清算暴利開(kāi)發(fā)商比圍剿掏錢(qián)的地王重要百倍
清算暴利開(kāi)發(fā)商比圍剿掏錢(qián)的地王重要百倍
最近，全國(guó)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)接連出現(xiàn)不少“國(guó)”字號(hào)的“地王”。前幾天，中海地產(chǎn)在上海更是砸下70多億元，一舉成為新的“中國(guó)地王”。
頻頻出現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象，引起了各方的“高度關(guān)注”。新的“中國(guó)地王”出現(xiàn)，更是引發(fā)不少人的“驚呼”。普通百姓擔(dān)心，這是不是意味著今后的房?jī)r(jià)還要再繼續(xù)上漲。最使人“不可思議”，還是現(xiàn)在以私營(yíng)為主體的開(kāi)發(fā)商利益集團(tuán)，也紛紛跳出來(lái)，稱(chēng)國(guó)企高價(jià)拿地是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“醉酒駕車(chē)”，擾亂了既有的“市場(chǎng)秩序”。就連一檔號(hào)稱(chēng)“高端對(duì)話”的“風(fēng)暴”類(lèi)電視節(jié)目，也按照開(kāi)發(fā)商的思路，不加分析的把“地王頻現(xiàn)”視為“房地產(chǎn)的泡沫”。
那么，究竟該如何看近一輪以國(guó)企為主體的“地王現(xiàn)象”？如果沒(méi)有“地王”，房?jī)r(jià)是否就會(huì)降低或“平穩(wěn)發(fā)展”？地王的出現(xiàn)，是不是給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的，都是“負(fù)面效應(yīng)”？這些都需要我們加以全面的分析，然后才能做出客觀公正的回答。
有的“風(fēng)暴”類(lèi)的電視辯論類(lèi)節(jié)目，不加分析的把各地所有創(chuàng)下土地出讓金記錄的，都稱(chēng)之為“地王”。實(shí)際上，有的地方雖然土地出讓金的總價(jià)創(chuàng)了當(dāng)?shù)氐挠涗?，但土地單價(jià)或者樓面地價(jià)并不高，甚至比一些小的樓盤(pán)還要低。這樣的“地王”，單純從成本上來(lái)說(shuō)，不僅不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的走高，反而因?yàn)檩^低的土地價(jià)格和住房建設(shè)的規(guī)模效益，為降低房?jī)r(jià)創(chuàng)造了條件。
真正的“地王”，不僅在于它的土地出讓金的總價(jià)最高，更重要的還是在它土地的單價(jià)和樓面地價(jià)也是最高的。這樣的地王才名副其實(shí)。
那么，就是這樣“貨真價(jià)實(shí)”的地王，是不是帶給社會(huì)的也盡是“負(fù)面的結(jié)果”呢？實(shí)則不然。
讓我們回顧一下，是不是沒(méi)有了“地王”，土地出讓金的價(jià)格低了，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)就不會(huì)走高？縱觀這些年的中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，答案是否定的。
這方面，最權(quán)威的應(yīng)該是來(lái)自國(guó)土資源部的的信息。早在2006年，針對(duì)開(kāi)發(fā)商操控的輿論大肆散布“土地招拍掛導(dǎo)致高房?jī)r(jià)”的謬論，當(dāng)時(shí)的國(guó)土資源部就組織有關(guān)單位對(duì)全國(guó)40個(gè)典型樓盤(pán)進(jìn)行了深入分析?！吧罹俊钡慕Y(jié)果是，“不論是協(xié)議供地方式還是“招拍掛”，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例平均在25％－30％左右?！?/STRONG>其中，“政府的收益不及房?jī)r(jià)的十分之一”；今年7月，針對(duì)開(kāi)發(fā)商對(duì)國(guó)土資源部公布的“中國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)平均為23.2%”的質(zhì)疑，該部又將全國(guó)620個(gè)樓盤(pán)調(diào)查項(xiàng)目的數(shù)據(jù)悉數(shù)發(fā)布。調(diào)查的結(jié)果是，這620個(gè)樓盤(pán)的地價(jià)占房?jī)r(jià)比例平均為23.2%，356個(gè)項(xiàng)目比例在15%－30%之間，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。其中一些最離譜的，則是1700多元的地價(jià)，房?jī)r(jià)賣(mài)到了一萬(wàn)二；而6900多元的較高地價(jià)，房?jī)r(jià)則更是賣(mài)到了4萬(wàn)元的超高價(jià)。其實(shí)，國(guó)土部這次公布的調(diào)查，還是給開(kāi)發(fā)商“手下留情”，只是把開(kāi)盤(pán)價(jià)和地價(jià)做了比較。實(shí)際上，幾乎所有的樓盤(pán)后期的價(jià)格都要比開(kāi)盤(pán)價(jià)要高出很多，不是甚至翻倍。還有個(gè)不為公眾所知的背景，就是在全國(guó)各地嚴(yán)格執(zhí)行土地招拍掛之前，很多開(kāi)發(fā)商幾乎是以零成本拿地，但這并不妨礙他們通過(guò)囤地捂盤(pán)等手段抬高房?jī)r(jià)攫取更高的暴利。
所以，不管有沒(méi)有“地王”，不管土地出讓金是否更低，這些都不足以使開(kāi)發(fā)商“良心發(fā)現(xiàn)”去少賺些錢(qián)，把房?jī)r(jià)降低下來(lái)。相反，暴利的驅(qū)使使他們總是千方百計(jì)的把房?jī)r(jià)抬高到市場(chǎng)容忍的極限，確保利潤(rùn)最大化。
由于市場(chǎng)容忍的房?jī)r(jià)極限一定，“極限房?jī)r(jià)”并不一定隨著地價(jià)的上漲而持續(xù)上升，這就造成土地出讓金每增加一份，開(kāi)發(fā)商的利益可能就少掉一塊。，地王的出現(xiàn)，直接導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)商的利益呈遞減之勢(shì)，打破了原有開(kāi)發(fā)商的暴利的“潛規(guī)則”。這才是任志強(qiáng)潘石屹之輩對(duì)“國(guó)企地王”恨之入骨的根本所在。
所以說(shuō)，從某些方面來(lái)講，地王的出現(xiàn)，起到了一種“財(cái)富轉(zhuǎn)移”的功能：它使高價(jià)暴利的商品住房市場(chǎng)的超額暴利，由絕大多數(shù)落入開(kāi)發(fā)商的口袋，變成了適度轉(zhuǎn)移到政府及國(guó)家的“錢(qián)袋子”中?？刹灰】催@一步。如果是像過(guò)去那樣留在開(kāi)發(fā)商的口袋，開(kāi)發(fā)商就會(huì)以“私有財(cái)產(chǎn)不可侵犯”、甚至借物權(quán)法來(lái)拼命保護(hù)自己的不當(dāng)?shù)美?。但如果進(jìn)了國(guó)家的“錢(qián)袋子”，就可以化為政府的公共財(cái)政，就有可能為民造福。
之所以說(shuō)它“有可能為民造福”，是因?yàn)椤暗赝醅F(xiàn)象”只完成了把開(kāi)發(fā)商“過(guò)度暴利”的一部分利益轉(zhuǎn)移到政府口袋這一步。更重要的一步，還是在如何分配和使用這筆巨額的土地出讓金。說(shuō)到底，就是“土地財(cái)政“為誰(shuí)所用。
筆者這樣說(shuō)，絕不是危言聳聽(tīng)。早在幾年前，江南某“大都市“的相關(guān)官員就告訴筆者，如果該市的土地出讓金大幅減少，該市數(shù)以萬(wàn)計(jì)名公務(wù)員的 “高福利”將失去基本的“財(cái)力保障”。實(shí)際上在很多地方，土地出讓金不僅成了“官員階層”的“小金庫(kù)”，而且更多的已被揮霍在“領(lǐng)導(dǎo)們”的政績(jī)工程上。盡管在2006年底，國(guó)務(wù)院辦公廳就出臺(tái)了規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知，明確指出土地出讓收入的使用范圍只能用于征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開(kāi)發(fā)支出、、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出和其他支出等方面，但地方政府對(duì)此卻是“踩紅線”不止。根據(jù)今年7月份國(guó)家審計(jì)署發(fā)布的對(duì)18省區(qū)市財(cái)政預(yù)算管理情況審計(jì)調(diào)查結(jié)果公告，僅10省市審計(jì)發(fā)現(xiàn)的就超過(guò)600多億的土地出讓金未納入預(yù)算。實(shí)際上，除了這些“未納入預(yù)算”的違規(guī)資金以外，精心包裝在“預(yù)算內(nèi)”合法外衣下的“違規(guī)支出”盤(pán)子則更大。
我國(guó)的憲法規(guī)定，“城市的土地屬于國(guó)家所有?！币簿褪侨袼小＿@就意味著至少城市的每個(gè)市民在合理的范圍內(nèi)（如人均用房30—35平方米），都應(yīng)該天然的享有與生俱來(lái)的住房及居住的土地使用權(quán)。而高額土地出讓金，實(shí)質(zhì)是把公民的居住權(quán)利兌現(xiàn)成了政府的賺錢(qián)機(jī)器；是用全民的土地及國(guó)民的居住福利，換成了政府的“土地財(cái)政”。那么，建立在犧牲國(guó)民居住福利基礎(chǔ)上的土地收入，理所當(dāng)然的應(yīng)該是取之于民，用之于民。具體來(lái)說(shuō)，就是取自于高價(jià)商品房市場(chǎng)的巨額土地出讓金，首先也是最主要的，必須用之于普通百姓的住房保障上。從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，“地王”越多，可用于中低收入者的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)商品房建設(shè)的政府土地收入也就越多。所以“地王”對(duì)普通的市民來(lái)說(shuō)，絕不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為它就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“負(fù)面效應(yīng)”。從某些方面來(lái)說(shuō)，“地王”越多，政府可用在住房保障上的財(cái)政支出也應(yīng)該越大。所以，就此來(lái)講，不管是對(duì)政府而言，還是對(duì)公眾來(lái)說(shuō)，“地王”和土地出讓金一樣，多多益善。
據(jù)媒體報(bào)導(dǎo)，現(xiàn)在全國(guó)每年的土地出讓金已呈現(xiàn)逐年提高的態(tài)勢(shì)。2004年全國(guó)土地出讓金為5894億元，2005年在國(guó)家收緊的情況下，土地出讓金總額也達(dá)到5505億元。2006年，全國(guó)土地出讓金總額達(dá)到了7000多億元的高峰。而非官方的北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心則認(rèn)為，當(dāng)年全國(guó)土地出讓收入保守估計(jì)超過(guò)1萬(wàn)億元（其中的巨大出入，恰恰反映出中國(guó)土地出讓金的“超級(jí)黑洞”）。 2007年，全國(guó)的土地出讓金更是達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1.3萬(wàn)億元。2008年，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，全國(guó)的土地出讓收入依舊保持在9600多億。
面對(duì)現(xiàn)在每年高達(dá)萬(wàn)億元的土地出讓金，公眾所需要的，不是如何壓制它，減少它，而是監(jiān)督它，看看巨額的土地財(cái)富，究竟用在了何處。
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