屬性，還兼具民生保障的屬性。

觀點(diǎn)三：小學(xué)生增長是將來房價(jià)暴漲動能

任志強(qiáng)除了埋怨當(dāng)前的戶籍制度，影響城市化進(jìn)程外。近期，他還拋出新理論。任志強(qiáng)認(rèn)為，成年人進(jìn)城市增長很快，都是農(nóng)民工，他們租房不買房，但是小學(xué)生一來，就說他們要在城市生根了，這是人口真實(shí)的增長。而孩子長大了就得買房子，這就是房價(jià)暴漲的理由。

而我們認(rèn)為，戶籍制度改革需要有一個(gè)漸進(jìn)的過程，先是放開城鎮(zhèn)戶籍，后是三四線城市戶籍，然后再在二線城市通過人才引進(jìn)的方式放開。現(xiàn)在的問題是，應(yīng)該把原來過于集中在大城市的各種社會資源，向中小城市和城鎮(zhèn)擴(kuò)散，只要各種社會資源均衡分配了，大城市的戶籍就不那么吃香了。

說到小學(xué)生增長促使房價(jià)暴漲，那要等到二十年多以后，那時(shí)候中國年輕人口比現(xiàn)在大幅減少，城市中房源肯定是供大于求。任志強(qiáng)到現(xiàn)在還沒弄明白，如果僅是自住型購房需求，即使是供不應(yīng)求，也是緩慢上漲，而如果是投機(jī)性購房需求，一個(gè)人擁有十幾或者幾十套房，你提供再多的房源，建再多的房產(chǎn)，房價(jià)也會暴漲的。

任志強(qiáng)之所以過去這么多年對房地產(chǎn)走勢看得比較精準(zhǔn)，這是因?yàn)樗銣?zhǔn)了沒人敢擠暴房地產(chǎn)泡沫，此時(shí)房價(jià)也恰好走在向上通道中。但現(xiàn)在，中央已經(jīng)定調(diào)“房子是用來居住的，不是用來炒的”。所以，任志強(qiáng)的精準(zhǔn)預(yù)測只能是過去式。將來國內(nèi)房價(jià)的漲跌將與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖霋煦^，而絕不是任志強(qiáng)的預(yù)測來說了算。

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