全面遏制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)

易憲容
最近，無(wú)論是國(guó)家外匯局2006年度檢查發(fā)現(xiàn)了19家中資銀行和10家外資銀行違反相關(guān)外匯管理規(guī)定的行為，還是深圳市對(duì)香港人到深圳購(gòu)房限制，表明境外投資者都在規(guī)避2006年政府“171號(hào)文”（即《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》）進(jìn)入國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

我們可以看到，在中央緊縮“銀根”、緊縮“地根”雙重政策出臺(tái)后，前幾年瘋狂跑馬圈地的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商，有相當(dāng)一部分面臨著資金鏈斷裂的危機(jī)。而實(shí)力雄厚的境外投資公司恰恰把國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的“利空”視為自身進(jìn)入的“利好”，迅速掀起了向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)軍的步伐。

先從政府的統(tǒng)計(jì)報(bào)表來(lái)看，2006年是外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)最快的一年，比如，2006年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用外資達(dá)到394億元，盡管利用外資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的26880億比重僅為1.46%，但其增幅則達(dá)到53%。而且這種情況在2007年進(jìn)一步強(qiáng)化。比如2007年1-5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總量為12143億元，同比增長(zhǎng)26.2%，其中利用外資為222億元，同比增長(zhǎng)89.9%，占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重為1.82%,比2006年有年上升。也就是說(shuō)，從資金流入的正式渠道來(lái)看，盡管利用外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的資金所占的比重一直處于較低水平上，但是其快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)。這里既房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)避政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的動(dòng)機(jī)，也有外國(guó)企業(yè)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利的虎視眈眈。

同時(shí)，在外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式的渠道之外，眾多實(shí)力雄厚的國(guó)外資金都在采取種種不同的招數(shù)，迂回進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。新加坡凱旗納投資中心資深投資分析師喬治·麥迪遜研究表明，摩根斯坦利、高盛等頂級(jí)跨國(guó)投資公司紛紛進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。在此相關(guān)的職能部門(mén)應(yīng)該保持足夠的警惕。

還有，最近國(guó)內(nèi)一些大城市（如深圳）的房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)快速飚升?？梢哉f(shuō)，這些地方的房?jī)r(jià)短期內(nèi)快速飚升并非居民住房需求短期爆發(fā)出來(lái)，而往往是外國(guó)投資者為先行，國(guó)內(nèi)投資者隨后炒作之結(jié)果。我們可以看到，無(wú)論是2004-2005年上海房?jī)r(jià)翻倍上漲，還是近年來(lái)深圳的房?jī)r(jià)快速飚升，最大的誘因是外來(lái)購(gòu)買(mǎi)者對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作結(jié)果。在上海，最早進(jìn)入房地產(chǎn)炒作者是一部分臺(tái)灣居民及香港居民。而近來(lái)深圳房?jī)r(jià)快速上漲，最早進(jìn)入房地產(chǎn)炒作是香港居民。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)香港居民在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)住房280萬(wàn)套，基本上兩個(gè)香港人就在國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房一套。也就是說(shuō)，基本上每一戶(hù)香港居民在國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房一套。這樣一個(gè)數(shù)量，對(duì)于國(guó)內(nèi)若大的一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，可能也算不了什么。但是，這些購(gòu)買(mǎi)力若大部分放在深圳，以香港居民的收入水平（香港人均GDP36000美元，深圳人均GDP僅8000美元左右）到深圳購(gòu)房，要推高深圳的房?jī)r(jià)就易如反掌了。

有人說(shuō)，最近深圳的房?jī)r(jià)快速飚升不是香港人大量購(gòu)買(mǎi)的結(jié)果，因?yàn)橄愀廴嗽谏钲谒?gòu)買(mǎi)的住房?jī)H7%左右。其實(shí)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)完全的投資市場(chǎng)，而投資市場(chǎng)的價(jià)格是由投資者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期決定的。在這種情況下，不要說(shuō)有7%的境外投資者進(jìn)入這樣市場(chǎng)（他們對(duì)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期比國(guó)內(nèi)投資者要高），就是比這個(gè)比重還低，這個(gè)投資市場(chǎng)的價(jià)格完全可以由這些極少投資對(duì)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高預(yù)期而不斷推高。而且這個(gè)投資市場(chǎng)的價(jià)格一旦為較高價(jià)格預(yù)期的投資者帶動(dòng)，其市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)一步推高就易如反掌了。

面對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲，盡管深圳市政府部門(mén)看到香港人進(jìn)入其房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲作用，但是為時(shí)已晚，一個(gè)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)進(jìn)入瘋狂炒作之后，想通過(guò)房地產(chǎn)的商業(yè)存在原則及外國(guó)居民的居住原則來(lái)遏制是完全不可能的。其實(shí)，外管局的171號(hào)文件早就對(duì)境國(guó)投資者中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有詳細(xì)的規(guī)定?，F(xiàn)在等大量香港投資者進(jìn)入了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)后再來(lái)落實(shí)其文件，這是完全不可思議的事情。而且深圳這樣做能夠起到作用也十分有限。

還有，正如麥迪遜分析的那樣，無(wú)論是國(guó)外的頂級(jí)跨國(guó)投資公司通過(guò)各種方式紛紛進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，還是境國(guó)的投資者中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其核心是謀求房地產(chǎn)價(jià)格飆升帶來(lái)的巨額利潤(rùn)。這些境外投資者進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是在2008年奧運(yùn)會(huì)舉辦前夕，能夠?qū)崿F(xiàn)在中國(guó)投資回報(bào)率超過(guò)100%。因此，他們?nèi)σ愿皫椭媾R資金鏈危機(jī)的國(guó)內(nèi)‘炒樓公司’穩(wěn)定資金鏈，甚至不惜出巨資幫助國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)‘囤房’、‘搶地’、‘捂盤(pán)’，最大限度地獲取利益。而這樣做可能導(dǎo)致的深層危機(jī)是：一旦中西部省區(qū)尤其是二線城市的樓盤(pán)也被炒高，就必然面臨著沿海居高不下、內(nèi)地后來(lái)居上的房產(chǎn)價(jià)格飆升局面，更加不利于調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。而這些外國(guó)投資者還會(huì)想方設(shè)法進(jìn)入中國(guó)股市及匯市。這樣，外資不僅能夠通過(guò)樓市、股市、基金等便利牟取暴利，同時(shí)也希冀從人民幣升值過(guò)程中牟取巨額利潤(rùn)，一旦在匯市中得手，就會(huì)從包括房地產(chǎn)在內(nèi)的眾多行業(yè)內(nèi)連本帶利地撤出。這就是1997年亞洲金融危機(jī)的真實(shí)寫(xiě)照！

因此，面對(duì)最近國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速飚升的態(tài)勢(shì)，僅是對(duì)外國(guó)投資者的商業(yè)存在原則，僅是居住性原則已經(jīng)不夠了，而是政府要對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展宗旨給予明確的定位，用法律的方式規(guī)定國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)國(guó)內(nèi)居民住房消費(fèi)的市場(chǎng)而不是投資市場(chǎng)，從根本全面遏制境外投資者進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)?？纯词澜绺鲊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有哪一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)是會(huì)成為如此炒作與投機(jī)的市場(chǎng)的。沒(méi)有，從而就沒(méi)有。但是，一個(gè)社會(huì)主義國(guó)家的中國(guó)，一個(gè)土地公有中國(guó)的則發(fā)生了。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)大量炒作而推高房?jī)r(jià)就是對(duì)絕大多數(shù)居民基本居住權(quán)的剝奪，就是讓國(guó)有資源及財(cái)富資本化后流入少數(shù)人及境外投資者手中。對(duì)此，政府應(yīng)該全面遏制境外資金進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以保障中國(guó)公民的基本權(quán)利，以保障國(guó)家利益不受到侵犯。

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