日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布，將在22個(gè)城市試點(diǎn)建立“房屋養(yǎng)老金”制度，為房屋體檢、房屋維修、房屋保險(xiǎn)提供資金保障，旨在構(gòu)建全生命周期的房屋安全管理長效機(jī)制。

消息一出，老百姓質(zhì)疑聲四起。筆者與周邊的鄰居、朋友交流，大家無不表示出了擔(dān)憂，擔(dān)心制度一出，又要莫名其妙交一大筆錢。筆者還注意到一些發(fā)布消息的官媒，直接關(guān)閉了評(píng)論區(qū)。

早在2023年6月27日，住建部就已經(jīng)提出，“要鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與城市建設(shè)和更新，推動(dòng)打造宜居、智慧、韌性城市。”

也難怪老百姓會(huì)擔(dān)憂，而今很多老百姓只要聽見“金融”兩個(gè)字就會(huì)瑟瑟發(fā)抖，這能怪誰呢?

“房屋養(yǎng)老金”制度據(jù)說是對(duì)住房專項(xiàng)維修金制度的全面升級(jí)，可以防患于未然，其設(shè)立的初衷或許是好的。

今年5月27日，安徽銅陵龍?jiān)沸^(qū)48棟一側(cè)發(fā)生坍塌，造成4死1傷的嚴(yán)重后果。據(jù)悉，倒塌的建筑是2001年建成的，磚混結(jié)構(gòu)，有5層。近年來，類似樓房倒塌悲劇已發(fā)生多起，這起悲劇再次為老舊小區(qū)建筑的風(fēng)險(xiǎn)排查、專項(xiàng)體檢敲響了警鐘。

住建部披露，截至2022年年底，我國城鎮(zhèn)既有房屋房齡超過30年的接近20%，到2040年，80%的房屋都成為“老小區(qū)”，墻體結(jié)構(gòu)安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落、設(shè)施老化等問題將層出不窮。特別是在某些地方監(jiān)管不力的情況下，開發(fā)商偷工減料，這些問題會(huì)更早地爆發(fā)出來。

因此，為了保障群眾的生命、財(cái)產(chǎn)安全，建立房屋體檢、房屋維修的房屋安全管理長效機(jī)制是有必要的。

筆者認(rèn)為，要想打消老百姓的疑慮，至少應(yīng)該明確以下幾個(gè)方面的問題。

首先，要說清楚“房屋養(yǎng)老金”的資金從哪兒來。

據(jù)悉，“房屋養(yǎng)老金”制度是“設(shè)立專門的賬戶，將公共維修基金、土地出讓金、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)等多種資金來源納入其中，形成多元化的資金籌集機(jī)制”.

從2007年，有關(guān)部門發(fā)布《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》開始，住宅專項(xiàng)維修資金制度已經(jīng)正式建立起來了。據(jù)媒體報(bào)道，全國交存的公共維修基金已經(jīng)超過1萬億元，使用率不到1%。這相當(dāng)于“房屋養(yǎng)老金”的“個(gè)人賬戶”部分。

而這一次住建部提出試點(diǎn)的重點(diǎn)是把公共賬戶建立起來，有關(guān)專家解釋稱：公共賬戶的資金來源包括按一定比例計(jì)提項(xiàng)目土地出讓金、財(cái)政補(bǔ)貼，還有維修資金的增值收益以及創(chuàng)設(shè)配套金融產(chǎn)品等。

所以，既然公共維修基金已經(jīng)超過1萬億元，此次設(shè)立“房屋養(yǎng)老金”，就不應(yīng)該讓已經(jīng)購房的老百姓再次交一大筆錢，這無疑會(huì)增加老百姓的負(fù)擔(dān)，老百姓能不質(zhì)疑你的真實(shí)動(dòng)機(jī)嗎?

其次，要說清楚“房屋養(yǎng)老金”怎么管理。

此前的住宅專項(xiàng)維修資金是用于房屋大、中修，更新改造的資金，是取之于民用之于民。維修資金的使用遵循的是業(yè)主決策，政府監(jiān)督的原則。這保障了維修資金的?？顚Ｓ?，沒有業(yè)主同意，任何人也不能動(dòng)用維修資金。維修資金的利息增值收益也是繼續(xù)轉(zhuǎn)入維修資金總賬的。所以，維修資金的所有權(quán)無疑是歸全體業(yè)主共有。

而專項(xiàng)維修資金劃歸“房屋養(yǎng)老金”個(gè)人賬戶部分之后，是否還能延續(xù)以上原則，這也是老百姓擔(dān)憂的地方。老百姓擔(dān)心的是，維修資金被統(tǒng)籌管理使用之后，會(huì)不會(huì)有挪用，從而造成“房屋養(yǎng)老金”賬戶的虧空，這需要在制度和法律層面明令禁止。畢竟社?；鸨慌灿玫陌咐呀?jīng)屢見不鮮。

此前的消息是鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)運(yùn)作“房屋養(yǎng)老金”來實(shí)現(xiàn)增值收益，補(bǔ)充房屋養(yǎng)老金賬戶。那么，對(duì)于歸全體業(yè)主共有的那部分“房屋養(yǎng)老金”，金融機(jī)構(gòu)想要參與“運(yùn)作”，決策權(quán)在誰手上?如果決策權(quán)交給地方政府，這無疑是對(duì)業(yè)主權(quán)益的剝奪。

有關(guān)專家疾呼“維修基金超萬億，使用率不足1%”，其中一個(gè)重要原因就是他們“著急”這一大筆錢不能流入資本市場“錢生錢”。筆者知道你們很急，但你們先別急。

畢竟金融運(yùn)作絕非穩(wěn)賺不賠，最近“廣發(fā)嚴(yán)選三年”基金虧損事件已經(jīng)引起了軒然大波。所以，即便地方政府執(zhí)意試點(diǎn)金融運(yùn)作，也應(yīng)當(dāng)在征詢?nèi)w業(yè)主同意的前提下開展。

第三，房屋體檢、房屋維修必須建立明確的標(biāo)準(zhǔn)和管理體系。

前面我們提到的發(fā)生坍塌事故的安徽銅陵龍?jiān)沸^(qū)，并不是沒有進(jìn)行維修，而是在事發(fā)兩年前剛剛進(jìn)行過老舊小區(qū)改造。那么，這個(gè)改造究竟發(fā)揮了多大作用呢?

所以，一方面房屋體檢、房屋維修不能走形式，應(yīng)該建立一整套的監(jiān)管措施，讓體檢和維修能切實(shí)發(fā)揮作用，而不是搞成某些地方反復(fù)翻修道路、綠化帶來套取市政資金的做法。

另一方面，針對(duì)不同房齡的房屋，應(yīng)該明確合理的體檢周期，不能搞成過度體檢、過度維修。

老百姓的住宅與市政設(shè)施的性質(zhì)畢竟不同，房屋養(yǎng)老金的管理、使用、監(jiān)督和決策的權(quán)力，應(yīng)該歸老百姓自己所有。

為此，必須要盡快推動(dòng)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)這樣的業(yè)主民主決策機(jī)制的建立。

目前很多城市的業(yè)委會(huì)成立比例還不足三成，有些成立了業(yè)委會(huì)的小區(qū)，業(yè)委會(huì)代表性也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，而是淪為空殼或者傀儡。小區(qū)管理維護(hù)的實(shí)際權(quán)力事實(shí)上交到了物業(yè)公司手上，物業(yè)公司在維修資金的使用過程中，普遍上下其手、中飽私囊。這種現(xiàn)象造成了業(yè)主與物業(yè)公司的普遍對(duì)立以及業(yè)主的不信任，成了維修資金不能有效使用的一個(gè)重要原因。

所以，只是單純的建立“房屋養(yǎng)老金”制度，并不能克服既有的問題和矛盾。如果不能建立有效的業(yè)主民主監(jiān)督和決策機(jī)制，升級(jí)后的“房屋養(yǎng)老金”制度，反而可能會(huì)擴(kuò)大問題、激化矛盾。

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