易憲容：中國房地產(chǎn)市場討論三大基本前提

當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展，開始于1998年的住房制度貨幣化改革，在銀行的金融創(chuàng)新與金融支持下，由此掀起了一場轟轟烈烈“造城運(yùn)動(dòng)”。從北國到南疆，從東海到西域，一個(gè)個(gè)的現(xiàn)代城市拔地而起，一座鋼筋水泥森林的遍布矗立，不少地方的經(jīng)濟(jì)是發(fā)展了，不少民眾的住房條件開始改善了，但由于這場造城運(yùn)動(dòng)中本身所具有的制度缺陷，也人為地制造了許多矛盾，如由于利益關(guān)系上的嚴(yán)重失衡，使得大量的人力、物力、資金等蜂擁而入房地產(chǎn)市場，使得國民的財(cái)富在短期內(nèi)向少數(shù)人聚集，使得個(gè)人收入分配差異越來越大，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險(xiǎn)迅速向國內(nèi)銀行及消費(fèi)者集中，使得國內(nèi)不同階層矛盾對立與沖突白熾化等。

也就是說，房地產(chǎn)市場的問題已經(jīng)不是一個(gè)純粹經(jīng)濟(jì)問題了，而早就轉(zhuǎn)化為社會問題及政治問題。因?yàn)?，這場絕無僅有的“造城運(yùn)動(dòng)”使得國內(nèi)房價(jià)快速飚升，房地產(chǎn)市場利益越來越不平衡，它正在制造人與自然、人與社會、人與人、人與自身種種矛盾與沖突。可以說，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場所聚積的矛盾與沖突、風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)已經(jīng)到了無可復(fù)加的地步！如果對這些風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)不能夠深入地反思，找到問題癥結(jié)所在，那么未來中國社會所面臨的最大問題，可能就是房地產(chǎn)市場所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)了！

那么中國房地產(chǎn)市場為什么會出現(xiàn)這樣一些問題，出現(xiàn)這樣一些矛盾與沖突？最為根本的原因就在于我們房地產(chǎn)市場發(fā)展與討論忽視了中國已經(jīng)存在的三個(gè)基本前提：即個(gè)人居住權(quán)的天賦性；中國社會主義國家的人民性；中國土地的國有性。如果能夠在這三個(gè)基本的前提下來制訂國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展政策和法律、來發(fā)展國內(nèi)房地產(chǎn)市場，那么房地產(chǎn)市場的問題就會迎刃而解。

首先，我們可以看到，目前房地產(chǎn)市場面對的許多問題，歸納到一點(diǎn)就是，房地產(chǎn)并非僅是一個(gè)純粹的市場問題，而且還是一個(gè)公共性的問題；房地產(chǎn)并非僅是一個(gè)純粹的私人品市場，而且房地產(chǎn)還具有相當(dāng)程度的公共屬性。在本文看來，房地產(chǎn)的公共性，就是指每一個(gè)公民的基本居住權(quán)具有根本上的優(yōu)先性。這是房地產(chǎn)市場存在與發(fā)展不證自明的公理。因?yàn)?，每一個(gè)公民的居住權(quán)是現(xiàn)代文明社會基本標(biāo)志，也是每一個(gè)公民的基本權(quán)利。因此，房地產(chǎn)市場的法律制度、發(fā)展模式、運(yùn)作規(guī)則、利益分配與調(diào)整等方面只能是在這個(gè)基礎(chǔ)上建立、延伸與拓展。離開這個(gè)基礎(chǔ)，離開了房地產(chǎn)市場的公共性，房地產(chǎn)市場所面臨的困難與問題就會風(fēng)生水起。

其次，中國是中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)下的社會主義國家。正如胡錦濤書記指出的那樣，中國共產(chǎn)黨的根本宗旨就是全心全意為人民服務(wù)，黨的一切奮斗和工作都是為了造福人民，要始終把實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好、發(fā)展好最廣大人民的根本利益作為黨和國家一切工件的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，做到發(fā)展為了人民、發(fā)展依靠人民、發(fā)展成果由人民共享。

從總書記這一段話的基本精神來看，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比如房地產(chǎn)的發(fā)展，并非是追求GDP高低，追求房地產(chǎn)增加多少產(chǎn)值，而是看是否符合絕大多數(shù)人的利益，是否放在廣大人民利益的基點(diǎn)上。如果不是這樣，我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展及經(jīng)濟(jì)政策就遠(yuǎn)遠(yuǎn)了黨的基本宗旨。

比如說，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的問題，由于市場錢權(quán)交易嚴(yán)重，由于政府政策不力，從而使房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控越是調(diào)控房價(jià)上漲越快，從而使得國有的土地資源成了為少數(shù)人謀利的工具，從而使得快速飚升的房價(jià)把80%以上中低收入民眾都推到了房地產(chǎn)市場之外。正如有房地產(chǎn)研究者所指出那樣，目前中國的人均收入只有美國的1/23，卻要承擔(dān)比美國數(shù)倍高的住房價(jià)格。足見，目前中國高房價(jià)是正在嚴(yán)重地侵害廣大人民的利益。可以說，如果中國不能有效地控制房地產(chǎn)泡沫，不能遏制過高的房價(jià)，那么中國改革近30年積累的財(cái)富很可能被房地產(chǎn)這個(gè)黑洞所侵蝕，黨的基本宗旨讓快速飚升的房價(jià)所侵蝕。

第三，中國房地產(chǎn)市場是建立在土地國有的基礎(chǔ)上的。土地國有是什么？不僅在于中國土地為中國所有的公民所有，而且中國土地所有的權(quán)能為全國人民所有。人民有權(quán)利來轉(zhuǎn)讓或收回國有的土地，也有權(quán)利來共同分享土地的增值，有權(quán)利來分享土地附上物的溢價(jià)。但是，就目前的情況來看，由于中國的要素市場發(fā)展不成熟，由于制度規(guī)則對政府權(quán)力界定不清，由于中國的土地管理制度缺陷，國有土地不僅成了少數(shù)人謀利的工具，而且也成了少數(shù)人掠奪絕大多數(shù)人利益的重要方式。我們可以看到，在當(dāng)前中國空前的城市化發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)過程中，所帶的土地及房地產(chǎn)增值將是非常巨大的，如果不對這筆非常巨大土地及房地產(chǎn)增值以制度化的方式來處理與回收，不僅會造成整個(gè)社會財(cái)富嚴(yán)重分配不公，也會讓非常巨大的國有資產(chǎn)“流失”。這樣，國有土地的基本制度也只是名義上的。

總之，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展與討論，公民居住權(quán)的天賦性、中國社會主義國家的人民性、中國土地的國有性是所有的房地產(chǎn)市場問題的前提，離開這三個(gè)基本前提，既沒有理論上依據(jù)，也容易損害廣大民眾的利益。

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