以保障房建設(shè)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展新模式

趙 磊 趙曉磊

摘要：2023年8月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確了未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新模式。由于入住資格門檻過(guò)高、入住費(fèi)用負(fù)擔(dān)過(guò)重、保障房數(shù)量有限以及相關(guān)配套設(shè)施不完善，我國(guó)房地產(chǎn)原有模式的保障效果不盡如人意。其深層次原因，在于房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有真正把握“房住不炒”的重大意義，對(duì)保障房“準(zhǔn)商品”性質(zhì)的認(rèn)識(shí)含混不清，導(dǎo)致對(duì)保障房的目標(biāo)期望和任務(wù)規(guī)定脫離實(shí)際。在我國(guó)當(dāng)前住房“總量過(guò)剩”的背后，隱藏著結(jié)構(gòu)性“相對(duì)過(guò)剩”的深層次問(wèn)題需要解決。由于保障房在事實(shí)上的缺位，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐漸陷入了“三高一低”的發(fā)展模式，抑制和阻礙了民眾的消費(fèi)能力和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新動(dòng)能。未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的要義，并不僅僅是對(duì)“品質(zhì)提升”的要求，更重要的是對(duì)“房住不炒”的堅(jiān)守和貫徹。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須堅(jiān)持“以人民為中心”，因勢(shì)利導(dǎo)推進(jìn)原有模式向未來(lái)保障性住房加商品房共同發(fā)展的新模式轉(zhuǎn)變。

導(dǎo)言

2023年8月25日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》文件(以下簡(jiǎn)稱“14號(hào)文件”)①，明確了未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的兩大目標(biāo):一是在大城市加大保障性住房建設(shè)和供給，提高保障性住房在住房總供給中的比例，解決工薪收入群體住房困難;二是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求。這兩大目標(biāo)意味著，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)“低端有保障、高端有市場(chǎng)”的新模式，即保障體系和住房市場(chǎng)的雙循環(huán)新格局。因此，該文件也被輿論解讀為“新房改方案”。

“14號(hào)文件”引起了業(yè)界的高度關(guān)注。中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)認(rèn)為，保障房的大規(guī)模建設(shè)與供應(yīng)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)都將產(chǎn)生重大影響。②本次《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》的出臺(tái)，或預(yù)示著“新房改”即將到來(lái)，未來(lái)我國(guó)住房供應(yīng)體系將發(fā)生顯著變化，保障房的地位明顯提升，“市場(chǎng)+保障”雙軌制將逐漸形成。鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，“這次政策內(nèi)容提得比較明確，保障房歸保障房，保障房回歸民生屬性;商品房歸商品房，商品房回歸市場(chǎng)化、商品化屬性”。此次政策意味著兩個(gè)市場(chǎng)并行往前走，未來(lái)中高收入群體通過(guò)購(gòu)買商品房滿足他們的需求，而低收入群體則是通過(guò)保障性住房的模式滿足他們的需求?？梢灶A(yù)期，隨著“14號(hào)文件”的貫徹落實(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將有望實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的新模式。那么，房地產(chǎn)原有發(fā)展模式為什么不可持續(xù)?如何科學(xué)把握我國(guó)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的新模式?這顯然是學(xué)界應(yīng)當(dāng)關(guān)注和討論的重大問(wèn)題?；诖?，本文將聚焦保障房建設(shè)和房地產(chǎn)原有發(fā)展模式的歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，展開(kāi)討論。

一、原有保障房政策不盡如人意

從問(wèn)題導(dǎo)向來(lái)看，國(guó)務(wù)院下發(fā)的“14號(hào)文件”明確了兩大目標(biāo):一是加大保障性住房建設(shè)和供給，“讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開(kāi)手腳為美好生活?yuàn)^斗”;二是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。“14號(hào)文件”之所以要明確上述兩大目標(biāo)，筆者認(rèn)為，其原因與之前保障房政策實(shí)施情況不盡如人意緊密相關(guān)。

作為民生的最基本內(nèi)容，20世紀(jì)90年代以來(lái)，保障房建設(shè)逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展領(lǐng)域的熱點(diǎn)與焦點(diǎn)。早在1994年，國(guó)家就提出要建立具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房體系，初步明確了經(jīng)濟(jì)適用房體系的構(gòu)架。2021年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，明確要求加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系的“三位一體”格局———這是我國(guó)首次明確住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)。在各級(jí)政府的推動(dòng)下，我國(guó)保障房在建設(shè)數(shù)量上取得了較大成就。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)字，“十二五”期間各類保障房累計(jì)開(kāi)工4027.824萬(wàn)套，基本建成2878.88萬(wàn)套，加上“十一五”期間建成的1100萬(wàn)套，已竣工的保障房實(shí)物存量接近4000萬(wàn)套。③這些保障房為解決中低收入群體的居住難題奠定了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。然而，與大規(guī)模的開(kāi)工、竣工的房屋數(shù)量相比，我國(guó)保障房的效果卻差強(qiáng)人意。

一是入住資格門檻過(guò)高，入住保障房對(duì)大部分需求者來(lái)說(shuō)可望而不可及。眾所周知，一直以來(lái)經(jīng)適房和廉租房都曾經(jīng)是我國(guó)保障房的兩大支柱。對(duì)于保障房申請(qǐng)人的資格，各地都有較為嚴(yán)格的戶籍限制。比如，對(duì)于出售型保障房(經(jīng)適房)的申請(qǐng)人，各地均要求必須具備當(dāng)?shù)氐某鞘袘艨?而對(duì)于申請(qǐng)公共租賃住房(即“公租房”或“廉租房”)的流動(dòng)性勞動(dòng)力(主要是農(nóng)民工)，各地也規(guī)定當(dāng)?shù)貞艨谑潜貍涞纳暾?qǐng)條件。然而由于申請(qǐng)條件過(guò)高，很多應(yīng)保障的對(duì)象只能對(duì)保障房望洋興嘆。有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)顯示，2002年，全國(guó)入住廉租房的低收入住房困難戶(簡(jiǎn)稱雙困戶)寥寥可數(shù)，其中北京798戶、鄭州56戶、包頭143戶、貴陽(yáng)85戶。這樣的規(guī)模最多只占一個(gè)城市雙困戶總數(shù)的7%左右，有的僅占0.4%。④“北上廣深”這些外來(lái)人口集中的一線城市，解決低收入流動(dòng)人口住房問(wèn)題的其實(shí)并非保障房，而仍然是那些老舊樓房、棚戶區(qū)和城中村。

二是入住費(fèi)用負(fù)擔(dān)過(guò)重，使得保障房的保障效果大打折扣。從實(shí)際操作過(guò)程來(lái)看，一邊是很多中低收入群體往往買不起或買不到經(jīng)適房，一邊是某些非保障對(duì)象卻占有或享受了經(jīng)適房。有調(diào)查顯示，在經(jīng)適房銷售過(guò)程中，為了回籠資金，開(kāi)發(fā)商并不會(huì)去核實(shí)申購(gòu)者的收入情況，于是高收入群體和有關(guān)系者往往成為經(jīng)適房的最大獲益者。⑤至于用來(lái)出租的“公租房”也并不便宜，以廣州市為例。按照2013年《廣州市公共租賃住房保障制度實(shí)施辦法(試行)》規(guī)定，一個(gè)三口之家要申請(qǐng)公租房，在滿足其他所有條件的同時(shí)，其月收入不能超過(guò)5166元。同期推出的公租房項(xiàng)目中，月租金單價(jià)最低的為24元，最高的為34元，租賃一個(gè)面積為45平方米的住房，月租金總額為1080～1530元，占家庭月收入上限的21%～30%。加上物業(yè)管理、水電、交通等相關(guān)費(fèi)用，公租房對(duì)低收入群體幾乎沒(méi)有什么吸引力。

三是保障房數(shù)量難以滿足社會(huì)需求，弱化了保障房的保障功能。作為保障房?jī)纱笾е慕?jīng)適房和廉租房，其售價(jià)和租金固然低于市場(chǎng)價(jià)格，但是，相對(duì)于人數(shù)眾多的中低收入無(wú)房戶而言，經(jīng)適房和廉租房的數(shù)量仍然有限。由于廣大中低收入群體買不起或買不到經(jīng)適房，結(jié)果導(dǎo)致與商品房的建設(shè)相比，經(jīng)適房的建設(shè)數(shù)量逐年遞減，經(jīng)適房竣工套數(shù)占商品住宅的總量由2000年的28%劇降至2010年的6.6%。⑥問(wèn)題的嚴(yán)重性在于，按照原有的保障房獲得資格，相當(dāng)多的大學(xué)畢業(yè)生和農(nóng)民工既買不起經(jīng)適房，也不符合廉租房的申請(qǐng)條件(沒(méi)有當(dāng)?shù)貞艨?，或收入水平不夠?，形成了越來(lái)越厚的保障盲點(diǎn)———“高不成、低不就”的夾心層。為什么在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的歷史進(jìn)程中，人們對(duì)保障房的負(fù)面批評(píng)會(huì)多于正面肯定?其中的一個(gè)重要因素就在于相比起規(guī)模和數(shù)量趨于過(guò)剩的商品房，保障房在數(shù)量上一直處于嚴(yán)重的稀缺狀態(tài)。

四是保障房的相關(guān)配套設(shè)施不完善，對(duì)沖了保障房的保障功能?；蛟S是出于建安成本的考慮，當(dāng)時(shí)的保障房建設(shè)往往都選擇在地理位置較為偏僻的地方。學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、服務(wù)等配套設(shè)施和公共設(shè)施不完善，導(dǎo)致出行費(fèi)用和時(shí)間大大增加，入住保障房勢(shì)必增加生活和就業(yè)成本。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年保障房跟蹤審計(jì)報(bào)告，南京等13個(gè)城市由于廉租住房地址偏遠(yuǎn)、交通不便、配套設(shè)施不完善，造成配租困難突出，甚至導(dǎo)致已入住的家庭因此退出了保障房。

按理說(shuō)，我國(guó)保障房建設(shè)已有20多年的發(fā)展歷程，上述問(wèn)題應(yīng)該逐步得到重視和解決，可是效果一直不盡如人意。對(duì)于其中的原因，學(xué)界已有一些討論。不少人將癥結(jié)歸咎于技術(shù)層面的原因，比如:建設(shè)融資、住房用地、運(yùn)營(yíng)管理、審核監(jiān)督等制度設(shè)計(jì)的缺憾。表面上看，保障房的現(xiàn)實(shí)困境與技術(shù)層面的制度設(shè)計(jì)的確不無(wú)關(guān)系，但是我們認(rèn)為，其根本原因還是在于政府有關(guān)部門對(duì)保障房性質(zhì)的定位未必科學(xué)，對(duì)保障房的目標(biāo)期望和任務(wù)規(guī)定也未必符合實(shí)際。何謂保障房?保障房全稱“保障性住房”，是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格、限定租金的住房。保障房通常由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成。最重要的是，由于其售價(jià)或租金在相當(dāng)程度上由政府“看得見(jiàn)的手”來(lái)調(diào)控，因此保障房屬于“準(zhǔn)商品”范疇，其性質(zhì)不同于由市場(chǎng)調(diào)控的商品房的性質(zhì)，決不能將二者混為一談。

問(wèn)題要害在于，倘若頂層設(shè)計(jì)對(duì)保障房的“準(zhǔn)商品”性質(zhì)認(rèn)識(shí)不足甚至抵觸，以至于對(duì)保障房的目標(biāo)期望模棱兩可、含混不清，那么保障房的體系構(gòu)建和實(shí)施過(guò)程就難免矛盾重重、進(jìn)退失據(jù)，最終使得保障房異化為房地產(chǎn)市場(chǎng)可有可無(wú)的“點(diǎn)綴”和“面子工程”。比如有學(xué)者發(fā)現(xiàn)，在相關(guān)部門的決策過(guò)程中，對(duì)保障房的定性始終只是一種權(quán)宜之計(jì)。結(jié)果，在中央政府出臺(tái)的低收入住房政策中，由于沒(méi)有明確界定保障房的應(yīng)保對(duì)象，也沒(méi)有戰(zhàn)略性規(guī)劃，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)條件的變化，保障房政策不得不處于經(jīng)濟(jì)目標(biāo)與社會(huì)目標(biāo)之間陷入搖擺不定的尷尬狀態(tài)。⑦有學(xué)者強(qiáng)調(diào)，之前保障房的政策目標(biāo)過(guò)于面面俱到，其中包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)穩(wěn)定、城市發(fā)展、人口城鎮(zhèn)化、收入再分配、人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型以及政治支持等。問(wèn)題是在實(shí)際執(zhí)行中，面面俱到的政策目標(biāo)難免會(huì)顧此失彼、相互沖突。⑧

回顧10多年來(lái)我國(guó)保障房發(fā)展的坎坷歷程，我們不難發(fā)現(xiàn)，自從我國(guó)保障房政策實(shí)施以來(lái)，迄今為止之所以未能充分發(fā)揮其應(yīng)有的保障功能，技術(shù)性層面的問(wèn)題固然值得反思，比如在建設(shè)融資、住房用地、運(yùn)營(yíng)管理、審核監(jiān)督等方面有很多值得總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，但這些并非其中的深層次原因。我國(guó)保障房發(fā)展不盡如人意的深層次原因，還是在于政府有關(guān)部門沒(méi)有真正領(lǐng)會(huì)“房住不炒”的重大意義，對(duì)保障房性質(zhì)的認(rèn)識(shí)含混不清，甚至本能地排斥保障房的“準(zhǔn)商品”性質(zhì)，最終導(dǎo)致對(duì)保障房的目標(biāo)期望和任務(wù)規(guī)定脫離實(shí)際。一言以蔽之，沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)“房住不炒”的重大歷史和現(xiàn)實(shí)意義，是導(dǎo)致保障房實(shí)施以來(lái)效果不盡如人意的根本原因。因此，只有認(rèn)真領(lǐng)會(huì)和科學(xué)把握“房住不炒”的深刻含義，明確保障房的準(zhǔn)商品屬性，擺正保障房在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的應(yīng)有地位，才能有效擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性泡沫，真正激發(fā)廣大民眾的消費(fèi)能力，從而加快促成我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

二、房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變

眾所周知，20世紀(jì)90年代末以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著相當(dāng)重要的地位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1998—2021年，全社會(huì)住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率平均為9.2%，從全社會(huì)住宅投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)點(diǎn)數(shù)來(lái)看，1998—2021年平均拉動(dòng)點(diǎn)數(shù)為0.79個(gè)百分點(diǎn)。另外，按照新的統(tǒng)計(jì)方法，2013—2021年，全國(guó)和城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)中居住支出占比均值分別為22.9%和23.5%。其中，2013—2020年，居住支出占比呈上升態(tài)勢(shì)，2020年全國(guó)和城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)中居住支出占比分別為24.6%和25.8%。綜合測(cè)算，2013—2021年，以住宅投資和居住消費(fèi)衡量的住房經(jīng)濟(jì)在GDP中占比平均為17.5%。⑨

近幾年來(lái)，由于中美貿(mào)易摩擦疊加全球疫情的影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了一些階段性的暫時(shí)困難，由此也引發(fā)了對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷的分歧。有人將我國(guó)暫時(shí)性的困難歸因于民眾“消費(fèi)需求不振”。我們認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)的暫時(shí)性困難，的確與疫情對(duì)民眾消費(fèi)的影響有關(guān)，但問(wèn)題的癥結(jié)并不在于民眾的日常生活消費(fèi)。事實(shí)上，疫情之后民眾日常消費(fèi)勢(shì)頭的復(fù)蘇非常強(qiáng)勁。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2023年7月17日公布的數(shù)據(jù)，2023年上半年，“社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)8.2%，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)明顯增強(qiáng)，最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到77.2%，明顯高于去年。服務(wù)消費(fèi)增長(zhǎng)較快，出行類和接觸型消費(fèi)增勢(shì)較好。上半年，全國(guó)居民人均服務(wù)性消費(fèi)支出同比增長(zhǎng)12.7%，全國(guó)餐飲收入同比增長(zhǎng)21.4%，營(yíng)業(yè)性客運(yùn)量同比增長(zhǎng)56.3%。消費(fèi)新動(dòng)能發(fā)展壯大，綠色消費(fèi)、數(shù)字化消費(fèi)擴(kuò)大。上半年，新能源乘用車銷售量超過(guò)300萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)37.3%;實(shí)物商品網(wǎng)上零售額同比增長(zhǎng)10.8%”⑩。

既然民眾日常消費(fèi)恢復(fù)的勢(shì)頭如此強(qiáng)勁，我們認(rèn)為問(wèn)題的癥結(jié)在于:房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變。換言之，在當(dāng)下中國(guó)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)牽一發(fā)而動(dòng)全身，所謂“消費(fèi)不振”的癥結(jié)，并不是民眾的日常消費(fèi)不足(比如餐飲、旅游業(yè))，而是民眾對(duì)房地產(chǎn)的有效需求不足。數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)當(dāng)下的房地產(chǎn)供給已經(jīng)處于總量過(guò)剩的狀態(tài)。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)》報(bào)道，2023年2月，在以全國(guó)自然災(zāi)害綜合風(fēng)險(xiǎn)普查工作情況為主題的新聞發(fā)布會(huì)上，有關(guān)部門負(fù)責(zé)人對(duì)外披露，在過(guò)去三年里，“住房城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)獲取了全國(guó)近6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)以及80多萬(wàn)處市政設(shè)施數(shù)據(jù)”，而全國(guó)100%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、100%的社區(qū)(行政村)和7‰的家庭參與了調(diào)查，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)動(dòng)員了260多萬(wàn)人參與。這一組數(shù)據(jù)也被廣泛解讀為“首次回答了我國(guó)到底有多少房子”。另?yè)?jù)相關(guān)報(bào)道，由住建系統(tǒng)承擔(dān)的房屋建筑和市政設(shè)施普查，涉及全國(guó)6.6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑。其中，農(nóng)村房屋量大面廣，以棟數(shù)計(jì)占城鄉(xiāng)房屋建筑總量90%以上，以面積計(jì)算占一半;而城鎮(zhèn)房屋則為4700多萬(wàn)棟，同時(shí)分為住宅與非住宅兩大類。?

住建部統(tǒng)計(jì)的“66億棟”，當(dāng)然不能完全定性為居民住宅。但是，從各方面給出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和研究結(jié)論來(lái)看，我國(guó)當(dāng)前人均居住的空間已經(jīng)相當(dāng)可觀。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《中國(guó)人口普查年鑒2020》顯示，截至2020年11月1日，我國(guó)家庭戶人均住房建筑面積達(dá)41.76平方米。其中，鄉(xiāng)村的家庭戶人均住房建筑面積為46.8平方米，城市和鎮(zhèn)分別為36.52平方米、42.29平方米。近幾年來(lái)，住房的總量過(guò)剩已經(jīng)突出地影響了房企的市場(chǎng)業(yè)績(jī)。據(jù)克而瑞研究中心此前發(fā)布的報(bào)告顯示，百?gòu)?qiáng)房企2022年1—12月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額64622.2億元，同比降幅保持在41.6%的較高水平。從房企的銷售目標(biāo)完成情況看，根據(jù)中房網(wǎng)監(jiān)測(cè)，2022年17家披露年度銷售目標(biāo)的典型房企中，接近六成的企業(yè)目標(biāo)完成率不足80%，更有接近半數(shù)的房企目標(biāo)完成率還不及70%。整體來(lái)看，2022年典型房企銷售目標(biāo)完成情況處于歷史低位水平。業(yè)內(nèi)人士斷言，“不再追求規(guī)模的增長(zhǎng)，是2022年絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的選擇”。但即使在這樣已經(jīng)下調(diào)了的預(yù)期面前，業(yè)內(nèi)人士稱，能完成年度銷售目標(biāo)的房企仍寥寥無(wú)幾。下行周期疊加疫情影響，房企銷售業(yè)績(jī)相比往年表現(xiàn)更為低迷。?

在總量過(guò)剩的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)的低迷態(tài)勢(shì)也越來(lái)越凸顯。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2023年8月15日公布的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況顯示，1—7月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%;商品房銷售面積66563萬(wàn)平方米，同比下降6.5%;商品房銷售額70450億元，下降1.5%。?根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年1—9月，我國(guó)百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額41567.4億元，同比降低11%。尤其是進(jìn)入7月份，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)，第三季度業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低超過(guò)三成，明顯低于前兩個(gè)季度。根據(jù)中房網(wǎng)監(jiān)測(cè)，已公布的2023年度銷售目標(biāo)的15家典型房企，1—9月完成率整體均值為67.13%，處于近六年來(lái)同期次低水平。根據(jù)中房研協(xié)監(jiān)測(cè)，三季度地方累計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策252條，其中，寬松性政策223條，占比達(dá)到88.5%。值得注意的是，雖然從調(diào)控頻次來(lái)看，2023年季度內(nèi)呈逐月遞增趨勢(shì)，但即便是在政策利好的情況下，2023年三季度的市場(chǎng)表現(xiàn)仍舊低迷。?

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷必然會(huì)抑制社會(huì)資本對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的期望值。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速跌幅連續(xù)6個(gè)月擴(kuò)大。2023年1—9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87269億元，同比下降9.1%;其中，住宅投資66279億元，下降8.4%。1—9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積815688萬(wàn)平方米，同比下降7.1%;其中，住宅施工面積574250萬(wàn)平方米，下降7.4%。房屋新開(kāi)工面積72123萬(wàn)平方米，下降23.4%。數(shù)據(jù)顯示，1—9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金98067億元，同比下降13.5%。其中，國(guó)內(nèi)貸款12100億元，下降11.1%;利用外資36億元，下降40.0%;自籌資金31252億元，下降21.8%;定金及預(yù)收款33631億元，下降9.6%;個(gè)人按揭貸款17028億元，下降6.9%。?11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1—10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與銷售數(shù)據(jù):1—10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95922億元，同比下降9.3%(按可比口徑計(jì)算);其中，住宅投資72799億元，下降8.8%。同期，商品房銷售面積92579萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額97161億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。?

經(jīng)過(guò)幾十年的快速發(fā)展，從總量上看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在供給上已經(jīng)處于過(guò)剩狀態(tài)。正是在這樣的背景下，官方作出“我國(guó)房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變”的判斷，顯然是科學(xué)的，也是令人信服的。

三、原有房地產(chǎn)模式難以持續(xù)

我們必須強(qiáng)調(diào)，雖然我國(guó)房地產(chǎn)的“總量過(guò)剩”為民眾住房提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)，但這并不意味著原有房地產(chǎn)發(fā)展模式就是合理的。從結(jié)構(gòu)上看，對(duì)于占比不小的租房和無(wú)房的中低收入者來(lái)說(shuō)，所謂住房的“總量過(guò)剩”在本質(zhì)上仍然是“相對(duì)過(guò)剩”。也就是說(shuō):一方面，一部分人擁有的住房已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了自住的需求;另一方面，相當(dāng)部分人(年輕人以及大部分農(nóng)民工)的住房需求卻只能通過(guò)負(fù)擔(dān)沉重的按揭和租金來(lái)解決。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2015年的人口抽樣調(diào)查顯示，全國(guó)城鎮(zhèn)家庭中，31%購(gòu)買了一二手商品房，50%居住在公有住房、經(jīng)適房、自建房，19%租房或住在工廠宿舍等;按照樓齡統(tǒng)計(jì)，48%的家庭居住在2000年底前建成的房屋。?有調(diào)查顯示，我國(guó)農(nóng)民工的住房條件和居住環(huán)境質(zhì)量整體不高，60%的農(nóng)民工沒(méi)有穩(wěn)定住房，租房仍然是最主要的居住方式，保障性住房覆蓋面整體較低，70%的農(nóng)民工不了解保障性住房相關(guān)政策。?

我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到，在我國(guó)當(dāng)前住房“總量過(guò)剩”的表象背后，其實(shí)隱藏著結(jié)構(gòu)性“相對(duì)過(guò)剩”的深層次問(wèn)題需要解決。這個(gè)深層次的問(wèn)題，就在于我國(guó)保障房在事實(shí)上的長(zhǎng)期缺位。由于保障性住房在事實(shí)上的缺位，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展逐漸陷入“三高一低”的發(fā)展模式，即:高房?jī)r(jià)，高負(fù)債，高風(fēng)險(xiǎn)，低保障。改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)“三高一低”的發(fā)展模式雖然有其歷史合理性和必要性(有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，學(xué)界已有充分研究，這里不贅述)，但其中隱含的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來(lái)越不容忽視。各方面數(shù)據(jù)顯示，很多中低收入者處于住房問(wèn)題的沉重壓力之下，這不僅直接影響了民眾的生活消費(fèi)能力，也抑制了民眾的創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)新動(dòng)能。

第一，“高房?jī)r(jià)”抑制了民眾的消費(fèi)能力。根據(jù)新的統(tǒng)計(jì)方法計(jì)算，2013—2021年，全國(guó)和城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)中居住支出占比均值分別為22.9%和23.5%。其中，2013—2020年，居住支出占比呈上升態(tài)勢(shì)，2020年全國(guó)和城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)中居住支出占比分別為24.6%和25.8%;然而到了2021年，該占比分別降至23.4%和24.4%。據(jù)估算我國(guó)居住消費(fèi)額以及在GDP中的占比，2013—2021年，居住消費(fèi)額由4.82萬(wàn)億元增加至10.27萬(wàn)億元，年均增長(zhǎng)9.9%;居住消費(fèi)在GDP中占比由2013年的8.1%上升至2020年的9.3%?？墒沁M(jìn)入2021年，居住消費(fèi)在GDP中的占比開(kāi)始下降，由2020年的9.3%下降至9.0%。?我國(guó)居住消費(fèi)支出和居住消費(fèi)額的增速及其占比在2013—2021年的快速上升，固然間接反映了恩格爾系數(shù)的階段性變化。但是，我國(guó)居住消費(fèi)支出和居住消費(fèi)額的占比在2021年后開(kāi)始下降，也從側(cè)面說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在結(jié)構(gòu)性相對(duì)過(guò)剩的背景下已經(jīng)進(jìn)入停滯狀態(tài)，這也就意味著“高房?jī)r(jià)”正在抑制民眾的消費(fèi)能力。

第二，“高房?jī)r(jià)”降低了農(nóng)民工定居意愿。眾所周知，中國(guó)城鎮(zhèn)化正在進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新階段，即由速度型轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量型發(fā)展，其中的一個(gè)重要任務(wù)就是:農(nóng)村勞動(dòng)力既要從遷出地轉(zhuǎn)移出去，又要能在遷入地居住下來(lái)。2017年中國(guó)流動(dòng)人口動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，57%的農(nóng)民工在城市工作和生活遇到了困難，其中有75%的人面臨收入太低的困難，65%的人面臨買不起房的困難，而由戶籍制度帶來(lái)的子女上學(xué)困難的占比是32%。一邊是很多農(nóng)民工買不起房，另一邊卻是房?jī)r(jià)的快速攀升:根據(jù)《2018年農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告》，農(nóng)民工月均收入僅為3721元。2008年以來(lái)，全國(guó)商品住宅銷售價(jià)格呈快速上漲趨勢(shì)，年均增速為9%，2018年達(dá)到8544元/平方米，是2008年的2.4倍。在農(nóng)民工較為集中的35個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)上漲更快，年均增速高達(dá)12%，2018年達(dá)到12582元/平方米。劉金鳳、魏后凱等人的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，城市高房?jī)r(jià)顯著降低了農(nóng)民工的定居意愿，而定居意愿下降將會(huì)阻滯城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。?由此可見(jiàn)，當(dāng)下農(nóng)民工家庭在城市定居的主要障礙已不再是戶籍制度，而是城市的高房?jī)r(jià)和農(nóng)民工的低收入。

第三，“高房租”削弱了民眾的消費(fèi)能力。房地產(chǎn)原有發(fā)展模式的問(wèn)題不僅在于“高房?jī)r(jià)”抑制了民眾的消費(fèi)能力，還在于“高房租”侵蝕了民眾的消費(fèi)能力。根據(jù)2020年國(guó)務(wù)院人口“七普”數(shù)據(jù)，雖然我國(guó)城市中租房居住的家庭占比為25.57%，但是一般而言，一線城市和沿海大城市的租房占比會(huì)更高一些，比如在上海的租房居住的家庭占比高達(dá)40%。?如此高的租房比例，房租高低將直接影響農(nóng)民工的消費(fèi)能力，而且也會(huì)影響廣大民眾的創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)新熱情。有學(xué)者根據(jù)城市房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)推算，2011年1月至2016年11月，北京、上海、廣州和深圳的房?jī)r(jià)分別上漲了75.95%、78.14%、71.21%和141.12%。?

第四，“高房租”壓縮了民眾的剩余積累。據(jù)中國(guó)流動(dòng)人口動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)民工家庭月均房租支出由2013年的508.45元上漲到2016年的814.36元，三年增加了60%，房租占收入比也從0.10上升至0.13，增長(zhǎng)了30%。?毋庸諱言，房租負(fù)擔(dān)的日益上升將不斷壓縮農(nóng)民工的收支剩余，極大地增加了流動(dòng)人口在城市的居住成本。楊青等人基于2016年中國(guó)流動(dòng)人口動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)調(diào)查數(shù)據(jù)對(duì)此進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)，結(jié)果顯示，房租負(fù)擔(dān)上升顯著增加了農(nóng)民工的勞動(dòng)時(shí)間，對(duì)家庭負(fù)擔(dān)較重和就業(yè)穩(wěn)定較差的農(nóng)民工的作用尤為明顯。進(jìn)一步地，房租負(fù)擔(dān)還引起了農(nóng)民工超時(shí)勞動(dòng)。基于大部分農(nóng)民工在城市融入障礙、戶籍制度隔離與農(nóng)村社會(huì)保障不足等情況下所具有的“效益觀”選擇，他們理應(yīng)以追求返鄉(xiāng)養(yǎng)老前收支剩余最大化為目標(biāo)，結(jié)果必然傾向于增加勞動(dòng)供給，用以彌補(bǔ)打工收支剩余的降低。?

第五，“高房租”拉大了收入差距。“高房租”不僅侵蝕了民眾的消費(fèi)能力，而且也在“馬太效應(yīng)”中進(jìn)一步拉大了居民的收入差距。詹鵬等人根據(jù)2013年和2018年中國(guó)家庭收入調(diào)查數(shù)據(jù)，研究了住房差異對(duì)居民收入不平等的影響。他們發(fā)現(xiàn):出租房屋家庭(房東)向中高收入組傾斜，租賃房屋家庭(租戶)向最低收入組傾斜，房屋租賃行為會(huì)讓不同收入組的實(shí)際生活水平差異擴(kuò)大;購(gòu)房成本和租房成本的增加使最低收入組家庭的住房負(fù)擔(dān)增加，使他們?cè)谧》坎町愔刑幱诟焕牡匚?在現(xiàn)有的租房分布下，如果房租繼續(xù)增加，用于居住之外的可支配收入差距會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。他們的研究表明，現(xiàn)有住房模式呈現(xiàn)出來(lái)的極端傾向是，所有低收入家庭都需要租房居住，而收取房租的家庭則集中在中高收入段;由于房租支出的負(fù)擔(dān)，房產(chǎn)差距會(huì)拉大有房家庭和無(wú)房家庭之間的差距。?由此可見(jiàn)，原有房地產(chǎn)發(fā)展模式與收入分配進(jìn)一步拉大有著密切關(guān)系。

為了應(yīng)付高房?jī)r(jià)和高房租，相當(dāng)部分民眾的生活消費(fèi)和小微企業(yè)主、個(gè)體勞動(dòng)者的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到了極大制約。毋庸諱言，一個(gè)抑制和阻礙民眾的消費(fèi)能力和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新動(dòng)能的房地產(chǎn)發(fā)展模式是難以持續(xù)的。在“低保障”的發(fā)展模式下，高房?jī)r(jià)和高房租的后果必然進(jìn)一步積累“高風(fēng)險(xiǎn)”。繼2021年9月個(gè)別房企爆雷后，全國(guó)有數(shù)百家房地產(chǎn)企業(yè)不同程度地出現(xiàn)了資金鏈斷裂，結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)不斷上升。人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布的相關(guān)破產(chǎn)文書(shū)，2021年有369家，2022年有272家。破產(chǎn)原因大多是負(fù)債過(guò)高，導(dǎo)致資金鏈斷裂。在這些破產(chǎn)企業(yè)中，大部分是中小房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)2022年的年度報(bào)告，113家A股上市公司中有67家披露了業(yè)績(jī)，有38家房企虧損。雖然仍有29家獲利，但是虧損合計(jì)遠(yuǎn)高于獲利合計(jì)，八成以上房企的盈利微薄或陷入虧損，其中民營(yíng)房企普遍深陷債務(wù)危機(jī)。在房企債務(wù)陷入“高風(fēng)險(xiǎn)”的同時(shí)，消費(fèi)者個(gè)人住房按揭貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)也在加大。國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心的測(cè)算表明，2010年年底我國(guó)居民部門的杠桿率為27.3%，到了2022年底達(dá)到了61.9%，年均增長(zhǎng)8.35%。與此同時(shí)，個(gè)人住房貸款余額持續(xù)上升，2022年達(dá)到38.8萬(wàn)億元。截至2022年年底，中國(guó)居民部門的債務(wù)/可支配收入已經(jīng)超過(guò)了140%。?

那么，房地產(chǎn)的原有模式為什么難以持續(xù)呢?針對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)，馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯分析可以回答這個(gè)問(wèn)題。根據(jù)馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的再生產(chǎn)原理，在某個(gè)時(shí)期社會(huì)再生產(chǎn)的全部產(chǎn)品價(jià)值等于三個(gè)部分之和:“不變資本”價(jià)值(經(jīng)濟(jì)學(xué)稱之為“固定資本”)，加上“可變資本”價(jià)值(經(jīng)濟(jì)學(xué)稱之為“流動(dòng)資本”)，再加上“剩余價(jià)值”(經(jīng)濟(jì)學(xué)稱之為“利潤(rùn)”)，由此形成的等式是:W=c+v+m。如果某個(gè)時(shí)期社會(huì)再生產(chǎn)的總產(chǎn)品價(jià)值在市場(chǎng)中都得到了兌現(xiàn)，那么，該社會(huì)在下一個(gè)時(shí)期的再生產(chǎn)就具有了均衡的前提。這個(gè)“均衡”，是理論推導(dǎo)的結(jié)果。

遺憾的是，現(xiàn)實(shí)情況往往并非如此。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)是，雖然等式兩邊的價(jià)值在數(shù)量上是相等的，但是等式左邊總產(chǎn)品的價(jià)值卻有一部分往往得不到實(shí)現(xiàn)，這就形成了“生產(chǎn)過(guò)剩”或“產(chǎn)品過(guò)剩”。“生產(chǎn)過(guò)剩”是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的常態(tài)，于是，等式兩邊的價(jià)值就出現(xiàn)了一個(gè)“缺口”，這個(gè)缺口就是市場(chǎng)“不均衡”。這就提出了一個(gè)問(wèn)題:究竟是什么原因?qū)е铝耸袌?chǎng)“不均衡”呢?根據(jù)馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理，在等式右邊(c+v+m)的三個(gè)要素中，m這個(gè)要素(即剩余價(jià)值或利潤(rùn))是市場(chǎng)“不均衡”的癥結(jié)所在。由于資本的利潤(rùn)(m)未能全部用于兌現(xiàn)總產(chǎn)品的價(jià)值，這才造成了整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)出現(xiàn)了“不均衡”的缺口。馬克思和凱恩斯都看到了這個(gè)“缺口”。不同的是，馬克思揭示了這個(gè)“缺口”背后的資本主義基本矛盾———“生產(chǎn)力不可遏止的發(fā)展和群眾消費(fèi)的有限性之間的矛盾是生產(chǎn)過(guò)剩的基礎(chǔ)”?;而凱恩斯卻不能正視資本主義的基本矛盾，于是把導(dǎo)致這個(gè)“缺口”的根源歸咎于抽象的“人性”(凱恩斯認(rèn)為，有效需求不足的原因在于人類的“三個(gè)基本心理因素”，即邊際消費(fèi)傾向遞減、資本邊際效率遞減以及流動(dòng)偏好)。?

為了平衡社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的這個(gè)“缺口”，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐中歸納出了兩類做法:一類是需求政策，比如，增加公共支出、調(diào)節(jié)收入分配等，其目的是擴(kuò)大“有支付能力的需求”(凱恩斯將其定義為“有效需求”)。需求政策背后的理論支撐是凱恩斯主義，該政策的核心是通過(guò)“按揭”來(lái)刺激消費(fèi)，其本質(zhì)是集聚金融風(fēng)險(xiǎn)的“透支”。另一類是供給政策，包括激勵(lì)創(chuàng)新、減稅以及“去產(chǎn)能”等相關(guān)政策，其目的是改善“供給結(jié)構(gòu)”，提升“有效供給”。供給政策的核心是通過(guò)“信貸”來(lái)引導(dǎo)和調(diào)控投資，其本質(zhì)是毀滅“無(wú)效供給”，創(chuàng)造“新的需求”，也就是熊彼特所說(shuō)的“創(chuàng)造性毀滅”。

回到房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的討論中來(lái)。對(duì)于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的深層次原因的溯源，即便我們暫不討論房地產(chǎn)供求失衡背后的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在矛盾，至少也應(yīng)當(dāng)聚焦于“有效需求不足”這個(gè)層面。我們認(rèn)為，原有房地產(chǎn)模式之所以難以持續(xù)，其深層次原因就在這個(gè)層面。這也正是今年以來(lái)權(quán)威部門強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”?的真正含義之所在。這里有必要指出，有人以為，只要放任市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”的自發(fā)調(diào)節(jié)，就可以解決當(dāng)下房地產(chǎn)發(fā)展的困境。事實(shí)證明，這個(gè)看法很幼稚。如果單靠“看不見(jiàn)的手”就能解決市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“不均衡”，就能解決現(xiàn)有房地產(chǎn)發(fā)展的困境，那還要需求政策和供給政策干什么?還要政府推行“加快保障房等三大工程建設(shè)”干什么?

四、結(jié)語(yǔ)

誠(chéng)然，需求政策和供給政策都是為了更好地發(fā)揮市場(chǎng)的作用。但我們必須清醒地認(rèn)識(shí)到，需求政策和供給政策以及相應(yīng)的保障房建設(shè)其實(shí)就是“看得見(jiàn)的手”在發(fā)揮積極作用。我們注意到，在“房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化”的當(dāng)下，有學(xué)者依然堅(jiān)信僅靠市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的自發(fā)調(diào)節(jié)就可以解決房地產(chǎn)原有模式的發(fā)展困境。我們認(rèn)為，即便周期性的金融震蕩可以強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)的“均衡”，但這種“均衡”與市場(chǎng)“自動(dòng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和諧”已經(jīng)全然無(wú)關(guān)。因?yàn)檫@種所謂的市場(chǎng)“均衡”，其實(shí)就是馬克思所說(shuō)的“不顧對(duì)立而硬說(shuō)是統(tǒng)一”的幻覺(jué)而已。?

那么，我們能否依靠征收房產(chǎn)稅來(lái)解決房地產(chǎn)發(fā)展模式的困境呢?一段時(shí)間以來(lái)，征收房產(chǎn)稅的創(chuàng)意引發(fā)了學(xué)界的關(guān)注和討論。然而有關(guān)研究顯示，在目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)背景下，房產(chǎn)稅的普遍征收大概率會(huì)顯著推動(dòng)房租上漲。?進(jìn)一步的實(shí)證研究表明，在考慮稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁時(shí)，房產(chǎn)稅的再分配效果會(huì)明顯降低，收入更低的租戶因房租的上漲會(huì)實(shí)際承擔(dān)增加的稅負(fù)，從而抵消各種減免措施在收入調(diào)節(jié)方面的政策效果，房產(chǎn)稅能起到的收入再分配效應(yīng)最終是有限的。?因此，對(duì)于征收房產(chǎn)稅的效果仍需慎重期待。

房地產(chǎn)原有發(fā)展模式的問(wèn)題已經(jīng)越來(lái)越被人們所認(rèn)識(shí)，不久前《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》發(fā)文稱:“房地產(chǎn)行業(yè)將由過(guò)去的規(guī)模擴(kuò)張向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。我國(guó)住房發(fā)展已從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時(shí)期，人民群眾對(duì)住房的要求從‘有沒(méi)有’轉(zhuǎn)向‘好不好’。大規(guī)模擴(kuò)張已經(jīng)不能適應(yīng)新形勢(shì)，市場(chǎng)需要回歸真實(shí)居住需求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)致力于提供滿足健康居住、健康生活需要的住房。此外，綠色低碳和智能化也是重要發(fā)展方向，新設(shè)計(jì)、新材料、新工藝和新科技將支撐高品質(zhì)住房發(fā)展。未來(lái)，企業(yè)需要通過(guò)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作等能力，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。”?我們認(rèn)為，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的要義，并不僅僅是對(duì)住房“品質(zhì)提升”的要求，更重要的是對(duì)“房住不炒”這個(gè)基本原則的堅(jiān)守和貫徹。換言之，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須堅(jiān)持“以人民為中心”的立場(chǎng)，因勢(shì)利導(dǎo)促成“三高一低”的原有發(fā)展模式，向著未來(lái)的保障性住房加商品房共同發(fā)展的新模式轉(zhuǎn)變。

在未來(lái)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展新模式中，保障房建設(shè)是其中的關(guān)鍵。2023年下半年以來(lái)，以保障房為首的“三大工程”(即:保障性住房、城中村改造和“平急兩用”的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè))部署在中央高層會(huì)議上被不斷強(qiáng)調(diào)，由此可見(jiàn)保障房在頂層設(shè)計(jì)中的重要地位。保障房的來(lái)源有兩個(gè)基本途徑:一是新建增量房，二是回購(gòu)存量房。在資金來(lái)源上，央行行長(zhǎng)潘功勝承諾，政府要向保障房建設(shè)提供中長(zhǎng)期低成本的資金支持。?來(lái)自住建部的數(shù)據(jù)顯示，2021—2022年，全國(guó)共建設(shè)籌集330萬(wàn)套(間)保障性租賃住房，大約可解決1000萬(wàn)新市民、青年人的住房困難。“十四五”時(shí)期，全國(guó)計(jì)劃建設(shè)籌集保障性租賃住房近900萬(wàn)套(間)，預(yù)計(jì)可解決2600多萬(wàn)新市民、青年人的住房困難，預(yù)計(jì)可完成投資3萬(wàn)億元左右。?對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展新模式而言，這是一個(gè)積極的信號(hào)。

從目前房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的實(shí)際情況來(lái)看，我們認(rèn)為，政府或應(yīng)當(dāng)將回購(gòu)存量房作為今后一個(gè)時(shí)期保障房建設(shè)的主要來(lái)源。回購(gòu)的辦法既可以幫助化解房地產(chǎn)商的產(chǎn)能過(guò)剩，又可以較好地緩解中低收入者的住房剛需，可謂“一舉兩得”。同時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)松綁“三限”政策(限購(gòu)、限貸、限價(jià))，在商品房領(lǐng)域讓市場(chǎng)充分發(fā)揮決定作用。只要“準(zhǔn)商品”性質(zhì)的保障房體系有效且普遍，那么不論今后商品房的市場(chǎng)價(jià)格漲得多高，都不會(huì)影響普通百姓住房的基本需求———新加坡組屋的經(jīng)驗(yàn)就是明證。

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③譚銳:《中國(guó)保障性住房體系的演進(jìn)、特點(diǎn)與方向》，《深圳大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版)》2017年第2期。

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⑥譚銳:《中國(guó)保障性住房體系的演進(jìn)、特點(diǎn)與方向》，《深圳大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版)》2017年第2期。

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(本文原載《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究》2024年第3期，授權(quán)紅色文化網(wǎng)發(fā)布)